《房地產(chǎn)投資分析》學(xué)位課程考試大綱.doc

房地產(chǎn)投資分析學(xué)位課程考試大綱一、考試對(duì)象繼續(xù)教育學(xué)院和網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院工程管理專業(yè)等（本科、專升本）成人學(xué)生。二、考試基本要求 本課程采用任課教師在課堂進(jìn)行授課并結(jié)合案例討論和分析的教學(xué)方法。通過本課程的學(xué)習(xí)，達(dá)到如下基本要求：1學(xué)生要掌握房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資分析的概念以及房地產(chǎn)投資分析的工作流程。2學(xué)生要理解房地產(chǎn)特征分析、房地產(chǎn)市場因素分析、影響房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境條件分析，了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收益、成本與費(fèi)用估算，掌握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的確定以及在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià)方法，理解房地產(chǎn)投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)分析方法及風(fēng)險(xiǎn)防范措施。掌握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容及撰寫要求。3學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)投資分析的創(chuàng)新活動(dòng)，并對(duì)房地產(chǎn)投資經(jīng)營發(fā)展趨勢有所了解。4學(xué)生必須課前預(yù)習(xí)，并完成和提交教師布置的作業(yè)。三、考試方法和考試時(shí)間考試方法：筆試閉卷，考試時(shí)間為120分鐘。四、考試要求和考試內(nèi)容要求學(xué)生獨(dú)立完成考試試題，考試時(shí)可以使用計(jì)算器，原則上要求可以利用計(jì)算器計(jì)算資金等效值換算的各種系數(shù)課程基本內(nèi)容本課程運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和方法，系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)投資分析的基本理論、基本程序和基本方法。學(xué)員通過學(xué)習(xí)本課程，能夠懂得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析基本理論和方法，能夠進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析，更有效地避免房地產(chǎn)投資決策的失誤。具體內(nèi)容包括：（一）緒論考試要求：通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)員掌握房地產(chǎn)投資概念，理解房地產(chǎn)投資特點(diǎn)，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的作用和進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的目的與意義，了解房地產(chǎn)投資分析的工作程序?？荚噧?nèi)容：投資是指經(jīng)濟(jì)主體（政府、企業(yè)或個(gè)人）墊支貨幣或物資，以獲取價(jià)值增值手段或營利性固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。房地產(chǎn)投資是一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以獲得最大限度利潤的經(jīng)濟(jì)行為。投資按投資與獲得收益的方式不同，可分為直接投資和間接投資；按照投資期的長短不同，可分為固定投資和流動(dòng)資金投資；按照投資項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可分為基本建設(shè)投資和更新改造投資。房地產(chǎn)投資按照投資方式不同，可分為直接投資與間接投資。其中，直接投資又可細(xì)分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種。房地產(chǎn)投資具有投資需用資金量大，投資回收期長、房地產(chǎn)投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大、房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，收益好等特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資從宏觀經(jīng)濟(jì)分析，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，可以協(xié)調(diào)社會(huì)總供求與總供給的關(guān)系，優(yōu)化資源配置；有效地改善城市投資環(huán)境，但是房地產(chǎn)投資過熱也容易造成泡沫經(jīng)濟(jì)的弊端。從微觀經(jīng)濟(jì)上分析，房地產(chǎn)投資是一種重要的投資手段，它可以促進(jìn)資本的保值、增值，并能夠合理地融資和避稅，提高投資者的信用等級(jí)。房地產(chǎn)投資分析研究的任務(wù)包括房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與融資方案擇優(yōu)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析幾方面。房地產(chǎn)投資分析按照其研究的程序和深度不同，可以分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目評(píng)估和決策等四個(gè)階段。（二）房地產(chǎn)投資目標(biāo)的選擇考試要求：通過本篇學(xué)習(xí)，要求學(xué)員掌握了解房地產(chǎn)的擁有方式與投資方式，理解房地產(chǎn)投資對(duì)象的類型和特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇的原則與方法，能夠正確地確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和選擇房地產(chǎn)投資對(duì)象?？荚噧?nèi)容：房地產(chǎn)擁有的方式主要包括個(gè)人單獨(dú)擁有、分別共有、共同共有、信托共有等四種。房地產(chǎn)投資可以個(gè)人直接投資房地產(chǎn)、合伙投資房地產(chǎn)、房地產(chǎn)公司投資、房地產(chǎn)信托投資等方式。房地產(chǎn)投資包括地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資兩大類型。地產(chǎn)開發(fā)按照其獲利的途徑不同可以分為生物開發(fā)、土建開發(fā)、市場開發(fā)三種基本方式；地產(chǎn)開發(fā)投資在農(nóng)村以農(nóng)田投資和森林投資為主；在城市主要是新興城鎮(zhèn)或開發(fā)區(qū)投資和老城區(qū)的舊城改造。房產(chǎn)開發(fā)投資按照房屋的用途，可以分為商鋪開發(fā)投資、辦公樓投資、工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資、住宅開發(fā)投資和特殊物業(yè)開發(fā)投資等類型。進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的選擇，投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素，從房地產(chǎn)投資者的自有資金、投資經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、期望回報(bào)率、市場競爭情況等方面論證房地產(chǎn)投資的合理性和可靠性。同時(shí)，投資者還應(yīng)當(dāng)注意學(xué)習(xí)別人成功的經(jīng)驗(yàn)，善于尋找合作伙伴；充分利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商、經(jīng)紀(jì)人和物業(yè)咨詢公司等中介服務(wù)；注意收集投資信息，并重視實(shí)地調(diào)查；注意創(chuàng)新，發(fā)掘房地產(chǎn)投資對(duì)象的潛在價(jià)值；在投資目標(biāo)選擇的過程中要善于變主動(dòng)為被動(dòng)；房地產(chǎn)投資要積極爭取政府部門的支持，更要強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)意識(shí)和法制觀念，依法辦事。（三）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場預(yù)測考試要求：通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)員深刻理解投資環(huán)境的概念及其形成因素，掌握投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法。能夠從區(qū)域發(fā)展上和投資項(xiàng)目建設(shè)上，正確地了解房地產(chǎn)投資環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)投資取得成功的作用和意義。掌握區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析的思路和方法，并根據(jù)不同類型房地產(chǎn)區(qū)位選擇的特殊要求，能夠科學(xué)合理地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)選址。同時(shí)，要求學(xué)員能夠深入地了解房地產(chǎn)的供求關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)投資的具體對(duì)象，分析相應(yīng)房地產(chǎn)市場，掌握進(jìn)行市場預(yù)測的主要內(nèi)容與基本方法。考試內(nèi)容：投資環(huán)境，就是指資金得以有效地運(yùn)行的條件，它通常包括地理區(qū)位、資源稟賦、基礎(chǔ)設(shè)施、投資政策、市場條件和社會(huì)政治文化條件等有關(guān)因素構(gòu)成,具有系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性和相對(duì)性的特點(diǎn)。投資環(huán)境一般包括社會(huì)、政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、自然地理、基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)等八方面的形成因素。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的基本任務(wù)主要包括：（1）分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的關(guān)系；（2）對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)；（3）通過系統(tǒng)分析和綜合評(píng)價(jià)，選擇最佳的房地產(chǎn)建設(shè)地址。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施的建設(shè)條件分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施的建設(shè)環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)兩方面。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施的建設(shè)環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)的方法主要包括冷熱分析法、等級(jí)尺度法、道氏評(píng)估法、主導(dǎo)因素分析法和多因素綜合評(píng)價(jià)法。房地產(chǎn)投資進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究，主要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)分析、區(qū)域優(yōu)勢與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的確定、生產(chǎn)布局的合理安排三方面的入手。理想的房地產(chǎn)投資區(qū)域是房地產(chǎn)投資效益好，風(fēng)險(xiǎn)小的地區(qū)。它具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)需求迫切、適居性好、區(qū)位條件優(yōu)越、發(fā)展思路清晰、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)等特征。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)地址的選擇原則包括接近消費(fèi)者原則、地租支付能力具決定性的原則、升值潛力原則、決策相互依賴原則、符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃和風(fēng)俗習(xí)慣原則。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)地址選擇的方法主要包括經(jīng)驗(yàn)選擇法、競標(biāo)地租分析法和工業(yè)企業(yè)先行定位法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場預(yù)測是對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)出品和所需的主要投入品的市場容量、價(jià)格、競爭力、以及市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測。市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、競爭力預(yù)測幾方面。常用的市場調(diào)查方法主要有訪問調(diào)查法、通訊調(diào)查法、會(huì)議調(diào)查法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法和資料法等。常用市場預(yù)測方法主要包括回歸分析法、趨勢外推法、彈性分析法、投入產(chǎn)出分析法、簡單移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、霍特雙參數(shù)線形指數(shù)平滑法、時(shí)序列分解法、比價(jià)法等。房地產(chǎn)市場預(yù)測，應(yīng)當(dāng)特別重視房地產(chǎn)的產(chǎn)租能力預(yù)測，要對(duì)房地產(chǎn)的物理特征與區(qū)位特征有先見之明，對(duì)于現(xiàn)有或潛在的同類房地產(chǎn)的供給的競爭性市場效應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與融資方案選擇考試要求：通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)員了解房地產(chǎn)投資的構(gòu)成及估算方法，理解房地產(chǎn)資金的各條來源及籌集方式，掌握各種資金的個(gè)別資金成本的計(jì)算方法及綜合資金成本、邊際資金成本的計(jì)算方法，熟練掌握各種融資方案的選優(yōu)的原理與方法?？荚噧?nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算包括建設(shè)投資估算和流動(dòng)資金估算兩部分。其中建設(shè)投資也稱投資項(xiàng)目的固定投資，它表示投資項(xiàng)目建設(shè)期與籌建期間的全部支出，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及器具購置費(fèi)、建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。流動(dòng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，用于購買材料、支付工資及其他經(jīng)營費(fèi)用等所需要的周轉(zhuǎn)資金。包括儲(chǔ)備資金、生產(chǎn)資金、產(chǎn)品資金、結(jié)算資金和貨幣資金。項(xiàng)目固定投資和流動(dòng)資金投資的估算可采用擴(kuò)大指標(biāo)法和詳細(xì)估算法估算。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金來源主要包括項(xiàng)目法人自有資金、政府財(cái)政資金、銀行信貸資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)資金、其他企業(yè)資金、民間資金、外資。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的籌資方式主要有直接吸收、發(fā)行股票、銀行借款、商業(yè)信用、發(fā)行債券、融資租賃等。一般某一資金來源可以通過多種籌資方式吸引，而一種籌資方式可以用于多種不同的資金來源。 資金成本表示企業(yè)籌集和使用資金的代價(jià)，包括籌集費(fèi)（如印刷費(fèi)、傭金、手續(xù)費(fèi)等）和使用費(fèi)（如利息費(fèi)、股利等）。個(gè)別資金成本率是指某一條渠道所籌集資金的資金成本率。綜合資金成本率是以各種資金來源所占的比重為權(quán)重所計(jì)算的各種來源資金的個(gè)別資金成本。邊際資金成本率表示資金籌集額增加到什么程度時(shí)，綜合資金成本率會(huì)增加，增加的數(shù)量是多少。 經(jīng)營杠桿描述的是指由于固定成本費(fèi)用的存在，當(dāng)業(yè)務(wù)量發(fā)生變化時(shí)，息稅前利潤會(huì)產(chǎn)生更大變化的現(xiàn)象。經(jīng)營杠桿系數(shù)表示息稅前利潤的變化率是產(chǎn)銷量變化率的幾倍。固定成本越大，經(jīng)營杠桿系數(shù)越大，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大。財(cái)務(wù)杠桿描述的是由于固定財(cái)務(wù)費(fèi)用的存在而使每股凈收益的變化率大于息稅前利潤變化率的現(xiàn)象。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示每股凈收益的變化率是息稅前利潤變化率的幾倍。固定利息費(fèi)用越大，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。最佳籌資方案的選擇方法主要有比較資金成本法和無差異點(diǎn)法。一個(gè)相對(duì)最優(yōu)的籌資方案，應(yīng)能滿足以下條件：（1）籌資成本相對(duì)最??；（2）企業(yè)價(jià)值相對(duì)最大；（3）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)均衡。由相對(duì)最佳的籌資方案所決定的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)為相對(duì)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)考試要求：通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)員掌握項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念、評(píng)價(jià)步驟、評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算，掌握項(xiàng)目現(xiàn)金流量的估算，深刻理解各種評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)及其下相互之間的關(guān)系，并能夠運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目案例進(jìn)行分析?？荚噧?nèi)容：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容與步驟包括選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)；估算銷售收入和成本費(fèi)用；編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表；計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行盈利能力和償還能力的分析和編寫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告。投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括項(xiàng)目計(jì)算期的估算、有關(guān)稅費(fèi)的估算、租售收入的估算、成本費(fèi)用的估算以及項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量估算。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的參數(shù)包括財(cái)務(wù)價(jià)格的選取、利率和匯率的估算、以及財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定等。為了有效地清楚反映各種財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)關(guān)系和財(cái)務(wù)分析過程，需要編制的各種財(cái)務(wù)報(bào)表。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需要編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括：現(xiàn)金流量表、利潤表、資金來源與運(yùn)用表、借款償還計(jì)劃表、資產(chǎn)負(fù)債表等。按照是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，也可以將其分為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)和靜態(tài)評(píng)價(jià)兩種途徑進(jìn)行。利用基本財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括差額投資利潤率、自有資金凈利潤率、自有資金利潤率、投資利稅率、投資利潤率、收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、投資收益率、自有資金收益率、速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、償付備付率、利息備付率、借款償還期、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、報(bào)酬指數(shù)、差額投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、總費(fèi)用現(xiàn)值、凈年值、凈現(xiàn)值比率、動(dòng)態(tài)投資回收期、差額投資回收期等。無論是采用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，還是采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，它們的功能都是相同的，都是為了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和償債能力。（六）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)考試要求：通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)員掌握國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)的概念，理解財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的聯(lián)系與區(qū)別，理解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià)的聯(lián)系與區(qū)別，并了解國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)的基本程序和適用范圍?？荚噧?nèi)容：國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高國民收入，遵循合理配置資源的原則，采用影子價(jià)格等國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)，從國民經(jīng)濟(jì)的角度考察投資項(xiàng)目所耗費(fèi)的社會(huì)資源和社會(huì)貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是識(shí)別國民經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用，計(jì)算和選取影子價(jià)格，編制國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表，計(jì)算國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并進(jìn)行投資項(xiàng)目或者投資方案的優(yōu)化選擇。進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有兩種思路：其一，是在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其二，是直接進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的效益是指項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)主要包括：（1）項(xiàng)目投產(chǎn)后增加的社會(huì)總的供應(yīng)量，包括所增加的國內(nèi)最終產(chǎn)品或中間產(chǎn)品；（2）項(xiàng)目建成后減少的其他企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量；（3）項(xiàng)目建成后所增加的出口；（4）項(xiàng)目外部效益。項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的費(fèi)用是指項(xiàng)目要求或?qū)е聡窠?jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)主要包括：（1）因項(xiàng)目建設(shè)需要而增加的社會(huì)供應(yīng)量；（2）因項(xiàng)目而減少的對(duì)其他企業(yè)的供給；（3）因項(xiàng)目而增加的進(jìn)口或減少的出口；（4）項(xiàng)目外部不經(jīng)濟(jì)性（外部費(fèi)用）。轉(zhuǎn)移支付是指那些既不消耗國民經(jīng)濟(jì)資源，又不增加國民經(jīng)濟(jì)收入，只是一種權(quán)屬轉(zhuǎn)移的款項(xiàng)，包括稅金、補(bǔ)貼、國內(nèi)借款利息、土地征用費(fèi)等。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中使用的國家參數(shù)包括社會(huì)貼現(xiàn)率、影子價(jià)格、影子匯率、影子工資。需要編制的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本報(bào)表主要包括國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表和經(jīng)濟(jì)外匯流量表。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)多以動(dòng)態(tài)分析為主，所使用的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)是指系統(tǒng)調(diào)查和預(yù)測擬建項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營產(chǎn)生的社會(huì)影響與社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度。社會(huì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容主要包括社會(huì)影響分析、互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。社會(huì)評(píng)價(jià)的程序可以分成籌備計(jì)劃階段、調(diào)查研究階段、分析評(píng)價(jià)階段、總結(jié)報(bào)告階段四個(gè)階段；社會(huì)評(píng)價(jià)方法包括定量分析法與定性分析方法，以定性分析方法為主。定性分析方法主要是運(yùn)用邏輯推理，采用文字描述的形式，說明社會(huì)評(píng)價(jià)是結(jié)論。而定量分析方法主要是對(duì)于投資項(xiàng)目可能造成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)損失金額的數(shù)量進(jìn)行估算。通常生態(tài)經(jīng)濟(jì)損失的估算、文物古跡經(jīng)濟(jì)損失的估算、水污染經(jīng)濟(jì)損失的估算、噪聲污染經(jīng)濟(jì)損失的估算，由于估算對(duì)象的性質(zhì)不一樣，其采用的方法不盡相同。（七）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析考試要求：通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)員掌握風(fēng)險(xiǎn)的概念、風(fēng)險(xiǎn)的分類和風(fēng)險(xiǎn)度量的基本方法，理解風(fēng)險(xiǎn)決策的意義和基本方法，掌握敏感性分析、盈虧平衡分析、期望值決策與決策樹分析等風(fēng)險(xiǎn)決策方法，掌握完全不確定情形下的決策方法。考試內(nèi)容：風(fēng)險(xiǎn)是由于未來因素的不確定性，使實(shí)際值偏離預(yù)期值的差異程度。風(fēng)險(xiǎn)按公司財(cái)務(wù)管理需要不同可分為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；按企業(yè)投資對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可控程度不同分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；按照風(fēng)險(xiǎn)生成來源不同分為國家風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)；按照風(fēng)險(xiǎn)的大小分為一般風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)；按照風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的不同時(shí)期可分為投資前期風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)、管理階段風(fēng)險(xiǎn)。度量風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)一般有標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)離差率和貝塔系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差用來描述未來實(shí)際收益與期望收益發(fā)生偏差的平均程度，標(biāo)準(zhǔn)離差率描述未來單位期望收益所承擔(dān)的實(shí)際與期望的平均變動(dòng)程度，貝塔系數(shù)描述某單項(xiàng)投資項(xiàng)目的未來收益相對(duì)與市場收益的平均變動(dòng)的協(xié)同程度。人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度可以概括為風(fēng)險(xiǎn)愛好、風(fēng)險(xiǎn)回避與風(fēng)險(xiǎn)中性。人們對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)處置的方式主要包括風(fēng)險(xiǎn)回避、平衡交易、資產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留?？陀^概率的測量方法主要包括利用歷史數(shù)據(jù)推定變量概率分布和蒙特卡洛模擬法。主觀判斷概率的測量方法主要是指也稱專家調(diào)查法，或稱特爾斐法。在風(fēng)險(xiǎn)決策方法中，按風(fēng)險(xiǎn)大小調(diào)整貼現(xiàn)率法主要包括用資本資產(chǎn)定價(jià)模型來調(diào)整貼現(xiàn)率、按風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬模型來調(diào)整貼現(xiàn)率和按經(jīng)驗(yàn)方法調(diào)整貼現(xiàn)率。按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整現(xiàn)金流量法主要包括約當(dāng)法、概率法和決策樹法。對(duì)于貼現(xiàn)率的調(diào)整方向是調(diào)高，而未來現(xiàn)金流量的調(diào)整方向是調(diào)低。敏感性分析是指通過分析、預(yù)測投資項(xiàng)目主要不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，找出敏感因素。然后再重點(diǎn)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)敏感因素的敏感程度，并分析該敏感因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。根據(jù)所考慮敏感因素是單獨(dú)作用還是共同作用，大致上可將敏感性分析劃分為單因素敏感性分析與多因素敏感性分析。單因素敏感性分析是在考慮某一不確定因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響時(shí)，假設(shè)其他不確定因素都保持不變的分析方法。其主要分析步驟為：（1）確定敏感性分析指標(biāo)；（2）根據(jù)市場分析，識(shí)別眾多影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的不確定因素；（3）采用因素分析方法思路，固定其他不確定因素，而變動(dòng)其中某一個(gè)不確定因素，逐步計(jì)算不確定因素對(duì)分析指標(biāo)的影響程度，包括計(jì)算敏感性系數(shù)和編制敏感性分析表（見表7-24）；（4）比較不確定因素所帶來的決策指標(biāo)的變動(dòng)程度，將導(dǎo)致決策指標(biāo)變動(dòng)程度較大的影響因素定義為敏感因素，并計(jì)算出導(dǎo)致項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械拿舾幸蛩刈兓呐R界值；（5）綜合分析，采取決策。多因素敏感性分析中的“三項(xiàng)預(yù)測值”分析法是多因素分析法中的一種，其基本思路是：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的各個(gè)變量，分別給出最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變量三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷評(píng)價(jià)指標(biāo)開發(fā)商利潤受各種不確定因素綜合影響的情況。盈虧平衡分析將產(chǎn)量或者銷售作為不確定因素，求取盈虧平衡的臨界點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量或銷售量。如果所求得的盈虧平衡點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。具體可分為線性盈虧平衡分析、非線性盈虧平衡分析和盈虧平衡線分析。完全不確定性決策的決策方