XX廣場佳苑項目投標書（DOC204頁）.DOC

第一部分投標人資信部分第一章 投標人簡介概況四川蒲江方圓置業(yè)有限公司，成立于二OO四年四月二日，注冊資本為萬人民幣，資質(zhì)三級。公司現(xiàn)有員工人，其中管理人員0人，大專以上文化程度的有8人，具備中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的有人，全部管理人員擁有物業(yè)管理崗位證書：受委托管理的物業(yè)項目1個，面積為2.4萬平方米。經(jīng)營范圍物業(yè)管理、建筑裝飾、園林綠化、廣告設(shè)計制作、銷售建筑材料、房地產(chǎn)咨詢、中介代理、百貨零售等為一體的綜合性企業(yè)。企業(yè)精神 愛國、愛企、團結(jié)、服務(wù)、競爭、“沒有最好、只有更好；勇于拼搏、開拓創(chuàng)新、永不言敗”的企業(yè)精神。服務(wù)理念堅持業(yè)主至上、誠信經(jīng)營，個性服務(wù)，無微不至，盡心盡力，盡善盡美的經(jīng)營宗旨，通過服務(wù)職能社會化，服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)形式規(guī)范化、服務(wù)關(guān)系契約、服務(wù)過程商業(yè)化的服務(wù)品種多樣化地運作，為入住受托物業(yè)的全體業(yè)主、物業(yè)使用人提供一個：安全、舒適、整潔、寧靜、文明、方便、溫馨的居家生活和辦公經(jīng)商環(huán)境。服務(wù)宗旨業(yè)主的滿意是我們服務(wù)的唯一追求。服務(wù)目標對每一個受托的服務(wù)的物業(yè)項目，我公司都本著獨立核算，多種經(jīng)營，自負贏虧，以區(qū)養(yǎng)區(qū)，適應(yīng)市場變化，多元化發(fā)展，創(chuàng)造新的利潤增長點，熱情服務(wù)，回報業(yè)主的方針。嚴格按然對所管物業(yè)承諾的服務(wù)質(zhì)量等級標準，進行規(guī)范性的服務(wù)和運作，全面提升所管物業(yè)的整體形像，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)優(yōu)達標，從而實現(xiàn)物業(yè)的增值保值，并求得自身的生存和發(fā)展。組織機構(gòu)：四川蒲江方圓置業(yè)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如下圖業(yè)務(wù)部總經(jīng)辦服務(wù)部主任負責主持和領(lǐng)導(dǎo)本服務(wù)部的全面工作財務(wù)部行政辦業(yè)主服務(wù)中心各服務(wù)部監(jiān)事會股東會董事長總經(jīng)理董事會業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)部接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等。物業(yè)秩序維護部對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的門崗值勤、登記、車輛、消防、巡邏、安防等公共秩序的維護與管理。工程維修部 公共部位、公用設(shè)備、設(shè)施的管理、維護、保養(yǎng)、維修。房屋裝飾、裝修監(jiān)管，受理業(yè)主的各項特約服務(wù)。保潔綠化部公共區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、園林綠化維秩序維護理等工作。第二章 法定代表人身份證明書單位名稱： 四川蒲江方圓置業(yè)有限公司 單位性質(zhì)： 有限責任 地 址： 四川省蒲江縣鶴山鎮(zhèn)了翁路98號 成立時間： 2004年4月2日 營業(yè)期限： 2004年4月2日至2024年3月20日姓 名： 崔建業(yè) 性別： 男 年齡： 43 職務(wù)： 董事長 系四川蒲江方圓置業(yè)有限公司 法定代表人。 特此證明投標人： 四川蒲江方圓置業(yè)有限公司（蓋章） 日 期： 二OO七年八月三十一日 第三章 投標人文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 崔建業(yè) 系 四川蒲江方圓置業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 四川蒲江方圓置業(yè)有限公司的 為我公司簽署本項目的投標文件的法定代表人授權(quán)委托代理人，我承認代理人全權(quán)代表我簽署的本項目的投標文件的內(nèi)容。 代理人無權(quán)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。 代理人： （簽字） 性別： 年齡： 歲 身份證號碼： 職務(wù)： 投標人： 四川蒲江方圓置業(yè)有限公司 （蓋章） 法定代表人： （簽字或蓋章） 授權(quán)委托日期：二OO七年八月三十一日第三章 投標函致：“廣場佳苑”項目物業(yè)管理招標人1、 根據(jù)你方招標項目“廣場佳苑”管理招標的要求，遵照中華人民共和國招標投標法等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項目現(xiàn)場和研究上述招標文件后，我方經(jīng)測算后愿意：住宅按0.6元/平方米、月，人民幣（大寫）每平方米（建筑面積）每月陸角的投標報價并按上述招標文件的要求承擔該物業(yè)服務(wù)工作。2、 我方已詳細審核全部招標文件。3、 我方同意所提交的投標在招標文件規(guī)定的投標期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標，我方將受此約束。4、 除非另外達成協(xié)議并生效，你方的中標通知書和本投標文件將成為約束雙方的合同文件組成部分。投標人：四川蒲江方圓置業(yè)有限公司 （蓋章）單位地址：四川省蒲江縣鶴山鎮(zhèn)了翁路98號法定代表人： （簽字或蓋章）郵政編碼：611630 電話傳真：02888534006開戶銀行名稱：蒲江縣信用聯(lián)社營業(yè)部開戶銀行賬號：022700000120010001308 開戶銀行電話：開戶銀行地址：四川省蒲江縣鶴山鎮(zhèn)朝陽大道181號第二部分投標人商務(wù)部分第一章 項目收支預(yù)算第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費用收支預(yù)測物業(yè)服務(wù)成本匯總表：序號成本項目月支出金額（元）1員工工資44002員工福利及保險18863公共水電費2324投入的設(shè)備和低易耗品的折舊/攤銷7455公共部位、公共設(shè)備設(shè)施日常維護費5606行政辦公費3507不可預(yù)見費1508利潤4169營業(yè)稅及附加524總計9263物業(yè)服務(wù)成本明細一、 員工工資序號崗位人數(shù)測算依據(jù)月支出（元/月）1物業(yè)管理員1人（主人）1人1000元13月/12月10002物業(yè)秩序維護員3人3人700元13月/12月21003保潔員代綠化1人1人600元13月/12月6004維修工1人1人700元13月/12月700合計：（14項）4400二、 員工福利及社保費用序號項目測算依據(jù)月支出（元/月）1員工福利44008%3522工會經(jīng)費44002%883職教經(jīng)費44001.5%664社保費用6人229.91380合計：（14項）1886三、 公共水電費序號項目測算依據(jù)月支出（元/月）1安防電費0.5KW24小時30.5天0.585元2142路燈電費50個0.025KW6小時0.585元4.33綠化用水10噸/月1.3元134公共能耗合計：（14項）232四、 服務(wù)裝備和低易耗品的拆舊/攤銷1、辦公設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1電腦1臺30003000辦公設(shè)備2打印機1臺10001000辦公設(shè)備3電話座機1臺150150辦公設(shè)備4電話手機1部600600辦公設(shè)備5辦公桌椅1套350350辦公用品6接待業(yè)主專用桌椅1組500500辦公用品7保險柜1個600600財務(wù)專用8鐵皮文件柜2組300600業(yè)主檔案資料存放9通造欄1個50050010交房資料及各類標識牌制作500011管理員服裝6套50030003人，每人2套合計：（111項）15300按三年折舊后殘值25%測算月平均攤銷為：15300元（125%）（312）月319元/月2、安防設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1對講機3部13003900秩序維護員聯(lián)絡(luò)工具2警棍3根2060警用器械3維護員服裝6套26015603人，春、夏、秋、冬裝2套/人，大衣1件/人。4鋼加上下床1套200200值班用品5維護員床上用品3套200600值班用品6雨衣、雨具3套60180值班用品7衣柜1組200200值班用品8值班桌椅1套500500值班用品9應(yīng)急燈2臺150300值班用品11電熱水器1臺700700值班用品合計：（111項）8200按三年折舊后殘值10%測算月平均攤銷為：8200元（110%）（312）月205元/月3、維修設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1兆母表1臺100100維修工具2槍式疏通器1臺400400維修工具3管鉗2把4080維修工具4雨衣、雨具1套6060維修工具5電鉆1套300300維修工具6電錘1把500500維修工具7壓線鉗1把300300維修工具8鉆頭1套300300維修工具9玻璃槍1把3930維修工具10應(yīng)急燈1臺150150維修工具11萬用表1臺200200維修工具12試電筆1支1010維修工具13人安梯（4米）1把300300維修工具14削線鉗1把2525維修工具15電烙工具1套100100維修工具16PPR熱熔機1臺300300維修工具17工具柜1套300300維修工具18常用工具及工具包1套300300維修工具19常用量具1套200200維修工具20臺虎鉗1臺150150維修工具21維修桌1套250250維修工具合計：（121項）4355按三年折舊后殘值10%測算月平均攤銷為：4355元（110%）（312）月109元/月4、保潔綠化設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1不銹鋼煙灰果削箱4個150600環(huán)保設(shè)備2塑料垃圾桶5個80400環(huán)保設(shè)備3垃圾清運車1臺300300環(huán)保設(shè)備4雨衣、雨具1套6060員工用具5云石鏟刀1把2020環(huán)保工具6塵推1套100100環(huán)保工具7洗地水管150米2300環(huán)保工具8更衣柜1套150150員工用具9獨凳1個2020員工用具10剪草機1臺23002300綠化設(shè)備11噴霧器1臺150150綠化設(shè)備12鋤頭1把2020綠化工具13園鍬1把2525綠化工具14園藝剪1把3030綠化工具合計：（114項）4475按三年折舊后殘值10%測算月平均攤銷為：4475元（110%）（312）月112元/月總計：服務(wù)裝備攤銷（14項）319元/月205元/月109元/月112元/月745元/月五、 日常維護費序號項目 說明費用估算（元/月）1消防設(shè)施滅火器、消防栓箱等502供電設(shè)備變圧器、配電箱、線路等等703公共照明路燈、樓道燈、開關(guān)線盒等1004供水系統(tǒng)供水設(shè)備、共用管道及共用閥門等255弱電系統(tǒng)電話、光纖、技防系統(tǒng)等156共用公共部位土建維修道路，墻體，樓梯間等707化糞池清掏每年以2次記1008農(nóng)藥化肥按植物生長季節(jié)施放509植物補種移植7010消殺用藥除四害等10合計：（19項）560六、 行政辦公費序號項目 說明費用估算（元/月）1日常辦公用品各種記錄薄、電池、文件夾、紙、筆、耗材等502通訊費手機、座機通訊費用1003交通費開會、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等交通費用1004辦公水電費200合計：（14項）350七、 不可預(yù)見性開支150元/月八、 酬金（按一至七項之和5%）8323元5%416元/月九、 稅收（按總收入的5.45）9618元5.45%524元/月第二節(jié) 收支測算及依據(jù)服務(wù)費收入：一、 物業(yè)服務(wù)費收入為：住宅物業(yè)服務(wù)收入：（建筑面積約14105平方米）14105平方米0.60元/平方米. 月8463元/月二、 露天車位：（約39個）按租金及服務(wù)維護費業(yè)主與物業(yè)企業(yè)5比5分成，分成用于補充服務(wù)經(jīng)費，此地段月平均租為50元計算，露面停車場服務(wù)收入為：39個50元50%975元/月三、 地下停車場：（約50個）室內(nèi)車庫未出售部分的租金及服務(wù)維護費收取，本作有利調(diào)動極積性提高收費率觀點，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主比分成，分成用于補充服務(wù)經(jīng)費，此地段月平均100元及車位逐步遞減綜合測算，地下停車場服務(wù)收入為：12個50%100元30%=180元/月總收入為以上三項目之和：8463元+975元+180元=9618元/月測算依據(jù)一、員工工資根據(jù)勞動法最低工資標準，物業(yè)管理服務(wù)收費標準結(jié)合我公司工資發(fā)放情況及成都地區(qū)周邊縣同行業(yè)水平計算。二、崗位人員配置，是依照招標文件要求，服務(wù)的工作量，需要達到的物業(yè)服務(wù)標準而制定。三、經(jīng)濟參數(shù)，以招標文件提供的經(jīng)濟數(shù)據(jù)為計算依據(jù)，部分未能確定的指標，是根據(jù)本項目的特點和投標人的經(jīng)驗合理測算。四、法律依據(jù)，國務(wù)院第79號令物業(yè)管理條例;四川省物業(yè)管理服務(wù)收費細則（川價費2003294號文件及即將出臺的物權(quán)法等。投標人將在后期的管理服務(wù)中，本著厲行節(jié)約的原則，努力節(jié)省相關(guān)費用開支五、增收節(jié)支措拖1、日常生活1.1衣物方面：為住戶收洗衣物、被褥；提供補衣、制衣服務(wù)等。1.2居住方面：為住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、室內(nèi)裝飾裝修、搬家、管道疏通、更換門鎖心、網(wǎng)絡(luò)維護、空調(diào)移機、安裝家庭報警裝置、屋頂及私家花園的設(shè)計施工養(yǎng)護、租擺室內(nèi)植物，扶老托幼等。1.3出行方面：代購代訂車票、飛機票、火車票、國內(nèi)旅游、機動車保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。1.4商務(wù)服務(wù)：打印、復(fù)印、傳真、電了郵件、商務(wù)會議、產(chǎn)品展示、網(wǎng)頁廣告等。1.5 金融服務(wù)：代辦各種保險；設(shè)立銀行代辦點。1.6經(jīng)濟代理中介服務(wù)：房屋代售代銷、二手房買賣、租賃、室內(nèi)裝飾裝修、建筑材料代購代銷、廣告設(shè)計制作發(fā)布、置業(yè)咨詢等。1.7委托性的特約特色服務(wù)：根據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)。如家庭醫(yī)療保健、各種培訓(xùn)服務(wù)、個人網(wǎng)頁制作、美容健身咨詢、婚慶禮儀等。2、服務(wù)部節(jié)約措施2.1嚴格控制各種費用支出，能回收使用的要反復(fù)利用，不能使用后，盡量回收殘值。2.2對服務(wù)中的水、電、氣等能原的消耗制定嚴格的節(jié)能降耗措施，杜決一切浪耗。2.3教肓員工熱愛公司，團結(jié)互助樂觀的團隊精神，愛護公物，正確使用各類辦公設(shè)備用具，防止物品人為損壞，增加物品使用壽命。3、建立長效的監(jiān)督機制，確保增收節(jié)支落實到位。第三部分技術(shù)部份第一章 服務(wù)的理念與目標根據(jù)“蒲江廣場佳苑”的基本情況和服務(wù)要求，提出以下的服務(wù)理念與服務(wù)目標。一、 項目定位、 管理定位堅持管理職能社會化、管理組織專業(yè)化、管理形式規(guī)范化、管理關(guān)系契約化、管理過程商業(yè)化的原則，充分利用并完善小區(qū)配套系，配置精良高效的管理專業(yè)隊伍，全方位，無微不致地為入住“蒲江廣場佳苑”的主業(yè)和物業(yè)使用人服務(wù)，打造一個安全、整潔、溫馨、舒適、甜靜、清心的居家生活環(huán)境。、 效益定位社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧，充分利用本物業(yè)資源和投標人的管理運作經(jīng)驗，通過有效的成本控制和多種經(jīng)營，從而實現(xiàn)各種效益大豐收。3、服務(wù)定位本著以人為本，服務(wù)第一原則，嚴格執(zhí)行中國物業(yè)管理協(xié)會制訂的住宅三級物業(yè)管理服務(wù)標準，加強品質(zhì)監(jiān)督，為“蒲江廣場佳苑”的全體業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。二、管理服務(wù)理念1、管理理念：“依法管理、業(yè)主至上，服務(wù)第一、創(chuàng)建一流社區(qū)”。2、服務(wù)理念：“業(yè)主的滿意度是檢驗我們工作的唯一標準”。三、管理目標1、遵循“獨立核算、自負盈虧，增收節(jié)約, 廣開門路，多種經(jīng)營”的經(jīng)營方針，嚴格按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的往宅三級物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準，進行規(guī)范管理和運作，全面提升“蒲江廣場佳苑”整體形像，提高服務(wù)水平，開源節(jié)流，實現(xiàn)小區(qū)保值、增值，并為自身長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2、在合同期內(nèi)被評為“轄區(qū)安全生產(chǎn)、消防工作先進單位”、“成都市優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)”。3、實現(xiàn)“收支平衡、略有贏余”的經(jīng)營目標。四、物業(yè)管理服務(wù)分項目標承諾序號分項目標測算依據(jù)主要措施1公共場所保潔率98%完成保潔的公共場所、設(shè)施面積/總公共場所、設(shè)施面積100%、 保潔員崗位、責任區(qū)明確、工作質(zhì)量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；、 每日保潔，休息日，休息時間為保潔重點；、 保潔員清潔時，以主動服務(wù)提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；、 健全的保潔監(jiān)督機制。2綠化裸土率小于3%，成活率大于96%裸土面積/總綠化面積100%成活量/綠化植物總量100%、 綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度；、 公共秩序管理員負責環(huán)境維護、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境；、 主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題并安排解決；、 發(fā)動住戶熱愛綠地，提合理建議，參與管理。3管理人員專業(yè)崗位合格率99%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)100%、 人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計劃落實；、 培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓(xùn)結(jié)果。4房屋完好率99%完好房屋總面積/總建筑面積100%、 建立經(jīng)常性檢查制度；、 每半年進行一次全面分項檢修；、 嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。5道路完好率及使用率98%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積100%、 嚴格公共設(shè)施管理養(yǎng)護制度，公共秩序管理員加強巡查和疏導(dǎo)；、 向住戶宣傳有關(guān)法律法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；、 及時整改修補損壞路面。6化糞池、雨、污水井完好率98%完好化糞池、雨、污水井量/化糞池、雨汅水井總數(shù)量100%、 每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案，疏通處理；、 化糞池每半年清理一次；、 雨水井、污水井每年全面檢修一次。7排水管、明暗溝完好率98%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度100%、 每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案疏通處理；、 每半年進行一次全面檢修。8 路燈、樓道燈完好率98% 完好路燈、樓道燈/路燈、樓道燈總量100%、 每日記錄檢查，及時更換更換檢修；、 維修人員崗位責任、維修時效明確，有槳有罰；、 健全的維修監(jiān)督機制。9 大型及重要機電設(shè)備完好率99% 完好的消防設(shè)備/小區(qū)管理處負責的消防設(shè)施總數(shù)100% 指定機電設(shè)備及公共設(shè)施管理維護，實行巡查制度，建立文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損，正常使用。10 大型及重要機電設(shè)備完好率100% 完好的大型及重要機電設(shè)備/大型及重要機電設(shè)備總計100%、 建立嚴格的設(shè)備管理及日常運行操作規(guī)程；、 重要設(shè)備責任到人；、 認真進行維護保養(yǎng)；、 按計劃進行維護保養(yǎng)；、 加強技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。11 業(yè)主投訴處理率99% 已處理投訴/總投訴100%、 做好各項管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；、 提高員工素質(zhì)，強化服務(wù)意識；、 發(fā)生問題及時處理，為住戶排優(yōu)解難；、 做好解釋工作，與回訪制度落實。12 維修服務(wù)回訪率60% 維修回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)100%、 建立健全回訪制度；、 做好維修、回訪記錄；、 加強維修隊伍服務(wù)意識。13 業(yè)主對物業(yè)管理滿意率85% 對管理滿意數(shù)基本滿意數(shù)/參加業(yè)主評議戶數(shù)100%、 科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編制無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；、 每年進行一次業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見征詢，加強重點業(yè)主的走訪，及時解決問題；、 以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。第三章 總體管理方案第一節(jié)整體設(shè)想與機構(gòu)設(shè)立一、 物業(yè)管理整體設(shè)想我公司接管蒲江廣場佳苑的物業(yè)管理后，將吸收國際上先進的管理思想并運用我公司多年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，結(jié)合蒲江廣場佳苑項目的實際情況和本地人文特點，制定出該小區(qū)管理目標，力爭在服務(wù)期內(nèi)達到區(qū)、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的標準，使居住在小區(qū)內(nèi)的居民享受到高品位的服務(wù)，使物業(yè)保值增值。二、 總體管理方案我公司接管蒲江廣場佳苑的物業(yè)管理服務(wù)將按照住宅（三）級質(zhì)量級標準執(zhí)行。除此之外，我公司在服務(wù)上還將體現(xiàn)以下特色：根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的特點，我們經(jīng)過綜合分析，認為適合采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)為集中，責任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。物業(yè)服務(wù)部在財務(wù)上實行獨立核算。1、物業(yè)管理服務(wù)部機構(gòu)設(shè)置物業(yè)服務(wù)部下設(shè)業(yè)主服務(wù)部、秩序維護部、清潔綠化部、工程維修部四個部門。各部門職責如下：1.1 業(yè)主服務(wù)部負責物業(yè)服務(wù)部行政、總務(wù)、車輛管理工作；負責物業(yè)服務(wù)部人事、勞資、培訓(xùn)工作：負責物業(yè)服務(wù)部的財務(wù)管理工作：負責業(yè)主（住戶）裝修及其它檔案管理：負責物料采購、供應(yīng)及庫房管理；負責小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織和開展：負責社區(qū)間文化交流活動的組織開展；負責區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；負責對外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。1.2 秩序維護部負責轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作；對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照治安服務(wù)部罰條例實施權(quán)限內(nèi)的處罰，并配合公安機關(guān)調(diào)查，偵破案件；負責轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理；負責消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作；負責轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理；負責轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場的經(jīng)營管理；參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動和便民服務(wù)活動；負責消防設(shè)備的運行管理。負責智能系統(tǒng)的運行操作和維護：負責小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計、分析和及時傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計報表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；負責業(yè)主、住戶以及各崗位提出的服務(wù)申請，受理投訴與處理，并定期進行住戶意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計分析工作；負責組織物業(yè)服務(wù)部內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進建議，負責糾正措施的貫徹落實。2 清潔綠化部負責清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護；負責公共設(shè)施和道路的巡視檢查；負責小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計、修剪；負責小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和居家服務(wù)攤點的統(tǒng)一管理；負責小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)和便民服務(wù)項目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開展；負責小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)人員的統(tǒng)一管理和培訓(xùn)；負責小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施場所的運行、經(jīng)營管理和日常維護保養(yǎng)；3 工程維修部負責室內(nèi)裝修審批，負責區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場所（地）的維修和定期保養(yǎng)；負責小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運行管理、維修和維護保養(yǎng)；負責房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；負責智能系統(tǒng)末端設(shè)備的設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。2、物業(yè)服務(wù)部工作流程人員定崗定編建立機構(gòu) 規(guī)定規(guī)章制度崗位培圳 房屋、公用設(shè)施驗收接管 住戶入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)護人事行政管理財務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理智能系統(tǒng)管理電梯管理綠化保潔管理交通車輛管理業(yè)主投訴管理信息采集處理環(huán)保管理家政事務(wù)物料供應(yīng)社區(qū)文化服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點完善配套及各部門工作關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制 3、服務(wù)人員編制（合計6人）（1） 服務(wù)部主任1人、兼行政管理員、出納文員兼社區(qū)文體員、兼樓管理倉管采購。（2） 秩序維護部3人，其中部長（兼）門崗2人、巡邏車管人，兼技防系統(tǒng)及車庫管理（3） 綠化保潔部1人（4） 工程維修部1人第二節(jié)經(jīng)營指標規(guī)劃與保障措施一、管理服務(wù)費及代收代繳費收取率國優(yōu)標準98承諾指標98測定依據(jù)實收費用額/應(yīng)收費用總額10098質(zhì)量保證措施1、加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。2、以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進業(yè)主交費的積極性。3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費。4、由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通”服務(wù)。5、對于欠交管理服務(wù)費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。二、商業(yè)用房出租率及租金收取率承諾指標出租率第三年達95以上租金收取率98測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積10095租金收取率實收租金額/應(yīng)收租金總額10095質(zhì)量保證措施1.制定切實可行的商業(yè)用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè)，促進廣場佳苑小區(qū)的樓盤銷售，增強小區(qū)的消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。3.與商家簽訂商用房租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預(yù)收租金等。4.對小區(qū)內(nèi)外的各類消費需求進行充分調(diào)研，對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。三、房屋及配套設(shè)施完好率國優(yōu)標準98承諾指標98測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積10098質(zhì)量保證措施1制訂詳細的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。2房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。四、房屋零修、急修及時率國優(yōu)標準98承諾指標99測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)10099質(zhì)量保證措施1建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線電話。2維修人員應(yīng)在接到維修通知單20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。4.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。五、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修工程質(zhì)量合格率國優(yōu)標準100承諾指標99測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100100質(zhì)量保證措施1、加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。2、維修工程實行業(yè)主、業(yè)主質(zhì)量簽收制度。3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗確認。4、較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。（二）維修工程回訪率公司內(nèi)控標準100承諾指標99測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)100100質(zhì)量保證措施1、維修實行100回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪，保證反饋渠道暢通。2、每月5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。六、保潔率公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積10098質(zhì)量保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。3、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過地凈”。七、治安案件年發(fā)生率公司內(nèi)控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)10000.5質(zhì)量保證措施1、提供24小時秩序維護服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴格控制外來人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實行業(yè)主搬出入登記制度，嚴格控制物料進出。5、秩序維護員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。八、火災(zāi)年發(fā)生率公司內(nèi)控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)10000.5質(zhì)量保證措施1、實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊”；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識。3、小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4、定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。5、加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。九、年違章發(fā)生率與處理率公司內(nèi)控標準1違章年發(fā)生率承諾指標1計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)1001公司內(nèi)控標準100違章處理率承諾指標100計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)10099質(zhì)量保證措施1、加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。2、全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。3、采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。十、業(yè)主年有效投訴率和處理率（一）年有效投訴率公司內(nèi)控標準2承諾指標2測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)10002質(zhì)量保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使員工追求業(yè)主百分百的滿意。2、保持業(yè)主和服務(wù)部之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時改進服務(wù)部工作中存在的問題和缺點。（二）投訴處理率公司內(nèi)控標準99承諾指標99測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)10099質(zhì)保證措施1、設(shè)立總服務(wù)臺并實行24小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責任部門。2、各責任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補救措施，并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。3、投訴處理率作為部門及員工每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。十一、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率國優(yōu)標準95承諾指標兩年內(nèi)達97以上測定依據(jù)（滿意戶數(shù)基本滿意戶數(shù)）/入住總戶數(shù)10097質(zhì)量保證措施1、實行開放管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。2、設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由服務(wù)部經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調(diào)整和改進管理服務(wù)方案。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果向業(yè)主公布。3、通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。十二、綠化完好率 公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積10098質(zhì)量保證措施1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。2、物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。3、定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。十三、道路、車場完好率公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)道路、車場完好房面積/道路、車場總面積10098質(zhì)量保證措施1、制訂詳細的養(yǎng)護計劃，定期巡視和維護。2、市政工程進入轄區(qū)內(nèi)施工，服務(wù)部派人跟蹤協(xié)助管理并備案。十四、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)10098質(zhì)量保證措施1、建立嚴格的培訓(xùn)制度并制訂詳細的培訓(xùn)計劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進的培訓(xùn)設(shè)施。2、入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合，采用先進的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。3、強調(diào)理論與實踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對性的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。十五、檔案建立與完好率公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量10098質(zhì)量保證措施1、制訂嚴密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。3、建立辦公自動化系統(tǒng)，業(yè)主、服務(wù)部、物業(yè)服務(wù)部、當代投資集團、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。第三節(jié)秩序維護服務(wù)一、崗位工作職責及服務(wù)制度1.秩序維護部工作職責1.1 在服務(wù)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，負責轄區(qū)范圍內(nèi)24小時秩序維護服務(wù)。1.2 以“預(yù)防為主，群防群治”的方針，嚴格進行小區(qū)進出人員和物品出入管理。1.3 協(xié)助、配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)治護、暫住人口管理，確保小區(qū)正常工作秩序和良好的生活環(huán)境。1.4 隨時保持高度警惕、積極參與突發(fā)事件，火警、火災(zāi)搶救工作。1.5 配合有關(guān)政府部門宣傳國家一些方針、政策，與政府部門和小區(qū)住戶實現(xiàn)良好溝通。1.6 作為公司對外的窗口，依據(jù)公司儀容、儀表要求，講文明、講禮貌，熱心為業(yè)主服務(wù)，樹立小區(qū)文明高尚的整體形象。1.7 協(xié)助、配合各部門搞好各項活動及完成領(lǐng)導(dǎo)交代的臨時性任務(wù)。2. 秩序維護部部長崗位職責2.1 任職資格2.1.1 退伍軍人2.1.2 二年以上物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗,持物業(yè)上崗證與安全主任資格證.2.1.3 高中以上文化2.2 崗位職責2.2.1 認真貫徹執(zhí)行總公司和上級領(lǐng)導(dǎo)下達的各項任務(wù)2.2.2 積極做好秩序維護員的思想工作，及時掌握秩序維護員的思想動態(tài)。2.2.3 領(lǐng)導(dǎo)全體秩序維護員做好小區(qū)的治護、交通、消防等管理工作。2.2.4 編排每月秩序維護員值班情況表，護排秩序維護員輪班輪休工作2.2.5 處理并上報秩序維護員在工作過程中遇到各種問題2.2.6 加強對秩序維護器材、裝備的維修、保養(yǎng)，貴重物品應(yīng)妥善保管并登記造冊、落實到人。2.2.7 協(xié)作其他部門搞好本花園的物業(yè)管理工作。2.2.8 積極配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)內(nèi)治護與暫住人口管理。2.2.9 嚴格執(zhí)行停車場收費制度及車輛保管制度。2.2.10 廉潔奉公、不謀私利。2.2.11 定期檢查消防工作，提高全體秩序維護員的消防意識。3.秩序維護部班長崗位職責3.1 任職資格3.1.1 退伍軍人3.1.2 身高1.65M以上3.1.3 溝通能力強,有管理能力3.1.4 高中文化3.2 崗位職責3.2.1 主持召開班務(wù)會議，準確傳達上級工作護排和指令，帶領(lǐng)本班人員搞好好護全保衛(wèi)工作。3.2.2 負責對日常班務(wù)的處理，負責檢查本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。3.2.3 負責本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主任領(lǐng)導(dǎo)。3.2.4 負責對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。3.2.5 熟悉秩序維護各崗位職責和任務(wù)，撐握本轄區(qū)治護保衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。3.2.6 負責協(xié)調(diào)本班與其它班人員的關(guān)系，搞好團結(jié)。3.2.7 督導(dǎo)本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。3.2.8 帶領(lǐng)本班人員積極主動地完成各項工作任務(wù)。4.秩序維護員崗位職責4.1 任職資格4.1.1 退伍軍人；4.1.2 身高1.65M以上；4.1.3 高中文化；4.2 秩序維護員職責 4.2.1 堅守崗位、服從指揮、文明服務(wù)、禮貌待人，認真做好記錄。4.2.2 上崗時要認真檢查設(shè)備，認真做好防火、防盜、防搶劫工作，發(fā)現(xiàn)不護全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主任部門領(lǐng)導(dǎo)確保小區(qū)的護全。4.2.3 發(fā)現(xiàn)違法犯罪份子要堅決設(shè)法抓獲。4.2.4 熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序。4.2.5 熟悉小區(qū)消防器材的護裝位置，掌握各種器材的使用，遇到突發(fā)事件能正確處理。4.2.6 積極向住戶進行遵紀守法和治護防范知識的宣傳。4.2.7 認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。4.3 秩序維護員巡邏崗位職責4.3.1 負責巡邏轄區(qū)范圍，嚴防破壞及盜竊行為的發(fā)生。4.3.2 指揮并監(jiān)管小區(qū)內(nèi)的行駛車輛，防止交通事故發(fā)生，保證道路的通暢。4.3.3 負責檢查行跡可疑人員的證件。4.4.4 加強對重要區(qū)域的巡邏簽到，發(fā)現(xiàn)情況及時處理并報告上級領(lǐng)導(dǎo)。4.4.5 負責檢查治護情況及消防設(shè)備、設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告、處理。4.4.6 密切聯(lián)絡(luò)各崗位，如有情況，及時前往協(xié)助處理，并對可疑人員時行堵截。4.4.7 助人為樂，積極幫助業(yè)主解決問題。4.4.8 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。4.5 秩序維護部門崗崗位職責4.5.1 按規(guī)定上崗交接班，著裝整齊，佩帶工作證。4.5.2 當值時間，不準擅離崗位、聊天、打鬧、看書報、吃喝、睡覺或做其他與工作無關(guān)的事項。4.5.3 嚴格遵章守紀，文明值勤、態(tài)度禮貌，不得借故刁難住戶。4.5.4 認真檢查出入車輛，指揮車輛按規(guī)定路線行駛和指定地點停放，確保道路通暢。4.5.5 嚴格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費管理，嚴禁收錢不給