南證大廈用戶手冊.doc

此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯(lián)系網站刪除南方證券大廈業(yè)戶手冊OWNERS AND TENANTS HANDBOOK廣州南方證券大廈物業(yè)管理有限公司二OOO年十月致南方證券大廈各用戶： 廣州南方證券大廈（以下簡稱本大廈）歡迎您成為大廈用戶中的一員，并敬祝您生意興隆、萬事如意! 本手冊刊載有關寫字樓/商鋪設施、業(yè)主/租戶之責任、應急措施等方面的資料。各用戶及其屬下之員工均應熟讀本手冊內所刊載之資料。 我們編制此用戶手冊,旨在讓您更好地了解大廈日常物業(yè)管理工作,及我們所提供的服務項目。方便您能及時辦理各種與大廈管理相關的手續(xù)。我們秉承，您的需要就是我們的職責和服務宗旨，全心全意為您提供熱情周到的服務，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的商務環(huán)境。同時真誠希望您能對本公司的管理服務提出寶貴意見和建議，我們將十分樂意接受并不斷改進。 謹藉此機會感謝所有理解、配合及遵守本手冊的用戶。 致禮廣州南方證券大廈物業(yè)管理有限公司 二OOO年十月目 錄一. 大廈概況 4二. 物業(yè)移交 5三. 管理公司及管理人員6四. 保安、防止罪案及緊急聯(lián)絡人9五. 防火措施10六. 一般規(guī)則11七. 管理費、維修基金及滯納金13八. 有償服務及特別服務電話14九. 附件16附錄一 業(yè)主/租戶聯(lián)系表16附錄二 申請額外電話線17附錄三 申請室內維修服務18附錄四 申請額外清倒垃圾服務19附錄五 申請額外室內清潔服務20附錄六 有償服務項目21附錄七 申請租賃廣告招牌22附錄八 申請制作公司指示牌23附錄九 申請制作公司門牌24WI/WG0702一、 大廈概況南方證券大廈位于天河區(qū)體育東路，座落于廣州金融商貿中心地帶，大廈由深華物業(yè)發(fā)展公司在廣州注冊的廣東僑聯(lián)房地產開發(fā)公司投資興建。南方證券大廈總建筑面積達六萬平方米，為一座樓高32層（含地下3層）的綜合性商業(yè)大廈。其中負二至負三層設有大型停車場，負一至四層為娛樂場所、商務中心、銀行、證券交易大廳及商場、食肆，五至二十九層為高級寫字樓。大廈布局安排及外觀經由名師設計，美觀、典雅、高尚實用，實為商家、客戶創(chuàng)業(yè)之難得的發(fā)祥寶地。二、物業(yè)移交當完成一切購買手續(xù)，簽定買賣合約及付訖所有費用后，該單元將會交付給業(yè)主/租戶使用。以后，單元內之安全、清潔、及維修保養(yǎng)，由業(yè)主負責。物業(yè)交付使用后，業(yè)主須填寫由管理公司提供的有關表格，以方便聯(lián)絡與日常管理工作的進行。如業(yè)主須進行裝修，請參閱裝修手冊并向管理公司申請。 物業(yè)移交示意圖如下：收到發(fā)展商發(fā)出的交付使用通知入伙辦理時，業(yè)主須攜帶并出示以下部分資料：1交付使用通知書；2收樓證明書；3廣州市房地產買賣合同（預售）、 公證書或公證書證明；4業(yè)主身份證/護照；5中國司法部委托辦理內地公證文書的香港律師樓開出的委托書或廣州公證處開出的授權委托公證書；6營業(yè)執(zhí)照/商業(yè)登記證2；7法人代表證明書；8法人代表授權委托書/董事會記錄（授權委托）2；9公司印章。到發(fā)展商處辦理收樓證明書業(yè)主簽收有關入伙資料到管理公司辦理入伙手續(xù)到入伙繳費處辦理繳費手續(xù)工程驗收接待處為業(yè)主辦理驗收備注：1 以個人名義購房者攜帶并出示第1、2、3、4項，（業(yè)主不能前來或業(yè)主為兩人以上者，而其中有人不能前來委托他人辦理時，須增加出示第5項）；2 以公司名義購房者須出示第1、2、3、4（法人代表或法人代授權委托人）6、9、7或8、9項；3 帶2者為境外公司買家須另行出示的資料。入伙辦理處辦理正式移交鑰匙正式入伙二、 管理公司及管理人員1 管理公司根據南方證券大廈管理公約，廣州南方證券大廈物業(yè)管理有限公司被委托對本大廈進行物業(yè)管理。為提高物業(yè)管理服務水平，管理公司特聘請具有環(huán)球管理經驗及雄厚實力之怡高物業(yè)顧問集團為大廈之物業(yè)管理顧問，力求為廣大用戶提供國際專業(yè)水準、盡善盡美的管理服務。2 管理人員一支全職及富有經驗的管理人員將二十四小時在大廈周圍值勤，以便執(zhí)行一切與大廈公共地方及公共設施有關的物業(yè)管理職責。如需聯(lián)絡管理人員，可親身前往大廈物業(yè)管理公司或致電管理公司電話：38811346 傳真：38812385所有工程、清潔、保安及管理公司職員均盡全力執(zhí)行管理公司規(guī)定之日常職務，業(yè)主及用戶請勿任用管理公司職員作任何私人服務，以免妨礙其本身之工作，管理公司職員只遵照公司指示工作，概不準收受業(yè)主及用戶之打賞、禮物或利益，管理公司懇請各方合作。3 緊急聯(lián)絡中心廣州南方證券大廈管理公司在南方證券大廈設有一個二十四小時運作的控制中心，可在緊急情況下提供支援。如需聯(lián)絡控制中心人員，請致電： 4 投訴及查詢一切有關物業(yè)之投訴及查詢請與管理公司聯(lián)絡或書面陳述，并直接交予管理公司之物業(yè)經理啟閱, 或投進管理公司意見箱內.5 管理公司辦公時間如閣下有任何疑問或需要協(xié)助，請于辦公時間來電或親往管理公司查詢與聯(lián)系，管理公司各職員均樂意為閣下服務。辦公時間：星期一至星期五 上午8：30至中午12：00 下午2：00至下午5：30星期六、日及國家假期休息請用戶注意本管理公司出納于每日下午下班時間前一小時截止收費，以便于結算帳項。6 大廈開放及中央空調供應時間大廈不同的區(qū)域各有特定的開放時間和空調供應時間，為了大廈的保安和閣下的利益，某些限制和措施是必要的，不便之處，懇請原諒。 區(qū) 域 大廈進出開放時間 中央空調供應時間 寫字樓星期一至五 8：00-19：00 8：00-18：00星期六 8：00-13：00 8：00-13：00星期日及公眾假期 不開放 不供應 商場商鋪場所 8：00-22：00 9：00-22：00餐飲、酒樓 8：00-22：00 9：00-22：006.1 非開放時間為了大廈的安全，所有人在非開放時間進出大廈時須出示身份證或有關證件并向當值保安登記。6.2 超時中央空調的安排若用戶于上述指定的空調供應時間外需使用空調，管理公司將盡力安排，但用戶須在不少于24小時前通知管理公司，并承擔額外使用之費用。6.3 使用中央空調須知6.3.1 為了避免“冷氣”流失，造成能源的浪費，及空調設備的損耗，使空調成本上漲。用戶必須在空調供應時間內將窗戶緊閉，管理公司有權進入單元進行檢查和糾正工作，管理公司對于累次違反規(guī)定或不合作的用戶有權終止空調服務或其他專項服務，并索取因此所造成損失之賠償。6.3.2 管理公司對于因維修（包括因空調設備臨時故障之維修）及其他非人為因素能控制的原因，所造成空調服務的暫停，業(yè)主/管理公司對用戶/業(yè)主免負任何責任，業(yè)主/租戶亦不能向管理公司作任何形式的索償要求而影響管理公司在其他服務或管理費用的正常收入。6.3.3 管理公司根據實際情況（例如：通貨膨脹或其他原因導致空調成本上升）而調整收費，新收費標準在管理公司向業(yè)主和用戶發(fā)出書面通知后生效。四、 保安、防止罪案及緊急聯(lián)絡人1 保安大廈內常駐保安人員，并安裝各項保安系統(tǒng)，以確保用戶及其財產得到最周全之保護。大廈保安系統(tǒng)包括：廣泛的閉路監(jiān)視設備、沿大廈周邊所有出入口都設有固定崗位，派員看守。2 閘門感應系統(tǒng)建議各用戶自行裝設一閘門感應系統(tǒng)，與保安控制室連接，加強保安的技術防范，目的在于查探是否有任何人在單位上鎖后試圖闖入。3 意外、偷竊、盜竊、可疑物品等任何用戶如目擊任何上述事件或物品，請即通知就近管理人員或保安員。4 緊急聯(lián)絡人所有用戶必須向管理公司提供緊急聯(lián)絡人資料（二十四小時均可聯(lián)絡）及填妥附錄一之表格，以便管理公司在緊急情況下隨時聯(lián)絡有關人士。如日后資料有變動，用戶須立即知會管理公司。5 其他業(yè)主/租戶須于任何時間對自身物業(yè)內的一切負上全責，小心門戶，確保安全，如管理公司于非辦公時間發(fā)現(xiàn)物業(yè)之門未鎖或其他可疑之處，管理公司將嘗試聯(lián)絡用戶指定之聯(lián)系人士，倘若在合理的時間內未能接觸到聯(lián)系人士，管理公司將會采取認為合理的措施（例如知會公安部門或進入巡視）而無須承擔責任。五、 防火措施1 為確保有足夠空間提取滅火設備及讓消防人員通行，各用戶不得在單元出入口、走廊及樓梯放置任何物品或令其阻塞。否則，用戶須承擔移去阻塞物品的費用及對任何其他有關后果負責。2 為避免電路的負荷過大以引致意外，各用戶須特別留意電器的使用。3 除非發(fā)生火警，否則不得使用滅火設備。4 所有公共地方都裝有火警探測系統(tǒng)，連接保安控制室的中央火警控制板。為避免任何不必要的假警信號，懇請各用戶避免在大廈內燃香敬神或在煙感器下吸煙。5 遇到火警時，請遵照以下步驟行事：5.1 保持鎮(zhèn)靜；5.2 立即通知管理公司；5.3 在撤離現(xiàn)場前關掉所有電器；6 某些特定單元如有煤氣供應，如用戶懷疑有煤氣泄漏，請立即：7.1 關掉煤氣的供應總掣；7.2 打開窗戶以便空氣流通；7.3 切勿開動或關掉任何電器，切勿使用電話（包括手提電話）、對講機、傳呼機等，以免引起火花；7.4 立即通知管理公司。7 防火措施7.1 熟悉附近的火警出口及其所通往的地方；7.2 熟悉火警手動報警器和消防喉的位置；7.3 電器設備，如發(fā)熱器、散熱器和酒樓專用火爐等，均應在無人看守時關掉。六、 一般規(guī)則1 進出大廈手續(xù)1.1 物品遷入及遷出用戶必須提前通知管理公司有關其遷入或遷出的日期及時間以便管理公司依此作出特別的安排，包括辦理有關手續(xù)、運輸通道及貨車上落貨地點等。1.2 在非辦公時間進入大廈,應出示身份證或有效證件,待管理員辦理登記手續(xù)后方可進入。1.3 不得攜帶寵物進入大廈。2 清潔服務及垃圾收集2.1不得棄置垃圾或存放物件（如垃圾桶或家私等）于公共地方。如需要額外清潔或搬運服務，必須通知管理公司。2.2 所有裝修期工程產生的垃圾及廢料只可棄置到指定的位置；2.3 所有因日常操作所產生的垃圾，可先用垃圾膠袋存放及封好，棄置到指定的收集位置；2.4所有體積龐大的垃圾，例如棄置家私、木箱、器材或任何大型裝置，不能隨意棄置在本大廈范圍內，須自行安排清潔公司清除或向管理公司申請安排額外清潔服務;2.5 所有危險性、有毒、易燃或爆炸性的廢料（例如：石棉、天拿水、硫酸、 酒精、 汽油），未經批準不能棄置在大廈任何地方, 而不論該廢料是否有恰當?shù)氖⑤d器。有關用戶須安排清潔公司或其它合適的專業(yè)人士清除或向管理公司申請安排額外清潔服務;2.6 酒樓及食肆的垃圾應作特別安排處理;2.7 不許隨地吐痰及在非吸煙區(qū)吸煙;3 蟲鼠控制管理公司將安排為公共地方提供滅蟲滅鼠控制服務，而各用戶須自行為其單元進行類似的防治工作，或委托管理公司代辦，而有關費用由用戶自行負責。4 噪音用戶不得在單元內制造任何不合理之噪音而對大廈其他用戶或顧客造成干擾 或損失。5 單元的使用5.1 大廈內所有單元不得留宿。5.2 大廈內不應儲存易燃易爆或有毒物品。5.3 不得利用單位從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。5.4 不得在單位內煮食。6 單元外觀為保持大廈整體的整潔及高檔次，商戶不得擅自拆改商場鋪面玻璃或門，亦不應直接張貼或懸掛物件于鋪面玻璃上。7 裝修所有二次裝修，均應事先向管理公司申請，并按裝修手冊有關規(guī)則進行。8 商業(yè)攝影除非事先書面申請而得到管理公司書面同意及安排，否則嚴禁任何人或團體在大廈之公共區(qū)域內進行商業(yè)性質攝影、錄影等活動。9 大廈內禁止行為9.1 損壞大廈公共設施設備。9.2 擅自操作大廈的公共設備(特別是公共消防設施)。9.3 大廈內燃燒香燭,在單元門口設置神位。9.4 法律、法規(guī)以及管理公約禁止的其他行為。七、 管理費、基金、滯納金1 首月管理費各業(yè)主/租客在其單元辦妥買賣手續(xù)/租賃手續(xù)時應當繳付首月管理費，計費日期自發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出收樓通知書/向租客發(fā)出入場通知書之日起計。2 管理費管理費以預繳三個月的方式收取。各業(yè)主（包括承讓人）首次繳款時須向管理公司支付三個月之管理費，及后各業(yè)主（包括承讓人）仍須每月按時繳交一個月之管理費，以確保物業(yè)管理公司在任何時候都預收各業(yè)主三個月預繳管理費用。業(yè)主在出售有關單元后可憑買賣合同到大廈物業(yè)管理公司退還有關的預繳款。3 管理費及其他費用的繳付管理公司在每月1日前將付款通知單發(fā)送給各業(yè)戶,每月5號以前,各業(yè)戶須交納當月管理費及上月所發(fā)生的其他費用,管理費及其他費用可以以存折、支票或現(xiàn)金方式支付（各項費用均以人民幣方式結算），匯款的業(yè)戶憑匯款單向管理公司索取有效之發(fā)票或收據（匯款以款到物業(yè)管理公司帳上的金額和時間為準）。4 滯納金4.1 各商戶如未能在到期日起十五天內繳付其應付的款項，商戶除須繳付有關款項外，物業(yè)管理公司有權向該商戶收取滯納金，該滯納金計算方法為：每月累計欠交管理費額1天數(shù)4.2 屬公共攤分的水電費等,其滯納金按供電局和自來水公司等專門部門的罰則計核。上述計算方法如有更改，將不作另行通知。另外，如欠款需經訴訟后才可收回，所引起的訴訟費亦應由該用戶負責。4.3 若超過三十天并經管理公司多次催交仍不繳交者,管理公司有權采取相應措施(包括斷電、停中央空調及通過法律途徑)，直至應付款項繳清為止。八、 有償服務及特別服務電話1 有償服務1.1為提供方便及優(yōu)質管理服務予各用戶，管理公司將安排有償服務，有關服務內容詳見附錄六，有關費用請隨時詢問管理公司。1.2用戶如需申請額外電話線路，可詳閱附錄二。1.3如用戶需管理公司提供室內維修服務、額外垃圾處理服務或室內清潔服 務，請參照附錄三、附錄四及附錄五。1.4如用戶需租賃大廈內之廣告燈箱或使用公司名稱指示牌，請參照附錄七或附錄八申請。2 特別服務電話2.1緊急電話報警110火警119急救中心1202.2交通服務交通事故 122廣州火車站 87157222廣州火車東站 871462222.3其他常用電話：天河區(qū)公安局87502743報時臺 117查號臺 114速遞業(yè)務185郵編查詢臺 184電話故障臺 112電信業(yè)務查詢 180 新裝電話預受理 189本手冊旨在供用戶參考并解釋其權利及責任，并非法律文件，管理公司保留隨時因情況變更而修改其內容之權利并將知會用戶。用戶若需更詳細資料，可參閱管理公約。若本手冊內容有異于管理公約，應以公約原文所載為準。若閣下單元業(yè)權轉讓時，請將此手冊轉交新用戶，多謝合作。附錄一業(yè)主 / 租戶聯(lián)系表1A業(yè)主名稱： 電話： 通訊地址： B用戶名稱： 電話： 通訊地址： 2我方（業(yè)主/租戶）授權下列人士，可以直接與管理公司接洽有關A. 搬運貨物或貴重物品離開該大廈；B. 大廈之日常管理事宜（例如：保安、清潔、維修、空調及財務等問題）C. 姓名： 電話： 手機： 職務： 簽名模式： D.姓名： 電話： 手機： 職務： 簽名模式： 3如有事情或緊急情況，請與下列人士聯(lián)系：A.在辦公時間內姓名： 職務： 電話： 姓名： 職務： 電話： B.在下班后姓名： 職務： 電話： 姓名： 職務： 電話： （業(yè)主）簽名及公司蓋章 （用戶）簽名及公司蓋章 簽名人姓名（正楷） 簽名人姓名（正楷）日期： 日期：注意：1） 送交此緊急表時，請密封并寫上“機密”并交物業(yè)經理收。2） 上述人士有變動之時，請盡快以書面通知管理公司更改記錄，避免失誤。QR/WG0353） 當用戶變更時，請業(yè)主將新用戶的資料或復印件（例如租約、授權書等）交管理公司備案。附錄二南方證券大廈申 請 額 外 電 話 線致管理公司： 本人/司 ，現(xiàn)要求管理公司安排申請/接駁電話服務如下述： 本人/司已向管理公司要求額外電話線，因資源問題，本人/司明白管理公司未必可以提供； 本人/司希望管理公司提供有償服務，協(xié)助本人/司向郵電局申請電話，并明白管理公司并不保證申請會否成功； 本人/司需將新增電話線從電話機房接駁至室內，但明白不保證申請會否成功； 其他： 。（請選擇上述合適項目，并可選多于一項） 本人/司明白管理公司有權就現(xiàn)實情況及在合理的基礎下接受或拒絕任何申請；亦明白實際接駁費用應以管理公司最后報價為準。南方證券大廈 單位用戶 年 月 日安裝報價 安裝概述 安裝日期 費用物業(yè)管理公司確認用戶確認_日期：日期：QR/WG036附錄三南方證券大廈申 請 室 內 維 修 服 務致管理公司： 本人/司 ，現(xiàn)要求管理公司派員到本單元進行 檢查/維修。本人/司明白單元內之一切維修責任及費用皆由本人/司負責，亦明白不論最終是否委托管理公司維修，皆必須繳付檢查費予管理公司，而實際維修費用則以管理公司最后報價為準。南方證券大廈 單位用戶 年 月 日管理公司用上述申請之檢查費為： 檢查結果： 維 修 報 價項 目價格：總價：用戶確認報價簽字： 管理公司代表簽字：QR/WG037附錄四南方證券大廈申 請 額 外 清 倒 垃 圾 服 務所棄置的垃圾是否易燃：是否有毒：是否含石棉：是否有腐蝕性：是否有爆炸性：備注：需要清倒日期及時間：管 理 公 司 專 用垃圾量及建議所需運輸：承判商報價：所耗清倒費用：行政管理費：總計：管理公司代表簽字：南方證券大廈 單位用戶 年 月 日QR/WG039附錄五南方證券大廈申 請 額 外 室 內 清 潔 服 務致管理公司：清潔單元： 面積：清潔范圍（請在下列項中打）1. 地氈2. 家私3. 墻身4. 天花5. 其他清潔日期及時間：南方證券大廈 單元用戶 年 月 日管理公司意見承判商報價：行政管理費：合計：簽名：日期：用戶意見本用戶同意管理公司之報價：簽名：日期：QR/WG038附錄六南方證券大廈有 償 服 務 項 目序號項 目序號項 目1 更換日光燈29 管道保溫檢修及更換管道保溫2 更換日光燈啟輝器30 檢測盤管風機制冷3 更換日光燈電子鎮(zhèn)流器31 盤管風機管道酸洗4 更換磨砂燈泡32 檢查盤管風機電動閥5 更換石英燈泡33 更換盤管風機電動閥6 更換石英燈脈沖變壓器34 檢查盤管風機電路7 更換石英燈2針插座35 更換盤管風機溫控開關8 更換節(jié)能燈管