【超市管理】百貨商場(chǎng)選址的策略和影響因素.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除百貨商場(chǎng)選址的策略和影響因素天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632選擇商場(chǎng)最佳位置時(shí)，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量測(cè)算，是一件復(fù)雜而又耗費(fèi)精力的事情，要做好選址工作需要制定多種有效策略。1地理位置細(xì)分策略地理位置細(xì)分的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)商場(chǎng)位置做出選擇的策略。主要可從以下幾方面進(jìn)行細(xì)分：(1)商場(chǎng)選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系。一般情況下，商場(chǎng)選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢(shì)情況，因?yàn)檫@直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過(guò)程中，路面地勢(shì)較好的地段地價(jià)都是很高，商家在選擇位置時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，所以在有些情況下，商家不得不將商場(chǎng)位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商場(chǎng)的入口、門(mén)面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。如果商店位置不設(shè)在路面，比如二、三層樓上，則應(yīng)使入口處的樓梯設(shè)計(jì)位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應(yīng)對(duì)樓梯加以裝潢，如以電動(dòng)滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力。(2)商場(chǎng)選址與地形的關(guān)系。地形、地貌對(duì)商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：方位情況。方位是指商場(chǎng)坐落的方向位置，以正門(mén)的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商場(chǎng)所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日照均對(duì)店面的朝向有很大影響。以我國(guó)北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。走向情況。走向是指在商場(chǎng)所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如我國(guó)的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行習(xí)慣，商場(chǎng)在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)應(yīng)以右為上。如商場(chǎng)所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來(lái)時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳位置。交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般來(lái)說(shuō)在這種交接地，商場(chǎng)建筑的能見(jiàn)度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商場(chǎng)的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好將商場(chǎng)設(shè)在三叉路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商場(chǎng)設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。2潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)位置的未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)商場(chǎng)位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)時(shí)的情況，又要對(duì)未來(lái)的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)時(shí)看好的商場(chǎng)位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來(lái)會(huì)變成繁華鬧市。如我國(guó)的北京市這樣的古老城市，在舊城區(qū)改造過(guò)程中，在城區(qū)的四周建起了現(xiàn)代化的居民小區(qū)，許多居民喬遷新居，致使原來(lái)僻靜的城外街道現(xiàn)在車水馬龍十分熱鬧，構(gòu)成生意旺盛的新商業(yè)街，而昔日遠(yuǎn)近聞名的傳統(tǒng)商業(yè)街，比如前門(mén)大柵欄，雖然位于市中心區(qū)，也隨形勢(shì)的變化逐漸失去了光彩。因此，新商場(chǎng)在選址時(shí)，應(yīng)更重視潛在商業(yè)價(jià)值的評(píng)估。主要應(yīng)從以下幾方面評(píng)價(jià)：(1)擬選的商場(chǎng)地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值(2)是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。(3)未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買(mǎi)力提高度。(4)是否有“集約效應(yīng)”，即商場(chǎng)建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來(lái)購(gòu)物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以“成行成市”的商業(yè)街，也是企業(yè)選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。3出奇制勝策略商場(chǎng)選址時(shí)既需要科學(xué)考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營(yíng)者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場(chǎng)縫隙，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來(lái)選擇商場(chǎng)位置，常常會(huì)得到別人意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”聯(lián)合商場(chǎng)的總經(jīng)理薩姆沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略，把大型折價(jià)商場(chǎng)遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)尚未被開(kāi)發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。再比如新加坡著名華商董俊競(jìng)創(chuàng)建“詩(shī)家董”百貨集團(tuán)，在商場(chǎng)選址問(wèn)題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認(rèn)為風(fēng)水不好又面對(duì)墳場(chǎng)的烏節(jié)路地段作店址。后來(lái)這塊地方很快成為商家云集之地和世界上租金最昂貴的地段之一，“詩(shī)家董”的生意也越做越紅火。董俊競(jìng)之所以不信風(fēng)水選這塊地作店址，主要是注意到每天都有不少外國(guó)人通過(guò)烏節(jié)路到城里去，烏節(jié)路有可能發(fā)展為交通要道。4專家咨詢策略對(duì)于較大型商業(yè)的投資來(lái)說(shuō)商場(chǎng)位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)所選擇的商場(chǎng)位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對(duì)交通流量、人口與消費(fèi)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況逐一摸底分析，綜合評(píng)價(jià)優(yōu)劣，再做出選擇，使商場(chǎng)地址的選擇具有科學(xué)性。 影響商場(chǎng)選址的因素 商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析：(一)顧客的數(shù)量和質(zhì)量通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。對(duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：1有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料；2人口結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況；3家庭戶數(shù)及構(gòu)成，包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況；4消費(fèi)者的收入水平，包括個(gè)人及家庭的收人情況；5消費(fèi)者的消費(fèi)狀況，包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力情況及消費(fèi)意識(shí)。(二)商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。(三)交通狀況商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等。(四)競(jìng)爭(zhēng)狀況主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層等等。(五)商場(chǎng)周邊狀況著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因