船廠員工宿舍樓物業(yè)管理方案.DOC

前 言首先，十分榮幸能參與研究、撰寫由泉州市船舶工業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的船廠員工宿舍樓（一期）項目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。我司將依托自身自創(chuàng)建伊始至今不斷開拓、進(jìn)取、創(chuàng)新積累的經(jīng)驗和管理實力，憑借公司管理層多年（1998年始）從事物業(yè)服務(wù)管理工作，并一直作為物業(yè)管理公司運作工作的最高執(zhí)行人，著眼全局，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理理念（如世界排名第三、亞洲排名第一的香港戴德梁行公司和國家一級物業(yè)管理資質(zhì)招商物業(yè)公司等行業(yè)領(lǐng)羊人的先進(jìn)管理理念）與先進(jìn)管理經(jīng)驗，結(jié)合物業(yè)管理條例、住戶大會規(guī)程、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）、福建省物業(yè)管理條例等相關(guān)法律法規(guī)以及ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系三大國際通用標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)全體員工本著“團(tuán)結(jié)、守規(guī)、勤奮、創(chuàng)新”八字方針開展物業(yè)服務(wù)管理工作。我公司將依托自身的團(tuán)隊的專業(yè)管理實力，結(jié)合泉州市船廠員工宿舍樓項目的現(xiàn)狀，對泉州市船廠員工宿舍樓項目的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和泉州市船舶工業(yè)有限公司對該項目的定位和實際需要的前提下，憑借公司在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為泉州市船廠員工宿舍樓項目的住戶創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、生活及購物環(huán)境，提升泉州市船廠員工宿舍樓項目的物業(yè)價值，造就泉州市船廠員工宿舍樓項目成為泉州市乃至福建省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本物業(yè)服務(wù)管理方案是根據(jù)我司組織相關(guān)專業(yè)人士對泉州市船廠員工宿舍樓項目（開發(fā)策劃設(shè)計方案）進(jìn)行全方位考察、探討、研究后，結(jié)合先進(jìn)的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，而編制的物業(yè)服務(wù)管理方案。我司一旦有機會與泉州市船舶工業(yè)有限公司合作，將組建強有力的團(tuán)隊實現(xiàn)服務(wù)管理方案中所有承諾。 再次感謝泉州市船舶工業(yè)有限公司暨各位領(lǐng)導(dǎo)給予我們這次參與研究和撰寫該項目的物業(yè)服務(wù)管理方案的機會。希望我司能有對該項目的物業(yè)服務(wù)管理機會。 泉州摯誠物業(yè)有限公司2007年9月17日一、 泉州市船舶工業(yè)有限公司員工宿舍樓項目簡介（一）泰山石油(新加坡)有限公司泰山石油(新加坡)有限公司是一家成立于新加坡的集團(tuán)控股公司，擁有在香港上市的泰山石化集團(tuán)有限公司 56.67% 的股份，泉州船舶工業(yè)有限公司的全部股份以及泰山泉州海事學(xué)院的全部股份。該公司成立于 1996 年 1 月，投資領(lǐng)域涉及石油運輸、倉儲、供應(yīng)、分銷、造船和船舶維修等方面。其總部位于新加坡，主要在亞太地區(qū)和中國開展其業(yè)務(wù)。泰山石油于 1998 年被新加坡貿(mào)易工業(yè)部授予全球貿(mào)易商家計劃證書，并于 2002 年贏得新加坡 1000 強稱號，同時還成為了新加坡商業(yè)聯(lián)盟的法定成員。2005 年，泰山石油榮列杰出綜合成就-新加坡工業(yè)百第 16 位。同時還被新加坡國際企業(yè)發(fā)展局和新加坡標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)力與創(chuàng)新局授予發(fā)展最快50家中小企業(yè)的獎項。（二）泉州船廠造船項目是泉州船廠的分項目，廠址位于惠安縣凈峰鎮(zhèn)斗尾港區(qū)，計劃占地169萬平方米，岸線4000米，使用海域面積為210萬平方米。項目規(guī)劃有兩個造船塢和6個碼頭泊位，計劃分兩期建設(shè)。一期項目先建設(shè)長480米、寬106米、深13米的造船干塢一座，碼頭四泊位1280米及相應(yīng)的配套設(shè)施。一期項目預(yù)計總投資約30億元，每年能生產(chǎn)10萬噸級、17萬噸級貨船、油輪及8000標(biāo)箱的集裝箱貨輪12艘，并兼容超級油輪和海洋工程船，年造船噸位達(dá)到148萬載重噸的能力，一期項目完成后，每年能帶來58億元的銷售收入。二期項目計劃增建長360米、寬80米、深13米的干船塢一座及550米二泊位舾裝碼頭，二期項目完成后可建造30萬噸的超級油輪，年造船數(shù)16艘，年造船噸位將達(dá)260萬載重噸。 （三）員工宿舍樓項目簡介泉州市船廠項目位于泉州市惠安縣尾斗鎮(zhèn)涂斗斗路南側(cè)，與海灣加油站隔路相望。項目技術(shù)指標(biāo)如下：泰山泉州船廠員工宿舍樓技術(shù)指標(biāo)單位：平方米項目名稱泉州船舶工業(yè)有限公司修船項目職工宿舍樓規(guī)劃用地面積33000一期用地面積15332.9建筑面積20770.98建筑占地面積4756.91#宿舍A4927.73建筑密度31.04%1#宿舍B2728.88容積率1.351#宿舍C2728.88綠地率34.98%2#宿舍A4927.73室外停車位322#宿舍B2728.882#宿舍C2728.88二期、三期用地面積17667.1建筑面積29153.42建筑占地面積29153.42A#3205.2建筑密度24.04%B#3778.2容積率1.65C#3205.2綠地率30.80%D#2805.57E#2805.57F#2618.1G#10735.58 該項目是泉州市船舶為員工創(chuàng)造良好家居生活、工作環(huán)境的福利工作。整個項目設(shè)計較為合理，內(nèi)配套有醫(yī)務(wù)室、圖書館、活動室、收發(fā)室、棋牌室、庫房、餐廳、超市、理發(fā)室、酒吧、網(wǎng)吧、健身房，是員工安居樂業(yè)的好地方。 在硬件配置方面，有垃圾收集點、化糞池、停車位、配電房、活動場地（球場）等，也是比較齊全的。該項目分三期建設(shè)，現(xiàn)在一期已基本竣工，計劃近期交付使用，二、三期也在緊張的籌建中。一期工程有主出入口一個，次出入口一個。主出入口位于涂斗路邊，交通十分方便，次出入口位于2號樓邊。該項目一期工程共有5 層、一層是為員工提供生活方便的各配套設(shè)施，二層以上為居住場所，共有房子160套（其中2房1廳16套，約108平方米/間，1房1廳144套，約86平方米）可提供員工住宿約1700人，是個較大規(guī)模的員工宿舍樓。 項目服務(wù)管理宗旨及理念：（1）以物業(yè)服務(wù)管理為重點，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)與廠方員工共創(chuàng)文明居住小區(qū)為宗旨。（2）泉州市船舶工業(yè)公司（行政人事部）與泉州摯誠物業(yè)有限公司共同配合，有機把兩家公司企業(yè)文化融合在一起，達(dá)到兩個公司在“社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境”四個方面“雙贏”的碩果。二、 整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和住戶構(gòu)成特點，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本公司準(zhǔn)備對泉州船廠職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：以創(chuàng)建船廠文明宿舍樓區(qū)為宗旨，依照廠方企業(yè)文化對宿舍區(qū)公眾部位采取統(tǒng)一有效的日常物業(yè)管理工作，結(jié)合駐宿舍區(qū)域船廠職工樓層分單元自管、評級體系（推選宿舍區(qū)職工代表樓長）。（一）、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為住戶所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人嚴(yán)格實施“來訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶規(guī)范”法，對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標(biāo)志的準(zhǔn)停卡，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準(zhǔn)軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù)，統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。（二）、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對本小區(qū)的實際情況，本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：1、設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需住戶打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。2、“時效制”所有物業(yè)服務(wù)管理中心的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對住戶公開承諾的時間內(nèi)完成。3、承諾制、這是本公司最新引進(jìn)的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。（三）、消防管理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：1、嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。2、建立防火規(guī)章制度，由物業(yè)服務(wù)管理中心與小區(qū)住戶簽定消防責(zé)任書，并實施必要的獎懲措施。3、建立一支由物業(yè)服務(wù)管理中心全體員工及部分住戶（樓長）共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。4、經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消除住戶辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。5、定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。（四）環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式：1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動定額）標(biāo)準(zhǔn)通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的住戶一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。3、所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強，無不良習(xí)慣。4、建議將物業(yè)管理整合該項目配套餐飲、娛樂、休閑場所進(jìn)行統(tǒng)一管理，與駐宿舍區(qū)職工日常生活緊密聯(lián)系，便于實施一體化管理模式，組成完整架構(gòu)的船廠企業(yè)文化。具體相關(guān)管理細(xì)則待商榷后制訂。（五）社區(qū)文化為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強業(yè)住戶參與意識，使物業(yè)服務(wù)管理中心工作的得到住戶及住房及社會各界的支持和理解，建立良好的社會公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。首先，在物業(yè)入駐時，望能得到廠方大力支持，開展一次主題為“愛我家園”的喜慶活動（旨在為船廠宿舍區(qū)域職工住戶“喬遷”新居的慶祝活動，借此機會加強各方溝通及宣傳企業(yè)文化）。其次，在日常管理服務(wù)期間，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉行小型慶?；顒樱辉谛^(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)住戶共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓住戶了解物業(yè)服務(wù)管理中心，信任物業(yè)服務(wù)管理中心，支持物業(yè)服務(wù)管理中心的工作。（六）內(nèi)部運行機制本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。三、 管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度（一）管理機制1、時效工作制：我方對住戶的服務(wù)工作一律實行時效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作，均在對住戶公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均面向住戶、廠方管理，禁止員工向住戶索取任何酬勞。3、首問責(zé)任制：任何員工在接到住戶咨詢、投訴、求助時，均負(fù)責(zé)將住戶的問題跟蹤至解決完畢，方可獲得公司認(rèn)可。4、財務(wù)公開制：我方將定期向廠方公開財務(wù)收支賬目，接受廠方的公開咨詢。除日常管理開支外，凡需額外費用開支（如工程修繕等）均應(yīng)事先以書面形式征得廠方同意及明確費用撥付后，方予以實施。5、全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)。物業(yè)服務(wù)管理中心設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎住戶隨時撥打。6、不均衡管理：我方各項服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和住戶的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。7、回訪工作制：我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪住戶虛心接受住戶的建議，批評。重大決策、措施均會在事先通報給住戶。8、安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決住戶的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。9、保本微利：我方承諾將按照保本微利的原則管理住戶的物業(yè)，無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于住戶的服務(wù)之中。（二）管理規(guī)章制度我方堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。來保證動作的有效性。公眾制度目錄1、 住戶公約（文明公約）2、 職工手冊（宿舍區(qū)）3、 住戶登記制度4、 住戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定5、 住戶搬入、搬出物品管理辦法6、 戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法7、 宿舍區(qū)用電管理規(guī)定8、 車輛管理規(guī)定9、 停車場管理規(guī)定10、 其他內(nèi)部崗位責(zé)任制1、 物業(yè)服務(wù)管理中心主任崗位職責(zé)2、 物業(yè)服務(wù)管理中心副主任職責(zé)3、 公共事務(wù)部主管職責(zé)4、 維修部主管職責(zé)5、 環(huán)境管理部主管職責(zé)6、 辦公室文員崗位職責(zé)7、 檔案資料員崗位職責(zé)8、 工程技術(shù)崗位職責(zé)9、 清潔工職責(zé)10、 綠化工職責(zé)11、 保安隊長崗位職責(zé)12、 保安員崗位職責(zé)13、 義務(wù)消防員職責(zé)四、 管理人員配備方案及管理制度（項目一期）（一） 管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)物業(yè)服務(wù)管理中心主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安八名；保潔員六名；維修工二名。（二） 員工培訓(xùn)方案，員工考核與獎懲機制員工培訓(xùn)：為了提高管理水平，采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。1、 新招聘人員實行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。2、 保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強安全責(zé)任心。3、 每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，興行管理經(jīng)驗座談會。4、 每季舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。5、 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求從從達(dá)標(biāo)。6、 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)7、 有計劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。8、 定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。培訓(xùn)目標(biāo)：1、 確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上；2、 新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3、 管理人員持證上崗率100%4、 特殊工種人員持證上崗率100%5、 員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項目外，我們還將針對本小區(qū)的實際情況，對物業(yè)服務(wù)管理中心員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風(fēng)；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物。員工考核與獎懲：1、錄用與考核（1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)物業(yè)服務(wù)管理中心培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個月。（2）考核：考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實施辦法：A、簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。B、每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。考核率100%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。C、對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。D、培訓(xùn)項目結(jié)束后，對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。E、對物業(yè)服務(wù)管理中心主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。2、淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作，結(jié)合小區(qū)實際情況，貫徹實施淘汰機制，提高管理服務(wù)水平。（四）員工著裝、標(biāo)志1、公司將在 物業(yè)服務(wù)管理中心采用新設(shè)計制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝，根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。3、著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應(yīng)穿肉色絲襪，男員工應(yīng)穿深色襪子。5、必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。五、房屋維修養(yǎng)護(hù)及裝修管理（一）維修管理方案維修部主管對小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實務(wù)性的管理，組織維修工對本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：1、根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理中心的管理目標(biāo)，制訂宿舍區(qū)域內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實施方案。2、必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。3、必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉物業(yè)管理條例與物業(yè)服務(wù)管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。4、掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。5、接受小區(qū)住戶報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。6、組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。7、經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。8、定期對維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。9、響應(yīng)并參與物業(yè)服務(wù)管理中心組織的公益活動，積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。（二）對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施1、全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。2、在住戶入住期對此類管理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。3、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體住戶的共同權(quán)利。4、加強日常監(jiān)管。（三）房屋裝修管理方案：（針對廠方委托裝修施工方另行制定）1、裝修施工隊和裝修方案的選擇（1）幫助廠方裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。（2）廠方選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，物業(yè)服務(wù)管理中心將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。2、裝修申報（1）住戶裝修，必須提前七天向物業(yè)服務(wù)管理中心申報，事務(wù)助理對住戶或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提交裝修手冊，交由廠方最終審核。（2）住戶領(lǐng)取裝修審批表（附表三）、裝修人員登記表等，如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。3、裝修審批（1）住戶應(yīng)如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計圖紙。（2）在接住戶遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程維修部、保安部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。（3）住戶收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到物業(yè)服務(wù)管理中心辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂裝修施工隊伍責(zé)任書，領(lǐng)取裝修許可證。4、施工管理（1）所有施工必須按照物業(yè)服務(wù)管理中心審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報物業(yè)服務(wù)管理中心審批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期間，住戶進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。（3）裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實需要延期，要到物業(yè)服務(wù)管理中心辦理延期手續(xù)。（4）施工時間：每天施工時間為8：0012：00；14：0018：00。嚴(yán)禁擾民。（5）裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。（6）管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。（7）裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%50%的裝修押金罰款。（8）空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。（9）不得改變陽臺的用途，防盜窗花由物業(yè)服務(wù)管理中心設(shè)計統(tǒng)一式樣。（10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5、驗收（1）裝修工程完畢后，住戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)管理中心申請竣工驗收，物業(yè)服務(wù)管理中心將派人進(jìn)行查驗。（2）隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。拒絕驗收造成的損失由住戶自己負(fù)責(zé)。（3）竣工驗收后，由驗收人員在裝修申請審批表上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期整改，再行復(fù)驗，直到合格。（4）裝修驗收合格并使用一個月后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)管理中心復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回住戶（住戶）和施工隊。六、房屋共有設(shè)備設(shè)施管理（一）制訂設(shè)備安全運行管理方案1、所有機電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設(shè)備的安全運行，又要保證工作人員安全。2、新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。3、設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。4、工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。5、非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。6、對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。7、電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。（二）公共照明系統(tǒng)管理方案（建議采取根據(jù)實際廠方工作需要制定規(guī)范的居住區(qū)作息時間，按時開關(guān)供電系統(tǒng)）1、制訂年度、月份保養(yǎng)計劃；2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。3、以“時效制”工作的要求對受損的情況進(jìn)行更換和維修；4、每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)；5、對小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間；7、制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計劃。（三）弱電及自動化系統(tǒng)管理方案1、組織專項維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布；2、熟悉維修電路原理功能圖；3、制訂實施安全操作規(guī)范；4、用“觀察法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障的起因；5、做好年度、月份保養(yǎng)計劃，依此進(jìn)行檢查、維修；6、對小區(qū)弱電自動化系統(tǒng)的應(yīng)急有計劃、有方案；7、加強非直接責(zé)任弱電設(shè)施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運轉(zhuǎn)。（四）給排水系統(tǒng)管理方案1、維修部主管組織研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并報批；2、維修部主管負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況；3、維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施；4、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；5、常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。（五）共用配套設(shè)施管理方案1、建立共用設(shè)施檔案并予以公布；2、制訂維修保養(yǎng)計劃；3、對小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進(jìn)行編號，并設(shè)有標(biāo)識；4、按“誰受益、誰付費”的原則進(jìn)行維修保養(yǎng)；5、制訂共用設(shè)施維修制度；6、協(xié)調(diào)住戶之間的關(guān)系，便于維修的實施；7、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；8、常規(guī)維護(hù)安排在節(jié)假日或周末。七、保安車輛管理（一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案1、交通管理的原則（1）依法辦事的原則。（2）文明服務(wù)的原則。（3）規(guī)范管理的原則。（4）時效性原則。2、車輛行駛、停放管理、安全防范管理（1）監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（2）提醒司機關(guān)鎖好車門、窗。（3）巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。（4）留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。（5）嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。（6）禁止出租的士出入小區(qū)。（7）指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。（8）對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理。（二）警示標(biāo)志管理措施1、保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時報部門主管處理。（1）保安主管對班長報告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實，并報公共事務(wù)部處理。（2）保安班長負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時，及時報告保安主管以便公共事務(wù)部、維修部修復(fù)或更換。（3）保安主管對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評價，報物業(yè)服務(wù)管理中心以便為便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。（4）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞。2、交通設(shè)施的管理，除保安班長進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍；3、對有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。4、保安班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表上。并由部門歸檔保存兩年。八、急發(fā)性事件管理突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的。規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。2.0 職責(zé)保安部主管負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負(fù)責(zé)落實保安部主管下達(dá)的命令，具體處理突發(fā)事件。3.0 程序要點3.1 處理各類突發(fā)事件的基本原則：快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作。3.2 盜竊3.2.1 當(dāng)發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場秩序，保護(hù)現(xiàn)場，禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場：（1）保安員到達(dá)現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況；（2）保安員到達(dá)現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv報告，此時不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。（3）保安員到達(dá)現(xiàn)場時，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可將其有效控制同時向保安部主管/班長報告。3.2.2 保安主管接報告后立即指揮調(diào)遣保安干部及保安員對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場：（1）向被盜竊的當(dāng)事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃離方向，通知門崗進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，視情況立即組織保安員去抓獲犯罪嫌疑人；（2）保安部主管了解的案情及收集資料進(jìn)行甄別；（3）保安部主管將了解的案情及收集資料進(jìn)行分析總結(jié)后向物業(yè)服務(wù)管理中心主任匯報、請示做出進(jìn)一步工作指示。3.2.3 物業(yè)服務(wù)管理中心主任收集有關(guān)資料及信息后，根據(jù)案件損失及影響的大小向公安機關(guān)/總經(jīng)理報告案情。3.3 搶劫3.3.3 發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應(yīng)立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，同時向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應(yīng)立即采取機智措施防止其逃跑，尋求增援，進(jìn)行抓捕，帶回保安部交公安機關(guān)處理；（3）向事主了解人身是否受到損傷及財務(wù)的損失情況，如事主受傷則應(yīng)送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應(yīng)采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯(lián)絡(luò)”的方法，以免造成不必要的損傷。3.3.2 保安主管接報告后，立即指揮、調(diào)遣案發(fā)地附近的保安員對現(xiàn)場進(jìn)行封鎖和保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場指揮：（1）調(diào)派保安員增援、搶救、圍捕、保護(hù)現(xiàn)場；（2）向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人的特征，對被抓捕的犯罪嫌疑人進(jìn)行甄別、詢問且有效控制；（3）將有關(guān)線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機關(guān)處理。3.3.3 物業(yè)服務(wù)管理中心主任接報告后立即趕赴現(xiàn)場，處理善后工作，上報公安機關(guān)及公司總經(jīng)理，積極配合公安機關(guān)工作。3.4 兇殺3.4.1 發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或街道兇殺報案時：（1）立即趕赴現(xiàn)場視情況制止違法犯罪行為，并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，同時向保安主管或物業(yè)服務(wù)管理中心主任報告；（2）封鎖案發(fā)現(xiàn)場，在公安人員到達(dá)前，堅決禁止任何人進(jìn)出現(xiàn)場；（3）犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時，應(yīng)控制其逃跑，尋求增援并抓捕，交公安機關(guān)處理；（4）對傷者應(yīng)立即送往醫(yī)院搶救；（5）立即向到達(dá)的公安人員報告登記的事項。3.4.2 保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；（1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進(jìn)行警戒封鎖；（2）維護(hù)和疏導(dǎo)交通秩序，搶救傷者，做好記錄；（3）協(xié)助公安機關(guān)工作，提供資料及線索。3.4.3 物業(yè)服務(wù)管理中心主任將案情向公安機關(guān)通報，并協(xié)助和指揮保安人員配合公安人員工作，將案情報告總經(jīng)理。3.5 中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等）3.5.1 發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報告時：（1）應(yīng)立即報告保安主管，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源，使毒物不再繼續(xù)擴(kuò)散，疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者；（2）將煤氣中毒者快速拖離現(xiàn)場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院搶救；（3）對其他類別的中毒者，應(yīng)盡快將其拖離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；（4）將中毒人員的情況報告給保安部主管。3.5.2 保安主管接到報告后，立即調(diào)遣人員支援，并報告主管經(jīng)理并迅速趕赴現(xiàn)場搶救；（1）調(diào)遣指揮保安員維護(hù)現(xiàn)場，搶救中毒人員；（2）調(diào)查中毒的原因，核準(zhǔn)毒源是否確已切斷，防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡；（3）護(hù)送中毒者到醫(yī)院搶救。3.5.3 物業(yè)服務(wù)管理中心主任將情況通報有關(guān)部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進(jìn)行對外協(xié)調(diào)工作。3.6 交通意外事故3.6.1 發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：（1）應(yīng)立即報告保安部主管發(fā)生事故現(xiàn)場的具體位置；（2）留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場保護(hù)現(xiàn)場，搶救傷者；（3）對重大的交通意外事故須請示保安主管進(jìn)行職員支援。3.6.2 保安部主管接報后立即報告物業(yè)服務(wù)管理中心主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：（1）調(diào)遣保安員、機動保安員維護(hù)現(xiàn)場秩序、交通秩序；（2）送重傷者到醫(yī)院搶救；（3）報交警大隊事故組（電話122）時間及地點：造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。3.6.2 物業(yè)服務(wù)管理中心主任接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進(jìn)行搶救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。3.7 水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故3.7.1 遇到水侵、火災(zāi)等災(zāi)害事故時：（1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導(dǎo)排泄工作；實施對火災(zāi)的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災(zāi)等災(zāi)害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。3.7.2 物業(yè)服務(wù)管理中心主任接報后立即作出統(tǒng)一指揮；（1）安排人員及車輛對住戶做好疏散工作；（2）通報醫(yī)院、公安、消防等有關(guān)部門，請求救援；（3）報告公司總經(jīng)理。3.8 其它突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。九、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為居住小區(qū)，保潔事關(guān)整體形象，住戶對保潔工作的要求必然明顯高于一般物業(yè)。1、 保潔安排 人員部署根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實到人。 時間部署以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。 協(xié)作部署根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點。組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”；擬對居住每一樓層分單元推選一單元樓長，明確單元衛(wèi)生的自管責(zé)任，每月進(jìn)行評級獎懲（評定較差級別的單元的全體住戶給予廠方浮動福利下調(diào)）。2、 保潔標(biāo)準(zhǔn)保潔部分涉及到的工作對象很多，現(xiàn)列舉將在本物業(yè)采用的清潔保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)： 樓道地面的清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定時間清潔齊全面刷洗一次。達(dá)到目視干凈、無污漬、無雜物。 標(biāo)準(zhǔn)層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。 樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。 防火門用紙巾擦試門板60公分后，紙巾不被明顯污染。 公共場所室內(nèi)無積塵，無浮塵。 過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污染。 通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。 12小時保潔，另12小時由值班的保安人員履行其職責(zé)。9.建筑附屬物如消防水管，消防栓，等的清潔，每周清潔。10.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物，積塵。11.小區(qū)道路每季清洗一次，保持無雜物，無積水，無污漬。12.所有污水井，無沉積物。13.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。14.每周定期消殺一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，每處下水井蟑螂少于五只。15.化糞池的清理時間按使用情況而定，保證不外溢。特采用的保潔工具，：榨水車，玻璃刮刀、涂水器、高壓水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網(wǎng)點管理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。1、 凡區(qū)內(nèi)營業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點，店主應(yīng)按規(guī)定地點放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。2、 任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴(kuò)大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。3、 各網(wǎng)點必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指示牌等，除責(zé)令限期拆除外，并罰款一百至五百元。4、 商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、水設(shè)施。消防器材及其他公共設(shè)備，違者視情節(jié)輕重，報相關(guān)部門處理。商業(yè)網(wǎng)點裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。（三） 排煙、排污、噪聲等控制措施1、 加強社區(qū)內(nèi)汔車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。2、 嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。3、 實行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。4、 先用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。5、 先用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。6、 裝飾方案審批，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計，用料。7、 鼓勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。（四） 飲食衛(wèi)生食品衛(wèi)生 不購買不新鮮食品，嚴(yán)禁購買及使用腐爛變質(zhì)的食物，以及其他感官性狀異常食物。 要做到生品與成品、熟品相隔離，成品與半成品相隔離，食品與雜物相隔離。冷藏時要做到葷腥類食品與其他食品相隔離。 食物制作及銷售過程中要注意防蠅、防灰塵，以避免雜物混入食品。 隔餐食物如可食用，必須經(jīng)過回鍋加熱。 各種調(diào)料不宜久置，裝盛調(diào)料各種器具應(yīng)經(jīng)常洗滌。 餐具、廚具衛(wèi)生 刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、鍋、抹布等廚具要每餐清洗，保持廚具的清潔。餐具用后要一洗二刷三沖四消毒四類。 廚具和餐具要固定擺好。 環(huán)境衛(wèi)生 要經(jīng)常性打掃和清洗食堂地面，做到地面無雜物和積水 儲藏室要保持干凈、干燥和通風(fēng)，儲藏間不得存放其他雜物及個人物件，物品存放要離地，隔墻，分類。 對食堂周圍的陰溝、角落、泔水桶，垃圾堆要經(jīng)常性清理，預(yù)防細(xì)菌感染食物 對存放廚具，餐具的各個角落要經(jīng)常抹洗。 食堂工作人員個人衛(wèi)生 食堂工作人員要做到“四勤”勤洗手，剪指甲；勤洗衣服，被褥；勤洗澡，理發(fā)；勤換工作服。 在工作前及處理食品原料后、便后要用肥皂及流動清水洗手，直接用手接觸入口食品之前（如抓粉條，切菜，加工面粉等）應(yīng)用熱水消毒。 不得在食品加工期間及銷售食品前抽煙，不正對食品咳嗽、打噴嚏，不隨處吐痰。 監(jiān)督與管理 成員及工作責(zé)任：食堂衛(wèi)生督導(dǎo)員：物業(yè)部門下屬衛(wèi)生主管兼食堂衛(wèi)生督導(dǎo)員。對食堂流程各個衛(wèi)生環(huán)節(jié)進(jìn)行督導(dǎo)管理。為食堂和船廠廠方、船廠職工住戶、物業(yè)部門的直接聯(lián)系人。做好食堂和職工住戶的溝通工作，代表職工住戶對食堂工作進(jìn)行監(jiān)督及時反饋職工住戶方面對食堂的意見和建議。 每周由物業(yè)組織進(jìn)行一次食堂工作檢查，檢查內(nèi)容包括食堂工作人員工作態(tài)度，食堂管理制度執(zhí)行情況及食堂帳目，倉庫管理等相關(guān)事宜。 獎懲 根據(jù)實際情況另定。建議：廠方委托物業(yè)部門負(fù)責(zé)食堂的招商工作。十、綠化管理（一）綠化管理方案本物業(yè)的綠化面積大，達(dá)到了并超過了國優(yōu)小區(qū)綠化率的要求，綠化配置基本合理。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實際勘察，擬采取以下管理方案：1、 草地的養(yǎng)護(hù)管理草地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是：均勻一致，無雜草，。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期；是旺長階段也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期。 恢復(fù)長滿階段的管理。此時在養(yǎng)護(hù)管理上，重在水肥的管理，貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內(nèi)每半月施肥一次。 旺長階段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。剪草后畝用24斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。剪草是本階段的工作重點。 緩長階段的管理。種后610年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。2、 綠籬的養(yǎng)護(hù)管理綠籬的養(yǎng)護(hù)管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達(dá)到觀賞和隔離的作用。3、 綠化樹木的管理綠化樹木主要的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采用常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達(dá)到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等4、 花卉的管理鮮花為小區(qū)的住戶帶來幸?？鞓罚@實現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學(xué)搭配不同品種種植外，管理好是關(guān)鍵。十、基礎(chǔ)管理措施（一）入住管理1、手冊、告知等公眾制度：根據(jù)小區(qū)的實際編寫和印制（住戶公約）、（服務(wù)指南）、（消防安全責(zé)任書）、（入住通知書）；提前一個月向住戶發(fā)放（入住通知書），告知入?。挥∷⒎N類所用的表格，設(shè)計辦理人入住手續(xù)流程圖。 布置人住環(huán)境，喧染住戶喬遷之喜； 發(fā)放鑰匙及陪同住戶對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗收；制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各住戶；2、 外來人員、車輛的管理： 對外來人員采用“來記登記”制度； 小行區(qū)門崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認(rèn)來人的正確意向； 巡邏崗保安引導(dǎo)并目送來訪人員； 對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤查和監(jiān)控； 發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控； 來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡； 外業(yè)車輛進(jìn)入時，對車輛內(nèi)進(jìn)行檢查，確保無危險物品和危險人員； 巡邏保安對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛進(jìn)行正確的引導(dǎo)停放，并對車上的人員進(jìn)行監(jiān)控。（二）檔案管理1、 建立檔案管理制度根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：物業(yè)檔案管理制度、檔案查詢制度庫房管理制度、檔案移交驗收制度2、 確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、住戶檔案、管理運作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。 建筑物檔案A、 建筑物原始檔案包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。（1）產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。（2）技術(shù)資料。包括：竣工圖總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預(yù)算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。（3）竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。（4）房屋使用資料。包括：住戶名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。（5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。B、建筑物維護(hù)、改造檔案建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料：（1）維護(hù)改造申請表及批準(zhǔn)文件 （2）維護(hù)改造工程施工許可證（3）維護(hù)改造方案（4）維護(hù)改造工程合同（5）維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件（6）維護(hù)改造工程驗收說明書（7）維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表（8）各設(shè)備及工程使用維護(hù)說明書（9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有）（10）維護(hù)改造工程施工設(shè)計圖及竣工圖C、用戶裝修、改造工程檔案用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)住戶授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下：（1）裝修、改造申請表及審查意見（2）裝修設(shè)計圖（3）裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料（4）完工后的驗收意見管理工作檔案管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為：（1）政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等；（2）制訂的各種管理規(guī)定、公約；（3）公司 ISO體系文件（4）財務(wù)資料（5）工作計劃、方針、目標(biāo)記錄（6）各項管理工作日志（7）糾正和預(yù)防措施方案（8）質(zhì)量/環(huán)境/安全控制記錄（9）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄（10）滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表（11）投訴及投訴處理記錄（12）其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄。3、檔案的管理（1）檔案的分類、編目及著錄（2）檔案的整理裝訂（3）檔案的電腦化管理4、管理條件：（1）庫內(nèi)溫度不超過20攝氏度，濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴(yán)禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。（2）辦公條件，適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。（3）管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓(xùn)。（三）現(xiàn)代化管理：應(yīng)用計算機、智能化