芒涯建筑物評(píng)估說明.doc

房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估說明一、評(píng)估對象與評(píng)估范圍說明評(píng)估對象為芒涯三鼎礦業(yè)有限公司所屬房屋建筑物及構(gòu)筑物的市場價(jià)值，評(píng)估范圍為芒涯三鼎礦業(yè)有限公司所屬房屋建筑物及構(gòu)筑物，距格爾木市芒涯縣約70KM，具體情況如下：房屋建筑物：芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站主控室及高壓電容室，彩鋼結(jié)構(gòu)，層高約3.5米。彩色涂層鋼板為面材，自熄型聚苯乙烯、聚氨脂、玻璃棉、巖棉為芯材，用熱固化膠在連續(xù)成型機(jī)內(nèi)加熱加壓復(fù)合而成的超輕建筑板材，集承重、保溫、防水、裝修于一體的新型圍護(hù)結(jié)構(gòu)。芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站旱廁，磚混結(jié)構(gòu)的簡易廁所，面積為19.50平方米，建成于2011年11月。構(gòu)筑物：芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站進(jìn)場道路和地坪，C25砼進(jìn)場道路，長96米，寬5米，C25砼地坪長88.4米，寬75米，建成于2011年11月。管道溝槽：芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站電纜溝，C20防水混凝土，長154.8米，溝深1.8米，寬1.0米，建成于2011年11月；芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電站排水溝，C20砼基礎(chǔ)，長400米，寬1米，深0.65米，建成于2011年11月。二、資產(chǎn)核實(shí)總體情況說明評(píng)估人員首先對被評(píng)估單位提供的土地使用權(quán)證進(jìn)行了核查，納入評(píng)估范圍的房屋建筑物，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，本次評(píng)估以被評(píng)估單位填列的資產(chǎn)明細(xì)作為評(píng)估原始依據(jù)，同時(shí)聽取房屋所有權(quán)人對房產(chǎn)現(xiàn)狀介紹。評(píng)估過程中，評(píng)估人員因檢測手段等原因，在對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)時(shí)，主要依賴于委托方提供的檢測資料及現(xiàn)場目測勘察情況等判斷相關(guān)資產(chǎn)狀況。三、評(píng)估基準(zhǔn)日的說明本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2013年12月3日。一切計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，所有資產(chǎn)均為基準(zhǔn)日實(shí)際存在的資產(chǎn)。此基準(zhǔn)日是距評(píng)估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較接近的基準(zhǔn)時(shí)間，由委托方根據(jù)評(píng)估特定目的并會(huì)同中介機(jī)構(gòu)共同討論后確定。四、評(píng)估依據(jù)的說明 行為依據(jù)芒涯三鼎礦業(yè)有限公司與青海中恒信資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所簽訂的業(yè)務(wù)委托書。法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國公司法;2.其他有關(guān)法律、法規(guī)、通知等文件。準(zhǔn)則依據(jù)1.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則；2.資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則；3.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告；4.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序；5.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書；6.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿；7.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)；8.企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南；9.注冊資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見。權(quán)屬依據(jù)1.被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表；2.被評(píng)估單位提供的產(chǎn)權(quán)承諾書。取價(jià)依據(jù)1.被評(píng)估單位提供的公司資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；2.財(cái)政部全國資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)資料選編；3.中國電力企業(yè)聯(lián)合發(fā)布電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2006年版）；4.建設(shè)部頒發(fā)的全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)范的若干規(guī)定；5.委托方提供的工程結(jié)算；6委托方提供的部分預(yù)算及工程合同；7.青海省工程造價(jià)管理信息；8. 最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊。五、評(píng)估技術(shù)說明（一）評(píng)估過程1清查核實(shí)按照本次評(píng)估目的所涉及的時(shí)間要求，我公司評(píng)估人員于2013年12月3日至5日開始對被評(píng)估單位申報(bào)的房產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表所列房產(chǎn)項(xiàng)目，在現(xiàn)場進(jìn)行核查，現(xiàn)狀進(jìn)行了解，做出現(xiàn)場鑒定工作底稿。2社會(huì)調(diào)查。到有關(guān)部門和建筑單位進(jìn)行調(diào)查咨詢，取得工程概預(yù)算資料和各種取費(fèi)文件資料，了解當(dāng)?shù)刂饕ㄖ牧?、地材現(xiàn)行價(jià)格，了解同類建（構(gòu)）筑物單位造價(jià)，了解建筑物所在地區(qū)地形地貌及水文地質(zhì)情況。3評(píng)估匯總在完成評(píng)估估算初稿后，對評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總過程中，通過對詢價(jià)資料，并經(jīng)與申報(bào)方充分交流、座談，對不合理的因素予以修正，由我所評(píng)估專業(yè)人員確定評(píng)估結(jié)果終稿，最后撰寫房屋評(píng)估說明。（二）評(píng)估方法1房屋評(píng)估常用的方法主要有：重置成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法以及用這些方法派生的其他方法等。根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對象的具體情況，經(jīng)綜合分析比較，本次評(píng)估采用重置成本法評(píng)估較為適宜。本次評(píng)估采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估：（1）重置全價(jià)的確定建筑物的重置全價(jià)包括建筑造價(jià)、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用、資金成本三個(gè)方面。工程造價(jià)包括土建、裝修、安裝等的費(fèi)用；前期費(fèi)用包括工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等；資金成本為建筑物在建設(shè)期內(nèi)的貸款利息。計(jì)算公式：重置全價(jià)建筑安裝工程造價(jià)前期費(fèi)用及其它費(fèi)用資金成本（2）前期費(fèi)用及其它費(fèi)用前期費(fèi)用及其他費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)%取費(fèi)文件號(hào)工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用總額3.85發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用總額1.500建標(biāo)1996628號(hào)勘設(shè)費(fèi)工程費(fèi)用總額2.29計(jì)價(jià)格200210號(hào)招標(biāo)代理費(fèi)工程費(fèi)用總額0.350計(jì)價(jià)格20021980號(hào)設(shè)計(jì)文件評(píng)審及圖紙審核費(fèi)工程費(fèi)用總額0.0302008年國家規(guī)定合計(jì)8.02前期費(fèi)用及其它費(fèi)用=建筑安裝總造價(jià)前期費(fèi)用及其它費(fèi)用費(fèi)率 （3）資金成本的確定據(jù)工程規(guī)模及考慮施工組織安排，其合理工期按半年考慮，半年期貸款利率為1.4%，并考慮資金均勻投入，資金成本計(jì)算公式如下：資金成本總投資額1.4%資金成本（建筑安裝總造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）資金成本率重置全價(jià)=建筑安裝總造價(jià)+前期費(fèi)用+資金成本2、綜合成新率的確定 理論成新率=（建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限-已使用年限）建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限100% 勘查成新率按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三方面的使用功能情況確定給予不同的標(biāo)準(zhǔn)分值，然后通過現(xiàn)場打分確定實(shí)際勘查分，確定勘查成新率現(xiàn)場勘查成新率=結(jié)構(gòu)得分G裝修部分得分S設(shè)備部分得分B G結(jié)構(gòu)評(píng)分權(quán)重修正系數(shù) S裝修評(píng)分權(quán)重修正系數(shù) B設(shè)備評(píng)分權(quán)重修正系數(shù) 綜合成新率理論成新率50%現(xiàn)場勘查成新率50% 3.評(píng)估值的確定 評(píng)估值=重置全價(jià)綜合成新率六、評(píng)估案例說明示例一：主控室及高壓電容室（表5-1-1第1項(xiàng)）1、概況芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電所主控室及高壓電容室，彩鋼結(jié)構(gòu)，建成于2013年11月，層高約3.5米，面積為707.23平方米；鋼筋砼基礎(chǔ)，彩色涂層面板夾心板材，厚100mm；有電照明，電熱爐取暖，無上下水，可正常使用。2、重置全價(jià)的確定（1）根據(jù)該建筑物的實(shí)際情況,依據(jù)電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2006年版）、青海省工程造價(jià)管理信息及青海建筑市場信息并結(jié)合該建筑物的地理位置、結(jié)構(gòu)形式及使用性質(zhì)，綜合建安造價(jià)為：1,074,441.33元。（2）前期費(fèi)用及其它費(fèi)用前期費(fèi)用及其他費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)%取費(fèi)文件號(hào)工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用總額3.85發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用總額1.500建標(biāo)1996628號(hào)勘設(shè)費(fèi)工程費(fèi)用總額2.29計(jì)價(jià)格200210號(hào)招標(biāo)代理費(fèi)工程費(fèi)用總額0.350計(jì)價(jià)格20021980號(hào)設(shè)計(jì)文件評(píng)審及圖紙審核費(fèi)工程費(fèi)用總額0.0302008年國家規(guī)定合計(jì)8.02前期費(fèi)用及其它費(fèi)用=建筑安裝總造價(jià)前期費(fèi)用及其它費(fèi)用費(fèi)率 =1,074,441.338.02% =86,170.19（元）（3）資金成本的確定據(jù)工程規(guī)模及考慮施工組織安排，其合理工期按0.5年考慮，0.5年期貸款利率為1.4%，并考慮資金均勻投入，資金成本計(jì)算公式如下：資金成本總投資額1.4%資金成本（建筑安裝總造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）資金成本率 （1,074,441.33+86,170.19）1.4% 16,248.56（元）重置全價(jià)=建筑安裝總造價(jià)+前期費(fèi)用+資金成本=1,074,441.33+86,170.19+16,248.56=1,176,860.00（元）（此數(shù)值已取整）3、成新率的確定本次我們采用年限法與部件完損打分法綜合確定其成新率：（1）使用年限法計(jì)算成新率：該建筑物建成于2013年11月，經(jīng)濟(jì)使用年限為30年，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，已使用1.08年，尚可使用28.92年。成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=28.92(1.08+28.92)100%=96% (此數(shù)已取整)（2）部件完損打分法計(jì)算成新率：將該樓按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備分成三個(gè)部分12個(gè)子項(xiàng)，根據(jù)其完損程度進(jìn)行打分計(jì)算。詳見下表： 項(xiàng)目建筑物現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分分值合計(jì)結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)獨(dú)立基礎(chǔ)尚牢固252598承重構(gòu)件完好2525非承重墻完好1515屋 面屋面無滲漏2020地 面局部磨損1513裝飾部分門 窗開啟基本正常303098外 墻基本完好2525內(nèi) 墻基本完好2525其他裝修基本完好2018設(shè)施部分水 衛(wèi)無水衛(wèi)設(shè)施404098電 照基本完好3030采 暖有采暖設(shè)施3028評(píng)估完好分980.85+980.05+980.10=99%成新率%取整98%注：綜合樓各部分權(quán)重值為：結(jié)構(gòu)0.85、裝修0.05、設(shè)施0.10。（3）綜合成新率的確定綜合成新率=(年限法計(jì)算值+部件完損打分法計(jì)算值)/2 =(96%+98%)/2 =97% 4、評(píng)估值評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)成新率=1,176,860.0097%=1,141,554.00 (元) （此數(shù)值已取整） 示例二：砼地坪（表5-2-1第3項(xiàng)）1、概況芒涯三鼎礦業(yè)有限公司110KV變電所砼地坪，建成于2011年11月，長88.4米，寬75米；混凝土強(qiáng)度等級(jí)C25混凝土，厚200mm。2、重置全價(jià)的確定（1）根據(jù)該建筑物的實(shí)際情況,依據(jù)電力建設(shè)工程預(yù)算定額（2006年版）青海省工程造價(jià)管理信息、青海建筑市場信息并結(jié)合該建筑物的地理位置、結(jié)構(gòu)形式及使用性質(zhì)，綜合確定重置全價(jià)為：850,365.18元。（2）前期費(fèi)用及其它費(fèi)用前期費(fèi)用及其他費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)%取費(fèi)文件號(hào)工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用總額3.85發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用總額1.500建標(biāo)1996628號(hào)勘設(shè)費(fèi)工程費(fèi)用總額2.29計(jì)價(jià)格200210號(hào)招標(biāo)代理費(fèi)工程費(fèi)用總額0.350計(jì)價(jià)格20021980號(hào)設(shè)計(jì)文件評(píng)審及圖紙審核費(fèi)工程費(fèi)用總額0.0302008年國家規(guī)定合計(jì)8.02前期費(fèi)用及其它費(fèi)用=建筑安裝總造價(jià)前期費(fèi)用及其它費(fèi)用費(fèi)率 =850,365.188.02% =68,199.29（元）（3）資金成本的確定據(jù)工程規(guī)模及考慮施工組織安排，其合理工期按0.5年考慮，0.5年期貸款利率為1.4%，并考慮資金均勻投入，資金成本計(jì)算公式如下：資金成本總投資額1.4%資金成本（建筑安裝總造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）資金成本率 （850,365.18 +68,199.29）1.4% 12,859.90（元）重置全價(jià)=建筑安裝總造價(jià)+前期費(fèi)用+資金成本=850,365.18 +68,199.29+12,859.90=931,424.00（元）（此數(shù)值已取整）3、成新率的確定本次我們采用年限法與部件完損打分法綜合確定其成新率：（1）使用年限法計(jì)算成新率：該電纜溝建成于2013年11月，經(jīng)濟(jì)使用年限為30年，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，已使用1.08年，尚可使用28.92年。成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=28.92(1.08+28.92)100%=96% (此數(shù)已取整)（2）部件完損打分法計(jì)算成新率：砼地平勘察成新率分 項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分資產(chǎn)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)5050較好 結(jié)構(gòu)5048 較好小計(jì)10098權(quán)重0.88078.4面層有無裂縫10098局部地面面層裂縫小計(jì)10098權(quán)重0.22019.6勘察成新率10098.00（3）綜合成新率的確定綜合成新率=(年限法計(jì)算值+部件完損打分法計(jì)算值)/2 =(96%+98%)/2 =97% 4、評(píng)估值評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)成新率=931,424.0097%=903,481.00 （元）（此數(shù)值已取整）七、評(píng)估結(jié)論及分析我們依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)估原則，在對所評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行必要的核實(shí)以及產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查研究，評(píng)定估算，完成了在當(dāng)時(shí)情況下我們認(rèn)為必要的