信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響.doc

三、房地產(chǎn)公司采取的應(yīng)對措施在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響，但是國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，國家還是需要房地產(chǎn)行業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)的增長，打擊的只是鉆空子的且對國家經(jīng)濟(jì)有害無利的個人炒房行為，依舊人多地少，所以房價將是會經(jīng)歷波浪式平緩上升的過程。而且再加上國家也沒有限制地價，只是打擊了投機(jī)性，在地價高的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)下降的空間還是很有限的。1、在目前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極探索多元化融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過合作開發(fā)進(jìn)行融資，或用公司擁有的投資性房地產(chǎn)作為抵押，申請商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款。2、根據(jù)市場表現(xiàn)及購房者的態(tài)度來決定是否回調(diào)價格以促進(jìn)銷售，確?，F(xiàn)金回流及資金鏈的安全。根據(jù)地方政府的執(zhí)行力度，來適時調(diào)整年度計劃及銷售目標(biāo)，踏準(zhǔn)推出樓盤的節(jié)奏。3、適應(yīng)國家政策，加大保障性安居工程的建設(shè)，增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房的建設(shè)，加大中小戶型普通住房的建設(shè)。因商業(yè)及酒店式公寓不在此次調(diào)控之列，受沖擊較小，可能迎來快速發(fā)展期，開發(fā)企業(yè)可加大此類房屋的建設(shè)力度。一、金融政策對房地產(chǎn)市場的影響國家連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并每次都凍結(jié)幾千億的資金，壓縮了銀行的放貸能力，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量相對受到了影響。房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，各商業(yè)銀行在信貸投放上過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)，2010年國家調(diào)整信貸政策后，各商業(yè)銀行針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢對各自的信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，提高了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻，審批標(biāo)準(zhǔn)明顯趨嚴(yán)，中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大。未來一段時間內(nèi)老百姓購房需考慮的重要因素不只是地段、房價等，更側(cè)重了開發(fā)商實力的了解，更要規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險。在個人貸款方面，近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，濟(jì)寧已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠，加之國家對二套房貸的差別化信貸政策，大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，這無疑給購房者增加了成本。從2010年10月至今的五個月內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)加息三次，雖然貨幣政策進(jìn)行加息通道旨在抑制物價上漲，但同時也給房地產(chǎn)市場帶來了一定影響。持續(xù)加息不光提高還款壓力也會提升中長期存款利息收入，有助于削弱老百姓對房產(chǎn)投資的熱衷程度，對房地產(chǎn)市場也是個利空。另外，加息不僅影響購房者，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也形成了融資壓力，而且預(yù)計未來壓力會越來越明顯，房企資金鏈緊張程度將增加。二、其他政策對房地產(chǎn)市場的影響除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，其中最見效果的應(yīng)該說是行政“限購令”了。目前已經(jīng)有20多個城市出臺了調(diào)控細(xì)則，對于沒有按期出臺細(xì)則或者調(diào)控措施不到位的城市，住建部將通過約談方式予以警示，并且住建部正在醞釀擬定“第三批”限購城市，主要針對交易量活躍的二、三線城市。在限購令出臺之前，盡管國家地產(chǎn)調(diào)控措施不斷，銀行對開發(fā)商融資也在逐步縮緊，但是開發(fā)商依然可以通過銷售回款支撐現(xiàn)金流，而今限購令出臺開發(fā)商即使想通過降價吸引客戶也難了，那么相當(dāng)于兩個資金來源都不再順暢，預(yù)計未來的一到兩年將會是開發(fā)商的艱難時期。三、房地產(chǎn)公司采取的應(yīng)對措施1、在目前形勢下，我們應(yīng)積極探索多元化融資渠道，銀行緊縮房貸，我們可通過合作開發(fā)進(jìn)行融資；或用公司擁有的投資性房地產(chǎn)作為抵押，申請商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款；或通過其他金融渠道申請借貸資金。目前公司已售的房屋還有600多萬房款沒有回收，在資金緊張的情況下，可分析原因，催收房款。如短期內(nèi)回籠資金，可對存量房進(jìn)行促銷，回收資金用于其他項目。2、在銷售方面，根據(jù)市場表現(xiàn)及購房者的態(tài)度來決定是否回調(diào)價格以促進(jìn)銷售，確?，F(xiàn)金回流及資金鏈的安全。根據(jù)我們當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力度，來適時調(diào)整年度計劃及銷售目標(biāo)，踏準(zhǔn)推出樓盤的節(jié)奏。3、適應(yīng)國家政策，加大保障性安居工程的建設(shè)，增加公共租賃