前期介入工作方案.doc

前期介入工作方案篇一：物業(yè)前期介入工作方案(實(shí)施版)成都銀都物業(yè)服務(wù)有限公司尚郡物業(yè)項(xiàng)目 前期介入工作方案目錄尚郡物業(yè)服務(wù)中心前期介入工作計(jì)劃 支持提供相應(yīng)施工圖紙、文件 尚郡項(xiàng)目工程承接查驗(yàn)進(jìn)度計(jì)劃表 項(xiàng)目員工到崗時(shí)間表 前期介入人員費(fèi)用預(yù)算表 二次精細(xì)開荒保潔費(fèi)用預(yù)算表 尚郡前期介入預(yù)算總表 移交資料清單二次精細(xì)開荒保潔比選要求尚郡物業(yè)服務(wù)中心前期介入工作計(jì)劃為了對(duì)尚郡項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，并為以后物業(yè)承接查驗(yàn)及物業(yè)服務(wù)工作的順利展開做好準(zhǔn)備。尚郡物業(yè)服務(wù)中心預(yù)計(jì)于2013年8月起進(jìn)行前期介入。具體工作安排如下：第一階段（2013年9月1日至2013年9月30日）完成工作：1、組建物業(yè)服務(wù)中心管理團(tuán)隊(duì)主要管理人員到位。 2、物業(yè)基本情況現(xiàn)場(chǎng)勘查。 3、服務(wù)中心管理人員現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)。培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)概況、部門職能、崗位職責(zé)、公司相關(guān)管理文件、相關(guān)法律、施工工 地安全防范應(yīng)知應(yīng)會(huì)等有關(guān)規(guī)定。4、和貴方及施工單位對(duì)接，建立通訊錄，以便聯(lián)系溝通。 5、和當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)、派出所等政府相關(guān)部門接洽。 6、確定臨時(shí)辦公地點(diǎn)和辦公物資采購并到位。第二階段：（2013年10月1日-10月15日）完成工作： 1、 各專業(yè)工程人員到位及培訓(xùn)。2、 了解小區(qū)施工進(jìn)度，做好記錄和匯總。3、 聯(lián)系甲方和施工單位提供相應(yīng)的圖紙（電子版最好），熟悉圖紙。 4、 各部門擬定前期介入倒排工作計(jì)劃。 5、 擬定開辦物資清單上報(bào)申購。 6、 秩序維護(hù)員臨時(shí)宿舍方案確定。7、 編制承接查驗(yàn)方案及相關(guān)驗(yàn)收表格。8、 成立接管驗(yàn)收小組，并與置業(yè)公司確定接管驗(yàn)收時(shí)間。 第三階段：（2013年10月16日-10月31日）完成工作：1、 開始對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的工作跟進(jìn)，主要工作是根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，對(duì)戶內(nèi)的施工情況現(xiàn)場(chǎng)跟蹤。2、 工程人員對(duì)1-2棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 3、 對(duì)成品存在不便于物業(yè)服務(wù)的施工工藝，提出不同的建議及改進(jìn)的方案（每周向貴方和施工單位以書面形式或電子版報(bào)告）。 4、 擬定一線操作層員工的招聘計(jì)劃及進(jìn)度。5、 向貴方提供交房時(shí)使用的文件、表單的樣表報(bào)批審核。 6、 物業(yè)服務(wù)中心的各類服務(wù)和管理文件的擬訂報(bào)公司審批。 7、 物業(yè)服務(wù)中心的各類表單的樣表的設(shè)計(jì)報(bào)公司審批。 第四階段：（2013年11月1日-11月15日）完成工作：1、物業(yè)承接查驗(yàn)的工作跟進(jìn)，主要工作是根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，對(duì)公共區(qū)域的施工情況現(xiàn)場(chǎng)跟蹤。2、對(duì)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備安裝進(jìn)度和調(diào)試情況分工種跟進(jìn)，收集相關(guān)的說明書和使用手冊(cè)，學(xué)習(xí)操作程序。3、二次精細(xì)開荒保潔方案的擬訂，報(bào)公司審批。 4、員工服裝樣式確定申購。5、各部門日常服務(wù)方案擬訂，報(bào)公司審批。 6、和貴方協(xié)商交房實(shí)施方案，并定稿。 7、開辦物資開始逐步采購。8、物業(yè)用房的位置確定，并和貴方協(xié)商裝修方案的確定。9、工程跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)有瑕疵的施工項(xiàng)目，每周向貴方和施工單位以書面形式（或電子版）報(bào)告。10、工程人員對(duì)3-4棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 11、工程人員對(duì)1-3棟公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 12. 工程人員對(duì)地下室、車場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 第五階段：（2013年11月16日-11月30日）完成工作： 1、“業(yè)主手冊(cè)”、入住資料的擬定及印刷。 2、跟進(jìn)施工整改情況，并匯總報(bào)告貴方。3、和貴方協(xié)商秩序維護(hù)員的宿舍和員工食堂的確定，及裝修和設(shè)備安裝。 4、和貴方協(xié)商物業(yè)管理用房的裝修施工的跟進(jìn)。 5、和貴方協(xié)商公共區(qū)域的標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)及制作。6、向貴方提供公共區(qū)域垃圾桶的數(shù)量、位置，報(bào)批采購。 7、和社區(qū)溝通生活垃圾清運(yùn)有關(guān)事項(xiàng)。 8、和郵政局溝通開通郵件投遞工作。 9、和派出所溝通門牌號(hào)確定和安裝工作。10、工程人員對(duì)5-6棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 11、工程人員對(duì)4-6棟公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。12、對(duì)消防、新風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 13、對(duì)電梯、疏散通道進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 14、對(duì)供、排水系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 15、對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 第六階段：（2013年12月1日-12月15日）完成工作： 1、 再次對(duì)施工中存在不足現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，匯總情況報(bào)告貴方。 2、 跟進(jìn)施工及設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試整改情況，并匯總報(bào)告貴方。 3、 員工招聘，陸續(xù)到崗，現(xiàn)場(chǎng)熟悉。 4、 二次精細(xì)開荒保潔單位招標(biāo)確定。5、 和貴方協(xié)商交房實(shí)施方案確定，成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組。 6、 開辦物資全部采購?fù)戤叀?、 員工服裝全部到位，工號(hào)牌到位。8、 施工、裝修人員臨時(shí)出入證制作到位。9、 各部門管理文件、員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)、操作性文件、應(yīng)急處理辦法、業(yè)主裝飾裝修管理 程序等應(yīng)用文件全部定稿，并開始試運(yùn)行。 10、 11、 12、 13、 14、 15、 16、業(yè)主檔案建立的準(zhǔn)備工作，請(qǐng)貴方提供業(yè)主清冊(cè)。工程人員對(duì)7-8棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 工程人員對(duì)7-8棟公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 對(duì)安防、門禁系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 對(duì)總坪、綠化進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。 對(duì)主體、土建進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。第七階段：（2013年11月24日-12月3日）完成工作： 1、 全體員工集中培訓(xùn)。2、 培訓(xùn)內(nèi)容：項(xiàng)目介紹、物業(yè)知識(shí)、法律法規(guī)、禮儀規(guī)范、各部門管理文件、員工應(yīng) 知應(yīng)會(huì)、操作性文件、應(yīng)急處理辦法、業(yè)主裝飾裝修管理程序等。3、 秩序維護(hù)員人住小區(qū)，員工食堂開火。 4、 二次精細(xì)開荒保潔完成。 5、 各類應(yīng)急處理程序的演練。6、 相關(guān)施工竣工圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書、合格證書及安裝調(diào)試記錄、等文件接收，并 分類歸檔。篇二：物業(yè)管理前期介入方案前 期 物 業(yè) 管 理 方 案二一二年二月十七日目 錄第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段 . 3一、物業(yè)顧問組建階段.3二、建設(shè)施工階段.4三、竣工驗(yàn)收階段.6四、物業(yè)銷售階段.6第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo) . 7一、 服務(wù)管理模式的設(shè)想 .7二、 服務(wù)管理目標(biāo)構(gòu)建“陽光社區(qū)” . 11第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置 . 14一、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況. 14二、各部門主要工作職責(zé) . 15三、 物資裝備需求情況 . 18四、前期介入工作計(jì)劃. 18五、日常管理期工作計(jì)劃 . 19第四部分 物業(yè)前期管理開支計(jì)劃預(yù)算 . 211.行政辦公用品計(jì)劃表 . 212.維修工具計(jì)劃表 . 223.護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表 . 224.環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表 . 235.前期介入日常費(fèi)用開銷預(yù)算表 . 23第五部分 前期物業(yè)管理工作的開展 . 24一、前期物業(yè)工作重點(diǎn). 24二、前期管理流程及工作計(jì)劃 . 26三、前期管理總要求 . 27四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理 . 28五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng) . 32六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行 . 33七、全面清潔開荒. 33八、樣板房的服務(wù)接待工作. 38九、會(huì)所及康樂服務(wù)建議 . 53第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段*住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。*公司針對(duì)*住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在*物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障*住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“*”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、物業(yè)顧問組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將依托集團(tuán)公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1. 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2. 電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3. 會(huì)所功能設(shè)計(jì)；4. 公共照明開關(guān)設(shè)置位置及開閉形式；5. 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6. 信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；7. 直飲水系統(tǒng)功能配置；8. 公共洗手間的設(shè)置；9. 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；10.物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；11.附屬工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。二、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問每日到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1. 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；2. 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3. 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；4. 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；5. 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；6. 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；7. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8. 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。9. 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程例會(huì)和建筑負(fù)責(zé)人定期碰面會(huì)等）；10.檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；11.配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；12.提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；13.對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。篇三：物業(yè)前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案目 錄第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段一、物業(yè)顧問組建階段二、建設(shè)施工階段三、竣工驗(yàn)收階段四、物業(yè)銷售階段第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式的設(shè)想第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況二、各部門主要工作職責(zé)第四部分 物業(yè)前期管理開支計(jì)劃預(yù)算一、行政辦公用品計(jì)劃表二、維修工具計(jì)劃表三、護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表四、環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表五、前期介入日常費(fèi)用開銷預(yù)算表第五部分 前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)二、前期管理流程及工作計(jì)劃三、前期管理要求四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng)六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行一 第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段 住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管 理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。針對(duì)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)流程和工作計(jì)劃，以保障住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、物業(yè)顧問組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入，建議公司邀請(qǐng)極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1. 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2. 電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3. 會(huì)所功能設(shè)計(jì)；4. 公共照明開關(guān)設(shè)置位置及開閉形式；5. 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6. 信報(bào)箱的設(shè)立，公共