房地產(chǎn)估價(jià)技能考試估價(jià)報(bào)告經(jīng)常出現(xiàn)的錯(cuò)誤及要點(diǎn).doc

一、簡(jiǎn)答題: 1、 有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄖ娣e500 m2，土地使用年限40年，自2002年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2003年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商業(yè)房地產(chǎn)的平均年租金為70萬(wàn)元，租賃的綜合稅率為租金收入的10%（不含所得稅），現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買(mǎi)該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買(mǎi)？為什么？ 2、 改錯(cuò)題 甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司為其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共八層，每層建筑面積2000m2，其中一層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會(huì)議室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2，會(huì)議室5間，建筑面積共500m2。該評(píng)估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積20000元/m2，當(dāng)?shù)赝瑱n次的酒店客房每間每天的平均房?jī)r(jià)為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%，會(huì)議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當(dāng)?shù)鼐频觐?lèi)似房地產(chǎn)的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正： 一層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000900=1800（萬(wàn)元） 酒店客房每年總收益=250280365（1-60%）=1022（萬(wàn)元） 酒店會(huì)議室每年總收益=10002012=24（萬(wàn)元） 酒店年費(fèi)用=102240%=409（萬(wàn)元） 酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637（萬(wàn)元） 酒店客房及會(huì)議室價(jià)格=637/10%1-1/（1+10%）30=6005（萬(wàn)元） 該酒店總價(jià)格=1800+6007=7807（萬(wàn)元） 3、 指錯(cuò)題 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略） 商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方：有限公司（法定代表、住所略） 二、估價(jià)方：房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略） 三、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為商業(yè)城第三層的部分鋪位，即30013009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15m2。 商業(yè)城位于區(qū)路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分 鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。 商業(yè)城為綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營(yíng)男女裝，4層 經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，5層為兒童樂(lè)園，6層為辦公及娛樂(lè)場(chǎng)所。 根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位（30013009號(hào)）經(jīng)營(yíng)男女裝，業(yè)主分別與“”、“”、“”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。 四、估價(jià)目的 為有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2004年6月20日 六、定義價(jià)值（略） 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)原則（略） 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)在區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果 有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的30013009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15m2，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為398萬(wàn)港元，折合人民幣為426萬(wàn)元（港元：人民幣=1：1.07） 十一、估價(jià)人員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期（略） 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 商業(yè)城位于區(qū)路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場(chǎng)背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價(jià)方法選用（略） 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià) 由于同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過(guò)充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過(guò)程如下： 1、交易情況修正 可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，因估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。 2、交易日期調(diào)整 有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的資料表明，2004年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下降幅度較大的是高檔寫(xiě)字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類(lèi)物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易日期調(diào)整。 3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略?xún)?yōu)于可比實(shí)例A，A的實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象相近； 可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B，B的實(shí)物狀況略比估價(jià)對(duì)象差； 可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略?xún)?yōu)于可比實(shí)例C，C的實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象相近； 5、求取比準(zhǔn)價(jià)格 平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)=（7389+6943+7475）/3=7269(港元/m2) 故采用市場(chǎng)法估價(jià)商業(yè)城三層30013009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為： 547.15m27269港元/m2=3977233港元 取整為399萬(wàn)港元。 （二）、運(yùn)用收益法估價(jià) 由于預(yù)測(cè)未來(lái)收益水平比較穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n 報(bào)酬率取9% （1）估算年租金收入 該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/m2建筑面積月（該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)），則年收益為：85元/m212月=1020元/m2 （2）計(jì)算年出租費(fèi)用 維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)=1020元/m23%=30.6元/m2 房產(chǎn)稅：建筑物購(gòu)建價(jià)格70%102%=65.1(元/m2) 保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購(gòu)建價(jià)格2.5%=19.4(元/m2) 所得稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%，即： 1020元/m216.576=169.1元/m2 （3）估算年收益 1020-284=736(元/m2) （4）求取收益價(jià)格 剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià) （港元：人民幣=1：1.07） 故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層30013009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為： 7235港元/m2547.15m2