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物業(yè)經(jīng)營管理第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述【考點(diǎn)1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對(duì)象單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）1、物業(yè)管理經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（ ）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A 物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 價(jià)值管理 D 投資管理【答案】C【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)，所以主要提供價(jià)值管理服務(wù)。A、B、D三個(gè)選項(xiàng)太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。2、某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可以屬于（ ）寫字樓。A 甲級(jí) B 乙級(jí) C 丙級(jí) D 二級(jí)【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力對(duì)其進(jìn)行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。甲級(jí)寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)；乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級(jí)寫字樓已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級(jí)寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。3、在一個(gè)大型城市中，某零售商業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場(chǎng)，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場(chǎng)及餐飲，有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是（ ）。A 區(qū)域購物中心 B 市級(jí)購物中心 C 地區(qū)購物中心 D 居住區(qū)商場(chǎng)【答案】A【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心；市級(jí)購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市；地區(qū)購物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般為13萬平方米，服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場(chǎng)商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第34頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）4、下面選項(xiàng)中屬于甲級(jí)寫字樓特征的有（ ）。A 優(yōu)越的地理位置 B 建筑物實(shí)物狀況良好 C 有自然磨損存在 D 有完善的物業(yè)管理服務(wù)E 收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)【答案】AE【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級(jí)寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓的特征詳見第2題的解析。5、區(qū)域購物中心的特征包括（ ）A 建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上 B 業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高 C 有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里D 商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主 E 服務(wù)人口1萬人左右【答案】B C【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。6、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的（ ）、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營活動(dòng)。A 資本投資決策 B 市場(chǎng)營銷 C 物業(yè)管理 D 租賃管理 E 成本控制【答案】AD【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務(wù)還體現(xiàn)在價(jià)值管理服務(wù)方面。本題前一名表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動(dòng)，主要是價(jià)值服務(wù)管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策、市場(chǎng)營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營純凈評(píng)估等經(jīng)營活動(dòng)。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。7、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括（ ）等。A 寫字樓 B 零售商業(yè)物業(yè) C 居民自有住宅 D 工業(yè)物業(yè) E 酒店和休閑娛樂設(shè)施【答案】AD【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象。物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級(jí)購物中心、地區(qū)購物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以A、B、D、E選項(xiàng)所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求，故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26頁。【考點(diǎn)2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）8、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在（ ）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿?。A 延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期 B 維持物業(yè)正常使用 C 維持該物業(yè)的物業(yè)管理 D 實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化【答案】D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿Α、B、C選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）9、圖1-1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出，該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時(shí)覆蓋了（ ）的管理工作。投資者/持股人 付費(fèi)信托A信托（受托人）信托基金管理公司（基金/資產(chǎn)） 服務(wù) 擁 有 凈收益 資 產(chǎn)三處商業(yè)物業(yè)（收益性物業(yè)） 物業(yè)費(fèi)零售管理公司 服務(wù) 圖1-1 某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)A 物業(yè)管理保險(xiǎn)管理 B 資產(chǎn)管理 C 物業(yè)管理 D 房地產(chǎn)組合投資管理 E 基金管理【答案】BE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的目標(biāo)。由圖1-1可以看出，信托全資控股信托基金管理公司和零售管理公司。其中信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，收取物業(yè)費(fèi)。圖中所描述的關(guān)并不能得出A、D兩項(xiàng)的結(jié)論。故本題選B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁?！究键c(diǎn)3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）10、某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于（ ）。A 管理型物業(yè)管理企業(yè) B 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C 綜合型物業(yè)管理企業(yè) D 投資型物業(yè)管理企業(yè)【答案】C【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中處于總包的位置；專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)；綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營管理能力的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）11、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有（ ）。A 管理型物業(yè)管理企業(yè) B專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C綜合型物業(yè)管理企業(yè)D投資型物業(yè)管理企業(yè) E所有物業(yè)管理企業(yè)【答案】A D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合性物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力，可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù)；而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營。故本題選A、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。【考點(diǎn)4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）12、在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是（ ）。A 在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)B 為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流C 詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略D 在物業(yè)類型或地域分布上分散投資，減少整體同迎合 【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，是定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，對(duì)于收益性物業(yè)，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1011頁。13、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是（ ）。A 物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D 房地產(chǎn)組合投資管理【答案】B【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)；設(shè)施管理的主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，指導(dǎo)他們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃；房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第910頁。14、在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計(jì)劃，并考察資本開去能否有效提高物業(yè) ，物業(yè)來決定是否批準(zhǔn)該投資計(jì)劃的企業(yè)是（ ）A 物業(yè)管理公司 B 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司 C 房地產(chǎn)組合投資管理公司 D 設(shè)施設(shè)備管理公司【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)操作層面的正常運(yùn)營；資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角，資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，管理物業(yè)，管理企業(yè)，通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。15、在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計(jì)劃，這些特征屬于（ ）的內(nèi)容。A 物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D 房地產(chǎn)組合投資管理【答案】D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)三個(gè)層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃，以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）16、物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為（ ）三個(gè)層次。A 物業(yè)管理或設(shè)施管理 B 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 C 房地產(chǎn)基金管理 D 企業(yè)保險(xiǎn)管理E 房地產(chǎn)組合投資管理【答案】A【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第910頁。17、物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有（ ）等。A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B 保持與租戶的聯(lián)系并收租 C 控制運(yùn)營成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄C 資本性支出計(jì)劃 E 物業(yè)維護(hù)及安全管理【答案】B C D E【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場(chǎng)操作層面，主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營成本、財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計(jì)劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。A選項(xiàng)內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，故本題選B、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。18、物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有（ ）等。A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B 資本性支出計(jì)劃及公共關(guān)系 C 監(jiān)控物業(yè)績(jī)效 D 負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效 E 管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)【答案】A C E【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃、持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開發(fā)決策，監(jiān)控物業(yè)績(jī)效，管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析等。B選項(xiàng)內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé)，D選項(xiàng)內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé)，故本題選A、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。19、物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有（ ）等。A 制定并執(zhí)行組合投資策略 B 設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) C 定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析 D 負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 E 監(jiān)控物業(yè)績(jī)效及物業(yè)的持有、售出分析【答案】A B D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略，主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，負(fù)責(zé)投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告和現(xiàn)金管理等。C、E選項(xiàng)內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁?！究键c(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）20、在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是（ ）。投資回收期 預(yù)期收益 還貸能力 風(fēng)險(xiǎn)水平A B C C 【答案】C【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個(gè)關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1213頁。21、在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中，不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是（ ）。A 日常維修費(fèi)用 B 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用 C 管理人員的工資 D 法定稅費(fèi)【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個(gè)重要方面包括日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）22、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作，表述正確的有（ ）。A 現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成B 日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)C 物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶D 應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)E 如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償，業(yè)主應(yīng)事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約【答案】A D E【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進(jìn)行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、示來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理5個(gè)部分。日常維修和維護(hù)的開支開源，需要租約各方通過溝通來確定具體改選方式，可能會(huì)由租戶承擔(dān)，也可能會(huì)由業(yè)主承擔(dān)，這取決于雙方的商談結(jié)果，所以B選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。對(duì)于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會(huì)希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。比如，在租戶可能對(duì)物業(yè)的某一部分不滿意時(shí)，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主就不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以C選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1418頁。23、關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說法中正確的有（ ）。A 服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付 B 服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付 C 包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施 D 包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修E 計(jì)算時(shí)不用考慮會(huì)計(jì)和審核等專業(yè)服務(wù)成本【答案】B C D【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修費(fèi)用。每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本，這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計(jì)算的。故本題選B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1617頁。24、關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)的維修與維護(hù)，下列說法中正確的有（ ）。A 通常業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶B 目前大多數(shù)出租活動(dòng)業(yè)主承擔(dān)各種維修成本C 一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)示來的維修和維護(hù)D 維修計(jì)劃應(yīng)該從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮 E 日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式【答案】A D E【解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識(shí)。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)，所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，應(yīng)從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1718頁。25、案例分析題：在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對(duì)于該塊土地，正確的做法是（ ）。A 防止他人利用某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成侵害B 在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場(chǎng)，確保土地不被別人占有C 檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地D 對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn) E 不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上【答案】A C D E【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。對(duì)物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對(duì)于物業(yè)投資來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，有時(shí)還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項(xiàng)的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為，但B選項(xiàng)中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇【考點(diǎn)1】房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）1、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的說法中，不正確的是（ ）。A 物業(yè)經(jīng)營管理主要以非收益性物業(yè)為管理對(duì)象B 物業(yè)經(jīng)營管理主要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象C 物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理D 物業(yè)經(jīng)營管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)以及選擇投資區(qū)位的能力【答案】A【解析】物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對(duì)象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)以及選擇投資區(qū)位的能力；而對(duì)于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境，不涉及太多的物業(yè)經(jīng)營管理。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）2、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的主要有（ ）。A 保證投資者財(cái)富得到使用 B 獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) C 獲得較高的收益和資本增值D 降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) E 抑制通貨膨脹對(duì)投資者的影響【答案】B C D E【解析】房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了使其財(cái)富最大化。獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)，獲得較高的收益和資本增值，降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抑制通貨膨脹對(duì)投資者的影響4項(xiàng)均為財(cái)富最大化的具體表現(xiàn)。而A選項(xiàng)并不是房地產(chǎn)投資的目的。因?yàn)槿绻皇怯欣蓤D，投資者是不會(huì)為了保持財(cái)富得到使用而將財(cái)富投諸于市場(chǎng)當(dāng)中的。故本題選B、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁?！究键c(diǎn)2】房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）3、下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是（ ）。A 在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程B 直接投資分為從購地開始的開發(fā)投次和面向物業(yè)的置業(yè)投資C 不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理D 投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資【答案】C【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，并參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投入到開發(fā)或購買過程。而直接投資又包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種。在間接投資中，投資者并不需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理，只是參與到房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)，具體包括投資于房地產(chǎn)抽象資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券等。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）4、下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)直接投資的行為有（ ）。A 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資 B 進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資 C 投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票D 投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E 購買房地產(chǎn)抵押支持證券【答案】A B【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投入到開發(fā)或購買過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資將資金投入到開發(fā)過程，而房地產(chǎn)置業(yè)投資將資金投入到購買過程，所以都屬于直接投資。而投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金，以及購買房地產(chǎn)抵押支持證券都必于房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的投資，所以都屬于間接投資。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。5、下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的行為有（ ）。A 購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 B 購買房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房 C 購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票D 購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份 E 購買房地產(chǎn)抵押支持證券【答案】A C D E【解析】房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券，購買房地產(chǎn)抵押支持證券都屬于房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的投資，所以都屬于間接投資。而購買房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房是直接將資金投入到購買過程，所以屬于直接投資。故本題先A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁?！究键c(diǎn)3】房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）6、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是（ ）。A 開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資 B 房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤(rùn)C(jī) 開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給 D 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，獲取開發(fā)利潤(rùn)。它的主要目的是賺取開發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚，所以B、D選項(xiàng)正確。由于是新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，產(chǎn)品是新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給，所以C選項(xiàng)正確。但是，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉）或經(jīng)營（如商場(chǎng)、酒店）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。7、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，不正確的是（ ）。A 房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)B 以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要為目的的房地產(chǎn)投資，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資C 作為投資，將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，這樣的房地產(chǎn)投資不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資D 房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的【答案】C【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。置業(yè)投資的對(duì)萌既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)，所以A、D選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。所以B選項(xiàng)正確，C選項(xiàng)不正確。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。8、某人購買房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房用于出租的行為，屬于以下哪一種投資行為（ ）。A 房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B 房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C 房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D 房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B9、某人購買房地產(chǎn)市場(chǎng)上的別墅以用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為（ ）。A 房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B 房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C 房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D 房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。所以兩個(gè)題目中不管是用于出租還是自住，均是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資，都是房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。故兩題均選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）10、下列過程中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)容的有（ ）A 購置土地 B 進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè) C 購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者 D 將房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售E 購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要【答案】A B D【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤(rùn)。而房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。題中C和E兩選項(xiàng)的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，都是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，所以都屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁?！究键c(diǎn)4】房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）11、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的敘述不正確的是（ ）。A 房地產(chǎn)投資信托基金收益相對(duì)穩(wěn)定，其投資收益主要源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B 房地產(chǎn)投資信托基金流動(dòng)性好，投資者很容易將持有股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金C 其收入現(xiàn)金流主要部分會(huì)分配給投資者D 房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)較小，因此收益水平比一般的股票收益低【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資信托基金公司是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，它將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，所以C選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)投資信托基金由于投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，其收益相對(duì)穩(wěn)定，所以A選項(xiàng)正確。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)容易，因此由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，房地產(chǎn)投資信托基金收益水平一般高于股票收益。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。12、在購買住房抵押支持證券的過程中，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為（ ）。A 銀行證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC投資者 B 銀行投資證券化的專門機(jī)構(gòu)SPCC 投資者證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC銀行 D 投資者銀行證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC【答案】A【解析】住房抵押貸款是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。其具體的做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款出售給專門的證券化機(jī)構(gòu)（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，再出售給投資者。在銀行將個(gè)人住房抵押貸款出售給證券化機(jī)構(gòu)的過程中，債券從銀行轉(zhuǎn)移到證券化機(jī)構(gòu)；在證券化機(jī)構(gòu)將抵押貸款證券化后的證券出售給投資者的過程中，債券從證券化機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移到投資者手里。所以，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為銀行證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC投資者。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）13、房地產(chǎn)投資信托基金（即REITs）的優(yōu)點(diǎn)主要包括（ ）等。A REITs收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)槠渫顿Y收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B REITs流動(dòng)性好，投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金C REITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)D REITs股份可以在證券交易所交易，這使得買賣REITs的資產(chǎn)和股份比買賣房地產(chǎn)更容易E 由于不是直接投資全房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程，所以REITs收益水平一般不高【答案】A B C D【解析】投資者將資金投入到REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)槠渫顿Y收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。此外，REITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)，所以A、B、C、D選項(xiàng)正確。同時(shí)，雖然REITs不是直接投資 ，但是由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，REITs收益水平一般比較高，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。【考點(diǎn)5】房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）14、按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的，這反映了房地產(chǎn)投資的（ ）。A 各異性 B 相互影響性 C 政策影響性 D 適應(yīng)性【答案】D15、某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的（ ）。A 各異性 B 相互影響性 C 政策影響性 D 適應(yīng)性【答案】B【解析】房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。置業(yè)投資者必須及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是指既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加轉(zhuǎn)業(yè)投資的收益。對(duì)置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。例如，城市地鐵交通線路的建設(shè)，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。所以，第15題就是相互影響性的典型表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。故兩題分別選D和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。16、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的說法中，正確的是（ ）。A 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命一般比自然壽命長(zhǎng)得多 B 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)無關(guān)，一般都為50年C 房地產(chǎn)較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命D 稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，一般是指其經(jīng)濟(jì)壽命【答案】C【解析】房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然才華或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時(shí)間。當(dāng)房地產(chǎn)達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，可能還沒有達(dá)到自然壽命，房地產(chǎn)的自然壽命一般比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多，所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命一般與其使用性質(zhì)有關(guān)，不同的使用性質(zhì)有不同的經(jīng)濟(jì)壽命，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同，所以D選項(xiàng)錯(cuò)誤。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。17、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法中，錯(cuò)誤的是（ ）。A 稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營收益減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出B 房地產(chǎn)投資大量占用自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者將資產(chǎn)迅速減少C 在通貨膨脹的時(shí)候，房地產(chǎn)能夠迅速升值；但在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，也會(huì)迅速貶值，所以不是一種有效的保值手段D 房地產(chǎn)銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金【答案】C【解析】由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的價(jià)值上升，所以說房地產(chǎn)具有增值性；同時(shí)又由于房地產(chǎn)是生活和生產(chǎn)的必需品，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然保持不變，所以房地產(chǎn)投資也是有效的保值手段。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。從會(huì)計(jì)的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力也在下降。由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營收益減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出，所以A選項(xiàng)正確。而且由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，占用大量的自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者凈資產(chǎn)迅速減少，所以B選項(xiàng)正確。作為一種大型的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)的流動(dòng)性很差。由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，所以D選項(xiàng)正確。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）18、下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有（ ）。A 房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大B 如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)C 房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D 政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E 房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間【答案】B C D【解析】位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特征。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，還受到周圍環(huán)境的影響。因此，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低不僅受當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系密切，所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。因此，按照市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以B選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，所以C選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。因此，政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以D選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)的自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時(shí)間。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。19、下列屬于房地產(chǎn)投資缺點(diǎn)的是（ ）。A 流動(dòng)性差 B 投資收益水平較低 C 投資數(shù)額巨大 D 投資回收期較長(zhǎng)E 不能夠抵消通貨膨脹的影響【答案】A C D【解析】房地產(chǎn)投資的利弊見表2-1。表2-1 房地產(chǎn)投資的利弊優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)相對(duì)較高的收益水平流動(dòng)性差能夠得到稅收方面的好處投資數(shù)額巨大易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持投資回收期長(zhǎng)能夠抵消通貨膨脹的影響需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛱岣咄顿Y者的資信等級(jí)通過表2-1可以知道，房地產(chǎn)投資有相對(duì)較高的收益水平，且能夠抵消通貨膨脹的影響，所以B、E選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。【考點(diǎn)6】房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）20、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（ ）。A 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小 B 風(fēng)險(xiǎn)和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思C 一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小D 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般包括無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)【答案】B【解析】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱為投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失，所以A選項(xiàng)正確。對(duì)于某一宗房地產(chǎn)來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小，所以C選項(xiàng)正確。通常情況下，風(fēng)險(xiǎn)被劃分為對(duì)市場(chǎng)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，所以D選項(xiàng)正確。風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度；不確定性則表示對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性的大小。也就是說，風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)和可能性可以定量估計(jì)。不確定性的變動(dòng)和可能性不可以定量估計(jì)。二者并不是相同的意思，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第27頁。21、某寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)其2007年末的價(jià)值在（ ）的情況下，其投資風(fēng)險(xiǎn)最小。A 1800萬的可能性為50%，2200萬的可能性為50% B 1900萬的可能性為50%，2100萬的可能性為50%C 2000萬的可能性為50%，2400萬的可能性為50% D 2100萬的可能性為50%，2300萬的可能性為50%【答案】D【解析】對(duì)于某一宗房地產(chǎn)來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小。A和B選項(xiàng)的期望收入都為2000萬元，C和D選項(xiàng)的期望收入為2100萬元。4個(gè)選項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為A = 200/2000 = 10% B = 100/2000 = 5% C = 200/2200 = 9.1% D = 100/2200 = 4.5%通過計(jì)算可知D選項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)方差最小