寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告（Version 4）.doc

寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告（Version 4）漢博研究院2008目錄11.0 市場(chǎng)定位及依據(jù)2.0 主題定位3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃4.0 財(cái)務(wù)分析 內(nèi)容 頁(yè)碼3-2425-2930-113114-1381.0 市場(chǎng)定位及依據(jù)本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位金時(shí)金街金點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費(fèi)的滿足感和成就感綜合購(gòu)物中心多元化復(fù)合功能寧波的商業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)維持供需兩旺的趨勢(shì)，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時(shí)隨著寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的增加，寧波社會(huì)消費(fèi)品零售總額近幾年一直保持年14%以上的增速；根據(jù)我們對(duì)寧波商業(yè)物業(yè)增量的估計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)，寧波市商業(yè)物業(yè)體量年均增幅在10%左右；社會(huì)消費(fèi)零售總額年均增幅超過商業(yè)物業(yè)的增幅，這將導(dǎo)致商業(yè)坪效的增加（整體預(yù)計(jì)約4%），寧波商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)總體趨勢(shì)是供需兩旺，經(jīng)營(yíng)績(jī)效穩(wěn)定增長(zhǎng)；作為寧波市目前不可動(dòng)搖的市級(jí)商圈，三江口商圈由于可供開發(fā)的地塊有限，此區(qū)域的商業(yè)體量增量很?。?.87%的年均增幅），可以預(yù)見三江口商圈的經(jīng)營(yíng)坪效在未來(lái)幾年會(huì)有較大幅度的持續(xù)性增長(zhǎng)。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%概況描述該區(qū)域是寧波較為成熟最為核心的商業(yè)圈，歷史悠久，具有較高的知名度。天一廣場(chǎng)作為購(gòu)物廣場(chǎng)融合周邊的百貨和專業(yè)店構(gòu)成了面向全市的無(wú)形有實(shí)的購(gòu)物中心由于三江口商圈消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)又不乏寧波特色，故除了寧波本地居民外，還吸引了大部分來(lái)甬的商務(wù)人士和旅游觀光者。地區(qū)人流量較大，餐飲業(yè)發(fā)展較好，備受餐飲類零售商的關(guān)注。目前該地區(qū)也為諸多國(guó)際品牌的零售商選址的主要考慮地區(qū)。此區(qū)域有大量公交車站，通行性極佳。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目類型主要以百貨為主且定位在中高檔，新百貨的落成將進(jìn)一步加強(qiáng)以天一廣場(chǎng)為核心的三江口商圈在整個(gè)寧波市的商業(yè)中心地位隨著周邊多處高檔酒店及寫字樓的落成，優(yōu)良的商務(wù)氛圍和穩(wěn)定的高層次的新客群將進(jìn)一步促進(jìn)三江口地區(qū)的整體商業(yè)氛圍和檔次的提升。未來(lái)的招商往品牌化發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著未來(lái)地鐵線路的建成，將為該地區(qū)帶來(lái)更多的客流。三江口商圈土地資源極其稀缺，故商業(yè)發(fā)展空間有限。A 三江口商圈三江口商圈作為市級(jí)消費(fèi)目的地的地位不會(huì)動(dòng)搖，仍然是寧波商業(yè)的金街本項(xiàng)目所在位置將成為金街中的金點(diǎn)天一廣場(chǎng)111213141516本項(xiàng)目樂購(gòu)國(guó)際購(gòu)物國(guó)購(gòu)三江口商圈與城隍廟商圈中間地帶，分享南北向客流位置地標(biāo)性建筑，優(yōu)于本地區(qū)大多數(shù)商業(yè)可視性目前門前車站2.4萬(wàn)人，天一商圈較高節(jié)點(diǎn)客流量出租車下客點(diǎn)一個(gè)(本項(xiàng)目酒店)；日新街與車轎街鏈接藥行街與中山東路兩大主干道；附近公交路線32條，臨近公交車站2個(gè)；可達(dá)性狀況比較因素金街中的金點(diǎn)位置本項(xiàng)目所在位置人流量較大，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點(diǎn)三江口商圈是寧波人購(gòu)物的目的地，但購(gòu)物場(chǎng)所偏好與消費(fèi)品牌并不太固定，這對(duì)三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個(gè)利好消費(fèi)者對(duì)天一商圈內(nèi)商業(yè)場(chǎng)所及品牌的忠誠(chéng)度并不是太高，相對(duì)更多的是對(duì)天一的忠誠(chéng)度，這對(duì)本項(xiàng)目是個(gè)利好無(wú)論是高收入群體還是普通消費(fèi)群體，在天一商圈有目的購(gòu)物和比例較高，天一商圈是寧波人購(gòu)物的目的地從體量規(guī)模與檔次上來(lái)看，本項(xiàng)目宜建設(shè)成為綜合購(gòu)物中心百貨升級(jí)版本本項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平米）檔次高低金街金點(diǎn)的位置，意味著不用擔(dān)心人流量的吸引問題，只需要關(guān)注與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化問題金街金時(shí)綜合購(gòu)物中心金點(diǎn)關(guān)注差異化威斯汀中心商業(yè)1234產(chǎn)品定位差異化 傳統(tǒng)百貨的升級(jí)版本； 更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間； 更好的購(gòu)物環(huán)境； 更大的展示空間； 更體貼的購(gòu)物體驗(yàn)；消費(fèi)品牌的差異化 ZARA、H&M等國(guó)際新品牌的大力引入引入部分高端國(guó)際化品牌，打造寧波高端消費(fèi)場(chǎng)所目的地消費(fèi)群體差異化首先針對(duì)寧波“金領(lǐng)族”群體，關(guān)注此部分高端客群的消費(fèi)需求重點(diǎn)關(guān)注80后的年輕化、品味化消費(fèi)人群差異化競(jìng)爭(zhēng)策略功能需求的差異化 增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時(shí)刻從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)講，集中型復(fù)合型購(gòu)物中心在三江口商圈是空缺寧波現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)是以傳統(tǒng)百貨為主，三江口商圈亦是如此，高中低檔百貨均有分布，尤其集中在中、中低端百貨上；雖然天一商圈有天一廣場(chǎng)這樣的街區(qū)型mall，但集中型mall商業(yè)在天一商圈甚至是目前的寧波都是空缺。城隍廟新銀泰老銀泰第二百貨匯美新世界金光百貨天一廣場(chǎng)國(guó)購(gòu)商城金光新世界低高檔次傳統(tǒng)百貨類市場(chǎng)類Mall類新華聯(lián)東方商廈新江夏從各個(gè)方面來(lái)說，本項(xiàng)目將定位為高端檔次比較適合市場(chǎng)需求對(duì)天一商圈的檔次認(rèn)知對(duì)本項(xiàng)目檔次的期望大多數(shù)的消費(fèi)者對(duì)天一商圈的認(rèn)知是中高檔的，更多數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)定位為中高檔；本項(xiàng)目其它部分為超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓以及高檔酒店式公寓，這些高檔物業(yè)也要求本項(xiàng)目商業(yè)部分能有提供同檔次的配套，中高檔甚至高檔的定位符合這一要求；本項(xiàng)目建議定位為高端購(gòu)物中心商業(yè)，成為寧波消費(fèi)的新龍頭與風(fēng)向標(biāo)；真維斯/屈臣氏阿瑪尼/杰尼亞SEPHORA/帝舵表百麗/OLAYCK/LevisESCADA/ST Doupont周大福/鹿王BOSS/DUNHILL/CANALITOMMY H/沙馳周大福/鹿王羽西/百麗百麗/周大福/吉祥鳥紅玫瑰/草原皇/鄂爾多斯瑪珂阿薩尼/金狐貍雅戈?duì)?巴黎世家SNOOPY/古今ONLY/G-starV.E.DELURE/LOUIS LONG太平鳥/利郎/雅戈?duì)朙AMPO/LAVICOBELLE/BELM/E-LAND李寧/森達(dá)ESPRIT/ONLY鄂爾多斯/皮爾卡丹七匹狼/才子/雅戈?duì)柮茁?鼎聯(lián)瑪絲菲爾/皮爾卡丹太平鳥/雅戈?duì)朆M/BOSEEPISODE/JESSICA百麗/李寧/ADIDASODBO/E-LAND皮爾卡丹/LAMPO/X-MooM太平鳥/法奈爾UK/BELM/POLO袋鼠/沙馳紫尊軒/FD凱撒/古今NIKE/ADIDASNIKE/ADIDAS/KAPPA書店BLEM/LACOSTE沙馳/POLO才子/九牧王NIKE/ADIDAS阿詩(shī)瑪/哥弟博洋/唯珂AIMER/OECELEENIKEADIDS老銀泰新銀泰第二百貨新世界匯美店新江廈金光百貨GUGO新華聯(lián)東方商廈城隍廟國(guó)際購(gòu)物新世界金光店三江口商圈重點(diǎn)百貨品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重，尤其是中端品牌上本項(xiàng)目將在品牌國(guó)際化程度上體現(xiàn)差異化，更國(guó)際化、更新的品牌組合，滿足高層次的購(gòu)物消費(fèi)需求，檔次與國(guó)際購(gòu)物媲美，但要比國(guó)際購(gòu)物更多元、規(guī)模更大50010001500200025005000及以上服飾單價(jià)國(guó)際品牌比例城隍廟新江廈新銀泰二百老銀泰GUGO東方商廈國(guó)際購(gòu)物匯美新世界金光新世界金光百貨本項(xiàng)目品牌不僅包括服飾品牌從產(chǎn)品上來(lái)講，本項(xiàng)目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開設(shè)旗艦店，成為國(guó)際化品牌在寧波的體驗(yàn)展示中心設(shè)立推廣展示區(qū)摒棄傳統(tǒng)返券推廣銀泰滿200返100三江口商圈消費(fèi)者基本情況18至25歲45%26至35歲31%35歲以上24%未婚15%已婚85%大專以下25%大專以上75%5000以下43%5000-1000030%10000以上27%郊區(qū)及市外41%3公里外市內(nèi)36%3公里內(nèi)23%有私家車28%無(wú)私家車72%年齡婚姻狀況教育背景家庭月收入來(lái)源地私家車保有人均購(gòu)物消費(fèi)613元/次。40%的購(gòu)物人群有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次。11的購(gòu)物人群有休閑娛樂消費(fèi)，單次娛樂消費(fèi)182元/次。路過及閑逛51%目的性消費(fèi)49%比例100%到此目的本項(xiàng)目消費(fèi)者瞄準(zhǔn)“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的輿論影響力，利用后者的實(shí)際消費(fèi)力時(shí)尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會(huì)角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費(fèi)觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對(duì)時(shí)尚資訊敏感，品牌意識(shí)強(qiáng)；具有較強(qiáng)的好奇心理、彰顯個(gè)性、沖動(dòng)性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈；日常消費(fèi)以吃喝玩樂為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)30%；化妝品、服裝消費(fèi)15%； 娛樂、交際和影視支出占10%。 成功人士：人群來(lái)源廣泛；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購(gòu)物過程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較??；以購(gòu)物消費(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低；受購(gòu)物氛圍影響沖動(dòng)性消費(fèi)所占比例較大。本項(xiàng)目客群定位18-40歲為主金領(lǐng)族個(gè)人收入2000-15000元/月月光族30駕車購(gòu)物私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生對(duì)國(guó)際品牌的認(rèn)知度高僅從購(gòu)物部分類比來(lái)看，本項(xiàng)目未來(lái)檔次高度上與國(guó)際購(gòu)物看齊，但體量與綜合性要優(yōu)于國(guó)際購(gòu)物，類似于國(guó)際購(gòu)物與新世界的混合，打造寧波購(gòu)物消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)跑者天一商圈最常光顧的商場(chǎng)最喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所天一商圈的消費(fèi)者認(rèn)為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施是休閑及餐飲業(yè)態(tài)天一商圈缺乏商業(yè)類型 高消費(fèi)群體認(rèn)為天一商圈較為缺乏的商業(yè)類型依次為：健身休閑娛樂中心、專業(yè)性市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、大型批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、步行街等；在購(gòu)物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造國(guó)際美食中心，與酒店高端餐飲形成差異化經(jīng)營(yíng)寧波消費(fèi)者有40%的比例在購(gòu)物過程中有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次，總體來(lái)講比例較大、金額較高；本項(xiàng)目建議在購(gòu)物業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，豐富餐飲業(yè)態(tài)，圍繞改良中餐，引入國(guó)際化餐飲品牌（西餐與休閑餐飲），打造天一商圈國(guó)際化美食中心；這些餐飲業(yè)態(tài)的檔次與經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要與酒店部分高檔餐飲形成差異化互補(bǔ)，避免直接競(jìng)爭(zhēng)；適當(dāng)加入休閑娛樂業(yè)態(tài)，打造聚會(huì)中心，給未來(lái)的消費(fèi)者提供一個(gè)歡聚空間天一商圈缺乏一個(gè)適合與融合餐飲、休閑的購(gòu)物中心，本項(xiàng)目商業(yè)將往綜合性購(gòu)物中心方向發(fā)展；但考慮到某些業(yè)態(tài)的租金回報(bào)現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目商業(yè)僅在不好的位置設(shè)置美容SPA、休閑茶館、餐飲、電玩等租金偏高的休閑業(yè)態(tài)；這些業(yè)態(tài)將提供消費(fèi)者一個(gè)購(gòu)物、餐飲后的歡聚空間與人氣中心。本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位金時(shí)金街金點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費(fèi)的滿足感和成就感綜合購(gòu)物中心多元化復(fù)合功能2.0 主題定位2.1主題定位在分析和預(yù)測(cè)寧波以及天一商圈未來(lái)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)與發(fā)展趨勢(shì)基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為威斯汀中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波“High street”。目前天一商圈商業(yè)的主要特點(diǎn)：第一組主要消費(fèi)群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的特點(diǎn)，所以具有較高的有效消費(fèi)力，他們對(duì)流行商品，比較熱衷，同時(shí)容易接受新鮮事物和文化。第二組主要消費(fèi)群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無(wú)孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點(diǎn)，希望享受品質(zhì)生活。天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)寧波的需求趨勢(shì) 消費(fèi)者希望能夠有更多的消費(fèi)體驗(yàn)，威斯汀中心可以用靈活廣泛的推廣活動(dòng)來(lái)填補(bǔ)目前天一商圈體驗(yàn)式消費(fèi)空白。消費(fèi)者希望有更多餐飲區(qū)來(lái)提供就餐聚會(huì)和休閑的場(chǎng)所。品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動(dòng)，而不是一味的打折活動(dòng)。本項(xiàng)目的主題定位:寧波“high street”，寧波市級(jí)消費(fèi)目的地所以消費(fèi)者可以在這里找到新消費(fèi)體驗(yàn)和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計(jì)、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。2.2 主題定位闡釋寧波的“High street”，寧波消費(fèi)目的地，商業(yè)的領(lǐng)跑者“High street”的特征：要具有多元化的國(guó)際品牌要有品牌的旗艦店位于成熟的商業(yè)區(qū)人流量充足交通便利消費(fèi)的目的地Oxford streetRopponggi hills城鎮(zhèn)中最繁華的商業(yè)區(qū) High Street 注解寧波威斯汀中心2.2主題定位闡釋天一商圈是寧波唯一的市級(jí)商業(yè)中心，本項(xiàng)目能夠成為天一商圈的領(lǐng)跑者，無(wú)疑也將是寧波商業(yè)的領(lǐng)跑者；本項(xiàng)目不僅應(yīng)該是天一商圈的，更應(yīng)該是寧波市商業(yè)的未來(lái)代表，要成為代表，幾個(gè)突出重點(diǎn)應(yīng)該是：時(shí)尚超前的設(shè)計(jì)、舒適的購(gòu)物環(huán)境、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合以及富有吸引力的品牌商家。讓消費(fèi)者有一種購(gòu)物的榮譽(yù)感和成就感，有極強(qiáng)的消費(fèi)的欲望；消費(fèi)時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)，所以這里也應(yīng)該是國(guó)際知名零售上希望進(jìn)入的地方，同時(shí)這也應(yīng)該是并且有能力為這些成功的零售商提供最適宜、最有吸引力的展示空間和商店面積；通過威斯汀中心這個(gè)載體，真正地將消費(fèi)者、零售商、國(guó)際流行趨勢(shì)、設(shè)計(jì)、地理位置、人流量、消費(fèi)品味和成熟度有機(jī)的結(jié)合在一起，成為寧波未來(lái)真正的“High street”。3.0 業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)劃3.1 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局原則：設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)安排和品牌安排統(tǒng)一完整；充分利用本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰天一廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)利用燈光、品牌等營(yíng)造出西側(cè)精品購(gòu)物場(chǎng)所的氛圍，使項(xiàng)目各個(gè)方位角的商業(yè)價(jià)值最大化；打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢(shì)程度來(lái)安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個(gè)部分，從而達(dá)到了租金的最大化；利用跨層（1跨-1，1跨2）來(lái)增加旗艦店面積，解決1層面積小，提升項(xiàng)目租金；將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動(dòng)線的末端或死角位置；項(xiàng)目的商業(yè)利用購(gòu)物環(huán)境以及推廣活動(dòng)的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同廣場(chǎng)區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動(dòng)，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入；所以整個(gè)項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在寧波消費(fèi)目的地這個(gè)特點(diǎn)上；在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過多的篩選，但希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國(guó)際流行時(shí)尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M(fèi)是每一個(gè)消費(fèi)者反復(fù)來(lái)此的主要驅(qū)動(dòng)力；所以，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例安排、品牌安排、店面（雙層、單層）的安排、亮點(diǎn)和推廣區(qū)的安排，都處處圍繞和體現(xiàn)出“High street”特點(diǎn)，使之成為寧波真正的代表商業(yè)和消費(fèi)目的地。3.1 業(yè)態(tài)布局精品服飾（男士）輕餐服務(wù)設(shè)施辦公用品音像圖書個(gè)人護(hù)理品B1輕餐甜品精選珠寶鐘表配飾精品服飾服飾旗艦店F1咖啡服飾旗艦店F2特色餐飲家居生活鞋箱包時(shí)尚服飾F3特色餐廳美容SPA時(shí)尚配飾潮流服飾F4特色零售休閑娛樂東南亞餐飲中餐F5 B1 FloorB1: 布局目標(biāo)本層的關(guān)鍵是美容區(qū)域的設(shè)置，目標(biāo)是成為寧波天一商圈具有較大面積和品牌影響力的個(gè)人護(hù)理品和化妝品的集中地；同時(shí)考慮到寫字樓客戶的需求，精品型辦公用品超市（包含部分圖書音像制品）建議設(shè)置在此；部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層（可以單設(shè)，也可以1托-1層）；設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如24小時(shí)便利店、花店、藥店以及銀行ATM機(jī)，為酒店、寫字樓以及商業(yè)消費(fèi)者提供便利服務(wù)。B1：動(dòng)線組織與鋪面劃分B1: Zone layout -1層分區(qū)辦公用品/圖書音像美甲/形象設(shè)計(jì)個(gè)人護(hù)理品化妝品主力店輕便餐飲輕便餐飲24h便利店花店/ATM個(gè)人護(hù)理品/化妝品服務(wù)設(shè)施:銀行/ATM藥店7-11花店書籍/音像/禮品：音像禮品雜志辦公用品個(gè)人護(hù)理/超市:-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-max factor -red earth -Aqua-蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons-sephoraB1麗人街 品牌建議形象設(shè)計(jì)/美甲：-形象設(shè)計(jì)室-美甲便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖B1: 品牌示例SEPHORA需要面積:300-500 sqm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB200 to 1200B1: 品牌示例Beauty zone需要面積:50-100 sqm per brand客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 100 to RMB 1000B1: 品牌示例Beau Nail需要面積:120 sqm per brand客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB100 to 600B1: ATMB1：快餐 品牌示例KFC需要面積：200 to 400 sqm客戶年齡層：10 to 40主要貨單價(jià)：RMB 10 to 50B1店鋪統(tǒng)計(jì)58.22%使用率3231建筑面積加總1881租賃面積加總102化妝品/護(hù)理品B102069化妝品/護(hù)理品B101910花店B101889化妝品/護(hù)理品B1017103化妝品/護(hù)理品B1016103化妝品/護(hù)理品B10158化妝品/護(hù)理品B1012270辦公用品/圖書音像B1011176輕便餐飲B101010224h便利店B10096ATMB1008176輕便餐飲B1007280個(gè)人護(hù)理品次主力店B100639個(gè)人護(hù)理品次主力店B1005134形象設(shè)計(jì)B100451美甲B100340化妝品/護(hù)理品B1002123化妝品/護(hù)理品B1001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分 1 FloorF1: 布局目標(biāo)第一層是購(gòu)物廣場(chǎng)的關(guān)鍵，基本錨定本項(xiàng)目的檔次與形象；大型國(guó)際化服飾品牌旗艦店把消費(fèi)者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過小的問題；一層以國(guó)際化精品服飾品牌零售為主，男女裝兼顧，超越國(guó)際購(gòu)物，打造寧波高端國(guó)際化服飾消費(fèi)最佳場(chǎng)所；在一層設(shè)置部分餐飲、咖啡，餐飲咖啡通過跨層來(lái)設(shè)置，一層主要以入口為主，主要經(jīng)營(yíng)面積設(shè)置在-1層、2層；首層是主要的推廣區(qū)域，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域，滿足品牌的推廣活動(dòng)組織。F1: 動(dòng)線組織與鋪面劃分F1: Zone layout 1層分區(qū)時(shí)裝旗艦店精品服裝Haagen Dazs輕便快餐（1托-1）西餅咖啡入口（1托2）鐘表/珠寶/配飾展示空間F1名品街（綜合） 品牌建議時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M鐘表/珠寶/時(shí)尚配飾：-Omega-LV-Tiffany-施華洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊- TODs精品服裝：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGO BOSSDunhillSt DoupontG. FerreGivenchyKENZOValentinoKarl LagerfeldTrussardi甜品精選：-Haagen Dazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖F1: 品牌示例H & M需要面積：500-2000 sqm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 to RMB 1500F1: 品牌示例Zara需要面積：500 -2000sqm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 to RMB 2000需要面積：300-1500 sm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 to RMB 1500F1: 品牌示例F1: 品牌示例Burberry需要面積：200-500 sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000F1: 品牌示例Charles Jourdan需要面積：200 sm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 1200 to 5500F1: 品牌示例Zegna需要面積：200-500 sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：RMB 1500 to 15000F1: 品牌示例Tiffany需要面積：300sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：StationaryRMB 1500 Diamond ringRMB 56000F1: 品牌示例Tods需要面積：200sm客戶年齡層：30 to 45主要貨單價(jià)：ShoesRMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500巴黎貝甜需要面積：60to 300 sqm客戶年齡層：10 to 40主要貨單價(jià)：RMB 20 to 100F1: 品牌示例：西點(diǎn)F1店鋪統(tǒng)計(jì)68精品服裝102150精品服裝102057精品服裝1019180服飾旗艦區(qū)1018178服飾旗艦店101651西點(diǎn)101583精品服飾1012162精品服飾1011103精品服飾1010162服飾旗艦店1009141服飾旗艦店1008141服飾旗艦店1007122服飾旗艦店100664精品服裝100547精品服裝100457精品服裝100372精品服裝100272精品服裝1001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分58.73%使用率4359建筑面積加總2560租賃面積加總10鐘表/珠寶/配飾104035鐘表/珠寶/配飾103939鐘表/珠寶/配飾103833鐘表/珠寶/配飾103720鐘表/珠寶/配飾103619鐘表/珠寶/配飾103519鐘表/珠寶/配飾103419鐘表/珠寶/配飾103336鐘表/珠寶/配飾103236鐘表/珠寶/配飾103136鐘表/珠寶/配飾103036鐘表/珠寶/配飾102925鐘表/珠寶/配飾102839鐘表/珠寶/配飾102761精品服裝102662輕便餐飲102531冰淇淋102497精品服裝102397精品服裝1022 2 FloorF2: 布局目標(biāo)旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；高端精品服飾的延伸，2層主要組合針對(duì)成功男士（25-40歲）的國(guó)際化服飾品牌，打造寧波市規(guī)模最大的男士精品服飾購(gòu)物目的地；在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會(huì)點(diǎn)，咖啡店通過跨層來(lái)設(shè)置，入口設(shè)置在1層；F2：動(dòng)線組織與鋪面劃分F2: Zone layout 2層分區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)旗艦區(qū)咖啡精品服裝（男裝）水吧F2名品街（男裝） 品牌建議咖啡：-SPR-星巴克時(shí)裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服裝（男士）：Z ZegnaPaul smithPaul sharkArmani ExchangeMIU MIUCK POLO R.L.PIOMBOGucci GlassMarco AzzaliKaltendinLa vicoAquascutumMarlboro classicDaniel hechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKTommy HF2: 品牌示例Armani Exchange需要面積：200sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：FashionRMB 500 To 2000F2: 品牌示例Miu Miu需要面積：200sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：FashionRMB 500 To 2000F2：品牌示例需要面積：200 sm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 800 to 1500F2：品牌示例Tommy H需要面積：400 sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 800 to 1500F2：聚會(huì)區(qū) 品牌示例Starbuck需要面積：100-200sqm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：RMB 30 to 100F2店鋪統(tǒng)計(jì)166精品男裝2017103精品男裝201656精品男裝2015223旗艦服飾2012203咖啡2011144旗艦服飾201079精品男裝200975精品男裝200874精品男裝200773精品男裝200693精品男裝200582精品男裝200497精品男裝2003495旗艦服飾2002403旗艦服飾2001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分5147建筑面積加總2804租賃面積加總20精品男裝203038精品男裝202939精品男裝202834精品男裝202734精品男裝202639精品男裝202539精品男裝20249水吧20239水吧202234精品男裝202134精品男裝202066精品男裝201943精品男裝2018 3 FloorF3: 布局目標(biāo)3層的布局安排以時(shí)尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群主要針對(duì)25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等；3層同時(shí)穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿足目標(biāo)人群一站式服飾消費(fèi)需求；同時(shí)部分動(dòng)線難以組織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主；這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶，例如pizza hut、吉野家等，為三樓的聚會(huì)點(diǎn)。F3：動(dòng)線組織與鋪面劃分F3: Zone layout 三樓分區(qū)時(shí)尚女裝鞋帽箱包甜品/水吧/特色餐飲家居飾品F3時(shí)尚街 品牌建議鞋/箱包：-ECCOGEOX百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士-新秀麗AEETUMI甜品精選：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國(guó)31冰淇淋家居生活：-無(wú)印良品-伊利諾伊便利快餐：必勝客吉野家味千拉面時(shí)尚女裝：ESCADELa pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMax&coMarisfrolg-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-La pargayF3: 品牌示例La Pelle需要面積：200 sm客戶年齡層：25 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 1200 to 5500F3: 品牌示例Escada Sport需要面積：200sm客戶年齡層：30 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 3500 to RMB 15000F3: 品牌示例Max & Co需要面積：200sm客戶年齡層：30 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 3500 to RMB 15000Mango需要面積：200-400sqm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)： RMB 250 to 1500F3：品牌示例F3: 品牌示例Promod需要面積：1500 sm客戶年齡層：20 to 45主要貨單價(jià)：FashionRMB 200 to RMB 1500F3: 品牌示例Miss Sixty需要面積：150 to 250sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：FashionRMB 350 to RMB 2500F3: 品牌示例ECCO需要面積：150 to 250sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 800 to RMB 3000F3: 聚會(huì)區(qū) 品牌示例Pizza Hut需要面積：400 to 600 sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 50 to 150F3店鋪統(tǒng)計(jì)51鞋帽箱包302755鞋帽箱包302631鞋帽箱包302551鞋帽箱包3024224鞋帽箱包3023153鞋帽箱包3022121時(shí)尚女裝302192時(shí)尚女裝302020甜品3019284家居飾品3018424家居飾品301721甜品301693時(shí)尚女裝3015271時(shí)尚女裝3012372餐飲3011215時(shí)尚女裝301046時(shí)尚女裝300955時(shí)尚女裝300830時(shí)尚女裝300735時(shí)尚女裝300630時(shí)尚女裝300521時(shí)尚女裝300453鞋帽箱包300387鞋帽箱包300284鞋帽箱包3001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分50.38%使用率7604建筑面積加總3831租賃面積加總25時(shí)尚女裝305230時(shí)尚女裝305152時(shí)尚女裝305039時(shí)尚女裝304943時(shí)尚女裝304843時(shí)尚女裝304747時(shí)尚女裝304647時(shí)尚女裝304543時(shí)尚女裝304432時(shí)尚女裝304329時(shí)尚女裝304240時(shí)尚女裝304133時(shí)尚女裝304032時(shí)尚女裝303934時(shí)尚女裝30387水吧30377水吧30364時(shí)尚女裝303471時(shí)尚女裝303378時(shí)尚女裝303241時(shí)尚女裝303117鞋帽箱包303086鞋帽箱包302932鞋帽箱包3028 4 FloorF4: 布局目標(biāo)4層的主題是潮流，主要針對(duì)較年輕的女性，組合價(jià)位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費(fèi)集聚地；4層的布局安排以潮流品牌女裝為主，目標(biāo)人群是消費(fèi)價(jià)位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如： OTT、Eland、Etam等；4層穿插部分牛仔服裝，目標(biāo)人群是年輕人。品牌例如： G-star, lee, levis等；同時(shí)設(shè)置部分時(shí)尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌；這層中的餐飲可以是中等面積的用戶，例如季諾意餐、星期五餐廳等特色餐飲；動(dòng)線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對(duì)25-40歲白領(lǐng)女性。F4：動(dòng)線組織與鋪面劃分F4: Zone layout 四層分區(qū)潮流女裝美容SPA特色餐飲潮流女裝流行配飾F4潮流街 品牌建議美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩(shī)-悠勝美地-思妍麗-自然美-瑪花纖體 時(shí)尚配飾：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳潮流女裝：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenie weenie-Just in time-OTT-ODBO-Etam-2000-歐時(shí)力-季候風(fēng)-JNBY-Colour 18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house-G2000- CK jeans- Levis- Lee- G-starMark Fair whaleF4：品牌示例ELAND需要面積：150 to 200 sm客戶年齡層：18 to 25主要貨單價(jià)：RMB 150 to RMB 800F4: 品牌示例Etam需要面積：200 to 400sm客戶年齡層：18 to 25主要貨單價(jià)：RMB 150 to RMB 1000F4: 品牌示例Azona需要面積：150 to 250sm客戶年齡層：18 to 30主要貨單價(jià)：RMB 200 to RMB 1500F4：品牌示例CK Jean需要面積：150 to 200 sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 350 to RMB 2000F4：品牌示例G-Star需要面積：200 to 400sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 350 to RMB 1650F4：品牌示例Timberland需要面積：120 to 200 sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 550 to 1550F4：聚會(huì)區(qū) 品牌示例Friday restaurant需要面積：400 to 1000sm客戶年齡層：25 to 35主要貨單價(jià)：RMB 50 to 200F4：美容SPA 品牌示例Decleor需要面積：500-1000sm客戶年齡層：25 to 40主要貨單價(jià)：RMB 350 to RMB 1200F4店鋪統(tǒng)計(jì)29流行配飾402821流行配飾402723流行配飾402621流行配飾402524流行配飾402425流行配飾402325流行配飾402217流行配飾402130流行配飾402024流行配飾401923流行配飾401866潮流女裝401779潮流女裝4016287潮流女裝401595潮流女裝4012283美容SPA4011456美容SPA4010192潮流女裝4009367餐飲4008152潮流女裝4007173潮流女裝400655潮流女裝4005231潮流女裝4004223潮流女裝400345潮流女裝4002269潮流女裝4001可出租面積(sq.m)建議業(yè)態(tài)店面劃分55.57%使用率7132建筑面積加總3963租賃面積加總43潮流女裝405430潮流女裝405327潮流女裝405235潮流女裝405143潮流女裝40504潮流女裝404925潮流女裝404839潮流女裝404741潮流女裝404627潮流女裝404532潮流女裝404429潮流女裝404330潮流女裝404227潮流女裝404128潮流女