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文檔簡介
置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化,再加上市場和政策促使這個行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展,供需關(guān)系由原來的賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場,競爭激烈,銷售壓力增大,產(chǎn)出與投入比例不斷減小,使這個行業(yè)的利潤率不斷降低,基本上進入微利時代,這樣使得在保證品質(zhì)和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要,針對我們公司的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢,特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進的成本控制體系:一、 房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念,房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成:房地產(chǎn)企業(yè)成本概念:是指企業(yè)從立項到房屋交付維保全過程發(fā)生的為取得銷售收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費;房地產(chǎn)企業(yè)的全費用成本構(gòu)成(完全成本法):土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、工程費(主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區(qū)園林與配套工程費、配套設(shè)施費)、開發(fā)間接費、期間費用(銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)、開發(fā)期稅費。(詳細(xì)構(gòu)成見附件1)二、成本控制的目的:進行合理的成本控制(避免省錢就是成本控制的誤解),提高價值來實現(xiàn)企業(yè)利潤收益(分四種情況:減低成本,功能品質(zhì)不變,提高價值;成本不變,功能品質(zhì)提高,提高價值;成本降低,功能品質(zhì)提高,提高價值;成本適當(dāng)增加,功能和品質(zhì)得到很大提高,提高價值。)三、成本控制應(yīng)遵循的原則: 1、全過程控制原則(從項目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標(biāo)及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過程的成本控制); 2、全員參與原則; 3、提高性價比原則(可通過價值工程V=F(可用單位平米售價或總預(yù)期收入代替)/C(可用單位平米投入或總投入代替),在產(chǎn)品定位方案初選階段設(shè)定合理的總目標(biāo)成本); 4、目標(biāo)成本控制原則(根據(jù)設(shè)定的總目標(biāo)成本,進行分解,制定項目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書并實時進行控制); 5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開控制原則; 6、以項目為單位進行考核原則; 7、信息化管理原則(最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng))。四、總目標(biāo)成本設(shè)定: 方法一:根據(jù)預(yù)期的售價和預(yù)期利潤率反推出總目標(biāo)成本:(適用于前期決策階段粗略估算) 每平米總目標(biāo)成本=銷售預(yù)期價格/(1+預(yù)期利潤率); 方法二:利用項目成本測算表(見附件2),測算出總目標(biāo)成本;(適用于規(guī)劃設(shè)計階段較為準(zhǔn)確的概算,需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐) 方法三:利用投報分析模板(見附件3),通過調(diào)整相應(yīng)的售價和成本投入達(dá)到預(yù)期的利潤率而獲得總目標(biāo)成本。(適用于規(guī)劃設(shè)計階段較為準(zhǔn)確的概算,需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐)五、全過程成本控制要點(見附件4)六、項目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(總控責(zé)任書和年度責(zé)任書)(見附件5)并對目標(biāo)成本進行分解。七、全過程成本實時控制的控制措施、相應(yīng)的支撐制度、測算表格 (一)、項目立項及征地階段及各項報批報建費用控制: 1、項目可行性研究費用支出控制措施: 通過招投標(biāo)選擇價低質(zhì)優(yōu)的項目可研評估機構(gòu)。 2、新征土地成本控制措施:(1)征地費用:招拍掛取得,應(yīng)形式上走招拍掛,但實質(zhì)采用協(xié)議出讓方式拿地;盡可能勸退競爭對手。拿地時機選擇在市場形勢相對不景氣階段儲備土地;土地費用繳納應(yīng)少交或晚交,繳納時間可分批分階段繳納。(2)拆遷安置費用: 嚴(yán)格按照政府拆遷安置政策執(zhí)行,避免不必要的支出; 利用上海公司,通過招商引資的方式進入異地土地市場,爭取政策優(yōu)惠。(3)規(guī)劃條件:在前期規(guī)劃階段,采取詳細(xì)分析和評估,在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制,盡可能優(yōu)化各項指標(biāo),滿足公司利益最大化,降低土地成本; 3、五證及各項報批報建費用控制措施: 合理利用政策優(yōu)惠,爭取少交和減免。 (二)、規(guī)劃設(shè)計階段: 1、規(guī)劃設(shè)計費用控制措施: 通過招投標(biāo)選擇價低、質(zhì)優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計單位,主要通過對報價和方案的比選擇優(yōu)選擇。 2、有效控制設(shè)計限額,主要通以下策略進行控制: (1)策略一:實行設(shè)計方案招投標(biāo),優(yōu)化設(shè)計; (2)策略二:實行限額設(shè)計,有效控制造價; (3)策略三:加強對設(shè)計圖紙的會審與審查; (4)策略四:深入價值工程原理的應(yīng)用(價值=功能(可用售價代替)/成本); (5)策略五:采用合同措施,有效控制造價(應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款,如設(shè)計變更超出施工合同價的目一比例,比如5%,則扣罰一定比例的設(shè)計費。)3、考慮項目全壽命周期費用,從設(shè)計一開始就處理好一次性投入和后期使用費用間的關(guān)系,使全壽命周期成本達(dá)到最??;4、此階段應(yīng)注意:總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配,同時注意戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修設(shè)計優(yōu)選對比,修訂和調(diào)整總目標(biāo)成本,使之達(dá)到最優(yōu); 5、在符合各項規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積,根據(jù)建筑密度和綠地率,合理分配地下車位和地上車位的比例; 6、充分熟悉利用地形地貌、市政設(shè)施、人文景觀資源,減少成本重復(fù)支出; 7、產(chǎn)品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析,從單體形態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)層布局、層高、立面風(fēng)格、規(guī)范外面積(入戶花園、陽臺、內(nèi)庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺等)、景觀綠化、公共空間標(biāo)準(zhǔn)等各個方面提出詳細(xì)建議,預(yù)估可實現(xiàn)的銷售價格,選擇性價比最佳方案; 8、加強方案評審,增加頻次和深度,避免草草了事。 (三)、施工圖設(shè)計階段: 1、施工圖設(shè)計費用控制措施: 通過招投標(biāo)選擇價低、質(zhì)優(yōu)的施工圖設(shè)計單位,主要通過對報價和設(shè)計經(jīng)驗和能力進比較控,通過了解業(yè)績,選擇設(shè)計負(fù)責(zé)任、設(shè)計細(xì)節(jié)和深度到位的設(shè)計單位為中標(biāo)單位。 2、施工圖設(shè)計階段成本控制措施: (1)建筑基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)盡量采用低成本結(jié)構(gòu)形式;合理控制建筑 開間、進深、層高,降低單位平米的成本投入; (2)控制主體配筋量及砼標(biāo)號; (3)選擇低成本效果好的外立面造型,在不影響產(chǎn)品品質(zhì)的情況下,盡量選擇性價比高的部品材料,并形成部品材料清單,以供實施階段更好的做到有效控制; (4) 控制合理窗地(墻)比;(5)提前設(shè)定合理的交房標(biāo)準(zhǔn),要求設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與交房標(biāo)準(zhǔn)基本一致;(6)加強對施工圖的過程跟蹤審查,并增加評審頻次和深度,同時設(shè)定專人負(fù)責(zé)全局把控,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各設(shè)計專業(yè)間的對接,減少施工期間設(shè)計變更的出現(xiàn); (7) 材料、設(shè)備、構(gòu)配件的選擇:結(jié)合產(chǎn)品特點選擇性價比高的材料、設(shè)備、構(gòu)配件,并形成清單,作為招標(biāo)階段的參考依據(jù);(8)對地下管網(wǎng)材料的選擇應(yīng)盡量選擇經(jīng)久耐用、不易損壞的材料,避免交叉施工對其破壞,造成重復(fù)維修而增加成本。 (四)、工程招投標(biāo)及合同簽訂階段成本控制措施: 1、通過合作供方篩選、評價、使用管理辦法(見成本控制配套制度文件夾)進行篩選評價,選擇優(yōu)質(zhì)合作供方入圍,不斷更新供應(yīng)商信息庫; 2、加強招標(biāo)文件編制的細(xì)節(jié),詳盡描述技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全文明要求標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、質(zhì)保金等內(nèi)容,盡量采用工程量清單綜合報價法; 3、建立大宗材料和大型設(shè)備戰(zhàn)略合作伙伴采購模式,加強料源控制,避免不合格材料流入; 4、嚴(yán)格執(zhí)行分包工程、材料、設(shè)備招投標(biāo)管理辦法(見成本控制配套制度文件夾),注意在開標(biāo)過程中對投標(biāo)文件的澄清和評標(biāo)方法的選擇,降低評標(biāo)風(fēng)險; 5、采用規(guī)范化的合同示范文本,嚴(yán)格合同條款,規(guī)避合同風(fēng)險; 6、招標(biāo)前對重大、特殊合同標(biāo)的委托第三方咨詢機構(gòu)編制標(biāo)底,合理評估,做到事前控制。 7、對材料、設(shè)備、構(gòu)配件的招標(biāo)采購:對影響質(zhì)量品質(zhì)或使用安全的應(yīng)有甲方 直供或甲方指定,對質(zhì)量和價格做有效控制,避免質(zhì)量不合格而返工或維修, 從而造成成本增加,避免價格不合理而提高成本; 8、對于地下污雨水管網(wǎng)的管材,建議甲方直供或指定,對材料質(zhì)量進行嚴(yán)格控制 ,避免材料質(zhì)量問題而出現(xiàn)返工或維修,從而造成成本增加。 (五)、施工階段成本控制措施:1、施工前應(yīng)對施工圖紙做全面深入審核并由總工(或規(guī)劃設(shè)計部)組織圖紙會審,詳細(xì)列示圖紙中存在的問題,結(jié)合設(shè)計院形成圖紙會審紀(jì)要,其中對成本有影響的問題進行分析,避免不必要的成本增加,達(dá)到性價比最優(yōu)方案;2、施工組織設(shè)計及施工方案關(guān)于成本方面的控制:認(rèn)真做好施工組織設(shè)計的審查工作,通過方案比選,選擇性價比最優(yōu)方案,或?qū)Ψ桨钢杏绊懗杀镜囊蛩剡M行剖析,避免不必要的成本增加; 3、設(shè)計變更控制:按設(shè)計變更管理審批流程(見成本控制配套制度文件夾)執(zhí)行; 4、現(xiàn)場簽證控制:按工程現(xiàn)場簽證管理流程(見成本控制配套制度文件夾)執(zhí)行; 5、強化施工合同和索賠的管理; 6、加強材料、設(shè)備、構(gòu)配件進場前到貨源地的跟蹤摸底,提前預(yù)防,避免不合格出現(xiàn),同時做好進場檢查檢驗,避免不合格材料流入現(xiàn)場,從而造成返工返修而增加成本; 7、加強材料在使用過程中的管理,通過限額領(lǐng)料控制材料的浪費; 8、總分包配合費控制:通過招標(biāo)確定配合費,應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本; 9、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設(shè)計及施工費控制:嚴(yán)格審查,避免設(shè)計浪費;通過比價、詢價控制材料價格;在條件允許的情況下,通過招標(biāo)選擇價低、質(zhì)優(yōu)隊伍; 10、加強對地下管網(wǎng)材料進場的驗收,同時做好工程監(jiān)督檢查,做好施工組織安排,避免交叉作業(yè)造成破壞,回填前做隱蔽檢查,合格后再行回填土,回填時嚴(yán)格按設(shè)計和規(guī)范要求實施,并做好旁站,完工后做通球試驗,通過以上一系列的管控,避免成品后再次開挖維修,從而增加成本; 11、質(zhì)量事故成本控制:加強全過程質(zhì)量控制,依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量管理體系(見成本控制配套制度文件夾)通過各種途徑的質(zhì)量管控,避免質(zhì)量事故的出現(xiàn),從而減少因質(zhì)量事故造成成本的增加; 12、安全事故成本控制:項目開工前擬定具體可執(zhí)行的安全文明實施方案(范本見成本控制配套制度文件夾),施工前事先做好安全技術(shù)交底,過程中加強監(jiān)管和控制,做好安全措施和防護,并督促落實到位,勤檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時整改,將安全問題消滅在萌芽狀態(tài),避免安全事故的發(fā)生,從而減少因安全事故造成成本的增加。 (六)、竣工驗收決算階段成本控制措施: 1、嚴(yán)格控制決算資料的審核,按結(jié)算申請管理辦法(見成本控制配套制度文件夾)執(zhí)行; 2、加強分包(零星)工程項目現(xiàn)場工程量認(rèn)定辦法(見成本控制配套制度文件夾)的執(zhí)行; 3、加強決算審計工作;4、嚴(yán)格按合同中約定的違約條款(質(zhì)量、工期、安全文明、水電費等扣罰或獎勵)執(zhí)行,結(jié)合現(xiàn)場管理資料,對違約金、獎罰款、扣款等進行核對確認(rèn)并嚴(yán)格執(zhí)行;5、通過成本分析,建立并不斷更新成本數(shù)據(jù)庫,為以后項目開發(fā)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 (七)、產(chǎn)品交付維保階段成本控制措施: 1、嚴(yán)格按工程質(zhì)量維修管理辦法(見成本控制配套制度文件夾)執(zhí)行,合理控制維修成本,避免不必要的支出; 2、做到事前控制,維修一次性達(dá)標(biāo),避免二次維修而重復(fù)支出費用; 3、合理控制維保階段增設(shè)新設(shè)施而造成成本增加; 4、加強物業(yè)管理部門職能; 5、對樣板間(區(qū))、售樓部、未售的商品房、商業(yè)、車位及其他資產(chǎn)與物業(yè)公司簽訂委托管理協(xié)議,明確責(zé)權(quán)利。 (八)、期間費用: 1、營銷費用控制措施: (1)媒體組合及廣告發(fā)布費用; 制定經(jīng)濟實效的廣告宣傳計劃,掌控廣告的發(fā)布時機和目標(biāo)客戶群,對媒體效果 作動態(tài)監(jiān)控和后評估,保證廣告效果。 (2)廣告設(shè)計制作費用: 嚴(yán)格按公司相關(guān)制度執(zhí)行。 (3)現(xiàn)場包裝費用; 對售樓部選址、現(xiàn)場包裝、景觀體驗區(qū)、樣板房、現(xiàn)場包裝各種物料等作充分研 討論證,保證再回收利用,發(fā)揮最大營銷價值。 (4)營銷方式選擇控制銷售傭金: 根據(jù)項目情況,選擇、調(diào)整最優(yōu)的銷售組合方案。 (5)銷售價格及優(yōu)惠幅度掌控; 若是集中認(rèn)籌開盤,應(yīng)對客戶心理價位充分摸底,制定最合理的表價和優(yōu)惠幅度。熱銷期間應(yīng)根據(jù)工程進度及成交客戶數(shù)量,適時進行價格提升或采取階段性的促銷策略,兼顧合適銷售進度的前提下追求利潤最大化,從而攤薄各項成本。 (6)銷售回款跟催 熟悉金融機構(gòu)各項規(guī)定, 嚴(yán)格審核客戶征信記錄和還款能力,縮短辦理手續(xù)的時間,采取各種措施催款,加快回款進度。 (7)保留物業(yè)利用或變現(xiàn) 采取出租、抵押、以租代售等方式,最大限度發(fā)揮保留物業(yè)價值。 2、管理費用成本控制措施: (1)工資福利待遇: 主要通過人員編制的管控實現(xiàn)工資福利的成本管控,人員編制嚴(yán)格依據(jù)公司年度對組織架構(gòu)的調(diào)整,進行人員定編設(shè)置;結(jié)合組織架構(gòu),對各部門提報的人員需求進行審核和工作分析,綜合確定崗位編制人數(shù);招聘嚴(yán)格按照年度人員編制進行招募,不能超編使用;(2)招聘及培訓(xùn)學(xué)習(xí)費用:招聘、培訓(xùn)渠道選擇,選擇性價比最優(yōu)的渠道;培訓(xùn)學(xué)習(xí)費用嚴(yán)格按照出差及住宿標(biāo)準(zhǔn),進行人員安排,預(yù)算內(nèi)費用嚴(yán)格控制; (3)業(yè)務(wù)招待費、通訊費用、車輛交通費用、維修費用、水電費:按年度各部門管理費用控制表(見成本控制配套制度文件夾)中設(shè)定的限額指標(biāo)進行嚴(yán)格控制,并進行月度匯總通報至各部門,做到過程預(yù)警;(4)采購辦公設(shè)施及用品費用:a)嚴(yán)格執(zhí)行辦公用品采購實施細(xì)則(見成本控制配套制度文件夾),堅持“貨比三家,質(zhì)優(yōu)價廉,定點采購”原則;b)對于用量較大的辦公用品采取批量采購的辦法進行采購,降低采購價格,保證采購質(zhì)量;c)對于零星使用的辦公用品采取綜合成本控制的辦法進行采購,采購時不僅要考慮辦公用品的價格,同時還要考慮汽車費用和人工費用。(5)現(xiàn)代化管理系統(tǒng)配置、維護費用: 根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求,選擇合適的合作供方。 3、財務(wù)費用成本控制措施: a)拓寬融資渠道(融資渠道有:抵押貸款、民間融資、社會資金入股固定分紅、土地入股合作開發(fā)、房產(chǎn)預(yù)售、上市融資、信托融資),結(jié)合企業(yè)發(fā)展資金預(yù)期需求計劃、資金使用周期、項目盈利還款能力,選擇最經(jīng)濟合理的融資組合方案,使融資費用趨于最??; 各種融資渠道的融資比率及優(yōu)缺點:銀行抵押貸款融資:融資比率一般為資產(chǎn)價值的50%,審批條件苛刻;信托融資:通過信托公司針對開發(fā)項目發(fā)行信托計劃,年限一般為12年,年資金使用利率為1220%,操作難度一般;優(yōu)勢:融資期限靈活,操作簡單,交易模式成熟,利息可以計入開發(fā)成本;劣勢:與銀行貸款相比成本高,監(jiān)管審批難度中等;股權(quán)融資:信托投資公司投資入股房地產(chǎn)項目,投資人并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)項目,而是與項目所有人簽訂協(xié)議,約定在一定時間,所有人按約定價格回購信托投資公司的股權(quán)和所有權(quán),股權(quán)的溢價部分為信托投資收益,投資人不要求與開發(fā)企業(yè)分享項目利潤,利用該模式,除了實現(xiàn)融資目的,還能提高企業(yè)的信用等級,因為根據(jù)121號文規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%,通過信托資金增值擴股,一舉兩得;優(yōu)勢:增加公司資本金,改善資產(chǎn)負(fù)債率,為銀行融資提供充足自有資金支持,達(dá)到銀行更高融資條件,投資人只要求階段性回報,不要求參與項目管理和本公司分享開發(fā)利潤。劣勢:投資人要求附加回購,在會計處理上視為債權(quán),投資者有可能附加浮動回報,影響開發(fā)利潤;政府合作資金池融資: 政府主導(dǎo),公司牽頭,召集房地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)行業(yè)的企業(yè)集團,共同組建企業(yè)聯(lián)盟資金池,企業(yè)以股份公司性質(zhì)經(jīng)營,各企業(yè)可以將閑余資金存放在資金池,利得隨行就市,一般不低于同期貸款利率,對資金有需求企業(yè),可以對資金池資金進行競標(biāo)使用,這樣既保證了聯(lián)盟企業(yè)利益,又通過市場競爭機制調(diào)節(jié)了資金需求,項目運作機制和政府主導(dǎo)能力是關(guān)鍵,各聯(lián)盟企業(yè)對項目認(rèn)可程度影響該項目發(fā)展;b)加強盈余資金管理:利用盈余資金進行投資或理財,投資和理財均選擇風(fēng)險較低的保本型產(chǎn)品; (九)、其他費用:不可預(yù)見費,按適當(dāng)?shù)南禂?shù)進行控制; (十)、納稅統(tǒng)籌,合理避稅(見成本控制配套制度文件夾中的稅務(wù)籌劃方案)。八、事中控制、預(yù)警、調(diào)整審批 1、由成本部牽頭,各部門和責(zé)任人協(xié)助,結(jié)合第五條“全過程成本控制要點”、第七條“全過程成本控制措施”和第六條成本控制責(zé)任書中分解到各部門的成本控制項目實施事中跟蹤控制;對發(fā)生的成本按劃分的科目做好記錄、匯總,并做好對比分析; 2、成本部每月對發(fā)生的成本進行收集、整理、
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