房地產(chǎn)公司成本控制體系.doc

置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化，再加上市場和政策促使這個行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展，供需關(guān)系由原來的賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，競爭激烈，銷售壓力增大，產(chǎn)出與投入比例不斷減小，使這個行業(yè)的利潤率不斷降低，基本上進入微利時代，這樣使得在保證品質(zhì)和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對我們公司的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進的成本控制體系：一、 房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項到房屋交付維保全過程發(fā)生的為取得銷售收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費；房地產(chǎn)企業(yè)的全費用成本構(gòu)成（完全成本法）：土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、工程費（主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區(qū)園林與配套工程費、配套設(shè)施費）、開發(fā)間接費、期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）、開發(fā)期稅費。（詳細(xì)構(gòu)成見附件1）二、成本控制的目的：進行合理的成本控制（避免省錢就是成本控制的誤解），提高價值來實現(xiàn)企業(yè)利潤收益（分四種情況：減低成本，功能品質(zhì)不變，提高價值；成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價值；成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價值；成本適當(dāng)增加，功能和品質(zhì)得到很大提高，提高價值。）三、成本控制應(yīng)遵循的原則： 1、全過程控制原則（從項目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標(biāo)及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過程的成本控制）； 2、全員參與原則； 3、提高性價比原則（可通過價值工程V=F（可用單位平米售價或總預(yù)期收入代替）/C（可用單位平米投入或總投入代替），在產(chǎn)品定位方案初選階段設(shè)定合理的總目標(biāo)成本）； 4、目標(biāo)成本控制原則（根據(jù)設(shè)定的總目標(biāo)成本，進行分解，制定項目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書并實時進行控制）； 5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開控制原則； 6、以項目為單位進行考核原則； 7、信息化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標(biāo)成本設(shè)定： 方法一：根據(jù)預(yù)期的售價和預(yù)期利潤率反推出總目標(biāo)成本：（適用于前期決策階段粗略估算） 每平米總目標(biāo)成本=銷售預(yù)期價格/（1+預(yù)期利潤率）； 方法二：利用項目成本測算表（見附件2），測算出總目標(biāo)成本；（適用于規(guī)劃設(shè)計階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐） 方法三：利用投報分析模板（見附件3），通過調(diào)整相應(yīng)的售價和成本投入達(dá)到預(yù)期的利潤率而獲得總目標(biāo)成本。（適用于規(guī)劃設(shè)計階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐）五、全過程成本控制要點（見附件4）六、項目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書（總控責(zé)任書和年度責(zé)任書）(見附件5)并對目標(biāo)成本進行分解。七、全過程成本實時控制的控制措施、相應(yīng)的支撐制度、測算表格 （一）、項目立項及征地階段及各項報批報建費用控制: 1、項目可行性研究費用支出控制措施: 通過招投標(biāo)選擇價低質(zhì)優(yōu)的項目可研評估機構(gòu)。 2、新征土地成本控制措施：（1）征地費用：招拍掛取得，應(yīng)形式上走招拍掛，但實質(zhì)采用協(xié)議出讓方式拿地；盡可能勸退競爭對手。拿地時機選擇在市場形勢相對不景氣階段儲備土地；土地費用繳納應(yīng)少交或晚交，繳納時間可分批分階段繳納。（2）拆遷安置費用： 嚴(yán)格按照政府拆遷安置政策執(zhí)行，避免不必要的支出； 利用上海公司，通過招商引資的方式進入異地土地市場，爭取政策優(yōu)惠。（3）規(guī)劃條件：在前期規(guī)劃階段，采取詳細(xì)分析和評估，在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制，盡可能優(yōu)化各項指標(biāo)，滿足公司利益最大化，降低土地成本； 3、五證及各項報批報建費用控制措施： 合理利用政策優(yōu)惠，爭取少交和減免。 （二）、規(guī)劃設(shè)計階段： 1、規(guī)劃設(shè)計費用控制措施： 通過招投標(biāo)選擇價低、質(zhì)優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計單位，主要通過對報價和方案的比選擇優(yōu)選擇。 2、有效控制設(shè)計限額，主要通以下策略進行控制： （1）策略一：實行設(shè)計方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計； （2）策略二：實行限額設(shè)計，有效控制造價； （3）策略三：加強對設(shè)計圖紙的會審與審查； （4）策略四：深入價值工程原理的應(yīng)用（價值=功能（可用售價代替）/成本）； （5）策略五：采用合同措施，有效控制造價（應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更超出施工合同價的目一比例，比如5%，則扣罰一定比例的設(shè)計費。）3、考慮項目全壽命周期費用,從設(shè)計一開始就處理好一次性投入和后期使用費用間的關(guān)系，使全壽命周期成本達(dá)到最??；4、此階段應(yīng)注意：總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配，同時注意戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修設(shè)計優(yōu)選對比，修訂和調(diào)整總目標(biāo)成本，使之達(dá)到最優(yōu)； 5、在符合各項規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例； 6、充分熟悉利用地形地貌、市政設(shè)施、人文景觀資源，減少成本重復(fù)支出； 7、產(chǎn)品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析，從單體形態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)層布局、層高、立面風(fēng)格、規(guī)范外面積（入戶花園、陽臺、內(nèi)庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺等）、景觀綠化、公共空間標(biāo)準(zhǔn)等各個方面提出詳細(xì)建議，預(yù)估可實現(xiàn)的銷售價格，選擇性價比最佳方案； 8、加強方案評審，增加頻次和深度，避免草草了事。 （三）、施工圖設(shè)計階段： 1、施工圖設(shè)計費用控制措施： 通過招投標(biāo)選擇價低、質(zhì)優(yōu)的施工圖設(shè)計單位，主要通過對報價和設(shè)計經(jīng)驗和能力進比較控，通過了解業(yè)績，選擇設(shè)計負(fù)責(zé)任、設(shè)計細(xì)節(jié)和深度到位的設(shè)計單位為中標(biāo)單位。 2、施工圖設(shè)計階段成本控制措施： （1）建筑基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)盡量采用低成本結(jié)構(gòu)形式；合理控制建筑 開間、進深、層高，降低單位平米的成本投入； （2）控制主體配筋量及砼標(biāo)號； （3）選擇低成本效果好的外立面造型，在不影響產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，盡量選擇性價比高的部品材料，并形成部品材料清單，以供實施階段更好的做到有效控制； (4) 控制合理窗地（墻）比；（5）提前設(shè)定合理的交房標(biāo)準(zhǔn)，要求設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與交房標(biāo)準(zhǔn)基本一致；（6）加強對施工圖的過程跟蹤審查，并增加評審頻次和深度，同時設(shè)定專人負(fù)責(zé)全局把控，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各設(shè)計專業(yè)間的對接，減少施工期間設(shè)計變更的出現(xiàn)； (7) 材料、設(shè)備、構(gòu)配件的選擇：結(jié)合產(chǎn)品特點選擇性價比高的材料、設(shè)備、構(gòu)配件，并形成清單，作為招標(biāo)階段的參考依據(jù)；（8）對地下管網(wǎng)材料的選擇應(yīng)盡量選擇經(jīng)久耐用、不易損壞的材料，避免交叉施工對其破壞，造成重復(fù)維修而增加成本。 （四）、工程招投標(biāo)及合同簽訂階段成本控制措施： 1、通過合作供方篩選、評價、使用管理辦法（見成本控制配套制度文件夾）進行篩選評價，選擇優(yōu)質(zhì)合作供方入圍，不斷更新供應(yīng)商信息庫； 2、加強招標(biāo)文件編制的細(xì)節(jié)，詳盡描述技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全文明要求標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、質(zhì)保金等內(nèi)容，盡量采用工程量清單綜合報價法； 3、建立大宗材料和大型設(shè)備戰(zhàn)略合作伙伴采購模式，加強料源控制，避免不合格材料流入； 4、嚴(yán)格執(zhí)行分包工程、材料、設(shè)備招投標(biāo)管理辦法（見成本控制配套制度文件夾），注意在開標(biāo)過程中對投標(biāo)文件的澄清和評標(biāo)方法的選擇，降低評標(biāo)風(fēng)險； 5、采用規(guī)范化的合同示范文本，嚴(yán)格合同條款，規(guī)避合同風(fēng)險； 6、招標(biāo)前對重大、特殊合同標(biāo)的委托第三方咨詢機構(gòu)編制標(biāo)底，合理評估，做到事前控制。 7、對材料、設(shè)備、構(gòu)配件的招標(biāo)采購：對影響質(zhì)量品質(zhì)或使用安全的應(yīng)有甲方 直供或甲方指定，對質(zhì)量和價格做有效控制，避免質(zhì)量不合格而返工或維修， 從而造成成本增加，避免價格不合理而提高成本； 8、對于地下污雨水管網(wǎng)的管材，建議甲方直供或指定，對材料質(zhì)量進行嚴(yán)格控制 ，避免材料質(zhì)量問題而出現(xiàn)返工或維修，從而造成成本增加。 （五）、施工階段成本控制措施：1、施工前應(yīng)對施工圖紙做全面深入審核并由總工（或規(guī)劃設(shè)計部）組織圖紙會審，詳細(xì)列示圖紙中存在的問題，結(jié)合設(shè)計院形成圖紙會審紀(jì)要，其中對成本有影響的問題進行分析，避免不必要的成本增加，達(dá)到性價比最優(yōu)方案；2、施工組織設(shè)計及施工方案關(guān)于成本方面的控制：認(rèn)真做好施工組織設(shè)計的審查工作，通過方案比選，選擇性價比最優(yōu)方案，或?qū)Ψ桨钢杏绊懗杀镜囊蛩剡M行剖析，避免不必要的成本增加； 3、設(shè)計變更控制：按設(shè)計變更管理審批流程（見成本控制配套制度文件夾）執(zhí)行； 4、現(xiàn)場簽證控制：按工程現(xiàn)場簽證管理流程（見成本控制配套制度文件夾）執(zhí)行； 5、強化施工合同和索賠的管理； 6、加強材料、設(shè)備、構(gòu)配件進場前到貨源地的跟蹤摸底，提前預(yù)防，避免不合格出現(xiàn)，同時做好進場檢查檢驗，避免不合格材料流入現(xiàn)場，從而造成返工返修而增加成本； 7、加強材料在使用過程中的管理，通過限額領(lǐng)料控制材料的浪費； 8、總分包配合費控制：通過招標(biāo)確定配合費，應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本； 9、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設(shè)計及施工費控制：嚴(yán)格審查，避免設(shè)計浪費；通過比價、詢價控制材料價格；在條件允許的情況下，通過招標(biāo)選擇價低、質(zhì)優(yōu)隊伍； 10、加強對地下管網(wǎng)材料進場的驗收，同時做好工程監(jiān)督檢查，做好施工組織安排，避免交叉作業(yè)造成破壞，回填前做隱蔽檢查，合格后再行回填土，回填時嚴(yán)格按設(shè)計和規(guī)范要求實施，并做好旁站，完工后做通球試驗，通過以上一系列的管控，避免成品后再次開挖維修，從而增加成本； 11、質(zhì)量事故成本控制：加強全過程質(zhì)量控制，依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量管理體系（見成本控制配套制度文件夾）通過各種途徑的質(zhì)量管控，避免質(zhì)量事故的出現(xiàn)，從而減少因質(zhì)量事故造成成本的增加； 12、安全事故成本控制：項目開工前擬定具體可執(zhí)行的安全文明實施方案（范本見成本控制配套制度文件夾），施工前事先做好安全技術(shù)交底，過程中加強監(jiān)管和控制，做好安全措施和防護，并督促落實到位，勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，將安全問題消滅在萌芽狀態(tài)，避免安全事故的發(fā)生，從而減少因安全事故造成成本的增加。 （六）、竣工驗收決算階段成本控制措施： 1、嚴(yán)格控制決算資料的審核，按結(jié)算申請管理辦法（見成本控制配套制度文件夾）執(zhí)行； 2、加強分包（零星）工程項目現(xiàn)場工程量認(rèn)定辦法（見成本控制配套制度文件夾）的執(zhí)行； 3、加強決算審計工作；4、嚴(yán)格按合同中約定的違約條款（質(zhì)量、工期、安全文明、水電費等扣罰或獎勵）執(zhí)行，結(jié)合現(xiàn)場管理資料，對違約金、獎罰款、扣款等進行核對確認(rèn)并嚴(yán)格執(zhí)行；5、通過成本分析，建立并不斷更新成本數(shù)據(jù)庫，為以后項目開發(fā)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 （七）、產(chǎn)品交付維保階段成本控制措施： 1、嚴(yán)格按工程質(zhì)量維修管理辦法（見成本控制配套制度文件夾）執(zhí)行，合理控制維修成本，避免不必要的支出； 2、做到事前控制，維修一次性達(dá)標(biāo)，避免二次維修而重復(fù)支出費用； 3、合理控制維保階段增設(shè)新設(shè)施而造成成本增加； 4、加強物業(yè)管理部門職能； 5、對樣板間（區(qū)）、售樓部、未售的商品房、商業(yè)、車位及其他資產(chǎn)與物業(yè)公司簽訂委托管理協(xié)議，明確責(zé)權(quán)利。 （八）、期間費用： 1、營銷費用控制措施： （1）媒體組合及廣告發(fā)布費用； 制定經(jīng)濟實效的廣告宣傳計劃，掌控廣告的發(fā)布時機和目標(biāo)客戶群，對媒體效果 作動態(tài)監(jiān)控和后評估，保證廣告效果。 （2）廣告設(shè)計制作費用： 嚴(yán)格按公司相關(guān)制度執(zhí)行。 （3）現(xiàn)場包裝費用； 對售樓部選址、現(xiàn)場包裝、景觀體驗區(qū)、樣板房、現(xiàn)場包裝各種物料等作充分研 討論證，保證再回收利用，發(fā)揮最大營銷價值。 （4）營銷方式選擇控制銷售傭金： 根據(jù)項目情況，選擇、調(diào)整最優(yōu)的銷售組合方案。 （5）銷售價格及優(yōu)惠幅度掌控； 若是集中認(rèn)籌開盤，應(yīng)對客戶心理價位充分摸底，制定最合理的表價和優(yōu)惠幅度。熱銷期間應(yīng)根據(jù)工程進度及成交客戶數(shù)量，適時進行價格提升或采取階段性的促銷策略，兼顧合適銷售進度的前提下追求利潤最大化，從而攤薄各項成本。 （6）銷售回款跟催 熟悉金融機構(gòu)各項規(guī)定， 嚴(yán)格審核客戶征信記錄和還款能力，縮短辦理手續(xù)的時間，采取各種措施催款，加快回款進度。 （7）保留物業(yè)利用或變現(xiàn) 采取出租、抵押、以租代售等方式，最大限度發(fā)揮保留物業(yè)價值。 2、管理費用成本控制措施： （1）工資福利待遇： 主要通過人員編制的管控實現(xiàn)工資福利的成本管控，人員編制嚴(yán)格依據(jù)公司年度對組織架構(gòu)的調(diào)整，進行人員定編設(shè)置；結(jié)合組織架構(gòu)，對各部門提報的人員需求進行審核和工作分析，綜合確定崗位編制人數(shù)；招聘嚴(yán)格按照年度人員編制進行招募，不能超編使用；（2）招聘及培訓(xùn)學(xué)習(xí)費用：招聘、培訓(xùn)渠道選擇，選擇性價比最優(yōu)的渠道；培訓(xùn)學(xué)習(xí)費用嚴(yán)格按照出差及住宿標(biāo)準(zhǔn)，進行人員安排，預(yù)算內(nèi)費用嚴(yán)格控制； （3）業(yè)務(wù)招待費、通訊費用、車輛交通費用、維修費用、水電費：按年度各部門管理費用控制表（見成本控制配套制度文件夾）中設(shè)定的限額指標(biāo)進行嚴(yán)格控制，并進行月度匯總通報至各部門，做到過程預(yù)警；（4）采購辦公設(shè)施及用品費用：a)嚴(yán)格執(zhí)行辦公用品采購實施細(xì)則（見成本控制配套制度文件夾），堅持“貨比三家，質(zhì)優(yōu)價廉，定點采購”原則；b)對于用量較大的辦公用品采取批量采購的辦法進行采購，降低采購價格，保證采購質(zhì)量；c)對于零星使用的辦公用品采取綜合成本控制的辦法進行采購，采購時不僅要考慮辦公用品的價格，同時還要考慮汽車費用和人工費用。（5）現(xiàn)代化管理系統(tǒng)配置、維護費用： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，選擇合適的合作供方。 3、財務(wù)費用成本控制措施： a)拓寬融資渠道（融資渠道有：抵押貸款、民間融資、社會資金入股固定分紅、土地入股合作開發(fā)、房產(chǎn)預(yù)售、上市融資、信托融資），結(jié)合企業(yè)發(fā)展資金預(yù)期需求計劃、資金使用周期、項目盈利還款能力，選擇最經(jīng)濟合理的融資組合方案，使融資費用趨于最??； 各種融資渠道的融資比率及優(yōu)缺點：銀行抵押貸款融資：融資比率一般為資產(chǎn)價值的50%，審批條件苛刻；信托融資：通過信托公司針對開發(fā)項目發(fā)行信托計劃，年限一般為12年，年資金使用利率為1220%，操作難度一般；優(yōu)勢：融資期限靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可以計入開發(fā)成本；劣勢：與銀行貸款相比成本高，監(jiān)管審批難度中等；股權(quán)融資：信托投資公司投資入股房地產(chǎn)項目，投資人并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)項目，而是與項目所有人簽訂協(xié)議，約定在一定時間，所有人按約定價格回購信托投資公司的股權(quán)和所有權(quán)，股權(quán)的溢價部分為信托投資收益，投資人不要求與開發(fā)企業(yè)分享項目利潤，利用該模式，除了實現(xiàn)融資目的，還能提高企業(yè)的信用等級，因為根據(jù)121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%，通過信托資金增值擴股，一舉兩得；優(yōu)勢：增加公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債率，為銀行融資提供充足自有資金支持，達(dá)到銀行更高融資條件，投資人只要求階段性回報，不要求參與項目管理和本公司分享開發(fā)利潤。劣勢：投資人要求附加回購，在會計處理上視為債權(quán)，投資者有可能附加浮動回報，影響開發(fā)利潤；政府合作資金池融資： 政府主導(dǎo)，公司牽頭，召集房地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)行業(yè)的企業(yè)集團，共同組建企業(yè)聯(lián)盟資金池，企業(yè)以股份公司性質(zhì)經(jīng)營，各企業(yè)可以將閑余資金存放在資金池，利得隨行就市，一般不低于同期貸款利率，對資金有需求企業(yè)，可以對資金池資金進行競標(biāo)使用，這樣既保證了聯(lián)盟企業(yè)利益，又通過市場競爭機制調(diào)節(jié)了資金需求，項目運作機制和政府主導(dǎo)能力是關(guān)鍵，各聯(lián)盟企業(yè)對項目認(rèn)可程度影響該項目發(fā)展；b)加強盈余資金管理：利用盈余資金進行投資或理財，投資和理財均選擇風(fēng)險較低的保本型產(chǎn)品； （九）、其他費用：不可預(yù)見費，按適當(dāng)?shù)南禂?shù)進行控制； （十）、納稅統(tǒng)籌，合理避稅（見成本控制配套制度文件夾中的稅務(wù)籌劃方案）。八、事中控制、預(yù)警、調(diào)整審批 1、由成本部牽頭，各部門和責(zé)任人協(xié)助，結(jié)合第五條“全過程成本控制要點”、第七條“全過程成本控制措施”和第六條成本控制責(zé)任書中分解到各部門的成本控制項目實施事中跟蹤控制；對發(fā)生的成本按劃分的科目做好記錄、匯總，并做好對比分析； 2、成本部每月對發(fā)生的成本進行收集、整理、