上海酒店式公寓市場分析.doc

上海酒店式公寓市場分析一、上海酒店式公寓概述1.酒店式公寓概念酒店式公寓，顧名思義就是提供酒店式服務(wù)的寓所。其基本特征為： 房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺； 套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件； 公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會所，配套設(shè)施也較齊全；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。2.經(jīng)營方式酒店式公寓比較酒店而言，由于沒有硬性的指標(biāo)限制，所以投資成本相對較低而經(jīng)營方式則更加靈活，一般使用長租或長短結(jié)合的租賃形式推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售并行的方式。在租金方面，較低的投入和長期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價空間，所以相比高星級酒店，租金會更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長租客入住。從售價方面，雖略高于普通高級公寓，但優(yōu)厚的投資回報也逐漸吸引眾多的投資客們沖入酒店式公寓的市場。3.發(fā)展情況概述 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場。它們一般位于城市商業(yè)集中地區(qū)，CBD及高級住宅集中地區(qū)，主要客源是境外企業(yè)、跨國公司的駐華中短期辦事人員和各國駐華領(lǐng)事以及部分國內(nèi)企業(yè)家等。隨著中國加入WTO以及各地商品房內(nèi)外銷并行政策的貫徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補了市場的空缺，它以高級酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來越多人的肯定。作為國際性大都市的上海來說，酒店式公寓的市場則更加的開闊。這一點可以從早期寥寥數(shù)棟酒店式服務(wù)公寓到如今的酒店式公寓遍地開花看出。值得相信，隨著近年來上海房市業(yè)績的逐年攀升，酒店式公寓無論作為酒店補充或公寓升級的新型物業(yè)形態(tài)必將有所作為。類型特征外銷房轉(zhuǎn)型酒店式公寓外資酒店管理公司新一代酒店式公寓地理分布主要分布與長寧、徐匯兩大區(qū)域，靜安也有相當(dāng)一部分。一般分布在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的CBD中央商務(wù)區(qū)域，如浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)；淮海中路商業(yè)商務(wù)區(qū)等。一般位于市區(qū)中心地帶，靠近或地處商業(yè)或購物集中地，周邊配套齊全。房型分析大面積房（面積從100250平方米）約占到總房型配比的5080%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上的房型，如：東方雅苑的主力房型是三房，面積范圍在203231之間等。主力房型為兩、三房居多，主力面積范圍在106148之間。此類物業(yè)多以小戶型即一室一廳為主，主力面積約在4060平方米之間。有的樓盤也有稍大的房型存在，但總量較小。配套設(shè)施配套設(shè)施比較齊全，會所一般都提供餐飲，康體，休閑娛樂等服務(wù)設(shè)施，會所設(shè)施一般只對內(nèi)（或只對會員）經(jīng)營，部分服務(wù)內(nèi)容對住戶（會員）免費開放。配套設(shè)施非常齊全，且檔次高，餐飲、康體、休閑、美容、小商場等設(shè)施一應(yīng)俱全，會所設(shè)施不但為住客提供高質(zhì)量的服務(wù)，還對外開放。會所職能基本與普通公寓會所相同，總體設(shè)施較齊全。上海酒店式公寓概念分類物業(yè)管理由開發(fā)商自己組建的物管隊伍前來擔(dān)當(dāng)，提供標(biāo)準(zhǔn)的酒店式管理服務(wù)。在管理中注重維護(hù)住戶的私密性，注重與住戶的親善交流，提供人性化物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理公司一般由國際知名的酒店管理公司前來擔(dān)當(dāng)，如萬豪，雅詩閣等。由普通的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，一般它們只提供較為簡單的酒店式服務(wù)，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一。租金價格分析目前徐匯、長寧、靜安三區(qū)的此類型物業(yè)租金約在每月$10006000/套之間。主力價格段約維持在每月$10002500/套之間。目前此類型物業(yè)租金維持在每月$180016000/套之間，主力價格段維持在每月$25003000/套之間。目前此類型物業(yè)主力價格段在￥800012000/之間，如：靜安晶華園售價￥900010000/。主要客層客源主要來自虹橋、徐家匯及南京西路等商業(yè)商務(wù)區(qū)域，主要客籍是來自境外及港臺等地區(qū)的中高級主管和經(jīng)理人士，而且多已舉家形式遷入?？驮磥碜訡BD中央商務(wù)區(qū)域，客籍主要是以歐美，東南亞等地住客居多，職位一般是境外企業(yè)的CEO及高級經(jīng)理人為主，單身客人比較多，也有部分家庭式入住，長租客人約占到50。主要是以是本地、外省市及港臺地區(qū)的投資客為主，所以一般在銷售過程中投資回報率會是一個重點的考量。出租狀況目前市場上此類物業(yè)的出租率普遍情況較好，出租率基本維持在80左右。目前市場上此類物業(yè)的出租情況較好，出租率基本維持在70左右。目前市場上此類物業(yè)的市場反應(yīng)普遍良好，一般開盤1至3個月就售罄。二、市場供應(yīng)情況 2004年出售型酒店公寓共16個，從數(shù)量上來說，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2003年度。由于2003年酒店式公寓產(chǎn)品逐漸被人們所認(rèn)同并熱捧，所以導(dǎo)致開發(fā)商一窩蜂地去開發(fā)酒店公寓類產(chǎn)品，市場放量過度導(dǎo)致整體市場需求趨向于飽和，最終致使2004年酒店式公寓產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生抗性，市場總體供應(yīng)量急劇萎縮。 從地理位置分布來說，市區(qū)中心地段已經(jīng)沒有酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，而絕大多數(shù)酒店式公寓出現(xiàn)在較為偏遠(yuǎn)的次中心甚至郊區(qū)。 從上面的圖表中可以看出，各區(qū)酒店式公寓放量較為平均。04年浦東地區(qū)的酒店公寓開案量占了較大的比重，總共有3個新盤亮相。三、房型分析 從圖示中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，45-65的房型還是2004年主推的房型面積。2004年上市的酒店公寓中，有七成以上的個案主推的面積都集中在45-65之間。開發(fā)商為何都如此熱衷于此類面積的房型，道理其實很簡單。主要就是因為合理的房型面積才能控制合理的總價，總價控制得當(dāng)了，那么自然不愁賣不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以掛牌辦公，過小的面積當(dāng)然不適宜辦公，面積如果過大又不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。四、出租分析（一） 酒店公寓包租比例分析2003年開盤的酒店公寓中有30%的項目提供回租的行銷方式，而2004年開盤的酒店式公寓帶投資回報率的項目數(shù)量有所減少，今年上市的酒店公寓中大約只有10%左右的樓盤采用了包租的行銷方式。浦東的久陽濱江公寓，麗江華庭包租10年，年投資毛回報率為8-9%，黃浦區(qū)天賜公寓3年包租，年投資凈回報8%。（二）租金以及投資回報分析根據(jù)03年度酒店公寓的現(xiàn)行市場回報率（平均值）8.75%，來估算04年度上市的酒店公寓在未來推向市場以后的租金收益。從調(diào)查中得知，根據(jù)天賜公寓（帶租約的項目租金行情可知）以及名仕苑帝景閣周邊的租金行情是與預(yù)估租金相當(dāng)?shù)?。其中名仕苑帝景閣的租金已超出反估價?？梢?，根據(jù)目前的實際市場行情，開發(fā)商開發(fā)此類物業(yè)的市場回饋度還是較高的，但前提是這些物業(yè)必須提供有效的酒店服務(wù)管理，這樣市場接受度才會更高。 五、價格分析 2004年度的大部分樓盤的單價整體呈上升趨勢。徐匯、長寧、浦東的項目單價多在1萬-2萬之間，虹口今年上市的酒店公寓項目的單價也都在1萬元以上。而且虹口多倫多的售價達(dá)到了1.5萬元。 天賜公寓目前成交均價集中在2.3萬元左右，該均價為04年度酒店公寓成交均價之首。該個案的地理優(yōu)越，承諾三年投資凈回報為8，該案04.11月開盤至今簽約數(shù)量已過40套。五、酒店式公寓存在問題 供應(yīng)量短時間積聚上升，客戶購房壓迫程度降低 購房者中投資比例較大，客源市場尋求有限 新推產(chǎn)品分布較為密集，同區(qū)域出現(xiàn)大量競爭六、上海酒店式公寓未來走向分析未來分布走向分析 長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和； 隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的黃金地塊； 浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求 作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時