針對(duì)余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研08.6.doc

針對(duì)余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研爭(zhēng)鋒撰寫2008年6月引 言余杭?xì)v史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪稱中華文明的曙光。秦王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭設(shè)縣。1994年4月，余杭撤縣設(shè)市。2001年10月，余杭撤市設(shè)區(qū)，成建制劃入杭州市。 千年老余杭，原汁原味的江南古鎮(zhèn)，積淀的歷史文化與現(xiàn)代生活的相互滲透交融，在自身周邊齊全的配套之外，還盡享杭州城西近距輻射的配套資源，商貿(mào)文教、醫(yī)衛(wèi)體娛一應(yīng)俱全，可謂是人文活力生活的至佳場(chǎng)所。眾人矚目的文一西路延伸段正式開(kāi)通后，向來(lái)有“住在城西”買房習(xí)慣的杭州人，更是借助了交通的便捷，在短時(shí)間內(nèi)，大量的居住樓盤和居住人口“西進(jìn)”，由此，老余杭也成就為杭州市區(qū)居住的后花園。目 錄 余杭區(qū)整體房地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展分析P3P20 老余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析P21P35 老余杭發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研總結(jié)P36P40一、余杭區(qū)整體房地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展分析（一）余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述通過(guò)近幾年的快速發(fā)展，余杭房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年得到了迅速壯大。至2007年底，該區(qū)具備資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)有176家，房地產(chǎn)中介企業(yè)189家，物業(yè)管理企業(yè)68家。一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成了自己的品牌，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，展現(xiàn)了余杭房產(chǎn)的良好形象。2007年，該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)走向平和理性，企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)秩序得到逐步規(guī)范，供求結(jié)構(gòu)得到有效改善，房?jī)r(jià)小幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)基本穩(wěn)定。主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：1、市場(chǎng)需求旺盛，供求基本平衡2006年該區(qū)共成交商品房面積136.32萬(wàn)平方米，成交金額80.08億元；2007年1-12月該區(qū)共成交商品房21013套，商品房交易面積280.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)125.49%，而06年全年為136.38萬(wàn)平方米。特別在2007年第三季度，市場(chǎng)銷售一度出現(xiàn)火熱場(chǎng)面，成交商品房套數(shù)達(dá)到8421套，略小于上半年的10000套。交易量增長(zhǎng)同時(shí)，供應(yīng)量較去年同期大幅增加，07年1-12月共核準(zhǔn)商品房預(yù)售面積213.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.7%，市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的格局。2、住房?jī)r(jià)格小幅增長(zhǎng)，部分區(qū)域增長(zhǎng)較快2007年1-12月該區(qū)商品房均價(jià)6737元/平方米，其中普通住宅均價(jià)為5369元/平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；在人民幣升值、股市火爆、通貨膨脹等因素影響下，年初市場(chǎng)需求升溫，房?jī)r(jià)開(kāi)始增長(zhǎng)，部分區(qū)域如臨平、喬司房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，一些樓盤房?jī)r(jià)增幅在20%以上。隨著金融政策的幾次調(diào)整，第四季度的成交量明顯萎縮，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，環(huán)比減少了46.3%。3、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范隨著70%戶型結(jié)構(gòu)比逐步落實(shí)，90平方米以下普通住宅供應(yīng)量增加，該區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化，估計(jì)未來(lái)兩年以內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響；同時(shí)，市場(chǎng)整頓各項(xiàng)措施有效落實(shí)，市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范，公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)體系基本形成。08年1-5月份余杭房產(chǎn)交易成交情況交易套數(shù)交易面積交易均價(jià)其中住宅均價(jià)(不包括別墅、排屋)4607套49.62萬(wàn)m27508元/m26835元/ m2（二）余杭區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃概要【功能定位與發(fā)展目標(biāo)】1、功能定位把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心、長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)。2、發(fā)展目標(biāo)1）2010年發(fā)展目標(biāo)：從2008-2010年的三年左右時(shí)間，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展，區(qū)域融合進(jìn)一步加深、創(chuàng)新能力和區(qū)域協(xié)調(diào)程度得到進(jìn)一步提升，到2010年進(jìn)入全面小康社會(huì)，中心城市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。2）2020年發(fā)展目標(biāo)：到2020年左右，人均GDP總體達(dá)到當(dāng)時(shí)世界上中等收入國(guó)家的較高水平，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，科教能力得到進(jìn)一步提高，國(guó)際化水平進(jìn)一步提升，資源消耗水平進(jìn)一步下降，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善，建成經(jīng)濟(jì)體系完備、創(chuàng)新能力強(qiáng)、高度國(guó)際化、社會(huì)和諧發(fā)展的一體化城市區(qū)域?！景l(fā)展規(guī)模】1、人口規(guī)模與城市化水平余杭區(qū)域2010年末常住人口規(guī)模為135.35萬(wàn)人，城市化水平達(dá)到68.3，城鎮(zhèn)人口92.4萬(wàn)人；2020年末常住人口規(guī)模為164.94萬(wàn)人。城市化水平達(dá)到80.3，城鎮(zhèn)人口132.4萬(wàn)人；2、用地規(guī)模余杭區(qū)至2010年城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模達(dá)到196.48平方公里，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模為128.94平方公里，控制彈性增長(zhǎng)空間14.16平方公里。至2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模達(dá)到244.79平方公里，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模為192.37平方公里，控制彈性增長(zhǎng)空間29.36平方公里。【總體發(fā)展框架】綜合杭州城市總體規(guī)劃中杭州大都市“一主三副三組團(tuán)”的空間布局要求，基于杭州大都市區(qū)反磁力體系構(gòu)建和余杭區(qū)域結(jié)構(gòu)的重組要求，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，調(diào)整完善城市空間布局，以副城為重點(diǎn)，做大做強(qiáng)臨平副城，積極融入杭州主城；以組團(tuán)為基礎(chǔ)，推動(dòng)組團(tuán)格局重組，做優(yōu)做美三大組團(tuán)；以中心城鎮(zhèn)為依托，以西部生態(tài)區(qū)為保障，形成資源共享、功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化都市新區(qū)。規(guī)劃余杭區(qū)形成“一副、三組團(tuán)、三帶、四廊”的城鄉(xiāng)空間組織框架。1、“一副”是臨平副城，包括臨平街道（余杭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）、東湖街道、南苑街道、星橋街道、錢江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、運(yùn)河鎮(zhèn)、喬司鎮(zhèn)以及塘棲鎮(zhèn)、崇賢鎮(zhèn)的京杭大運(yùn)河以東區(qū)域，規(guī)劃形成杭州大都市區(qū)的“反磁力”新城與長(zhǎng)三角國(guó)際城市地區(qū)核心區(qū)塊中的重要功能區(qū)塊，強(qiáng)化在杭州網(wǎng)絡(luò)化大都市中的副中心職能。將臨平副城建設(shè)成為“山水生態(tài)新城，運(yùn)河文化名城，綜合發(fā)展副城”。2、“三組團(tuán)”是余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)和瓶窯組團(tuán)。余杭組團(tuán)由余杭、閑林、倉(cāng)前、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開(kāi)發(fā)、高等教育為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。規(guī)劃余杭組團(tuán)的功能定位是“創(chuàng)新極核，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”；良渚組團(tuán)由良渚鎮(zhèn)和仁和鎮(zhèn)組成，形成文化創(chuàng)意與物流組團(tuán)。良渚組團(tuán)的功能定位是“文化圣地,物流樞紐,產(chǎn)業(yè)新區(qū)，近郊住區(qū)”；瓶窯組團(tuán)由瓶窯、徑山、黃湖、鸕鳥、百丈五鎮(zhèn)組成，以瓶窯為龍頭，帶動(dòng)西部其余四鎮(zhèn)的發(fā)展，形成生態(tài)保護(hù)與旅游組團(tuán)，作為杭州西北部生態(tài)帶的空間構(gòu)成。瓶窯組團(tuán)的建設(shè)目標(biāo)是“生態(tài)基地，田園小鎮(zhèn)，禪茶之鄉(xiāng)”。3、“三帶”是在杭州大都市區(qū)生態(tài)帶的基礎(chǔ)上，余杭區(qū)構(gòu)成三條生態(tài)帶。 4、“四廊”即沿杭長(zhǎng)、杭寧、杭滬高速公路和留祥快速路形成集交通、區(qū)域綠地、設(shè)施通道等為一體的綜合走廊?！境青l(xiāng)居民點(diǎn)規(guī)劃】1、城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)以“一副三組團(tuán)”的城市空間規(guī)劃框架為和基礎(chǔ)設(shè)施布局為依托，規(guī)劃余杭區(qū)構(gòu)建“副城組團(tuán)片區(qū)（城鎮(zhèn)）居住區(qū)小區(qū)”的五級(jí)城鎮(zhèn)居民點(diǎn)體系。積極建設(shè)滿足余杭區(qū)乃至杭州市及其他區(qū)域居民日益增長(zhǎng)的住房需求，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，初步建立起以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、拆遷安置房、人才房等組成的滿足不同居民居住需求的住房供應(yīng)與保障體系。2、農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)未來(lái)余杭區(qū)村莊體系將形成農(nóng)村集中居住區(qū)和基層村兩種布局形式。余杭區(qū)村莊布局以農(nóng)村集中居住區(qū)為主，特別是中部和東部的平原地區(qū)，原則現(xiàn)有的村莊除了隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展納入城市范圍外，其他的村莊均進(jìn)入農(nóng)村集中居住區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。在一些不能完全采用農(nóng)村集中居住區(qū)的形式，出于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，要求保留一部分農(nóng)村居民點(diǎn)，形成基層村。規(guī)劃余杭區(qū)形成28個(gè)農(nóng)村集中居住區(qū)。規(guī)劃余杭區(qū)保留58個(gè)基層村?！究臻g管制分區(qū)原則】空間管制以余杭區(qū)域的整體發(fā)展為著眼點(diǎn)，在合理配置、集約使用空間資源、優(yōu)化總體空間布局的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌落實(shí)各部門、專業(yè)規(guī)劃的空間要素，對(duì)不同類型的土地開(kāi)發(fā)實(shí)施分類指導(dǎo)，分級(jí)管制，分期許可，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)環(huán)境的整體最佳效益，創(chuàng)造城鎮(zhèn)與自然生態(tài)的和諧關(guān)系，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體優(yōu)化，建設(shè)特色鮮明的城市。在明確城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)域的基礎(chǔ)上，突出自然資源、人文歷史遺產(chǎn)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與土地使用性質(zhì)管制的空間落實(shí)。根據(jù)現(xiàn)狀的建設(shè)情況以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城鎮(zhèn)發(fā)展對(duì)于地域生態(tài)環(huán)境的影響，按照不同地域的資源環(huán)境、承載能力和發(fā)展?jié)摿?，將余杭區(qū)域劃分為已建區(qū)、適建區(qū)、限建區(qū)和禁建區(qū)?！揪C合交通體系】1、對(duì)外交通體系1）規(guī)劃年限內(nèi)，余杭境內(nèi)擁有滬杭鐵路、宣杭鐵路、杭寧客運(yùn)專線、滬杭客運(yùn)專線。2）余杭區(qū)公路網(wǎng)將形成“二繞六射”的高速公路骨架、“四橫、五縱”的國(guó)省道一級(jí)公路主干線體系和四通八達(dá)的農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)。“二繞六射”的高速公路骨架：“二繞”杭州繞城高速公路、新外環(huán)（設(shè)想）；“六射”杭徽高速公路、杭長(zhǎng)高速公路、杭寧高速公路、申嘉杭高速公路、滬杭高速公路、杭浦高速公路?！八臋M、五縱”的國(guó)省道一級(jí)公路主干線體系：“四橫”02省道、15省道、320國(guó)道、01省道；“五縱”04省道、104國(guó)道、09省道、臨博公路、東連接線。3）京杭運(yùn)河遠(yuǎn)景為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，京杭運(yùn)河二通道遠(yuǎn)景規(guī)劃為三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，杭申線規(guī)劃等級(jí)為四級(jí)，武獐線、王獐線、杭余線、閑倉(cāng)線，規(guī)劃等級(jí)為五級(jí)。 2、城鎮(zhèn)交通體系1）區(qū)域交通的城鎮(zhèn)道路骨架總體上采用“環(huán)加方格網(wǎng)”的模式，在功能上形成組團(tuán)間聯(lián)系與組團(tuán)內(nèi)部聯(lián)系兩個(gè)層次，組團(tuán)間快速通道主要由環(huán)路承擔(dān)，組團(tuán)內(nèi)部快速通道主要由方格網(wǎng)路承擔(dān)。路網(wǎng)局部壓縮呈“M”型，形成“兩環(huán)九橫七縱”的快速路和框架性主干路：“兩環(huán)”即東西大道、良祥路320國(guó)道與104國(guó)道連接線北緣路延伸?！熬艡M”即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世紀(jì)大道延伸、320國(guó)道、01省道航海路、寧橋大道仁超路、臨丁路、喬賢路?！捌呖v”即良睦路、104國(guó)道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、東連接線東湖路延伸。2）杭州市軌道交通線網(wǎng)經(jīng)多次調(diào)整，規(guī)劃4條通過(guò)余杭區(qū)境內(nèi)，分別是1號(hào)線支線、2號(hào)線、3號(hào)線和5號(hào)線。3）常規(guī)公交建立放射線+棋盤型線網(wǎng)，在余杭內(nèi)部以及余杭與主城之間形成便利的公交聯(lián)系，同時(shí)將余杭區(qū)內(nèi)部的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政機(jī)關(guān)、對(duì)外交通樞紐、文化娛樂(lè)中心聯(lián)系起來(lái)，形成高效、協(xié)調(diào)的公交線網(wǎng)。【支撐與保障】1、給水工程規(guī)劃提高供水普及率，實(shí)施城鄉(xiāng)一體化，保持供水能力適度超前。城鄉(xiāng)近期2010年供水普及率達(dá)到95%，供水規(guī)模為61萬(wàn)m3/d；遠(yuǎn)期2020年供水普及率達(dá)到98%以上，供水規(guī)模為108萬(wàn)m3/d。2、排水工程余杭區(qū)劃分為四個(gè)污水處理分區(qū)，分別是臨平污水系統(tǒng)、良渚污水系統(tǒng)、余杭組團(tuán)污水系統(tǒng)和西北部山區(qū)分散污水系統(tǒng)，近期2010年污水工程處理規(guī)模為45.6萬(wàn)m3/d；遠(yuǎn)期2020年污水工程處理規(guī)模為82m3/d。3、電力工程近期至2010年最高負(fù)荷110125萬(wàn)kW；遠(yuǎn)期2020年最高負(fù)荷280320萬(wàn)kW。預(yù)測(cè)遠(yuǎn)期全社會(huì)年用電量約145170億kWh。遠(yuǎn)期該區(qū)電網(wǎng)以500kV瓶窯變、500kV杭北變、500kV喬司變和境內(nèi)各電廠作為電源。4、通信工程優(yōu)化干線通信傳輸網(wǎng)絡(luò)，加快用戶光纖寬帶接入網(wǎng)的建設(shè)和改造。積極穩(wěn)妥地發(fā)展固定電話網(wǎng)、移動(dòng)電話網(wǎng)和計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)，逐步調(diào)整和優(yōu)化本地電話網(wǎng)絡(luò)，積極發(fā)展新區(qū)和農(nóng)村地區(qū)用戶，提高網(wǎng)絡(luò)覆蓋率和電話普及率。固定電話近期普及率4550部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約5865萬(wàn)戶，遠(yuǎn)期普及率6070部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約95110萬(wàn)戶；移動(dòng)電話近期普及率5560部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約7278萬(wàn)戶，遠(yuǎn)期普及率7585部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約118134萬(wàn)戶。近期實(shí)現(xiàn)有線廣播通響率和有線電視入戶率兩個(gè)100，發(fā)展有線電視用戶數(shù)約2530萬(wàn)戶，遠(yuǎn)期發(fā)展有線電視用戶數(shù)約4555萬(wàn)戶。5、中心區(qū)域提升計(jì)劃1）確定臨平副城中心區(qū)的啟動(dòng)區(qū)塊，做好土地儲(chǔ)備工作。2）地鐵集聚區(qū)建設(shè)。3）城市舊區(qū)有機(jī)更新。4）構(gòu)筑大超山風(fēng)景旅游區(qū)，將超山風(fēng)景旅游區(qū)建成城市的綠心。5）生態(tài)廊道聯(lián)通區(qū)域整治。6、住房建設(shè)計(jì)劃1）大力發(fā)展政府保障性住房建設(shè)。2）穩(wěn)步推進(jìn)普通商品房建設(shè)。3）適度控制高檔商品房建設(shè)。4）住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)總量平衡?！具h(yuǎn)景展望】遠(yuǎn)景余杭區(qū)與杭州主城融為一體，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)時(shí)水平?？臻g結(jié)構(gòu)形成圈層集團(tuán)式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。1、圈層集團(tuán)式新城：臨平副城、余杭組團(tuán)和良渚組團(tuán)通過(guò)規(guī)模和功能的提升，將形成圈層集團(tuán)式新城臨平城、余杭城和良渚城。2、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)：瓶窯組團(tuán)內(nèi)徑山、黃湖、鸕鳥和百丈以104國(guó)道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向分布的生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)群。3、網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村：以農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)為抓手，將余杭區(qū)的農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)成網(wǎng)絡(luò)分布的田園化新村。二、老余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）老余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，特與閑林鎮(zhèn)做對(duì)比1、所謂有比較才有鑒別，對(duì)比一，所屬樓盤規(guī)模價(jià)格對(duì)比1）閑林板塊大約有15個(gè)樓盤，在售房源豐富。因受宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅收政策和配套問(wèn)題等因素影響，目前，閑林公寓的均價(jià)已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/，區(qū)域內(nèi)行情低迷。 2）老余杭板塊價(jià)格從4800元/到7200元/不等，居住比閑林便利，房?jī)r(jià)比閑林更底，配套比閑林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產(chǎn)由此進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。但該板塊缺少品牌開(kāi)發(fā)商，老鎮(zhèn)的改造難度大?！緦?duì)比閑林】2、交易量對(duì)比，閑林板塊交易平淡價(jià)格回落 我司認(rèn)為，閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側(cè)，一直到老余杭的加油站，包括閑林鎮(zhèn)、五常鎮(zhèn)、倉(cāng)前鎮(zhèn)等，大約15個(gè)樓盤。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤的銷售情況相對(duì)平淡。 翡翠城紫荊苑5月15日領(lǐng)出預(yù)售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開(kāi)盤時(shí)的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開(kāi)盤時(shí)有487套，至今只賣出了67套；岸上藍(lán)山2007年5月推出的204套房源，到現(xiàn)在還有113套 如今，閑林自翡翠城之后的項(xiàng)目，小高層、高層越長(zhǎng)越高，除西溪山莊外，純排屋項(xiàng)目屈指可數(shù)。5月份以前區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)一路攀升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團(tuán)的開(kāi)盤均價(jià)達(dá)到了5500元/的最高點(diǎn)，5月初翡翠城一期開(kāi)盤受到了購(gòu)房者瘋“搶”，二手房成交價(jià)也一度接近6000元/。 而目前，據(jù)余杭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，閑林公寓的均價(jià)已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/。排屋等低密度住宅是閑林區(qū)別與其他板塊的優(yōu)勢(shì)，如桃花源可以說(shuō)是杭州別墅的扛鼎之作。也許只有開(kāi)發(fā)大眾房產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)塊才有可能火起來(lái)。因?yàn)榇饲暗木羰匡L(fēng)情、盛世嘉苑的多層低價(jià)公寓便遭到了排隊(duì)“哄搶”，與其說(shuō)翡翠城進(jìn)駐閑林、2007年初留下鎮(zhèn)土地出讓拍出7000多元/的樓面天價(jià)推動(dòng)了閑林的紅火，還不如說(shuō)是因?yàn)殚e林定位的改變?cè)斐闪似錈徜N，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區(qū)域之一。3、宏觀調(diào)控對(duì)閑林房產(chǎn)觸動(dòng)很深我司認(rèn)為，宏觀調(diào)控的影響，對(duì)閑林房產(chǎn)的觸動(dòng)很深。一直來(lái)閑林房產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，直到2007年3月才熱起來(lái)。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌?。此后開(kāi)盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上前期通過(guò)的杭州地鐵規(guī)劃的站點(diǎn)設(shè)計(jì)將閑林排除在外，同時(shí)其他板塊降價(jià)等優(yōu)惠動(dòng)作頻出，本來(lái)就有配套硬傷的閑林在失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)后，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。岸上藍(lán)山是率先降價(jià)的，但從透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)看，岸上藍(lán)山的降價(jià)并沒(méi)有給樓盤銷售帶來(lái)多大的利好，2007年推的400套房源，現(xiàn)還剩百余套。翡翠城的高價(jià)也開(kāi)始讓越來(lái)越理性的購(gòu)房者望而卻步。相對(duì)而言，西溪山莊、瑞城等高端項(xiàng)目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關(guān)。4、房產(chǎn)稅收政策曾困擾閑林房產(chǎn) 之前閑林二手房市場(chǎng)降溫，另一個(gè)原因就是余杭地區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓比杭州其它地區(qū)要多交2%的個(gè)稅?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風(fēng)情，由于當(dāng)年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個(gè)樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開(kāi)始在杭州全市范圍內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，這反而對(duì)余杭地區(qū)是個(gè)利好。盡管杭州主城區(qū)實(shí)行的是轉(zhuǎn)讓差額的20%或轉(zhuǎn)讓全額的1%的稅率，余杭區(qū)仍舊實(shí)行轉(zhuǎn)讓全額的2%，但這個(gè)差距無(wú)疑縮小了。 5、配套問(wèn)題是閑林板塊的一個(gè)硬傷 缺乏配套其實(shí)是閑林板塊競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的又一因素。按照政府對(duì)閑林區(qū)域的配套規(guī)劃，02省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場(chǎng)、文化娛樂(lè)為主，北面沿和睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主，功能定位十分清晰。 但是，這些規(guī)劃需靠開(kāi)發(fā)商出錢來(lái)實(shí)施。“雞生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來(lái)其實(shí)不難，就是開(kāi)發(fā)商讓利聯(lián)合做配套。宏觀調(diào)控讓區(qū)塊回歸理性，購(gòu)房者下單越來(lái)越謹(jǐn)慎，眼光越來(lái)越挑剔，一些配套好、價(jià)格合理的區(qū)塊仍舊能得到購(gòu)房者的認(rèn)同。閑林的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始靜下心來(lái)，重新審視自己。 “現(xiàn)在的大工地，未來(lái)的新城西”，這是關(guān)于閑林最美麗的暢想。對(duì)于這個(gè)暢想的實(shí)現(xiàn)，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。 閑林第一個(gè)獨(dú)立的、以家居建材為主打的大型商業(yè)項(xiàng)目宏豐家居城已于數(shù)月前動(dòng)工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會(huì)員店也將落戶五常。西溪山莊規(guī)劃了3萬(wàn)的步行街，現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進(jìn)，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業(yè)配套的跟進(jìn)完善，閑林板塊的元?dú)庥型饾u恢復(fù)?！纠嫌嗪及l(fā)展?jié)摿Α?、文一西路拉近老余杭與主城區(qū)距離，該板塊基礎(chǔ)好，發(fā)展?jié)摿Υ蟾鶕?jù)我司了解及調(diào)研以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的關(guān)系都處于被動(dòng)，難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一則路途更遠(yuǎn)，二則現(xiàn)有的小鎮(zhèn)配套不足以滿足人們?nèi)找娑际谢男枨?，三則至2004年底兩地的房?jī)r(jià)相當(dāng)，而老余杭缺少知名的品牌開(kāi)發(fā)商和大盤，直至2005年起兩對(duì)比板塊拉開(kāi)差距。老余杭樓盤主要分布在鎮(zhèn)南新區(qū)?，F(xiàn)在，老余杭終于從幕后走到了臺(tái)前，這緣于文一西路的開(kāi)通，緣于“麻雀雖小、五臟俱全”的配套，緣于比閑林更低的房?jī)r(jià)。 2007年4月初，文一西路延伸段正式通車。如此一來(lái)，老余杭距主城區(qū)的距離一下子縮短了，其樓盤如今被納入城西近郊樓盤的范疇。老余杭過(guò)去一直給人的感覺(jué)是地處郊區(qū)，非常遙遠(yuǎn)。其實(shí)按照地圖上的直線距離來(lái)看，老余杭與杭州西部樓盤的聚集區(qū)只有約5公里，然而兩者為何難以溝通？主要是因?yàn)槲囊晃髀返绞Y村就斷了，交通上的斷層，造成了心理上的斷層。即便老余杭有著絕佳的景觀資源優(yōu)勢(shì)、成熟的生活配套優(yōu)勢(shì)、低廉的房?jī)r(jià)和生活成本優(yōu)勢(shì)，卻因?yàn)榻煌ㄗ璧K了人們前去居住的腳步。 然而，一條路的修建往往能改變一個(gè)區(qū)域樓市的命運(yùn)。隨著文一西路延伸段的貫通，以及連接留下、閑林、老余杭的02省道的改建，為老余杭的房產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇，大杭州居住圈版圖將向西擴(kuò)大，城西的概念擴(kuò)大了。而老余杭鎮(zhèn)作為兩條快速路的交匯點(diǎn)，老余杭的房產(chǎn)，由此進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。 根據(jù)杭州市總體規(guī)劃，余杭組團(tuán)涉及余杭、閑林、中泰、倉(cāng)前、五常等鎮(zhèn)鄉(xiāng)(管委會(huì))區(qū)域，規(guī)劃人口將達(dá)40萬(wàn)人。目前，僅正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)50多個(gè)，總建筑面積611萬(wàn)平方米，建成后，幾年內(nèi)居住人口將達(dá)15萬(wàn)。 老余杭原是余杭市的市府所在地，配套齊全，不乏高檔設(shè)施和娛樂(lè)場(chǎng)所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是熱點(diǎn)。而目前正在開(kāi)發(fā)的新西湖無(wú)疑將為老余杭的配套錦上添花。 （二）老余杭重點(diǎn)代表樓盤點(diǎn)評(píng)我司認(rèn)為，老余杭到主城區(qū)的交通，主要依靠天目山路延伸段和02省道，從杭州老城西一帶到老余杭至少需要半個(gè)多小時(shí)。而文一西路延伸段建成后，縫合了老余杭與主城區(qū)之間的斷層，從老余杭到古墩路只需要15分鐘車程。在配套方面，老余杭作為原余杭縣所在地，各項(xiàng)配套都比較完善。教育方面，有太炎小學(xué)、余杭鎮(zhèn)一中等中小學(xué)8所。醫(yī)院方面，則有以余杭區(qū)第二人民醫(yī)院為龍頭，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療所和社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)為輔的醫(yī)療衛(wèi)生體系。住宿、餐飲、超市等也是一應(yīng)俱全。便利的交通、齊全的配套、原生態(tài)的自然環(huán)境，說(shuō)老余杭是杭州居住的一支“潛力股”一點(diǎn)也不為過(guò)?！局攸c(diǎn)樓盤點(diǎn)評(píng)】1、同城印象該盤分東區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三塊開(kāi)發(fā)，是目前余杭最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。東、西區(qū)分別位于獅山路的兩旁，東區(qū)的建筑類型有多層和小高層，多層目前已經(jīng)全部交付，還有約1/3的小高層將于2008年12月底交付。整個(gè)東區(qū)可容納800多戶人口居住， 2007年四五月份開(kāi)盤的時(shí)候，該盤東區(qū)銷售價(jià)格約4580元/平方米，西區(qū)目前正在全面開(kāi)發(fā)中，山景園沿馬路的1、2、3、4、9幢已開(kāi)盤，共計(jì)有120多套房源，該盤我司認(rèn)為其西區(qū)相比東區(qū)，有著更為優(yōu)越的自然環(huán)境，西北面緊靠寶塔山，隨處可見(jiàn)原生態(tài)的山景，余杭鎮(zhèn)最大占地400畝的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所塔山公園圍繞天然的寶塔山、獅子山進(jìn)行規(guī)劃，保留原有的安樂(lè)塔、安樂(lè)寺、西園賓館等建筑。2、小城之春東田房產(chǎn)公司在余杭開(kāi)發(fā)的小城之春，該樓盤位于文一西路的最末端。該盤目前除了12號(hào)樓外已經(jīng)全部結(jié)頂，西北兩面有天然的河流，但目前這兩條河流基本上是處于半堵塞狀態(tài)，河水渾濁，尚有很多的水草雜生，小城之春唯一的小高層12號(hào)樓已開(kāi)盤，均為88方的戶型，有80套房源。多層9、10號(hào)樓也已開(kāi)盤，價(jià)位約在5400-6200元/平方米左右，整個(gè)樓盤將在09年01月交付，現(xiàn)已售罄。 3、碧景園碧景園對(duì)面就是百年老校太炎小學(xué)，是碧景園的一大亮點(diǎn)。小區(qū)已經(jīng)于2008年8月份全部交付，共有600多套房子，目前進(jìn)入尾盤銷售階段，還有40多套房子。 4、圓鄉(xiāng)名筑 圓鄉(xiāng)名筑位于碧景園對(duì)面，目前正處于一期開(kāi)發(fā)，3、4、6號(hào)樓已經(jīng)售完，第一期開(kāi)盤的均價(jià)是4600，2008年10月份即將開(kāi)盤的是1、2、5號(hào)樓，戶型有90多方和140多方兩種。（三）老余杭主要代表樓盤綜合信息統(tǒng)計(jì)樓盤名稱 總量 樓盤狀態(tài)樓盤均價(jià)交付時(shí)間銷售電話福臨花苑400多戶 在售6500元/平米08年11月30日88611508方匯花苑 400戶 在售5000元/平米已交付88670688欣龍華府 400多戶 在售7400元/平米已交付88651768同城印象 2000多戶 在售7680元/平米 09年10月87902216圓鄉(xiāng)名筑 500多戶 在售6600元/平米 09年年底89053666新明半島 5000多戶在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑 206戶在售5000元/平米88254466桃花源 700多戶 在售1000萬(wàn)/棟以上 08年10月交付88653388 徑香苑 400戶 尾盤在售6000元/平米 07年12月底88672111 碧景園 600多戶 尾盤在售5800元/平米 已交付88652855南湖麗景 524戶 尾盤在售6700元/平米 已交付88738888御景城 486戶 尾盤在售6500元/平米 07年年底56779781中園花苑 300多戶 08年2月開(kāi)盤待定09年交付88661903新西湖小鎮(zhèn) - 預(yù)告待定 -87758687太炎花苑 300戶左右 售罄4800元/平米 08年6月56364838紫竹人家 400多戶 售罄 5000元/平米已交付88672118（老余杭周界配套圖）三、老余杭發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研總結(jié)(一)老余杭樓市發(fā)展前景預(yù)期 1、目前最大的預(yù)期為文一西路貫通，本來(lái)只通蔣村，但現(xiàn)在能通達(dá)老余杭，從空間概念上，拉近了購(gòu)房群體心理距離，而且目前多條公交線路已啟用，住在余杭鎮(zhèn)，上班在城區(qū)，是相對(duì)現(xiàn)實(shí)的，雖然城西交通順暢不敢恭維，此為一大利好。 【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：我司認(rèn)為，當(dāng)前從實(shí)際出發(fā)，從市中心抵達(dá)老余杭，車程需要40分鐘50分鐘左右，而且文一路交通繁忙，高峰時(shí)節(jié)車程必然高達(dá)1個(gè)小時(shí)以上，雖然文一西路貫通，但在實(shí)際的居住中，交通還是不方便的，開(kāi)車比較遠(yuǎn)，乘坐公交車必定起早貪黑，所以該區(qū)塊的購(gòu)買人群決定了一般均是工薪階層。 2、地鐵5號(hào)線，已經(jīng)明確規(guī)劃，但建成估計(jì)在10年20年以后，現(xiàn)有預(yù)期無(wú)法借鑒，只能遠(yuǎn)期盼望?！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：地鐵便捷，眾所周知，但老余杭的5號(hào)線建成時(shí)間久遠(yuǎn)，因此現(xiàn)有預(yù)期借鑒吃力。 3、老余杭本身作為余杭原有縣府、市府駐地，雖街道狹小，但配套相對(duì)完善，而且居住空間廣，景觀好，是非常適宜人類居住的，現(xiàn)有在售樓盤多以此作為較大的宣傳基點(diǎn)【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：我司認(rèn)為，老余杭最大的支撐點(diǎn)在于“麻雀雖小、五臟俱全”吸引廣大客群，住宅本身的居住功能，在于舒適度和便捷度，相信在未來(lái)幾年內(nèi)，該因素必定作為該區(qū)塊樓盤主要的訴求點(diǎn)。4、老余杭現(xiàn)有樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力大，而且板塊靠近閑林與中泰鄉(xiāng)，甚至蔣村乃至小和山區(qū)塊均對(duì)老余杭構(gòu)成威脅，而且在未來(lái)數(shù)年相互競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，大城西板塊中，西溪濕地區(qū)塊將最具發(fā)展?jié)摿??！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中，比較可喜的看到，各板塊追求的消費(fèi)群體已呈現(xiàn)不同，高、中、低檔次已分，老余杭未來(lái)政府的意圖明顯，不屈就于追求工薪階層，新西湖將成為政府主打牌，勢(shì)必造成，現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)在價(jià)格遞增中消耗殆盡，沒(méi)有產(chǎn)品和實(shí)質(zhì)的環(huán)境支持，未來(lái)發(fā)展堪輿。 5、老余杭內(nèi)、外圍配套中，有一定的變化，杭州師范大學(xué)校區(qū)、省委黨校、東部軟件園等，將本區(qū)塊在高端配套中進(jìn)行支撐，根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)有樓盤中教師客群占有一定數(shù)量?！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：大環(huán)境配套，我們認(rèn)為還有極大的發(fā)展?jié)摿Γ汲峭卣怪鞒墙?，其?shí)城西是較好的板塊，本身自然環(huán)境優(yōu)美，道路寬闊，景觀可利用強(qiáng)，杭州的一環(huán)真正在繞城高速，未來(lái)完全可以歸納為二環(huán)以內(nèi)，因此在此因素上思考，本板塊發(fā)展大潛力具備。6、老余杭現(xiàn)有樓盤，也是屬于農(nóng)村包圍城市的發(fā)展格局，老城區(qū)現(xiàn)有改造上不談，周界樓盤發(fā)展也圍繞老城展開(kāi)，必定形成一個(gè)新區(qū)和老區(qū)的區(qū)別，老區(qū)配備了完善的吃喝娛等配套，新樓盤現(xiàn)有自身配套主要是裝修、五金、建材等小商戶的配套，未來(lái)，相信隨著政府對(duì)新區(qū)塊公建和要求的酒店、娛樂(lè)業(yè)配套的加強(qiáng)，在5年內(nèi)，老余杭的新老城區(qū)將形成互補(bǔ)?！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：實(shí)際調(diào)研中，我們看到，老余杭具備“衛(wèi)星城鎮(zhèn)”的發(fā)展基礎(chǔ)，作為杭州后花園，或者是專項(xiàng)定位為人才居住后花園亦是相對(duì)有潛力的，不過(guò)目前該板塊也是按照該思路在行進(jìn)中