針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調(diào)研08.6.doc

針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價位延展調(diào)研爭鋒撰寫2008年6月引 言余杭歷史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪稱中華文明的曙光。秦王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭設縣。1994年4月，余杭撤縣設市。2001年10月，余杭撤市設區(qū)，成建制劃入杭州市。 千年老余杭，原汁原味的江南古鎮(zhèn)，積淀的歷史文化與現(xiàn)代生活的相互滲透交融，在自身周邊齊全的配套之外，還盡享杭州城西近距輻射的配套資源，商貿(mào)文教、醫(yī)衛(wèi)體娛一應俱全，可謂是人文活力生活的至佳場所。眾人矚目的文一西路延伸段正式開通后，向來有“住在城西”買房習慣的杭州人，更是借助了交通的便捷，在短時間內(nèi)，大量的居住樓盤和居住人口“西進”，由此，老余杭也成就為杭州市區(qū)居住的后花園。目 錄 余杭區(qū)整體房地產(chǎn)大勢發(fā)展分析P3P20 老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析P21P35 老余杭發(fā)展前景及價位延展調(diào)研總結(jié)P36P40一、余杭區(qū)整體房地產(chǎn)大勢發(fā)展分析（一）余杭區(qū)房地產(chǎn)市場綜述通過近幾年的快速發(fā)展，余杭房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年得到了迅速壯大。至2007年底，該區(qū)具備資質(zhì)等級的開發(fā)企業(yè)有176家，房地產(chǎn)中介企業(yè)189家，物業(yè)管理企業(yè)68家。一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，形成了自己的品牌，具備較強的競爭能力，展現(xiàn)了余杭房產(chǎn)的良好形象。2007年，該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的發(fā)展態(tài)勢，市場走向平和理性，企業(yè)開發(fā)經(jīng)營秩序得到逐步規(guī)范，供求結(jié)構(gòu)得到有效改善，房價小幅增長，市場基本穩(wěn)定。主要呈現(xiàn)三大特點：1、市場需求旺盛，供求基本平衡2006年該區(qū)共成交商品房面積136.32萬平方米，成交金額80.08億元；2007年1-12月該區(qū)共成交商品房21013套，商品房交易面積280.08萬平方米，同比增長125.49%，而06年全年為136.38萬平方米。特別在2007年第三季度，市場銷售一度出現(xiàn)火熱場面，成交商品房套數(shù)達到8421套，略小于上半年的10000套。交易量增長同時，供應量較去年同期大幅增加，07年1-12月共核準商品房預售面積213.58萬平方米，同比增長60.7%，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的格局。2、住房價格小幅增長，部分區(qū)域增長較快2007年1-12月該區(qū)商品房均價6737元/平方米，其中普通住宅均價為5369元/平方米，同比增長4.3%；在人民幣升值、股市火爆、通貨膨脹等因素影響下，年初市場需求升溫，房價開始增長，部分區(qū)域如臨平、喬司房價增長較快，一些樓盤房價增幅在20%以上。隨著金融政策的幾次調(diào)整，第四季度的成交量明顯萎縮，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，環(huán)比減少了46.3%。3、住房供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化，市場秩序進一步規(guī)范隨著70%戶型結(jié)構(gòu)比逐步落實，90平方米以下普通住宅供應量增加，該區(qū)住房供應結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化，估計未來兩年以內(nèi)將對市場產(chǎn)生較大影響；同時，市場整頓各項措施有效落實，市場秩序進一步規(guī)范，公開、公平、公正的市場體系基本形成。08年1-5月份余杭房產(chǎn)交易成交情況交易套數(shù)交易面積交易均價其中住宅均價(不包括別墅、排屋)4607套49.62萬m27508元/m26835元/ m2（二）余杭區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃概要【功能定位與發(fā)展目標】1、功能定位把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務業(yè)副中心、長三角先進制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟強區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)。2、發(fā)展目標1）2010年發(fā)展目標：從2008-2010年的三年左右時間，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)快速發(fā)展，區(qū)域融合進一步加深、創(chuàng)新能力和區(qū)域協(xié)調(diào)程度得到進一步提升，到2010年進入全面小康社會，中心城市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。2）2020年發(fā)展目標：到2020年左右，人均GDP總體達到當時世界上中等收入國家的較高水平，高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)得到進一步發(fā)展，科教能力得到進一步提高，國際化水平進一步提升，資源消耗水平進一步下降，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量進一步改善，建成經(jīng)濟體系完備、創(chuàng)新能力強、高度國際化、社會和諧發(fā)展的一體化城市區(qū)域?！景l(fā)展規(guī)?！?、人口規(guī)模與城市化水平余杭區(qū)域2010年末常住人口規(guī)模為135.35萬人，城市化水平達到68.3，城鎮(zhèn)人口92.4萬人；2020年末常住人口規(guī)模為164.94萬人。城市化水平達到80.3，城鎮(zhèn)人口132.4萬人；2、用地規(guī)模余杭區(qū)至2010年城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模達到196.48平方公里，其中城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模為128.94平方公里，控制彈性增長空間14.16平方公里。至2020年城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模達到244.79平方公里，其中城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模為192.37平方公里，控制彈性增長空間29.36平方公里?！究傮w發(fā)展框架】綜合杭州城市總體規(guī)劃中杭州大都市“一主三副三組團”的空間布局要求，基于杭州大都市區(qū)反磁力體系構(gòu)建和余杭區(qū)域結(jié)構(gòu)的重組要求，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，調(diào)整完善城市空間布局，以副城為重點，做大做強臨平副城，積極融入杭州主城；以組團為基礎，推動組團格局重組，做優(yōu)做美三大組團；以中心城鎮(zhèn)為依托，以西部生態(tài)區(qū)為保障，形成資源共享、功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的網(wǎng)絡化都市新區(qū)。規(guī)劃余杭區(qū)形成“一副、三組團、三帶、四廊”的城鄉(xiāng)空間組織框架。1、“一副”是臨平副城，包括臨平街道（余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）、東湖街道、南苑街道、星橋街道、錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、運河鎮(zhèn)、喬司鎮(zhèn)以及塘棲鎮(zhèn)、崇賢鎮(zhèn)的京杭大運河以東區(qū)域，規(guī)劃形成杭州大都市區(qū)的“反磁力”新城與長三角國際城市地區(qū)核心區(qū)塊中的重要功能區(qū)塊，強化在杭州網(wǎng)絡化大都市中的副中心職能。將臨平副城建設成為“山水生態(tài)新城，運河文化名城，綜合發(fā)展副城”。2、“三組團”是余杭組團、良渚組團和瓶窯組團。余杭組團由余杭、閑林、倉前、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開發(fā)、高等教育為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。規(guī)劃余杭組團的功能定位是“創(chuàng)新極核，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”；良渚組團由良渚鎮(zhèn)和仁和鎮(zhèn)組成，形成文化創(chuàng)意與物流組團。良渚組團的功能定位是“文化圣地,物流樞紐,產(chǎn)業(yè)新區(qū)，近郊住區(qū)”；瓶窯組團由瓶窯、徑山、黃湖、鸕鳥、百丈五鎮(zhèn)組成，以瓶窯為龍頭，帶動西部其余四鎮(zhèn)的發(fā)展，形成生態(tài)保護與旅游組團，作為杭州西北部生態(tài)帶的空間構(gòu)成。瓶窯組團的建設目標是“生態(tài)基地，田園小鎮(zhèn)，禪茶之鄉(xiāng)”。3、“三帶”是在杭州大都市區(qū)生態(tài)帶的基礎上，余杭區(qū)構(gòu)成三條生態(tài)帶。 4、“四廊”即沿杭長、杭寧、杭滬高速公路和留祥快速路形成集交通、區(qū)域綠地、設施通道等為一體的綜合走廊?！境青l(xiāng)居民點規(guī)劃】1、城鎮(zhèn)社區(qū)建設以“一副三組團”的城市空間規(guī)劃框架為和基礎設施布局為依托，規(guī)劃余杭區(qū)構(gòu)建“副城組團片區(qū)（城鎮(zhèn)）居住區(qū)小區(qū)”的五級城鎮(zhèn)居民點體系。積極建設滿足余杭區(qū)乃至杭州市及其他區(qū)域居民日益增長的住房需求，加快解決中低收入家庭的住房問題，初步建立起以普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租住房、拆遷安置房、人才房等組成的滿足不同居民居住需求的住房供應與保障體系。2、農(nóng)村居民點建設未來余杭區(qū)村莊體系將形成農(nóng)村集中居住區(qū)和基層村兩種布局形式。余杭區(qū)村莊布局以農(nóng)村集中居住區(qū)為主，特別是中部和東部的平原地區(qū)，原則現(xiàn)有的村莊除了隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展納入城市范圍外，其他的村莊均進入農(nóng)村集中居住區(qū)統(tǒng)一建設。在一些不能完全采用農(nóng)村集中居住區(qū)的形式，出于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，要求保留一部分農(nóng)村居民點，形成基層村。規(guī)劃余杭區(qū)形成28個農(nóng)村集中居住區(qū)。規(guī)劃余杭區(qū)保留58個基層村。【空間管制分區(qū)原則】空間管制以余杭區(qū)域的整體發(fā)展為著眼點，在合理配置、集約使用空間資源、優(yōu)化總體空間布局的基礎上，統(tǒng)籌落實各部門、專業(yè)規(guī)劃的空間要素，對不同類型的土地開發(fā)實施分類指導，分級管制，分期許可，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和生態(tài)環(huán)境的整體最佳效益，創(chuàng)造城鎮(zhèn)與自然生態(tài)的和諧關系，實現(xiàn)區(qū)域整體優(yōu)化，建設特色鮮明的城市。在明確城鎮(zhèn)建設區(qū)域的基礎上，突出自然資源、人文歷史遺產(chǎn)、生態(tài)環(huán)境保護與土地使用性質(zhì)管制的空間落實。根據(jù)現(xiàn)狀的建設情況以及經(jīng)濟建設和城鎮(zhèn)發(fā)展對于地域生態(tài)環(huán)境的影響，按照不同地域的資源環(huán)境、承載能力和發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒂嗪紖^(qū)域劃分為已建區(qū)、適建區(qū)、限建區(qū)和禁建區(qū)?！揪C合交通體系】1、對外交通體系1）規(guī)劃年限內(nèi)，余杭境內(nèi)擁有滬杭鐵路、宣杭鐵路、杭寧客運專線、滬杭客運專線。2）余杭區(qū)公路網(wǎng)將形成“二繞六射”的高速公路骨架、“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系和四通八達的農(nóng)村公路網(wǎng)絡?！岸@六射”的高速公路骨架：“二繞”杭州繞城高速公路、新外環(huán)（設想）；“六射”杭徽高速公路、杭長高速公路、杭寧高速公路、申嘉杭高速公路、滬杭高速公路、杭浦高速公路?！八臋M、五縱”的國省道一級公路主干線體系：“四橫”02省道、15省道、320國道、01省道；“五縱”04省道、104國道、09省道、臨博公路、東連接線。3）京杭運河遠景為三級標準，京杭運河二通道遠景規(guī)劃為三級標準，杭申線規(guī)劃等級為四級，武獐線、王獐線、杭余線、閑倉線，規(guī)劃等級為五級。 2、城鎮(zhèn)交通體系1）區(qū)域交通的城鎮(zhèn)道路骨架總體上采用“環(huán)加方格網(wǎng)”的模式，在功能上形成組團間聯(lián)系與組團內(nèi)部聯(lián)系兩個層次，組團間快速通道主要由環(huán)路承擔，組團內(nèi)部快速通道主要由方格網(wǎng)路承擔。路網(wǎng)局部壓縮呈“M”型，形成“兩環(huán)九橫七縱”的快速路和框架性主干路：“兩環(huán)”即東西大道、良祥路320國道與104國道連接線北緣路延伸?！熬艡M”即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世紀大道延伸、320國道、01省道航海路、寧橋大道仁超路、臨丁路、喬賢路?！捌呖v”即良睦路、104國道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、東連接線東湖路延伸。2）杭州市軌道交通線網(wǎng)經(jīng)多次調(diào)整，規(guī)劃4條通過余杭區(qū)境內(nèi)，分別是1號線支線、2號線、3號線和5號線。3）常規(guī)公交建立放射線+棋盤型線網(wǎng)，在余杭內(nèi)部以及余杭與主城之間形成便利的公交聯(lián)系，同時將余杭區(qū)內(nèi)部的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政機關、對外交通樞紐、文化娛樂中心聯(lián)系起來，形成高效、協(xié)調(diào)的公交線網(wǎng)?！局闻c保障】1、給水工程規(guī)劃提高供水普及率，實施城鄉(xiāng)一體化，保持供水能力適度超前。城鄉(xiāng)近期2010年供水普及率達到95%，供水規(guī)模為61萬m3/d；遠期2020年供水普及率達到98%以上，供水規(guī)模為108萬m3/d。2、排水工程余杭區(qū)劃分為四個污水處理分區(qū)，分別是臨平污水系統(tǒng)、良渚污水系統(tǒng)、余杭組團污水系統(tǒng)和西北部山區(qū)分散污水系統(tǒng)，近期2010年污水工程處理規(guī)模為45.6萬m3/d；遠期2020年污水工程處理規(guī)模為82m3/d。3、電力工程近期至2010年最高負荷110125萬kW；遠期2020年最高負荷280320萬kW。預測遠期全社會年用電量約145170億kWh。遠期該區(qū)電網(wǎng)以500kV瓶窯變、500kV杭北變、500kV喬司變和境內(nèi)各電廠作為電源。4、通信工程優(yōu)化干線通信傳輸網(wǎng)絡，加快用戶光纖寬帶接入網(wǎng)的建設和改造。積極穩(wěn)妥地發(fā)展固定電話網(wǎng)、移動電話網(wǎng)和計算機互聯(lián)網(wǎng)，逐步調(diào)整和優(yōu)化本地電話網(wǎng)絡，積極發(fā)展新區(qū)和農(nóng)村地區(qū)用戶，提高網(wǎng)絡覆蓋率和電話普及率。固定電話近期普及率4550部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約5865萬戶，遠期普及率6070部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約95110萬戶；移動電話近期普及率5560部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約7278萬戶，遠期普及率7585部/百人，發(fā)展用戶數(shù)約118134萬戶。近期實現(xiàn)有線廣播通響率和有線電視入戶率兩個100，發(fā)展有線電視用戶數(shù)約2530萬戶，遠期發(fā)展有線電視用戶數(shù)約4555萬戶。5、中心區(qū)域提升計劃1）確定臨平副城中心區(qū)的啟動區(qū)塊，做好土地儲備工作。2）地鐵集聚區(qū)建設。3）城市舊區(qū)有機更新。4）構(gòu)筑大超山風景旅游區(qū)，將超山風景旅游區(qū)建成城市的綠心。5）生態(tài)廊道聯(lián)通區(qū)域整治。6、住房建設計劃1）大力發(fā)展政府保障性住房建設。2）穩(wěn)步推進普通商品房建設。3）適度控制高檔商品房建設。4）住宅建設開發(fā)總量平衡?！具h景展望】遠景余杭區(qū)與杭州主城融為一體，社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標達到發(fā)達國家當時水平?？臻g結(jié)構(gòu)形成圈層集團式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡分布的田園化新村。1、圈層集團式新城：臨平副城、余杭組團和良渚組團通過規(guī)模和功能的提升，將形成圈層集團式新城臨平城、余杭城和良渚城。2、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)：瓶窯組團內(nèi)徑山、黃湖、鸕鳥和百丈以104國道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向分布的生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)群。3、網(wǎng)絡分布的田園化新村：以農(nóng)村集中居住區(qū)建設為抓手，將余杭區(qū)的農(nóng)村居民點建設成網(wǎng)絡分布的田園化新村。二、老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）老余杭房地產(chǎn)市場分析，特與閑林鎮(zhèn)做對比1、所謂有比較才有鑒別，對比一，所屬樓盤規(guī)模價格對比1）閑林板塊大約有15個樓盤，在售房源豐富。因受宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅收政策和配套問題等因素影響，目前，閑林公寓的均價已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/，區(qū)域內(nèi)行情低迷。 2）老余杭板塊價格從4800元/到7200元/不等，居住比閑林便利，房價比閑林更底，配套比閑林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產(chǎn)由此進入一個新紀元。但該板塊缺少品牌開發(fā)商，老鎮(zhèn)的改造難度大?！緦Ρ乳e林】2、交易量對比，閑林板塊交易平淡價格回落 我司認為，閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側(cè)，一直到老余杭的加油站，包括閑林鎮(zhèn)、五常鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)等，大約15個樓盤。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤的銷售情況相對平淡。 翡翠城紫荊苑5月15日領出預售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤時的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時有487套，至今只賣出了67套；岸上藍山2007年5月推出的204套房源，到現(xiàn)在還有113套 如今，閑林自翡翠城之后的項目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項目屈指可數(shù)。5月份以前區(qū)域內(nèi)房價一路攀升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團的開盤均價達到了5500元/的最高點，5月初翡翠城一期開盤受到了購房者瘋“搶”，二手房成交價也一度接近6000元/。 而目前，據(jù)余杭房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，閑林公寓的均價已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/。排屋等低密度住宅是閑林區(qū)別與其他板塊的優(yōu)勢，如桃花源可以說是杭州別墅的扛鼎之作。也許只有開發(fā)大眾房產(chǎn)項目，整個區(qū)塊才有可能火起來。因為此前的爵士風情、盛世嘉苑的多層低價公寓便遭到了排隊“哄搶”，與其說翡翠城進駐閑林、2007年初留下鎮(zhèn)土地出讓拍出7000多元/的樓面天價推動了閑林的紅火，還不如說是因為閑林定位的改變造成了其熱銷，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區(qū)域之一。3、宏觀調(diào)控對閑林房產(chǎn)觸動很深我司認為，宏觀調(diào)控的影響，對閑林房產(chǎn)的觸動很深。一直來閑林房產(chǎn)市場不溫不火，直到2007年3月才熱起來。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌恕４撕箝_盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上前期通過的杭州地鐵規(guī)劃的站點設計將閑林排除在外，同時其他板塊降價等優(yōu)惠動作頻出，本來就有配套硬傷的閑林在失去了價格優(yōu)勢后，板塊競爭更加無優(yōu)勢可言。岸上藍山是率先降價的，但從透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)看，岸上藍山的降價并沒有給樓盤銷售帶來多大的利好，2007年推的400套房源，現(xiàn)還剩百余套。翡翠城的高價也開始讓越來越理性的購房者望而卻步。相對而言，西溪山莊、瑞城等高端項目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關。4、房產(chǎn)稅收政策曾困擾閑林房產(chǎn) 之前閑林二手房市場降溫，另一個原因就是余杭地區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓比杭州其它地區(qū)要多交2%的個稅?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風情，由于當年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開始在杭州全市范圍內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，這反而對余杭地區(qū)是個利好。盡管杭州主城區(qū)實行的是轉(zhuǎn)讓差額的20%或轉(zhuǎn)讓全額的1%的稅率，余杭區(qū)仍舊實行轉(zhuǎn)讓全額的2%，但這個差距無疑縮小了。 5、配套問題是閑林板塊的一個硬傷 缺乏配套其實是閑林板塊競爭力不強的又一因素。按照政府對閑林區(qū)域的配套規(guī)劃，02省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場、文化娛樂為主，北面沿和睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務為主，功能定位十分清晰。 但是，這些規(guī)劃需靠開發(fā)商出錢來實施。“雞生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來其實不難，就是開發(fā)商讓利聯(lián)合做配套。宏觀調(diào)控讓區(qū)塊回歸理性，購房者下單越來越謹慎，眼光越來越挑剔，一些配套好、價格合理的區(qū)塊仍舊能得到購房者的認同。閑林的開發(fā)商也開始靜下心來，重新審視自己。 “現(xiàn)在的大工地，未來的新城西”，這是關于閑林最美麗的暢想。對于這個暢想的實現(xiàn)，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。 閑林第一個獨立的、以家居建材為主打的大型商業(yè)項目宏豐家居城已于數(shù)月前動工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會員店也將落戶五常。西溪山莊規(guī)劃了3萬的步行街，現(xiàn)在已經(jīng)啟動。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業(yè)配套的跟進完善，閑林板塊的元氣有望逐漸恢復?！纠嫌嗪及l(fā)展?jié)摿Α?、文一西路拉近老余杭與主城區(qū)距離，該板塊基礎好，發(fā)展?jié)摿Υ蟾鶕?jù)我司了解及調(diào)研以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的關系都處于被動，難以形成競爭優(yōu)勢。一則路途更遠，二則現(xiàn)有的小鎮(zhèn)配套不足以滿足人們?nèi)找娑际谢男枨?，三則至2004年底兩地的房價相當，而老余杭缺少知名的品牌開發(fā)商和大盤，直至2005年起兩對比板塊拉開差距。老余杭樓盤主要分布在鎮(zhèn)南新區(qū)?，F(xiàn)在，老余杭終于從幕后走到了臺前，這緣于文一西路的開通，緣于“麻雀雖小、五臟俱全”的配套，緣于比閑林更低的房價。 2007年4月初，文一西路延伸段正式通車。如此一來，老余杭距主城區(qū)的距離一下子縮短了，其樓盤如今被納入城西近郊樓盤的范疇。老余杭過去一直給人的感覺是地處郊區(qū)，非常遙遠。其實按照地圖上的直線距離來看，老余杭與杭州西部樓盤的聚集區(qū)只有約5公里，然而兩者為何難以溝通？主要是因為文一西路到蔣村就斷了，交通上的斷層，造成了心理上的斷層。即便老余杭有著絕佳的景觀資源優(yōu)勢、成熟的生活配套優(yōu)勢、低廉的房價和生活成本優(yōu)勢，卻因為交通阻礙了人們前去居住的腳步。 然而，一條路的修建往往能改變一個區(qū)域樓市的命運。隨著文一西路延伸段的貫通，以及連接留下、閑林、老余杭的02省道的改建，為老余杭的房產(chǎn)帶來新的機遇，大杭州居住圈版圖將向西擴大，城西的概念擴大了。而老余杭鎮(zhèn)作為兩條快速路的交匯點，老余杭的房產(chǎn)，由此進入一個新紀元。 根據(jù)杭州市總體規(guī)劃，余杭組團涉及余杭、閑林、中泰、倉前、五常等鎮(zhèn)鄉(xiāng)(管委會)區(qū)域，規(guī)劃人口將達40萬人。目前，僅正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目就達50多個，總建筑面積611萬平方米，建成后，幾年內(nèi)居住人口將達15萬。 老余杭原是余杭市的市府所在地，配套齊全，不乏高檔設施和娛樂場所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是熱點。而目前正在開發(fā)的新西湖無疑將為老余杭的配套錦上添花。 （二）老余杭重點代表樓盤點評我司認為，老余杭到主城區(qū)的交通，主要依靠天目山路延伸段和02省道，從杭州老城西一帶到老余杭至少需要半個多小時。而文一西路延伸段建成后，縫合了老余杭與主城區(qū)之間的斷層，從老余杭到古墩路只需要15分鐘車程。在配套方面，老余杭作為原余杭縣所在地，各項配套都比較完善。教育方面，有太炎小學、余杭鎮(zhèn)一中等中小學8所。醫(yī)院方面，則有以余杭區(qū)第二人民醫(yī)院為龍頭，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療所和社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)點為輔的醫(yī)療衛(wèi)生體系。住宿、餐飲、超市等也是一應俱全。便利的交通、齊全的配套、原生態(tài)的自然環(huán)境，說老余杭是杭州居住的一支“潛力股”一點也不為過?！局攸c樓盤點評】1、同城印象該盤分東區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三塊開發(fā)，是目前余杭最大的開發(fā)項目。東、西區(qū)分別位于獅山路的兩旁，東區(qū)的建筑類型有多層和小高層，多層目前已經(jīng)全部交付，還有約1/3的小高層將于2008年12月底交付。整個東區(qū)可容納800多戶人口居住， 2007年四五月份開盤的時候，該盤東區(qū)銷售價格約4580元/平方米，西區(qū)目前正在全面開發(fā)中，山景園沿馬路的1、2、3、4、9幢已開盤，共計有120多套房源，該盤我司認為其西區(qū)相比東區(qū)，有著更為優(yōu)越的自然環(huán)境，西北面緊靠寶塔山，隨處可見原生態(tài)的山景，余杭鎮(zhèn)最大占地400畝的休閑娛樂場所塔山公園圍繞天然的寶塔山、獅子山進行規(guī)劃，保留原有的安樂塔、安樂寺、西園賓館等建筑。2、小城之春東田房產(chǎn)公司在余杭開發(fā)的小城之春，該樓盤位于文一西路的最末端。該盤目前除了12號樓外已經(jīng)全部結(jié)頂，西北兩面有天然的河流，但目前這兩條河流基本上是處于半堵塞狀態(tài)，河水渾濁，尚有很多的水草雜生，小城之春唯一的小高層12號樓已開盤，均為88方的戶型，有80套房源。多層9、10號樓也已開盤，價位約在5400-6200元/平方米左右，整個樓盤將在09年01月交付，現(xiàn)已售罄。 3、碧景園碧景園對面就是百年老校太炎小學，是碧景園的一大亮點。小區(qū)已經(jīng)于2008年8月份全部交付，共有600多套房子，目前進入尾盤銷售階段，還有40多套房子。 4、圓鄉(xiāng)名筑 圓鄉(xiāng)名筑位于碧景園對面，目前正處于一期開發(fā)，3、4、6號樓已經(jīng)售完，第一期開盤的均價是4600，2008年10月份即將開盤的是1、2、5號樓，戶型有90多方和140多方兩種。（三）老余杭主要代表樓盤綜合信息統(tǒng)計樓盤名稱 總量 樓盤狀態(tài)樓盤均價交付時間銷售電話福臨花苑400多戶 在售6500元/平米08年11月30日88611508方匯花苑 400戶 在售5000元/平米已交付88670688欣龍華府 400多戶 在售7400元/平米已交付88651768同城印象 2000多戶 在售7680元/平米 09年10月87902216圓鄉(xiāng)名筑 500多戶 在售6600元/平米 09年年底89053666新明半島 5000多戶在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑 206戶在售5000元/平米88254466桃花源 700多戶 在售1000萬/棟以上 08年10月交付88653388 徑香苑 400戶 尾盤在售6000元/平米 07年12月底88672111 碧景園 600多戶 尾盤在售5800元/平米 已交付88652855南湖麗景 524戶 尾盤在售6700元/平米 已交付88738888御景城 486戶 尾盤在售6500元/平米 07年年底56779781中園花苑 300多戶 08年2月開盤待定09年交付88661903新西湖小鎮(zhèn) - 預告待定 -87758687太炎花苑 300戶左右 售罄4800元/平米 08年6月56364838紫竹人家 400多戶 售罄 5000元/平米已交付88672118（老余杭周界配套圖）三、老余杭發(fā)展前景及價位延展調(diào)研總結(jié)(一)老余杭樓市發(fā)展前景預期 1、目前最大的預期為文一西路貫通，本來只通蔣村，但現(xiàn)在能通達老余杭，從空間概念上，拉近了購房群體心理距離，而且目前多條公交線路已啟用，住在余杭鎮(zhèn)，上班在城區(qū)，是相對現(xiàn)實的，雖然城西交通順暢不敢恭維，此為一大利好。 【爭鋒觀點】 ：我司認為，當前從實際出發(fā)，從市中心抵達老余杭，車程需要40分鐘50分鐘左右，而且文一路交通繁忙，高峰時節(jié)車程必然高達1個小時以上，雖然文一西路貫通，但在實際的居住中，交通還是不方便的，開車比較遠，乘坐公交車必定起早貪黑，所以該區(qū)塊的購買人群決定了一般均是工薪階層。 2、地鐵5號線，已經(jīng)明確規(guī)劃，但建成估計在10年20年以后，現(xiàn)有預期無法借鑒，只能遠期盼望。【爭鋒觀點】 ：地鐵便捷，眾所周知，但老余杭的5號線建成時間久遠，因此現(xiàn)有預期借鑒吃力。 3、老余杭本身作為余杭原有縣府、市府駐地，雖街道狹小，但配套相對完善，而且居住空間廣，景觀好，是非常適宜人類居住的，現(xiàn)有在售樓盤多以此作為較大的宣傳基點【爭鋒觀點】 ：我司認為，老余杭最大的支撐點在于“麻雀雖小、五臟俱全”吸引廣大客群，住宅本身的居住功能，在于舒適度和便捷度，相信在未來幾年內(nèi)，該因素必定作為該區(qū)塊樓盤主要的訴求點。4、老余杭現(xiàn)有樓盤競爭壓力大，而且板塊靠近閑林與中泰鄉(xiāng)，甚至蔣村乃至小和山區(qū)塊均對老余杭構(gòu)成威脅，而且在未來數(shù)年相互競爭將日益激烈，大城西板塊中，西溪濕地區(qū)塊將最具發(fā)展?jié)摿Α！緺庝h觀點】 ：在現(xiàn)有競爭態(tài)勢中，比較可喜的看到，各板塊追求的消費群體已呈現(xiàn)不同，高、中、低檔次已分，老余杭未來政府的意圖明顯，不屈就于追求工薪階層，新西湖將成為政府主打牌，勢必造成，現(xiàn)有的優(yōu)勢在價格遞增中消耗殆盡，沒有產(chǎn)品和實質(zhì)的環(huán)境支持，未來發(fā)展堪輿。 5、老余杭內(nèi)、外圍配套中，有一定的變化，杭州師范大學校區(qū)、省委黨校、東部軟件園等，將本區(qū)塊在高端配套中進行支撐，根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)有樓盤中教師客群占有一定數(shù)量。【爭鋒觀點】 ：大環(huán)境配套，我們認為還有極大的發(fā)展?jié)摿Γ汲峭卣怪鞒墙?，其實城西是較好的板塊，本身自然環(huán)境優(yōu)美，道路寬闊，景觀可利用強，杭州的一環(huán)真正在繞城高速，未來完全可以歸納為二環(huán)以內(nèi)，因此在此因素上思考，本板塊發(fā)展大潛力具備。6、老余杭現(xiàn)有樓盤，也是屬于農(nóng)村包圍城市的發(fā)展格局，老城區(qū)現(xiàn)有改造上不談，周界樓盤發(fā)展也圍繞老城展開，必定形成一個新區(qū)和老區(qū)的區(qū)別，老區(qū)配備了完善的吃喝娛等配套，新樓盤現(xiàn)有自身配套主要是裝修、五金、建材等小商戶的配套，未來，相信隨著政府對新區(qū)塊公建和要求的酒店、娛樂業(yè)配套的加強，在5年內(nèi)，老余杭的新老城區(qū)將形成互補。【爭鋒觀點】 ：實際調(diào)研中，我們看到，老余杭具備“衛(wèi)星城鎮(zhèn)”的發(fā)展基礎，作為杭州后花園，或者是專項定位為人才居住后花園亦是相對有潛力的，不過目前該板塊也是按照該思路在行進中