中級會計學(xué)第9章_投資性房地產(chǎn).ppt

9投資性房地產(chǎn) 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 會計學(xué)院 InvestmentProperty Chapter9 6無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn) 學(xué)習(xí)目的與要求 投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn) 通過本章的學(xué)習(xí) 了解投資性房地產(chǎn)的范圍 掌握投資性房地產(chǎn)的確認條件與初始計量的原則 掌握投資性房地產(chǎn)采用成本模式 公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理 掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的賬務(wù)處理 6無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn) 重點難點投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的賬務(wù)處理 教學(xué)重點與難點 掌握投資性房地產(chǎn)的確認條件與初始計量的原則 掌握投資性房地產(chǎn)采用成本模式 公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理 掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的賬務(wù)處理 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一 投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn) 是指為賺取租金或資本增值 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售 二 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括 已出租的土地使用權(quán) 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物 二 投資性房地產(chǎn)的范圍 一 已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán) 企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán) 不屬于此類 二 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的 準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地 不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 三 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物 企業(yè)將建筑物出租 按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的 如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安 維修等輔助服務(wù) 應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn) 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn) 1 自用房地產(chǎn) 即為生產(chǎn)商品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn) 例如 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店 其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入 該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn) 2 作為存貨的房地產(chǎn) 某項房地產(chǎn) 部分用于賺取租金或資本增值 部分用于生產(chǎn)商品 提供勞務(wù)或經(jīng)營管理 能夠單獨計量和出售的 用于賺取租金或資本增值的部分 應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn) 不能夠單獨計量和出售的 用于賺取租金或資本增值的部分 不確認為投資性房地產(chǎn) 例題1 下列項目中 屬于投資性房地產(chǎn)的有 A 已出租的建筑物B 已出租的土地使用權(quán)C 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D 按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地 答案 ABC 三 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式有成本模式和公允價值模式兩種 企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的 也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式 一 投資性房地產(chǎn)的確認條件資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下 同時滿足下列條件的 才能予以確認 1 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) 2 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量 二 投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計量模式 取得時均應(yīng)當按照成本進行初始計量 投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的 合理的支出 一 外購的投資性房地產(chǎn)成本 購買價款 相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 采用成本模式計量的企業(yè) 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時 采用公允價值模式計量的企業(yè) 應(yīng)當在 投資性房地產(chǎn) 科目下設(shè)置 成本 和 公允價值變動 兩個明細科目 并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時 按照確定的實際成本 按照確定的實際成本 外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產(chǎn) 如果購入時尚未對外出租 則應(yīng)先將其確認為固定資產(chǎn) 直至對外出租時 再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 二 自行建造的投資性房地產(chǎn)成本 由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成 包括土地開發(fā)費 建筑安裝成本 應(yīng)予以資本化的借款費用 支付的其他費用和分攤的間接費用等建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當期營業(yè)外支出 不計入建造成本 采用成本模式計量的企業(yè) 自行建造的投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時 采用公允價值模式計量的企業(yè) 自行建造的投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時 按照確定的實際成本 按照確定的實際成本 與外購房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)的要求類似 一 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定 按月計提折舊 或者按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定 按月攤銷成本 按月計提折舊時 按月攤銷成本時 第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 按照計算的建筑物月折舊額 按照計算的土地使用權(quán)月攤銷額 投資性房地產(chǎn)取得的租金收入 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的 適用 企業(yè)會計準則第8號 資產(chǎn)減值 的有關(guān)規(guī)定 經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的 應(yīng)當計提減值準備 已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn) 在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回 二 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 一 采用公允價值模式計量的條件 1 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場 2 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息 從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計 是指在公平交易中 熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交換的價格 二 采用公允價值模式計量的會計處理不需要計提折舊或攤銷 應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量 公允價值的變動計入當期損益 資產(chǎn)負債表日 投資性房地產(chǎn)的公允價值 賬面余額 高于 低于 應(yīng)按二者之間的差額 調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額 同時確認公允價值上升的收益 應(yīng)按二者之間的差額 調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額 同時確認公允價值下跌的損失 三 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性 投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定 不得隨意變更 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式 應(yīng)當作為會計政策變更處理 按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額 調(diào)整期初留存收益 成本模式 公允價值模式 一 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變 才能進行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面 一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式 第四節(jié)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn) 二 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 一 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租 通常應(yīng)于租賃期開始日 將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時 分別轉(zhuǎn)入 按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額 按自用建筑物累計已提折舊或土地使用權(quán)累計已攤銷金額 按已計提的減值準備金額 企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時以該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額 計入當期損益公允價值大于原賬面價值的差額 計入資本公積 按建筑物或土地使用權(quán)的公允價值 按累計已提折舊或累計已攤銷金額 按已計提的減值準備金額 按其賬面余額 公允價值小于賬面價值的 按其差額 公允價值大于賬面價值的 按其差額 二 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租 其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日 租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值 按已計提的跌價準備 按其賬面余額 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值 按已計提的跌價準備 按其賬面余額 公允價值大于賬面價值的 按其差額 公允價值小于賬面價值的 按其差額 三 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 一 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理 其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài) 企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期 企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時 分別轉(zhuǎn)入 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額 按累計已提折舊或累計已攤銷金額 按已計提的減值準備金額 企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益 按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值 按該項投資性房地產(chǎn)的成本 按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動 按其差額 二 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)收回 重新開發(fā)用于對外銷售 其轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿 企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期 企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時 按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值 按累計已提折舊或累計已攤銷金額 按已計提的減值準備金額 按其賬面余額 企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益 按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動 按該項投資性房地產(chǎn)的成本 按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動 按其差額 一 投資性房地產(chǎn)的終止確認與處置損益投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售 報廢和毀損 也包括對外投資 非貨幣性資產(chǎn)交換 債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形 當投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時 應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn) 第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置 投資性房地產(chǎn)在處置時會發(fā)生處置損益 出售 報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益 對外投資 非貨幣性資產(chǎn)交換 債務(wù)重組轉(zhuǎn)出的投資性房地產(chǎn)的處置損益投資性房地產(chǎn)的處置損益 應(yīng)當計入處置當期損益 二 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 按實際收到的金額 按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值 按累計已提折舊或累計已攤銷金