理想四維物業(yè)管理有限公司 物業(yè)接管流程.doc

理想四維物業(yè)管理有限公司 物業(yè)接管流程1、接管工作程序（1） 物業(yè)接管工作流程圖同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收進(jìn)行資料驗(yàn)收移交進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)發(fā)展商移交商業(yè)用房發(fā)展商移交物業(yè)維修基金繳費(fèi)憑據(jù)發(fā)展商提供住宅使用說(shuō)明和質(zhì)量保證書(shū)管理處與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系申報(bào)成立、開(kāi)通相關(guān)設(shè)施使用開(kāi)始進(jìn)入正式管理（2）簽訂物業(yè)管理委托管理合同（3）按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成通過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。（4）委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同書(shū)。（5）當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的物業(yè)管理委托合同。（6）物業(yè)管理委托合同簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容：（7）依照組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。（8）依照人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。（9）依照轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理、管理處各部門(mén)主管/副主管。（10）依照員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，向社會(huì)公開(kāi)招聘一部份員工初步達(dá)到定編。（11）依照培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。（12）提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。（13）依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案：確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度；確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案）；確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；確定清潔管理方案和成本指標(biāo)；確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。（14）在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收。（15）資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。（16）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線圖。（17）綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；供水合同；供電協(xié)議書(shū)、許可證；供氣協(xié)議書(shū)、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；（18）施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書(shū)；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知書(shū)；工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。（19）機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用書(shū)（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議；。（20）業(yè)主資料：已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。（21）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別（22）接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格，設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。（23）接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收。而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。（24）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法（25）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。（26）驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收法。（27）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（28）主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。（29）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。（30）內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。（31）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。（32）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。（33）木地坂平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。（34）門(mén)、窗：門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；門(mén)鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門(mén)通話清晰，完好，無(wú)銹跡；不銹鋼房盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形；高檔裝飾門(mén)裝飾完整。（35）樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。（36）木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。（37）飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。（38）油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。（39）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。（40）有線電視已開(kāi)通，收視良好。（41）開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。（42）燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。（43）水表、電表、氣表安裝牢固。讀數(shù)正常，無(wú)損傷。（44）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。（45）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。（46）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)。無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。（47）門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固。操作靈活，效果良好。（48）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。（49）其它配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。（50）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（51）天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。（52）散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。（53）屋面避雷設(shè)施連接牢固。（54）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。（55）綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布置合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。（56）道路：路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。（57）室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。（58）樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。（59）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。（60）保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件裝飾完整，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。（61）保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。（62）停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。（63）單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。（64）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。（65）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。（66）護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。（67）臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。（68）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。（69）信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。（70）雕塑、小品牢固，完好，安全。（71）招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。（72）機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。（73）變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。（74）中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)，采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。（75）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。（76）消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。（77）給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。（78）保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。（79）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理（80）遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題問(wèn)題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（82）對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。（83）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。（84）對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。（85）接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。（86）對(duì)于接管驗(yàn)收問(wèn)題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。（87）鑰匙移交物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在鑰匙移交一覽表中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。（88）項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收物業(yè)移交清單。（89）項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。（90）項(xiàng)目物業(yè)管理處開(kāi)始進(jìn)入物業(yè)辦公。（91）項(xiàng)目物業(yè)處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。（92）上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金（開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的2%）一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。（93）發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)。（94）管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系、解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。（95）公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書(shū)，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出入伙通知書(shū)。2、記錄（1）鑰匙移交一覽表（2）物業(yè)移交清單（3）接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題