淺析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響和政策目的.doc

淺析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響和政策目的摘要：近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無(wú)愧地成為我國(guó)十大暴利行業(yè)之首，加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)業(yè)，致使大量投機(jī)性資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得我國(guó)樓市價(jià)格飛速上漲。在“國(guó)九條”“國(guó)十條”等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，實(shí)際效果并不理想，房?jī)r(jià)依然居高不下，為了有效打壓房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的趨勢(shì)，房產(chǎn)稅政策呼之欲出。本文對(duì)房產(chǎn)稅談了些個(gè)人的看法，并對(duì)房產(chǎn)稅能否打壓房?jī)r(jià)以及房產(chǎn)稅的政策目的進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià) 房產(chǎn)稅 政策目的近些年來(lái)，鑒于房?jī)r(jià)的非理性上漲，中央與地方相繼出臺(tái)調(diào)控政策，但收效甚微，高房?jī)r(jià)問(wèn)題在今年的“兩會(huì)”的十大熱點(diǎn)中僅次于收入分配問(wèn)題，屈居亞軍。面對(duì)畸高的房?jī)r(jià)，新房產(chǎn)稅即將開(kāi)征的消息頻頻傳出。據(jù)媒體報(bào)道稱，上海等城市已進(jìn)入首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市名單，試點(diǎn)展開(kāi)的具體時(shí)間有待中央決定。一、房產(chǎn)稅簡(jiǎn)介房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。對(duì)于房產(chǎn)稅，美國(guó)和西方大多數(shù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)成熟的國(guó)家都早已征收，在作為地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。亞洲的日本、韓國(guó)、越南以及中國(guó)香港也都已經(jīng)開(kāi)征，雖然各個(gè)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的名稱不盡相同，但其性質(zhì)確是大同小異的。在我國(guó)，房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種，1950年，政務(wù)院發(fā)布全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t將房產(chǎn)稅列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的房產(chǎn)稅暫行條例中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有的、非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。所以將房產(chǎn)稅說(shuō)成是開(kāi)征是不合理的，準(zhǔn)確地說(shuō)是房產(chǎn)稅的“擴(kuò)征”。二、房產(chǎn)稅的征收（一）、房產(chǎn)稅的征收原則對(duì)于征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，我認(rèn)為征收房產(chǎn)稅首先要把握好幾個(gè)原則：1、在房產(chǎn)稅的制定上要因地制宜，由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡，房產(chǎn)稅不可能按照一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的模式和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收，所以政府可以將一定的自主權(quán)賦予地方，讓地方政府能夠按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的真正水平、土地資源的實(shí)際情況以及納稅人的繳稅能力等情況，在規(guī)定的范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整稅率。2、不能傷及普通老百姓的利益。征收房產(chǎn)稅不能給普通民眾增加額外的負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)就是為了能打擊炒房，遏制投機(jī)，使房?jī)r(jià)能有所下降，滿足居民們正常的住房剛性需求。一旦房產(chǎn)稅普遍征收，必然會(huì)減少老百姓的可支配收入，使本來(lái)就萎靡的國(guó)內(nèi)需求雪上加霜。再加上近一段時(shí)期的物價(jià)上漲，CPI屢創(chuàng)新高,普遍征收房產(chǎn)稅的對(duì)民眾生活的影響絕對(duì)不亞于5.1%的通貨膨脹率。（二）、房產(chǎn)稅的征收辦法目前，人們關(guān)心的首先是房產(chǎn)稅怎么個(gè)征法，因?yàn)檎魇辗桨笇⒂绊懭藗兊那猩砝?，?huì)帶來(lái)國(guó)民收入在社會(huì)各階層的重新分配，不同的征收方案會(huì)帶來(lái)不同的利益分配結(jié)果。如今，國(guó)家政策尚未出臺(tái)，對(duì)于房產(chǎn)稅的猜測(cè)方案已經(jīng)有數(shù)個(gè)版本，下面談下我個(gè)人的看法：1、房產(chǎn)稅的征稅范圍我國(guó)在1998年的時(shí)候規(guī)定，整個(gè)地產(chǎn)發(fā)展必須80%經(jīng)濟(jì)房，10%廉租房、10%商用房。到2003年，將80%改為具有保障性質(zhì)商品房，這等于90%都是商品房，因此中國(guó)地產(chǎn)業(yè)變成純粹以商品為主導(dǎo)的商品住房，而我國(guó)的商品房幾乎都建在了城鎮(zhèn)地區(qū)，因此房產(chǎn)稅的征收重點(diǎn)必然要放在城鎮(zhèn)地區(qū)，而對(duì)于農(nóng)村地區(qū)，可在城鎮(zhèn)的房產(chǎn)稅的征收機(jī)制成熟之后，再進(jìn)行逐步推廣。2、房產(chǎn)稅征收的時(shí)間門(mén)檻關(guān)于房產(chǎn)稅有人建議從國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)稅的時(shí)間開(kāi)始，以后買的房子征收，以前買的不要補(bǔ)征，即新老劃斷法。這樣的方案是難以接受的，唯一好處就是減少了征稅的工作量，想依次來(lái)減少征房產(chǎn)稅對(duì)富人和權(quán)利階級(jí)的沖擊，減少征稅的阻力。但只對(duì)之后買房的征稅，之前買的不征，這顯然這很不公平，以前能買的起多套的都是富人，新老劃斷法下對(duì)之前買房的富人不用繳稅，之后買房的窮人卻要繳稅，這是典型的窮人繳稅補(bǔ)貼富人，違背了稅收調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)共同富裕原則。就降房?jī)r(jià)的效果而言，之前買房人不繳房產(chǎn)稅，持有房屋的成本低，再加上房屋出售要繳稅，持房人就不可能把房子出售，所以房屋供給就不會(huì)增加很多，如果需求不變的話，房?jī)r(jià)自然也不會(huì)有多大降幅。所以，新老劃斷法實(shí)不可取。3、房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)應(yīng)該是房產(chǎn)稅的核心環(huán)節(jié)，美國(guó)和其他一些國(guó)家的房產(chǎn)稅是對(duì)所有的房屋都征稅，但普遍征稅的方式在目前國(guó)內(nèi)實(shí)施不太實(shí)際，因此現(xiàn)在征房產(chǎn)稅傾向于設(shè)立免征點(diǎn)，對(duì)不滿足條件的居民不征收房產(chǎn)稅，這看似與稅收公平稅負(fù)的原則相悖，但實(shí)則是從中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā)所必須的。按面積征，這樣的話豪宅如別墅及大面積套房都要征稅。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是能節(jié)約利用土地資源，縮小貧富差距。按房屋套數(shù)征收房產(chǎn)稅，這種做法對(duì)于擁有套數(shù)多且面積不大的人來(lái)說(shuō)有些吃虧，但這類人群一般是投資者或投機(jī)客為主，因?yàn)楦挥腥巳憾鄶?shù)投資高檔物業(yè)如別墅的多，其擁有的套數(shù)不一定多。按套數(shù)征稅的好處是對(duì)投機(jī)、投資有明顯的抑制作用，但對(duì)縮小貧富差距和調(diào)節(jié)社會(huì)分配不公來(lái)說(shuō)不如按面積征來(lái)得有效果。如果按套數(shù)征的話，富人為了少繳稅，必然會(huì)把手中的多套房產(chǎn)置換成一套更大的房產(chǎn)或別墅，這樣必然會(huì)對(duì)提高對(duì)別墅、豪宅的需求，有需求必有供給，開(kāi)發(fā)商的房子會(huì)越造越大，越造越奢侈，這雖然可以增加房子的供給，但對(duì)于合理利用土地資源，調(diào)節(jié)收入分配不利。再者，按套數(shù)征很有可能導(dǎo)致離婚率的上升，造成社會(huì)不和諧的現(xiàn)象。所以雖然按套數(shù)征比按面積征操作起來(lái)更加方便，可是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，還是按面積較好?？梢砸约彝艨跒橐罁?jù)，用該家庭所擁有的房屋總面積除以戶口數(shù)，超過(guò)一定的人均面積即征稅，并根據(jù)人均面積數(shù)劃分為若干等級(jí)檔次實(shí)行累進(jìn)稅率（如個(gè)人所得稅的征收）。4、房產(chǎn)稅的稅率稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無(wú)忌憚，勢(shì)必推高房?jī)r(jià)。稅率太高又會(huì)加重人民的負(fù)擔(dān)，引發(fā)社會(huì)矛盾，甚至可能引發(fā)樓市崩潰和影響社會(huì)穩(wěn)定的災(zāi)難性后果。三、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響社會(huì)大眾對(duì)房產(chǎn)稅的極大關(guān)注無(wú)非就是關(guān)心產(chǎn)稅能不能平抑房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我認(rèn)為房產(chǎn)稅能不能降房?jī)r(jià)應(yīng)從兩個(gè)方面考慮：（一）、從房?jī)r(jià)畸高的主導(dǎo)因素1、游資炒作，投機(jī)過(guò)度如今購(gòu)房比重日益提升，房產(chǎn)已成為居民家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，但由于居民自住房可以免稅，這使得一些投機(jī)性與投資性購(gòu)房者的數(shù)量大幅上升，從導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升，房源緊缺，出現(xiàn)大量空置房。今年4月份，有媒體報(bào)道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達(dá)到40%，也即是說(shuō)，將近一半的房子沒(méi)有人住。這意味著一邊是有錢人擁有多套住房而窮人只能望房興嘆。如果房?jī)r(jià)畸高主要是由大量的投機(jī)需求的游資造成的，那么征房產(chǎn)稅就可以以遏制投機(jī)為主要打擊對(duì)象，使投機(jī)客們持有房屋的成本上升，讓他們看到政府打壓房?jī)r(jià)的決心，從而或?qū)⒎课莩鲎猓驅(qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓，從而有利于盤(pán)活閑置房產(chǎn)，提高資源使用效率，緩解需求壓力。如此，房產(chǎn)稅的出臺(tái)房?jī)r(jià)可以回到理性或接近理性的區(qū)間。2、政府的土地財(cái)政在許多國(guó)家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。在我國(guó)，地方主體稅種的缺失一直是一個(gè)問(wèn)題。由于缺少主體稅種，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。“土地財(cái)政”催生了國(guó)內(nèi)一個(gè)又一個(gè)的“地王”，不斷刷新著土地均價(jià)的記錄。如果“土地財(cái)政”才是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，那么僅靠房產(chǎn)稅這樣的稅收手段是不能從根本上解決房子的需求和供給問(wèn)題，自然對(duì)高房?jī)r(jià)也就無(wú)能為力。3、剛需過(guò)旺，供給不足目前，中國(guó)的城市化率還不到50%，城市住房正處于高增長(zhǎng)的階段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不僅是住房總存量不足，而且新增量住房也不足。在未來(lái)十多年中，新增住房的房?jī)r(jià)仍然會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)，需求將無(wú)法完全滿足與釋放。這種情況下，征收房產(chǎn)稅，市場(chǎng)上的拋壓雖然會(huì)有一些，但一兩年內(nèi)，僅這點(diǎn)拋壓，市場(chǎng)的消化能力目前來(lái)看還是不成問(wèn)題的。房產(chǎn)稅的征收只會(huì)加重民眾在城市化進(jìn)程中的消費(fèi)負(fù)擔(dān)，而不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用。（二）、從短期和中長(zhǎng)期來(lái)分析 1、房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)短期的影響。需求方面：短期內(nèi)，征房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性需求并無(wú)多大影響，但房產(chǎn)稅開(kāi)征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長(zhǎng)，且在持有期造成一定財(cái)務(wù)壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險(xiǎn)加大。從而降低投資性需求。供給方面：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)房屋流量的供給沒(méi)有影響。而對(duì)房屋存量的供給方面，征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，會(huì)導(dǎo)致投機(jī)者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)而拋售多余的房產(chǎn)，或?yàn)榱宿D(zhuǎn)嫁稅負(fù)而將房產(chǎn)出租，這樣必然會(huì)使總供給的增加。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會(huì)使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，可以預(yù)見(jiàn)，這將使房?jī)r(jià)下降。2、房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的影響。長(zhǎng)期內(nèi)，人們因持續(xù)性房產(chǎn)稅的支出，很可能逐步改變對(duì)房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長(zhǎng)率和人口增長(zhǎng)率近乎持平的話，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)理性。當(dāng)然我以上的分析都是建立在了一個(gè)假說(shuō)之上，就是房產(chǎn)稅沒(méi)有被轉(zhuǎn)嫁的基礎(chǔ)之上。從現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，這種假說(shuō)的可能性不太大，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)恰恰符合了這幾個(gè)特點(diǎn)，因此房產(chǎn)稅是容易轉(zhuǎn)嫁給它的購(gòu)買者的，因此征收房產(chǎn)稅短時(shí)期內(nèi)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，試圖以房產(chǎn)稅來(lái)降房?jī)r(jià)的目標(biāo)是難以實(shí)現(xiàn)的。四、房產(chǎn)稅的政策目的 目前市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的預(yù)期主要是調(diào)節(jié)購(gòu)房成本和住房消費(fèi)。通過(guò)征收房產(chǎn)稅加大房地產(chǎn)的交易成本，扼制一些購(gòu)房者的購(gòu)房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機(jī)性炒房行為。把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái)，擠壓房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。但這僅僅是房產(chǎn)稅的短期目標(biāo)，房產(chǎn)稅的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好還在于為了推進(jìn)保障性住房建設(shè)，緩解保障性住房建設(shè)的資金不足問(wèn)題，起到調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配的作用。當(dāng)然政府征收房產(chǎn)稅還有一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，土地是有限的，中國(guó)目前的“土地財(cái)政”是不可持續(xù)的，隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征，其征收的制度必會(huì)不斷地完善，房產(chǎn)稅開(kāi)征后，可與土地增值稅相配合，為地方財(cái)政開(kāi)源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”格局。五、結(jié)束語(yǔ)目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，根本性的問(wèn)題尚未解決，以上都是純理論的分析，未必和現(xiàn)實(shí)中情況相吻合，所以不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲是由多重因素造成的，樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房?jī)r(jià)近年來(lái)連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。還有就是政府必須改善投資環(huán)境，使游資可以進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這也可以從側(cè)面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)回歸理性。 參考文獻(xiàn)1、房產(chǎn)稅能否抑房?jī)r(jià). 城市住宅, 2010年 06期2、康會(huì)欣.房產(chǎn)稅征與不征的困境