《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》.doc

物業(yè)管理實(shí)務(wù)教案王 箏河南商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校工商管理系物業(yè)管理實(shí)務(wù)教案第一部分：課程簡(jiǎn)介（一）課程介紹本課程是高職高專(zhuān)院校房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)課。其教學(xué)目的和任務(wù)有兩個(gè)方面：一是使學(xué)生在學(xué)習(xí)現(xiàn)代物業(yè)管理基本理論與方法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探討不同類(lèi)型物業(yè)的特點(diǎn)及物業(yè)管理的要求；二是培養(yǎng)學(xué)生的操作技能，使學(xué)生能夠?qū)W會(huì)用現(xiàn)代的思想觀念、理論與方法研究和解決物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際管理服務(wù)工作中面臨的各種問(wèn)題。（二）考核方式本課程采用考試的方式對(duì)學(xué)生進(jìn)行考核，考試以課程設(shè)計(jì)的形式進(jìn)行。（三）學(xué)時(shí)分配教 學(xué) 內(nèi) 容學(xué)時(shí)數(shù)第一講 收益性物業(yè)管理概述第二講 辦公物業(yè)的管理第三講 商業(yè)物業(yè)的管理第四講 酒店物業(yè)的管理第五講 ISO9000質(zhì)量管理體系第六講 物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)第七講 物業(yè)接管驗(yàn)收及用戶入住程序106-86-86-810106-8總 計(jì)60（四）先修課與后修課學(xué)習(xí)好物業(yè)管理實(shí)務(wù)課程的基礎(chǔ)是先開(kāi)設(shè)管理學(xué)基礎(chǔ)、房屋建筑構(gòu)造、物業(yè)管理概論、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等課程。 本課程一般安排在最后一學(xué)期進(jìn)行。（五）課程答疑在教學(xué)過(guò)程中，每一講結(jié)束后，將利用課余時(shí)間安排一次課程答疑的時(shí)間，以回答學(xué)生在學(xué)習(xí)中遇到的問(wèn)題。（六）推薦的參考書(shū)目1建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司：物業(yè)管理概論，北京，中國(guó)物價(jià)出版社，1996。2李萬(wàn)才等：物業(yè)管理實(shí)務(wù)手冊(cè)，上海，上海遠(yuǎn)東出版社，1997。3黃安永：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，南京，東南大學(xué)出版社，2000。4趙紹鴻：物業(yè)管理實(shí)務(wù)，北京，中國(guó)林業(yè)出版社，2000。5（美）羅伯特C凱爾等：物業(yè)管理案例與分析，北京，中信出版社，2001。6王要武：物業(yè)管理概論，北京，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2001。7丁蕓、譚善勇：物業(yè)管理案例精選與解析，北京，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003。8劉民昌等：現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù) 精選100案例，北京，冶金工業(yè)出版社，2004。9羅宗科：物業(yè)管理知識(shí)手冊(cè)，太原，山西科學(xué)技術(shù)出版社，2005。10陳小明：ISO9001標(biāo)準(zhǔn)理解與實(shí)施及認(rèn)證轉(zhuǎn)換實(shí)務(wù)，廣州，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2001。11王佑輝：物業(yè)管理國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，武漢，華中科技大學(xué)出版社，2004。第二部分：課程內(nèi)容第一講 收益性物業(yè)管理概述【教學(xué)目的】本講的教學(xué)目的是使學(xué)生了解收益性物業(yè)的含義、特點(diǎn)，收益性物業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容，能夠根據(jù)收益性物業(yè)的特點(diǎn)制定物業(yè)管理方案?！窘虒W(xué)內(nèi)容提要】本講的教學(xué)內(nèi)容主要包括：收益性物業(yè)的含義；收益性物業(yè)管理的組成部分；收益性物業(yè)管理的內(nèi)容；收益性物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源等?！窘虒W(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)】本講的教學(xué)重點(diǎn)是收益性物業(yè)管理的內(nèi)容；難點(diǎn)是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的差異?！窘虒W(xué)方法】本講的教學(xué)方法將采用以教師講授的方法為主，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)學(xué)生參與課堂討論?！窘虒W(xué)手段】本講的教學(xué)手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學(xué)手段為主。【教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時(shí)】本講的教學(xué)內(nèi)容約需10學(xué)時(shí)，具體內(nèi)容如下：（1）收益性物業(yè)管理的含義及特點(diǎn)（2）收益性物業(yè)管理的組成部分（3）收益性物業(yè)管理的內(nèi)容（4）收益性物業(yè)的租賃管理（5）收益性物業(yè)的租金管理（6）收益性物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)一、收益性物業(yè)管理及其特點(diǎn)（一）收益性物業(yè)及其特點(diǎn)1、非住宅物業(yè)。是指除住宅物業(yè)以外的物業(yè)。包括：市場(chǎng)上公開(kāi)出租經(jīng)營(yíng)的收益性物業(yè)，政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位自用的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性的非住宅物業(yè)等。其中收益性物業(yè)的管理最為復(fù)雜，市場(chǎng)化、社會(huì)化的程度也最高。2、收益性物業(yè)。是指以出租經(jīng)營(yíng)性房屋為主體對(duì)象的物業(yè)。一般指寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房以及其他可出租的物業(yè)（如出租型公寓）等。如北京的國(guó)際貿(mào)易中心，擁有包括寫(xiě)字樓、酒店、公寓、展覽中心在內(nèi)的8幢主要建筑，總建筑面積達(dá)40余萬(wàn)M2。根據(jù)用途的不同，物業(yè)可以劃分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)等多種類(lèi)型。商業(yè)物業(yè)在國(guó)內(nèi)也有人稱(chēng)為“商務(wù)物業(yè)”、“收益性物業(yè)”。美國(guó)的羅伯特C凱爾認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場(chǎng)地的場(chǎng)所”，國(guó)內(nèi)較為成熟的概念認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營(yíng)和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地及相關(guān)權(quán)益的總稱(chēng)。商業(yè)物業(yè)包括綜合樓、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店和康樂(lè)場(chǎng)所等。因此，它既可以是一幢配套設(shè)施完善的辦公樓宇、購(gòu)物中心、百貨商店，也可以是一個(gè)加油站和停車(chē)場(chǎng)等。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)水平的提高，各種類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)管理作為物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，其市場(chǎng)化、社會(huì)化的程度也比較高。商業(yè)物業(yè)有出租經(jīng)營(yíng)、確保最高回報(bào)率的目標(biāo)，它們的設(shè)備設(shè)施比較先進(jìn)、復(fù)雜，對(duì)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的要求較高，要求管理者有系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理理論、服務(wù)意識(shí)和操作技能，它最能反映現(xiàn)代物業(yè)管理的本質(zhì)。3、收益性物業(yè)的特點(diǎn)（1）經(jīng)營(yíng)性。無(wú)論業(yè)主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業(yè)永久或一定期限的使用價(jià)值，其主要的目的都是直接或間接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，他們的付出均構(gòu)成經(jīng)營(yíng)成本的組成部分，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的贏利目的非常明顯。（2）公眾性。商業(yè)物業(yè)主要是為公眾服務(wù)，為有現(xiàn)實(shí)需要或潛在需要的顧客服務(wù)，因而原則上是應(yīng)該能夠向公眾開(kāi)放的。在這類(lèi)物業(yè)中，雖然也有些企業(yè)制定了準(zhǔn)入“門(mén)檻”，如會(huì)員制俱樂(lè)部，但這種門(mén)檻只能是“消費(fèi)門(mén)檻”，凡具有這種消費(fèi)能力和消費(fèi)需要的顧客，都應(yīng)該可以進(jìn)入。（3）服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要從事第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而不是從事第一產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)。（二）收益性物業(yè)管理的含義及其特點(diǎn)1、收益性物業(yè)管理的含義。所謂物業(yè)管理，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是人們對(duì)一個(gè)特定的物業(yè)進(jìn)行的管理活動(dòng)。但任何物業(yè)都是為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)的。因此，從這一角度去考察，物業(yè)管理的含義要豐富的多。關(guān)于物業(yè)管理的含義，理論界有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對(duì)物業(yè)本身以及物業(yè)的所有者、使用者所進(jìn)行的管理和服務(wù)活動(dòng)。狹義的物業(yè)管理，一般只限于對(duì)某個(gè)已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理范圍內(nèi)所進(jìn)行的管理服務(wù)，其主要任務(wù)是房屋的維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容除了包括狹義物業(yè)管理的內(nèi)容之外，還應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)的出租、銷(xiāo)售、公共關(guān)系、客戶管理等經(jīng)營(yíng)管理方面的內(nèi)容。2、收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)。（1）需要營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就是要吸引顧客，所以，講究良好的區(qū)位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車(chē)場(chǎng)，利用集聚效應(yīng)，成行成市的布局來(lái)擴(kuò)大消費(fèi)半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營(yíng)造氣氛。（2）具有不斷追求設(shè)施設(shè)備先進(jìn)性的特點(diǎn)。只有良好的、舒適的、高檔次的先進(jìn)設(shè)施，才能保證業(yè)主的物業(yè)出租率及租客的營(yíng)業(yè)收入。很多有名的酒店、商業(yè)大廈，雖然歷史悠久，但仍長(zhǎng)盛不衰，除了其良好的商業(yè)信譽(yù)外，其重要的原因之一就是不斷更新設(shè)備設(shè)施，保持先進(jìn)性，才能吸引租客和顧客。（3）具有較高的租賃比例。很多商業(yè)物業(yè)的投資者，當(dāng)物業(yè)建成后，全部或部分用于出租給其他人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以收取租金作為投資回報(bào)，如辦公物業(yè)，出租率會(huì)遠(yuǎn)高于自用率。有些商務(wù)樓雖然是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機(jī)構(gòu)，如廣東建設(shè)銀行大廈、廣東發(fā)展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此。至于購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等則很多都是出租鋪位或攤位。（4）以出租經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)物業(yè)具有價(jià)值不能庫(kù)存的特點(diǎn)。以出租經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)物業(yè)中，房屋建筑物及其設(shè)備設(shè)施的價(jià)值是不能庫(kù)存的，若當(dāng)天租不出去，就失去當(dāng)天的價(jià)值和費(fèi)用回收補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。如商務(wù)樓的房間數(shù)是固定的，即使這個(gè)月的出租率達(dá)到100，也無(wú)法挽回上一個(gè)月空置所造成的損失。而且不論物業(yè)的出租情況如何，其物業(yè)的管理服務(wù)支出的固定成本，一般不會(huì)因物業(yè)的空置而有太大的變化，如管理處的人員數(shù)量、公共照明、電梯服務(wù)等，都不會(huì)因租客的減少而削減。二、收益性物業(yè)管理的組成部分收益性物業(yè)管理的重點(diǎn)是環(huán)境，即承租人對(duì)其所使用的物業(yè)環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。其管理活動(dòng)是由相互聯(lián)系和相互影響的以下幾部分組成：1、物業(yè)發(fā)展目標(biāo)-即物業(yè)的市場(chǎng)定位。2、物業(yè)管理的目標(biāo)-利潤(rùn)、信譽(yù)、發(fā)展、服務(wù)等。3、承租人管理-為承租人提供滿意的服務(wù)。4、租務(wù)市場(chǎng)管理-吸引和發(fā)展可能的承租人。5、租賃期間的管理-對(duì)承租人履約情況的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、租金的調(diào)整、續(xù)約談判、租賃終止手續(xù)的辦理、管理費(fèi)收取等。6、人事管理-物業(yè)管理企業(yè)工作人員的選聘，上崗培訓(xùn)，職業(yè)道德教育等。7、建筑物管理-建筑物的維修養(yǎng)護(hù)、定期的檢查、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理等。8、財(cái)務(wù)管理-編制預(yù)算、出來(lái)納稅、保險(xiǎn)事宜、財(cái)務(wù)檔案管理等。9、物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估。包括：（1）預(yù)期的租金與實(shí)際租金水平的比較；（2）預(yù)計(jì)和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長(zhǎng)；（3）物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較；（4）資本回報(bào)率。即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率。（5）凈收益。即毛收益減去經(jīng)營(yíng)成本。（6）空置水平；（7）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平；（8）租金拖欠和壞賬情況；（9）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；（10）物業(yè)在企業(yè)資產(chǎn)中的位置。三、收益性物業(yè)管理的具體內(nèi)容針對(duì)不同用途的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容可以分寫(xiě)字樓的管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理、酒店管理、會(huì)所管理等更加專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，并根據(jù)各類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)、委托人的要求等確定物業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)。但無(wú)論哪一類(lèi)商業(yè)物業(yè)的管理，基本上都包括以下幾方面的內(nèi)容。（一）制定管理計(jì)劃在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計(jì)劃并獲委托方認(rèn)可。管理計(jì)劃是對(duì)將進(jìn)行的管理行為在經(jīng)濟(jì)上和行動(dòng)策略上的行動(dòng)綱領(lǐng)。為制定管理計(jì)劃，一般應(yīng)遵循以下的工作步驟：1、進(jìn)行調(diào)查研究。（1）市場(chǎng)分析。它包括對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)和周邊地區(qū)市場(chǎng)的分析。本地區(qū)市場(chǎng)分析主要是當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)成、經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)水平、交通設(shè)施狀況、同類(lèi)型物業(yè)的租售情況。為了確立一處物業(yè)可實(shí)現(xiàn)的最佳效益，物業(yè)管理者必須關(guān)注和分析其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)氣氛。所謂周邊地區(qū)，通常沒(méi)有固定的范圍，主要指某一類(lèi)商業(yè)圈，即商業(yè)物業(yè)吸引顧客的地理區(qū)域，它是以物業(yè)為中心向四周擴(kuò)展構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈，其中核心商業(yè)圈占該類(lèi)商業(yè)物業(yè)顧客的一半以上。商業(yè)圈的規(guī)模受各種因素的影響，除商業(yè)物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等經(jīng)濟(jì)因素外，物業(yè)管理者還要特別注意商業(yè)圈內(nèi)的地理特征，如公園、休閑地帶、公路、鐵路和河流等，因?yàn)檫@些地物可以實(shí)質(zhì)性地限制這些地區(qū)未來(lái)的發(fā)展。（2）交通與公用設(shè)施情況。它包括公共交通和停車(chē)場(chǎng)的狀況，對(duì)商業(yè)物業(yè)都是相當(dāng)重要的。商業(yè)物業(yè)中的員工和顧客，很多都依靠公共交通工具來(lái)上班或消費(fèi)，但停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位數(shù)量對(duì)吸引一些消費(fèi)量較大的顧客也不可忽視。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。商業(yè)圈中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，必然會(huì)導(dǎo)致服務(wù)業(yè)的比重逐漸升高；抵押貸款利率與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍程度成反比，利率提高則經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，并影響商業(yè)物業(yè)的建設(shè)融資；一個(gè)由不同產(chǎn)業(yè)有機(jī)組合的周邊環(huán)境比由單一產(chǎn)業(yè)支撐的周邊環(huán)境要理想得多，當(dāng)依賴(lài)的唯一產(chǎn)業(yè)倒閉或遷移后，后者的經(jīng)濟(jì)可能因此而崩潰。（4）供求狀況。為了確定某一特定種類(lèi)的商業(yè)物業(yè)的出租率上升或下降及其變化速度，應(yīng)該尋找可比性強(qiáng)的類(lèi)似物業(yè)加以比較，即對(duì)位于鄰近地區(qū)的類(lèi)似房產(chǎn)就其建筑類(lèi)型、年代、大小、位置、特征和租金狀況以及出租率的變化等方面加以分析，并將租戶與有效租用房屋綜合起來(lái)考慮，通過(guò)對(duì)潛在租戶的數(shù)量、租戶的實(shí)力與意愿、租戶的經(jīng)濟(jì)來(lái)源等方面進(jìn)行考察，預(yù)測(cè)未來(lái)出租率的變化。較高的出租率意味著該類(lèi)房源的短缺，租價(jià)就可能上漲。如果招租的牌子隨處可見(jiàn)，出租率就不會(huì)很高。2、業(yè)主目標(biāo)分析。物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)，管理者如沒(méi)有弄清并分析物業(yè)所有者對(duì)委托管理物業(yè)的具體目標(biāo)，是很難制定出有針對(duì)性的物業(yè)管理計(jì)劃。通常物業(yè)所有者可以分成兩類(lèi)：一類(lèi)是投資房產(chǎn)用于獲利，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托投資公司；而另一類(lèi)是為了本身的利益，保護(hù)物業(yè)的價(jià)值，如政府部門(mén)的物業(yè)、大公司總部的寫(xiě)字樓。所以，物業(yè)管理者要與物業(yè)所有者進(jìn)行充分的磋商，在管理目標(biāo)方面達(dá)成共識(shí)，并且要明確物業(yè)所有者授予管理者的權(quán)力范圍。有些物業(yè)所有者只對(duì)重大決策問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，而有些業(yè)主可能希望對(duì)有關(guān)細(xì)節(jié)亦予過(guò)問(wèn)。這些問(wèn)題明確后，物業(yè)管理者就可以根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果和物業(yè)所有者的要求，確定物業(yè)管理的目標(biāo)。3、物業(yè)資質(zhì)分析。市場(chǎng)分析的目的在于確定待租物業(yè)的最佳價(jià)格，對(duì)物業(yè)的資質(zhì)分析則可使物業(yè)管理者對(duì)所管物業(yè)的質(zhì)量和條件取得全面的了解，確立該物業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上同類(lèi)物業(yè)中的地位。為此，物業(yè)管理者必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的考察，利用可比物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)與該物業(yè)的相應(yīng)部分進(jìn)行比較。對(duì)建筑物內(nèi)部的考察，首先應(yīng)注意可供租用的房源數(shù)量和單元面積。最適合的出租不僅依賴(lài)于戶型的設(shè)計(jì)，而且在于設(shè)施的質(zhì)量，無(wú)論哪一類(lèi)商業(yè)物業(yè)，室內(nèi)的給排水、通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、電梯、高低壓配電房、管線，甚至小五金配件等方面都不能忽視。要注意設(shè)備設(shè)施的工作狀況和新舊程度，陳舊的地毯和不潔的墻壁是不可能留住租戶的，物業(yè)管理者要考慮所有必需設(shè)備的添置、更換、維修或油漆，使建筑物保持一定的特點(diǎn)、獨(dú)特的設(shè)施，同當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)建筑物的外部和內(nèi)部及其設(shè)施的細(xì)致考察為物業(yè)管理者確定下年度對(duì)物業(yè)的維護(hù)與經(jīng)營(yíng)所需費(fèi)用提供了依據(jù)。另外，還必須認(rèn)真檢查門(mén)窗、屋檐及屋頂裝飾物、陽(yáng)臺(tái)、車(chē)庫(kù)、草坪、餐廳、球場(chǎng)和安全通道、消防設(shè)施等方面的缺陷，確定哪些是必須立即加以維修的項(xiàng)目。對(duì)建筑物內(nèi)部，如門(mén)廳、走廊、地下室和其他公共區(qū)域同樣不可忽視，通過(guò)這些檢查，可以估計(jì)出對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)所需的費(fèi)用。4、形成租金方案和出租策略。出租實(shí)際上是出售一定期限的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下，租約才會(huì)繼續(xù)下去。從這種意義上講，為物業(yè)的出租和提高出租率而進(jìn)行的努力是永無(wú)休止的。從理論上說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租的經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的供求關(guān)系。從總體上說(shuō)，物業(yè)租金收益必須能抵償投資成本，并能為投資者帶來(lái)一個(gè)合理的投資回報(bào)，否則就不會(huì)有人來(lái)進(jìn)行建設(shè)投資。物業(yè)管理者還必須了解市場(chǎng)，過(guò)高或過(guò)低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益受損。過(guò)高的租金令租客望而卻步，而過(guò)低的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收人并不理想。對(duì)于大型物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，一般都較容易確定租金水平和出租方案，因?yàn)樗麄兺鶕碛写罅款?lèi)似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的租金水平。當(dāng)然，為了準(zhǔn)確地判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平，需要比較已出租的類(lèi)似物業(yè)和待出租物業(yè)的市場(chǎng)租金水平。 當(dāng)然，影響租金的因素還有很多，但主要還是上述幾點(diǎn)。租金方案還會(huì)受出租策略的影響，如在寫(xiě)字樓方面，租期長(zhǎng)短和承租面積的大小，承租人的資信狀況，為承租人提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶家具等。對(duì)出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整和形成初始租金方案一樣困難，如果投資購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)本來(lái)就有人租用，這種租金的調(diào)整就更困難，因?yàn)橄惹暗臉I(yè)主確定的租金低于市場(chǎng)租金水平時(shí)，調(diào)升租金可能會(huì)受到抵制。正是由于制定租金方案和調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員提供有關(guān)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。5、提出經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算。預(yù)算是經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的核心，主要包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算、合同期內(nèi)的預(yù)測(cè)、投資與回報(bào)分析等三部分。（1）年度經(jīng)營(yíng)預(yù)算。預(yù)期的年度經(jīng)營(yíng)支出。對(duì)未來(lái)一年中經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)支的計(jì)算，可通過(guò)相類(lèi)似物業(yè)實(shí)際需要發(fā)生費(fèi)用獲得，包括房地產(chǎn)稅及其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理稅費(fèi)、員工工資、水電費(fèi)用、耗材和日常維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)和廣告招租費(fèi)用等。允許空置率水平的估計(jì)。在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算方案中，還應(yīng)估計(jì)物業(yè)的空置率水平，因?yàn)樵诟鞣N各樣因素的影響下，物業(yè)出租率不可能每天都能達(dá)到100，應(yīng)該允許有一定的空置率。空置率水平會(huì)影響到預(yù)期收益和費(fèi)用的計(jì)算，因此，允許的空置率的估計(jì)應(yīng)合理。預(yù)算收益的估計(jì)。商業(yè)物業(yè)的預(yù)算收益主要包括預(yù)期的租金收入，管理服務(wù)費(fèi)的收入和各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目如停車(chē)費(fèi)、自動(dòng)售貨機(jī)、洗衣房、客戶服務(wù)等收入，這些增益性服務(wù)收入與租賃收入構(gòu)成了整個(gè)年度的總收入。其中租金收入是根據(jù)租金水平和物業(yè)面積以及估計(jì)的出租率等計(jì)算取得的。（2）合同期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。物業(yè)管理者除要做好一年期的經(jīng)營(yíng)預(yù)算外，還要做好整個(gè)合同期（國(guó)內(nèi)一般為23年）可能發(fā)生的變化情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，管理者要仔細(xì)考慮每種收入的來(lái)源及市場(chǎng)變化對(duì)其可能造成的影響。在確定年均收入時(shí)，管理者應(yīng)把握當(dāng)前本地租金上漲的速率，考慮潛在的租金漲跌的可能性以及由于對(duì)物業(yè)整修所引起的租價(jià)提高等因素。做經(jīng)營(yíng)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)之前，必須先設(shè)定一些假設(shè)：假如租金的上漲率保持在目前10%的水平，所有的租約都是一年期的，同時(shí)假設(shè)客源的損失是穩(wěn)定的，每年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率限定在一定范圍內(nèi)變動(dòng)，合同期內(nèi)的營(yíng)業(yè)支出必須在實(shí)際觀察發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的估計(jì)，應(yīng)在考慮范圍內(nèi)的影響是通貨膨脹率、勞動(dòng)力價(jià)格上漲、稅率和原材料的價(jià)格上漲以及保險(xiǎn)費(fèi)增加等。（3）投資回報(bào)分析。經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃中，最后的內(nèi)容是通過(guò)改造、裝修項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)算進(jìn)行投資回報(bào)分析。它包括經(jīng)業(yè)主同意的和為保證物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或迎合市場(chǎng)需要的項(xiàng)目。這一工作需對(duì)施工、材料、人工費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用加以準(zhǔn)確的核算，并分析和計(jì)算由于改造所帶來(lái)的收入增加和開(kāi)支節(jié)約。最后，應(yīng)把所得結(jié)果與不作任何改造時(shí)的預(yù)期收益進(jìn)行比較，以確定改造的效益和必要性。通過(guò)分析核算，管理者可以向業(yè)主提供詳實(shí)的材料，以顯示投資的回收周期以及改建后收入的增益率。（二）簽訂物業(yè)管理委托合同，啟動(dòng)物業(yè)管理工作業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托管理合同，必須明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，以免物業(yè)管理企業(yè)事無(wú)巨細(xì)都要請(qǐng)示業(yè)主。一般的物業(yè)管理委托合同，主要包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、酬金標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任等。而商業(yè)物業(yè)管理由于很多都有經(jīng)營(yíng)責(zé)任，面臨著瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，因此，還應(yīng)在一般物業(yè)管理委托合同的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定需定期向業(yè)主呈送的文件和報(bào)告。一般而言，物業(yè)的規(guī)模越大，檔次越高，求租人的數(shù)量越多，則物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容就可能越多。因此，在合同中必須明確提示，哪些服務(wù)項(xiàng)目是包括在管理費(fèi)之內(nèi)的，哪些服務(wù)項(xiàng)目是需要另行收費(fèi)的，在合同中不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的服務(wù)承諾。簽訂物業(yè)管理委托合同后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)積極參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從物業(yè)使用和管理的角度提出意見(jiàn)或建議（這一過(guò)程稱(chēng)作物業(yè)管理的早期介入），協(xié)助業(yè)主參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收，根據(jù)物業(yè)管理計(jì)劃做好裝修管理工作，啟動(dòng)物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、公共環(huán)境管理、安全保衛(wèi)及合同中規(guī)定的其他管理服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理服務(wù)迅速轉(zhuǎn)入正常運(yùn)作階段。（三）加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金水平物業(yè)管理企業(yè)通常要努力進(jìn)行市場(chǎng)宣傳以使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、同圍景觀、通達(dá)性和方便性等，他們一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)稅金低廉來(lái)吸引承租人。因?yàn)閷?duì)于收益性物業(yè)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其它特性來(lái)說(shuō)可能并不十分重要。所以，一般認(rèn)為，只要租金相對(duì)于其它競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)向差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引承租人的主要因素。通過(guò)對(duì)大量承租人的調(diào)查表明，在商業(yè)物業(yè)的承租中，租金并不是他們考慮的第一因素。物業(yè)管理企業(yè)選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?。一般?lái)說(shuō)，對(duì)于中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙上的分類(lèi)廣告或?qū)I(yè)期刊比較合適，對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)還可以選擇電視、廣播等公共傳媒來(lái)進(jìn)行宣傳。目前流行的作法還包括物業(yè)管理企業(yè)帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”，所以通常物業(yè)管理企業(yè)會(huì)配合業(yè)主制作物業(yè)沙盤(pán)或樣板間以供參觀。物業(yè)本身及物業(yè)管理企業(yè)的工作情況和服務(wù)效率給承租人留下的第一印象也非常重要。展示物業(yè)是一種藝術(shù)，它取決于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)未來(lái)承租人需求的了解程度，而這種需求可通過(guò)與承租人非正式的接觸、問(wèn)卷調(diào)查等形式來(lái)獲取。承租人是否租用物業(yè)，一般取決于其對(duì)目前和未來(lái)所提供空間的滿足感和所需支付費(fèi)用的承受能力。（四）制訂租金收取辦法制訂租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量體諒和考慮租戶的特殊困難，并想辦法盡力為其解決這些困難，以達(dá)到按期足額收取租金的目的。也就是說(shuō)，租金的收取要盡量考慮到租戶的方便，在物業(yè)管理企業(yè)和租戶之間要建立起良好的信任關(guān)系，尤其是經(jīng)濟(jì)不景氣或租戶的業(yè)務(wù)發(fā)生困難時(shí)，這種彈性策略尤為重要。當(dāng)然，這并不排除訴諸法律的可能。在制訂租金收取辦法的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)通常對(duì)按時(shí)交付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表明，激勵(lì)比懲罰更有效。此外，租金收取的方式和時(shí)間的選擇亦很重要，要根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)采取靈活的收租方式，合理確定收租時(shí)間。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提倡主動(dòng)的收租服務(wù)，通過(guò)電話、信件甚至親臨訪問(wèn)來(lái)提醒租戶按時(shí)交納租金，對(duì)租戶主動(dòng)交納租金的行動(dòng)，要表示感謝和鼓勵(lì)。（五）協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系1、協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系。物業(yè)管理者可能與業(yè)主之間有幾種不同的關(guān)系。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)代表許多個(gè)業(yè)主或法人監(jiān)管很多樓宇時(shí)，管理者為物業(yè)管理企業(yè)工作，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)扮演業(yè)主代理商的角色，管理者代表他所屬的管理企業(yè)。在另一種情況下，管理者可能為一個(gè)大業(yè)主所委托，如目前管理著一些大公司總部辦公大樓的物業(yè)管理企業(yè)。這時(shí)，雖然從理論來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)作為自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，還可以有接受其他樓宇的業(yè)主委托的權(quán)利，但他們的活動(dòng)受到目前的委托人的限制，如提出某些業(yè)務(wù)骨干一定要留在該樓盤(pán)內(nèi)服務(wù)的要求等。2、協(xié)調(diào)與租戶的關(guān)系。商業(yè)物業(yè)的租戶，雖然不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)簽訂租賃合同而獲得物業(yè)使用權(quán)，并在實(shí)際上使用物業(yè)。租戶的基本權(quán)利、義務(wù)受到租賃合同的一定限制，即在租賃合同中，業(yè)主已經(jīng)闡明賦予租戶哪些權(quán)利和義務(wù)。但租戶作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，租戶只要是交了同等的管理費(fèi)，就該享受與業(yè)主同等質(zhì)量的服務(wù)。在一些租戶較多的物業(yè)，如零售中心、批發(fā)商場(chǎng)等，在決定一些重大的物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，可以讓租戶代表列席參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，傾聽(tīng)租戶的意見(jiàn)。對(duì)租戶有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴，同樣認(rèn)真對(duì)待，落實(shí)人員負(fù)責(zé)處理，并做好回訪?？傊?，協(xié)調(diào)與租戶的關(guān)系，既是物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)水平的標(biāo)志，也是作為委托代理維護(hù)業(yè)主利益的職責(zé)要求。3、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶之間的關(guān)系。業(yè)主與租戶之間也會(huì)因任何一方違約出現(xiàn)矛盾，在業(yè)主方面，比較常見(jiàn)的是未能按期交付被租用的物業(yè)，或是沒(méi)有提供租賃合同中承諾的營(yíng)商環(huán)境及服務(wù)設(shè)施；而作為租戶，則多是拖欠租金、損壞物業(yè)內(nèi)的設(shè)施等。作為物業(yè)管理者，必須設(shè)法建立三方經(jīng)常溝通的渠道，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)這個(gè)中間媒介，使某方的希望、需要和抱怨能及時(shí)地讓其他各方了解，通過(guò)協(xié)商解決矛盾。4、協(xié)調(diào)租戶之間的關(guān)系。對(duì)于一些商業(yè)物業(yè)，由于租戶眾多，租戶之間難免會(huì)因商業(yè)利益或其他原因而發(fā)生糾紛，作為物業(yè)管理者應(yīng)盡力協(xié)調(diào)租戶之間的一些矛盾。諸如某些租戶在營(yíng)業(yè)時(shí)散發(fā)過(guò)量的噪音，貨品堆放不當(dāng)而影響相鄰的租戶，包裝廢棄物沒(méi)有及時(shí)清理等，這些矛盾和爭(zhēng)端都沒(méi)有必要付諸法律程序解決，物業(yè)管理企業(yè)作為解決矛盾的中介，一方面可以要求租戶按管理合約各自約束自己的經(jīng)營(yíng)行為，另一方面亦要求各租戶對(duì)于對(duì)方的一些疏忽能夠給予諒解和包容，使不同的租戶之間能夠和睦共處。四、收益性物業(yè)管理的運(yùn)作模式（一）自建自管模式在商業(yè)物業(yè)中，有些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資興建物業(yè)后，在即將竣工時(shí)則開(kāi)始籌建班子，準(zhǔn)備日后的經(jīng)營(yíng)與管理。凡適用于自建自管的物業(yè)，首先是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位本身是唯一的業(yè)主，物業(yè)中沒(méi)有出售的部分；其次，也應(yīng)該是以自用為主，只有部分出租。這樣，就不會(huì)產(chǎn)生區(qū)分所有權(quán)的問(wèn)題，沒(méi)有共有部分，也甚少共同事務(wù)。再次，該類(lèi)物業(yè)需要自建自管，是因?yàn)樗麄兊慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)與管理服務(wù)的同步性極強(qiáng)，管理服務(wù)中的微小失誤，都可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的損失，如在酒店中，服務(wù)員的粗心或清潔工的魯莽，都可能使顧客中止消費(fèi)。所以，該類(lèi)型的物業(yè)多為酒店物業(yè)，尤其對(duì)小型、低檔次的酒店物業(yè)比較適用。而對(duì)于四星級(jí)或五星級(jí)的酒店，則最好按現(xiàn)代管理理論的要求，實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，委托專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。目前，國(guó)內(nèi)外都有一批專(zhuān)門(mén)從事酒店管理的品牌公司，例如美國(guó)的希爾頓酒店公司、假日酒店管理集團(tuán)公司、喜來(lái)登飯店公司，香港的新世界酒店管理集團(tuán)，廣州珠江物業(yè)酒店管理公司等，在管理國(guó)內(nèi)一些星級(jí)酒店過(guò)程中都有良好的業(yè)績(jī)。由香港新世界酒店管理集團(tuán)管理的廣州中國(guó)大酒店，是國(guó)內(nèi)首批評(píng)定的五星級(jí)酒店，于1983年12月試業(yè)，至1993年就完全償還了外商投資的本息，經(jīng)濟(jì)效益居全國(guó)酒店之首。（二）自營(yíng)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合的模式這種模式是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，而聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供日常管理與服務(wù)。一些大機(jī)構(gòu)投資興建的商務(wù)樓常用這種模式，建成后部分樓層作為機(jī)構(gòu)總部辦公用，其余部分用于出租經(jīng)營(yíng)，但又對(duì)鄰居（承租人）的選擇比較慎重。另外，有些零售中心和批發(fā)中心，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位掌握了較多的租賃客源，為降低出租經(jīng)營(yíng)成本，也采用這種方式。（三）委托經(jīng)營(yíng)模式由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位把建成的商業(yè)物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)出租經(jīng)營(yíng)和日常管理服務(wù)工作。這種狀況，主要是我國(guó)目前的物業(yè)管理企業(yè)，絕大部分為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位屬下的子公司，物業(yè)建成后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“順理成章”地交給子公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這種模式要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)有一定的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，如果缺乏這種經(jīng)驗(yàn)，一般都會(huì)在開(kāi)業(yè)時(shí)聘請(qǐng)一些水平較高的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任顧問(wèn)工作。也有些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位把出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)代理公司，這樣，可以充分利用代理商的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和租戶網(wǎng)絡(luò)，較快地完成物業(yè)租賃工作，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。目前的商業(yè)物業(yè)大部分都是委托經(jīng)營(yíng)型的，因此，研究該類(lèi)型的物業(yè)管理，自然就成為商業(yè)物業(yè)管理的重點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)管理工作中的每一部分，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的承租人需要和吸引新的承租人為中心。五、收益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇，通常要求有較高的營(yíng)銷(xiāo)策劃水平、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較高的工程技術(shù)人員以及熟悉服務(wù)規(guī)范和法律知識(shí)的管理人員。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)選擇的標(biāo)準(zhǔn)通常包括：（一）能否令業(yè)主滿意物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)，令業(yè)主滿意是首要的條件。然而，在選擇物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程中，由于還沒(méi)有接受物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)，因此，只可能從一些間接的材料來(lái)進(jìn)行判斷。這些材料包括投標(biāo)中的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃、行業(yè)內(nèi)的口碑、管理業(yè)績(jī)等。正如上述，在經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃中，對(duì)業(yè)主目標(biāo)進(jìn)行分析定位是否正確，實(shí)際上就已經(jīng)反映了業(yè)主的意圖與期望值，很難想象，如果連業(yè)主目標(biāo)都把握不準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)能讓業(yè)主滿意。（二）專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平物業(yè)管理企業(yè)中，專(zhuān)業(yè)人員的素質(zhì)，知識(shí)結(jié)構(gòu)的合理性，在行業(yè)的知名度等都從不同的側(cè)面反映出一個(gè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)水平。從事商業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)，專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)，很多都是以管理商務(wù)物業(yè)為主的，如香港的第一太平戴維斯物業(yè)管理公司、廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司等，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有一定的知名度。 （三）管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在以上兩個(gè)條件基本相近的情況下，物業(yè)管理企業(yè)所提出的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理酬金比例是否合理，是否與管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度相適應(yīng)，顯然是業(yè)主需要考慮的一個(gè)重要問(wèn)題。應(yīng)該指出，選擇物業(yè)管理企業(yè)和當(dāng)初選擇物業(yè)時(shí)一樣要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)榱己玫奈飿I(yè)管理極大地影響著業(yè)主投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主能否達(dá)到預(yù)期權(quán)益的目標(biāo)，投資成功還是失敗都與物業(yè)管理有著直接的關(guān)系。六、對(duì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)良好的物業(yè)管理并不僅僅意味著百分之百的出租率，實(shí)際上，沒(méi)有空置可能預(yù)示著租金低于市場(chǎng)租金，所以要結(jié)合目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，而不能憑主觀的感覺(jué)。當(dāng)然，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)的主要目的是要令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務(wù)，而不是意味著決定是否保留還是辭退當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面考慮：（1）與租戶有良好的溝通；（2）及時(shí)地收取租金；（3）及時(shí)地處理好租戶的有關(guān)抱怨；（4）較好地達(dá)到出租率的目的；（5）物業(yè)維修狀況良好；（6）物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用沒(méi)有突破事先的預(yù)算；（7）及時(shí)提供有關(guān)的物業(yè)報(bào)告；（8）能為業(yè)主的利益主動(dòng)地提出建議；（9）對(duì)業(yè)主和租戶的批評(píng)或建議反應(yīng)迅速。需要考慮的因素可能還有很多，可以通過(guò)對(duì)每一項(xiàng)因素打分的方式來(lái)做出綜合評(píng)價(jià)。當(dāng)然，評(píng)價(jià)的最后一步就是將評(píng)估結(jié)果與物業(yè)管理企業(yè)見(jiàn)面，這是物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)與業(yè)主的關(guān)系，提高管理服務(wù)水平的絕好機(jī)會(huì)。七、收益性物業(yè)的租賃管理（一）影響收益性物業(yè)租賃市場(chǎng)的主要因素1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指城市的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如該城市的國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo)；當(dāng)?shù)氐南M(fèi)總額、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價(jià)指數(shù)等描述社會(huì)消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的指標(biāo)；該城市進(jìn)出口增長(zhǎng)情況、外資企業(yè)新增加數(shù)量等反映高檔物業(yè)需求的指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)政策、財(cái)政政策、消費(fèi)政策、金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況等。城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來(lái)租賃該城市的物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及高檔公寓物業(yè)、中低檔居住物業(yè)等等。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看漲，各行各業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)對(duì)出租的房屋需求旺盛，必然會(huì)促使房屋租金提高，反之，房屋租金就會(huì)走低。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況還是房屋租賃期限長(zhǎng)短的重要影響因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，租戶就希望通過(guò)簽訂一個(gè)長(zhǎng)期不變的合同來(lái)獲取某些利益，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等等。2、房屋出售市場(chǎng)情況。房屋出售市場(chǎng)情況包括兩個(gè)方面：第一，房屋出售市場(chǎng)供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱(chēng)、地區(qū)、數(shù)量類(lèi)型、檔次、配套設(shè)施、價(jià)格、物業(yè)管理單位、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時(shí)的房齡和狀況以及開(kāi)發(fā)單位和調(diào)查日期等項(xiàng)目。第二，房屋出售市場(chǎng)需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來(lái)說(shuō)，主要包括客戶的單位名稱(chēng)、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購(gòu)買(mǎi)用途、購(gòu)買(mǎi)心理特征、對(duì)承租房屋的看法以及對(duì)出售物業(yè)的品質(zhì)、價(jià)格、地區(qū)、配套等方面的需求。房屋市場(chǎng)需求狀況，主要是指客戶對(duì)出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市場(chǎng)與房屋出售市場(chǎng)是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價(jià)格低，則必然會(huì)吸引大量消費(fèi)者去購(gòu)買(mǎi)，而租賃市場(chǎng)就會(huì)因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場(chǎng)沒(méi)有真正適合消費(fèi)者需要的房屋產(chǎn)品，比如價(jià)格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費(fèi)者就會(huì)轉(zhuǎn)而到房屋出租市場(chǎng)去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預(yù)測(cè)物業(yè)出租市場(chǎng)時(shí)，一定要注意分析房屋出售市場(chǎng)，并努力把兩者結(jié)合起來(lái)。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握物業(yè)出租市場(chǎng)的現(xiàn)況與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。3、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境。房屋租賃政策法規(guī)包括直接規(guī)范房屋租賃管理的政策法規(guī)規(guī)定，如城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管理辦法以及間接影響房屋租賃的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，比如城市公有房屋管理規(guī)定、城市私有房屋管理?xiàng)l例等。房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類(lèi)型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，若規(guī)定國(guó)有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會(huì)租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場(chǎng)情況，如規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，而房屋出售市場(chǎng)的售價(jià)比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長(zhǎng)期租賃房屋居住而不是直接到出售市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房等。（二）收益性物業(yè)爭(zhēng)取租戶的措施與方法1、物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)取租戶的措施。物業(yè)管理企業(yè)為了將房屋盡可能快捷、有效地出租出去，需要采取主動(dòng)的措施去尋找和爭(zhēng)取租客。這些措施包括：（1）發(fā)布廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報(bào)紙期刊上做宣傳，或通過(guò)廣播電視，或用信函、宣傳手冊(cè)、傳單和網(wǎng)址，或通過(guò)贊助體育比賽、戲劇、音樂(lè)會(huì)等形式。但需要注意的是，做廣告時(shí)一定要考慮到租賃房屋的類(lèi)型、檔次以及相應(yīng)的潛在租戶的類(lèi)型，以便能夠用最少的廣告成本開(kāi)支爭(zhēng)取到最多的潛在租戶。（2）“免費(fèi)”或優(yōu)惠。如可以提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)使用俱樂(lè)部的機(jī)會(huì)等。也可以在廣告中聲明前若干位簽約者可免收第一個(gè)月的租金，或在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)有某種優(yōu)惠或向光顧物業(yè)的客戶發(fā)送禮品等。（3）引導(dǎo)參觀。通過(guò)引導(dǎo)潛在租戶參觀，來(lái)使其對(duì)待租房屋產(chǎn)生興趣和需求。參觀中工作人員不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，并且要說(shuō)明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。（4）建立租售中心。使用合適的租售中心會(huì)增加潛在租戶的詢(xún)問(wèn)率，從而提高出租的可能性。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊蠓课莸那闆r。但當(dāng)市場(chǎng)強(qiáng)勁時(shí)，一般不需要精心布置這樣的租售中心。（5）與獨(dú)立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作。房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人往往具有豐富的推銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，了解市場(chǎng)的供求狀況，并且具有廣泛的客戶網(wǎng)，借助于他們的力量往往可以事半功倍。特別是在出租一個(gè)新的戰(zhàn)相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)時(shí)，與他們的合作會(huì)特別有效。2、物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法。（1）開(kāi)展?jié)撛谧鈶舻牡怯洝Ｗ屆恳粋€(gè)前來(lái)咨詢(xún)或參觀房屋的潛在租戶填寫(xiě)一份來(lái)客登記表。登記表中應(yīng)包括潛在租戶的姓名、單位、住址與辦公地點(diǎn)、聯(lián)系電話、從事行業(yè)、收入水平、員工數(shù)量、所需房屋的類(lèi)型和面積、擴(kuò)租的可能以及需要的特殊物業(yè)管理服務(wù)等等。（2）核對(duì)潛在租戶的身份。尤其是零售性的商業(yè)用房，如混合租賃的零售購(gòu)物中心，租戶做何種生意非常重要，它關(guān)系到該租戶能否與其他租戶協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個(gè)購(gòu)物中心限制有競(jìng)爭(zhēng)性的租戶等等。（3）調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況。通過(guò)多種形式的調(diào)查，了解潛在租戶的過(guò)去租賃歷史，盡量尋找租賃歷史穩(wěn)定可靠、租賃期較長(zhǎng)的租戶。通過(guò)調(diào)查還可以得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對(duì)那些有拖欠賴(lài)賬史的潛在租戶可不予考慮。（三）收益性物業(yè)租賃的特點(diǎn)收益性物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，具有以下特點(diǎn)：1、商業(yè)物業(yè)租賃不轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)。商業(yè)物業(yè)租賃只轉(zhuǎn)移物業(yè)權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)。因此，承租人擁有的是占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有，而且這種權(quán)屬轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋出租權(quán)利歸還出租人。2、租賃的標(biāo)的是作為特定物的物業(yè)。商業(yè)物業(yè)租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類(lèi)物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定的，不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以以同類(lèi)物來(lái)代替，出租人在提供房屋時(shí)，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同樣房，包括其他區(qū)域、地段的房屋代替。租賃合同終止后，承租人必須將房屋奉還。因此，在租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物做詳細(xì)的區(qū)別性的描述。3、物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約的關(guān)系。物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，應(yīng)體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同必須采取書(shū)面形式，而且必須登記備案。4、物業(yè)租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。在物業(yè)租賃的有效期內(nèi)，即使出租人物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系仍然有效，物業(yè)新所有權(quán)人必須承擔(dān)物業(yè)原所有人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求，其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國(guó)規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國(guó)人不能租用內(nèi)銷(xiāo)房等等。（四）收益性物業(yè)租賃管理模式根據(jù)商業(yè)物業(yè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)租賃采用不同的管理模式。 1、包租轉(zhuǎn)租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái)，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即由物業(yè)管理企業(yè)零售出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場(chǎng)不景氣或不容易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)既要承擔(dān)商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從承租活動(dòng)中獲取一定的批零差價(jià)利潤(rùn)。但以固定的租金包租的物業(yè)管理企業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過(guò)高，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是批零差價(jià)的確定，要充分考慮到空房率，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)。2、出租代理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理與服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲取傭金，傭金的計(jì)算與出租物業(yè)的多少成比例。出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，在租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動(dòng)及租賃過(guò)程中的管理和服務(wù)，并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或租賃活動(dòng)的失誤都將受到懲罰，但風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其是空置房對(duì)業(yè)主的影響大，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)影響小。物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)營(yíng)租賃活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)得到的只是傭金。3、委托管理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主將物業(yè)管理服務(wù)工作委托給物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)屆時(shí)所面對(duì)的不是諸多業(yè)主，而是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲得全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)，因此經(jīng)租所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)管理企業(yè)無(wú)關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)的費(fèi)用。（五）收益性物業(yè)的租賃合同1、物業(yè)租賃合同的概念。物業(yè)租賃合同是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任，以物業(yè)為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題共同遵守的準(zhǔn)則。2、物業(yè)租賃合同的法律特征。（1）物業(yè)租賃合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。這類(lèi)合同的每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，而且互為等價(jià)關(guān)系，即雙方各自享有的權(quán)利和負(fù)有的義務(wù)，正是對(duì)方應(yīng)盡的義務(wù)和享有的權(quán)利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下，無(wú)權(quán)請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)而自己只有權(quán)利，否則就成了單務(wù)合同。（2）物業(yè)租賃合同是有償合同。有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無(wú)償合同的法律意義在于確定當(dāng)事人履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)達(dá)到和完成的程度及違約責(zé)任大小。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成程度要高于無(wú)償合同，有償合同義務(wù)的違約責(zé)任比無(wú)償合同義務(wù)的違約責(zé)任要重。（3）物業(yè)租賃合同是要式合同。要式合同是相對(duì)不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱(chēng)為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱(chēng)為法定要式合同；法律無(wú)明文規(guī)定的，只是當(dāng)事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱(chēng)為約定要式合同。房屋租約是法定要式合同。房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，沒(méi)有書(shū)面合同的租賃行為不受法律的保護(hù)。 （4）物業(yè)租賃合同是繼續(xù)性合同。物業(yè)租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，均與合同的存續(xù)期相關(guān)，租賃時(shí)間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。3、物業(yè)租賃合同的主要條款。（1）當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住所。租賃合同是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書(shū)，它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主（或授權(quán)代表）簽名。如果租賃當(dāng)事人是一個(gè)組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱(chēng)并有該組織或公司的法人代表簽名及公章。當(dāng)事人的住所也是合同的必要要素之一，法律上判定租賃當(dāng)事人之間的有關(guān)通知送達(dá)都是以合同上的地址為準(zhǔn)。（2）物業(yè)的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。該條款是對(duì)出租物業(yè)的描述。如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述，如果出租物業(yè)只是一棟大樓的一部分，則寫(xiě)明大樓的地址及房間號(hào)碼已足夠。對(duì)于商業(yè)鋪面，最好是除了地址、號(hào)碼的描述以外還必須有租戶對(duì)使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車(chē)場(chǎng)位置以及走廊等處的使用權(quán)的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后面。物業(yè)描述中可能規(guī)定了對(duì)租賃空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費(fèi)用的分擔(dān)方法。有時(shí)這些具體的要求會(huì)使租賃合同顯得冗長(zhǎng)而復(fù)雜，這樣租賃雙方可另立一個(gè)補(bǔ)充合同作為正式合同的有效附件。（3）租賃用途。租賃用途是租賃合同中的一個(gè)重要條款，是指合同規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)來(lái)使用房屋，不得變更使用用途，確須變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。在寫(xiě)字樓等物業(yè)租約中流行的一條限制性條款是限制承租人使用房屋時(shí)只能用于租賃合同規(guī)定的用途，而不能用于其他目的，這些限制性條款的用詞必須清楚和不含糊。因?yàn)榉ㄔ菏歉鶕?jù)限制性條款的含義來(lái)解決任何爭(zhēng)端的。如果沒(méi)有書(shū)面的限制性條款，承租人可以將房子用于任何合法的用途。對(duì)于多用戶大樓來(lái)說(shuō)，限制房屋用途的另一方法是“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細(xì)的處理日常事務(wù)的方法，如承租戶如何使用公共場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)和大樓的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，這些規(guī)則是為了保護(hù)物業(yè)的良好狀態(tài)，維護(hù)物業(yè)的聲譽(yù)和安全而設(shè)計(jì)的。（4）租賃期限。作為嚴(yán)格的租賃行為必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)完整、明確，寫(xiě)明開(kāi)始與終止日期，并說(shuō)明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋。出租人在租賃合同期滿前需收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人損失，承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還