2016年萬達廣場籌備期工程管理經(jīng)驗.ppt

籌備期經(jīng)驗分享 2015年2月 目錄 籌備期招商階段的工作重點籌備期商戶進場施工階段的工作重點開業(yè)到接管期間的工作重點籌備期工程團隊的管理特點 一 籌備期招商階段的工作重點 機房設(shè)備管理重點所謂機電設(shè)備管理 是指通過前期的介入 并依據(jù)國家和集團相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對各系統(tǒng)的機電設(shè)備及設(shè)施在設(shè)計 施工 工程進度及質(zhì)量監(jiān)督等各階段進行圖紙復(fù)核 變更 施工跟進 問題監(jiān)督 檔案歸檔 及時與項目公司的設(shè)計 成本 工程以及施工單位協(xié)調(diào) 溝通并組織實施整改 以滿足廣場的開業(yè)和后期營運的需求 保障設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定的運行 一 籌備期招商階段的工作重點 招商期工程管理的重點步行街商鋪施工圖技術(shù)條件確認(rèn)及移交 步行街各商鋪的用電容量是否滿足商戶需求 必須要復(fù)核商鋪用電總負(fù)荷容量以及變壓器的容量能否滿足使用及安全需求 同時要考慮預(yù)留日后增容的余量 對商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負(fù)荷指標(biāo)進行復(fù)核 滿足機電設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求 火鍋及明檔類商鋪的冷負(fù)荷適當(dāng)增加 450W m2 臨外玻璃幕墻的商鋪冷熱負(fù)荷要適當(dāng)提高 對商戶排油煙系統(tǒng)進行風(fēng)量復(fù)核 特別是中式餐飲 排氣次數(shù)應(yīng) 50次 小時 一 籌備期招商階段的工作重點 招商期工程管理的重點關(guān)注廣場的性能化分析報告 掌握防火分區(qū)的劃分和調(diào)整改造的原則等 關(guān)注當(dāng)?shù)叵谰值奶厥庖?智能逃生地標(biāo) 店招等 招商末端階段 主要重點是滿足商戶進場施工的條件 特別是各類風(fēng)管風(fēng)口的下引 水管 強弱電 上下水等 建議商戶內(nèi)頂部的火災(zāi)報警線路均采用明敷 招商末端階段 應(yīng)該盡量召集商戶的設(shè)計人員講解 招商手冊 中對商戶設(shè)計的要求 以減少日后的問題 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 商家設(shè)計圖紙審核重點水電負(fù)荷是否滿足原先設(shè)定需求 對于超出部分 須對其參數(shù)進行復(fù)核 燃?xì)庥昧亢蛷N房灶具布局需求盡量跟隨圖紙一并提報 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 商家設(shè)計圖紙審核重點是否滿足集團和當(dāng)?shù)叵啦块T的建審意見 如 面積 疏散距離 疏散出口數(shù)量是否保證 裝修材料方面的要求等 商戶內(nèi)部隔斷位置是否合理 有無與其它管線沖突 裝修圖紙是否滿足當(dāng)?shù)厣坦芩l(fā) 裝修手冊 要求 時效性 一般審圖不宜超過3天 必須將意見反饋給商戶 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 商家設(shè)計圖紙審核重點經(jīng)驗小貼士 商戶出圖前 到場復(fù)尺時 應(yīng)該與招商營運人員共同和商戶設(shè)計人員先行了解大致店面店招設(shè)計方案布局 是否需要內(nèi)退等信息 以便盡早確認(rèn)大門的位置 并盡快與商戶簽確 及時反饋給項目工程部門 以利玻璃排產(chǎn) 避免后期返工 要按照消防報驗的要求 收集和整理商鋪和主力店的圖紙 裝修材料合格證等資料 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 2 商鋪預(yù)驗收及接收商戶交房 設(shè)施 設(shè)備清點 機電點位移交 施工階段 裝修材料驗收 裝修進度 隱蔽工程驗收 廚房閉水試驗 廚具進場 店招等過程控制 機電功能性驗收 設(shè)備試運行 開關(guān) 插座 給排水等檢查 整體驗收 收邊收口 店招 電氣校核 保障臨水 臨電 貨運通道的順暢 與項目公司及時落實臨水 臨電及貨運通道 垂直運輸?shù)谋Ｕ戏桨?并跟蹤落實及成立工程部搶修小組 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 2 商鋪預(yù)驗收及接收確保商鋪的施工條件 二裝管控小組及時發(fā)現(xiàn) 協(xié)調(diào)處理商鋪與項目公司施工單位的交叉施工情況 最大限度減少影響商鋪的裝修進度 如漏水 地面鋪裝 玻璃安裝 公區(qū)裝修等 商戶進場時間 協(xié)調(diào)招商部盡可能動員提前進場 盡早暴露現(xiàn)場工程缺陷 盡早解決 商戶進場時間不能晚于拓展部下發(fā)的商戶進場裝修管控表中的模塊化規(guī)定的進場日期 如果發(fā)現(xiàn)有延遲現(xiàn)象 及早預(yù)警 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 2 商鋪預(yù)驗收及接收商戶裝修進度管控 商鋪裝修商戶責(zé)任到二裝管控小組人員 量化商戶施工進度表每日施工內(nèi)容 工種 人數(shù) 實時跟蹤 每日核對施工材料數(shù)量及品種 提前通知商戶進料 根據(jù)現(xiàn)場情況協(xié)調(diào)商戶安排施工計劃 交叉施工 餐飲商戶緊盯廚房作業(yè)面 盡早完成閉水試驗 排油煙 補風(fēng)設(shè)備的制作安裝 確定灶具的排產(chǎn)期 一般為點火時間前1個月 到場時間及燃?xì)恻c位 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 2 商鋪預(yù)驗收及接收店招施工需細(xì)化施工周期 成品店招 異形玻璃等需確定排產(chǎn)期 到場時間 安裝周期等 經(jīng)驗小貼士 進場時間晚而裝修周期較長 裝修進度嚴(yán)重滯后的需采取特殊手段如送飯 獎懲措施 封閉施工 委派施工人員等 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 3 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)建立與項目公司的溝通機制 例如 主動參與項目公司或總包單位組織的工程例會 召集專項工作溝通會 制定雙方處理問題的流程等 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 3 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)及時跟進施工單位各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安裝進度 施工計劃 及時協(xié)調(diào)在商鋪內(nèi)各系統(tǒng)的交叉施工 不影響項目的總體進度及商戶的裝修進度 例如 商戶吊頂需封板 但施工單位風(fēng)口及噴淋尚未追位 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 3 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)及時與施工單位 招商部門協(xié)調(diào)在商戶鋪內(nèi)終端設(shè)備的施工界面或費用 例如 因商戶原因產(chǎn)生的風(fēng)盤 煙感 噴淋 消火栓移位 增加等 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 3 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)經(jīng)驗小貼士 關(guān)注項目屋面防水施工 在廚房施工防水作業(yè)前應(yīng)完成排油煙 補風(fēng) 屋面空調(diào)外機的基礎(chǔ)及冷媒路由的施工 定期和商戶施工負(fù)責(zé)人溝通 了解施工承包方式 及時掌控裝飾材料 施工工種 人員 特別是甲供材料 設(shè)備 道具及費用支付 及時聯(lián)系招商部介入?yún)f(xié)調(diào) 避免影響工期 和招商部密切關(guān)注同一商戶同一時期開店商量及所屬施工隊人員在農(nóng)忙時節(jié)的人員安排 避免產(chǎn)生人員不足 影響工期 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 4 籌備期的人員培訓(xùn) 代管期間注意事項變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成 包括因施工需要回路停電的再送電 各設(shè)備室 間 進入外來人員需做好登記 工程各班組開始進入值班狀態(tài) 實行倒班制度 隨時記錄設(shè)備運行期間的各種參數(shù) 關(guān)注運行狀態(tài) 收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質(zhì)量問題 及時上報項目公司并制定整改時間計劃 落實責(zé)任人 跟蹤整改情況 建立對重點部位巡視記錄 按時進行巡查 如 強電井 生活水泵房 消防泵房 濕報間 隔油池間等 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 5 籌備期的人員培訓(xùn) 培訓(xùn)目的提高員工的各項工作技能 及時發(fā)現(xiàn)施工過程中質(zhì)量問題 熟悉各種設(shè)備設(shè)施的操作程序及方法 掌握設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)技能 及時有效處理各種突發(fā)事件 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 6 施工階段的現(xiàn)場跟進 燃?xì)獠糠秩細(xì)夤芫W(wǎng)的施工 是廣場正常開業(yè)的必備條件 應(yīng)給予高度重視 餐飲商鋪簽約后需立即提供燃?xì)庠罹邤[放位置平面圖 燃?xì)庠O(shè)計說明與燃?xì)庑枨罅?燃?xì)庠罹咔鍐?燃?xì)庠罹邚S商提供合格證 當(dāng)?shù)厝細(xì)夤菊J(rèn)可證明等資料 二 籌備期商戶進場施工階段的工作重點 6 施工階段的現(xiàn)場跟進 燃?xì)獠糠置簹獠季譂M足消防要求 商鋪廚房區(qū)域的封閉 不能在就餐區(qū)域設(shè)置煤氣 煤氣灶具數(shù)量不能隨意增加 煤氣調(diào)壓站施工進度及點火時間 煤氣開通費用的辦理 三 開業(yè)到接管期間的工作重點 在對圖紙 建造標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場熟悉的情況下 并依照商管自身的需求 列出遺留問題清單 特別是 品質(zhì)提升項和商管需求項 做好與項目公司工程副總 設(shè)計副總的溝通 以尋求支持 減少日后問題 三 開業(yè)到接管期間的工作重點 做好對現(xiàn)場整改施工人員的作業(yè)管理 加強管理措施 對于在重要機房 如配電房 制冷機房 消控室 消防水泵房等 需要施工的人員 對其作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)人數(shù) 施工人員資質(zhì)要做詳細(xì)登記 同時需派員進行監(jiān)護作業(yè) 以免出現(xiàn)影響正常營運的情況 三 開業(yè)到接管期間的工作重點 利用整理遺留問題的時機 對工程部人員進行再教育培訓(xùn) 以使其能更快 更深入地掌握和了解相關(guān)系統(tǒng)狀況 以及應(yīng)急 應(yīng)變措施 四 籌備期工程團隊的管理特點 關(guān)注工程團隊的組建和思想動態(tài) 加強溝通和合理