二手房買賣糾紛14案例.doc

房屋買賣合同糾紛十四個(gè)典型案例|人民法院報(bào)文|赫少華，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所閱讀提示：在筆者接觸及代理過(guò)諸多的房屋交易中，各案各有特色，類型無(wú)法窮盡，以律師實(shí)務(wù)為視角，將近幾年的人民法院報(bào)，關(guān)于房屋買賣糾紛的典型案例作梳理，以供交流、參考，并不完全認(rèn)同個(gè)案觀點(diǎn)。篩選中的十四個(gè)典型案例主要出自上海、重慶、江蘇等法院，注意與當(dāng)?shù)胤课萁灰琢?xí)慣的區(qū)分。一、合同一方當(dāng)事人死亡是否構(gòu)成不可抗力二、情勢(shì)變更對(duì)合同長(zhǎng)期履行僵局的適用三、名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定四、商品房預(yù)售合同格式條款的解釋五、房貸政策調(diào)整導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除的認(rèn)定六、已交付但未過(guò)戶的房屋滅失后的合同處理七、商品房買賣合同中“一戶一表”的實(shí)質(zhì)含義八、持有合同與備案合同不一致時(shí)作準(zhǔn)文本的認(rèn)定九、明顯加重購(gòu)房人付款義務(wù)的格式條款無(wú)效十、劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定十一、開發(fā)商違反預(yù)售合同的行為性質(zhì)及賠償范圍十二、預(yù)查封期間合同約定解除權(quán)行使及法律后果十三、沒(méi)有房產(chǎn)證的單位內(nèi)部開發(fā)房買賣合同效力的認(rèn)定十四、買賣雙方約定土地出讓金繳納方式不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定一、合同一方當(dāng)事人死亡是否構(gòu)成不可抗力裁判要旨：合同當(dāng)事人的死亡是一種客觀事件，如果符合不可抗力的構(gòu)成要件又具備其適用的前提條件，也可構(gòu)成不可抗力，雙方因此造成的違約行為可部分或全部免除責(zé)任。案情簡(jiǎn)介：2003年12月15日，A公司與嚴(yán)甲簽訂商品房預(yù)售合同一份，向嚴(yán)甲出售上海市靜安區(qū)*房屋一套。但因嚴(yán)甲個(gè)人原因，一直未能辦理房屋交付手續(xù)。2007年4月，A公司得知嚴(yán)甲已在美國(guó)死于車禍，向嚴(yán)甲的法定繼承人楊甲、嚴(yán)乙催促二人辦理相關(guān)手續(xù)但未果。A公司訴至法院，請(qǐng)求判令兩繼承人繼續(xù)履行預(yù)售合同中約定辦理房屋交付手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；向原告支付房屋面積找補(bǔ)款、物業(yè)費(fèi)及違約金。法院裁判：嚴(yán)甲之死并非其本人或原告故意所為，因此不能預(yù)見(jiàn)，也無(wú)法避免；且其并非我國(guó)居民，原告無(wú)從知曉其死亡及繼承人通信情況，因死亡帶來(lái)的通信障礙無(wú)法克服。故嚴(yán)甲的死亡是合同雙方均無(wú)法預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀狀況，屬于不可抗力。來(lái)源：人民法院報(bào)2013年7月18日版，作者：李彥，上海市靜安法院二、情勢(shì)變更對(duì)合同長(zhǎng)期履行僵局的適用裁判要旨：相互負(fù)有對(duì)等給付義務(wù)的合同雙方，均既不履行自己的給付義務(wù)，又怠于催告對(duì)方履行，形成合同長(zhǎng)期履行僵局。到起訴之時(shí)，由于情況的變化，合同不論是繼續(xù)履行還是解除，都可能導(dǎo)致利益嚴(yán)重失衡。此時(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況，慎重考慮適用情勢(shì)變更規(guī)則，以在化解僵局的同時(shí)維持利益平衡。法院裁判：原、被告于2002年口頭達(dá)成系爭(zhēng)房屋的買賣合同，本應(yīng)按約履行。但原告僅支付了部分房款15萬(wàn)元，尚有12萬(wàn)元余款未支付；被告也僅交付了房屋，未配合原告辦理過(guò)戶手續(xù)。鑒于無(wú)證據(jù)證明雙方在口頭約定時(shí)明確了支付余款與辦理過(guò)戶的時(shí)間和先后順序，雙方均有同時(shí)履行抗辯權(quán)，無(wú)法確定系其中一方違約在先因此，法院認(rèn)為被告有權(quán)要求對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)本案實(shí)際情況，考慮系爭(zhēng)房屋當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)、原告已付房款的比例，以及原定房?jī)r(jià)中的親情因素，可酌情確定原告還應(yīng)支付的房款余款為83萬(wàn)元。雙方之間就系爭(zhēng)房屋的買賣合同應(yīng)在依法調(diào)整房?jī)r(jià)后繼續(xù)履行。來(lái)源：人民法院報(bào)2014年3月27日版，案號(hào)：（2013）虹民三（民）初字第309號(hào)，作者：高行瑋、張浩，上海市虹口區(qū)人民法院三、名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定重慶五中院判決張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案裁判要旨：名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實(shí)為借款擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為：本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同，但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開業(yè)經(jīng)營(yíng)。張桌瑋購(gòu)買的房屋第1層為臨街獨(dú)立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會(huì)廳、會(huì)議室，怡豪公司將用于酒店經(jīng)營(yíng)所必需的重要功能區(qū)域房屋單獨(dú)分解出售，有違常理。此外，房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，賣方反而從合同簽訂的當(dāng)月開始向買方支付逾期交房違約金，還約定由賣方負(fù)責(zé)人及關(guān)聯(lián)公司對(duì)合同履行提供擔(dān)保，此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習(xí)慣，故認(rèn)定雙方合同名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保，判決駁回張桌瑋的訴訟請(qǐng)求。來(lái)源：人民法院報(bào)2014年9月11日版，案號(hào)：（2012）渝五法民初00012號(hào)，作者：張華榮，重慶市第五中級(jí)人民法院四、商品房預(yù)售合同格式條款的解釋重慶五中院判決何志剛訴恒大公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：當(dāng)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人對(duì)格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時(shí)，應(yīng)根據(jù)交易目的，綜合運(yùn)用解釋方法，準(zhǔn)確把握該條款的具體內(nèi)涵。法院裁判：重慶市渝中區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋在交付前通過(guò)竣工驗(yàn)收，且原告也認(rèn)可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級(jí)人民法院。重慶五中院認(rèn)為，被告為涉案房屋接通的是臨時(shí)用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應(yīng)視為違約，遂改判被告承擔(dān)違約責(zé)任。來(lái)源：人民法院報(bào)2015年1月8日版，（2014）渝五中法民終字第00735號(hào)，作者：黃淳、肖飛，重慶市第五中級(jí)人民法院五、房貸政策調(diào)整導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除的認(rèn)定重慶五中院判決彭琳茹訴金科公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：政府房貸政策調(diào)整導(dǎo)致首付比例提高，購(gòu)房者獲得的銀行貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額致使原合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，購(gòu)房者單方提出解除合同應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。法院認(rèn)為：解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。合同簽訂時(shí)，彭琳茹支付了兩成購(gòu)房款，因國(guó)家房貸政策的調(diào)整，在彭琳茹與金科公司簽訂合同一個(gè)月后首付比例由兩成提高至三成，導(dǎo)致原告未獲得銀行貸款。金科公司未提交首付兩成已獲得銀行審批通過(guò)的相關(guān)證據(jù)，在本案審理結(jié)束時(shí)彭琳茹仍未獲得銀行按揭貸款，且也未提交應(yīng)歸責(zé)于彭琳茹個(gè)人導(dǎo)致合同無(wú)法履行的證據(jù)來(lái)源：人民法院報(bào)2016年5月5日版，作者：李天全、朱紅兵，重慶市榮昌區(qū)人民法院六、已交付但未過(guò)戶的房屋滅失后的合同處理重慶五中院判決石門供銷社訴夏良萬(wàn)房屋買賣合同糾紛案裁判要旨：作為標(biāo)的物的房屋在實(shí)際交付買受人而未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)情況下滅失，房屋買受人請(qǐng)求出賣人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的合同目的已在客觀上不能實(shí)現(xiàn)，房屋買賣協(xié)議已無(wú)法繼續(xù)履行，出賣人不再承擔(dān)繼續(xù)履行協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的合同義務(wù)，其請(qǐng)求終止房屋買賣協(xié)議符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。來(lái)源：人民法院報(bào)2013年8月1日版，作者：張嬌東、李海霞，重慶市江津區(qū)人民法院七、商品房買賣合同中“一戶一表”的實(shí)質(zhì)含義重慶一中院判決蔡長(zhǎng)芬等訴崇安公司商品房買賣合同糾紛案裁判要旨：商品房買賣合同中，“一戶一表” 指供水應(yīng)實(shí)行裝表到戶、抄表到戶、計(jì)量收費(fèi)，而開發(fā)商提供的總分表制的配套用水設(shè)施，使業(yè)主不能自行到自來(lái)水公司繳費(fèi)，不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定與合同目的。法院認(rèn)為：本案當(dāng)事人訂立合同的目的之一是保證購(gòu)房人能夠順利地向供水企業(yè)交費(fèi)。而涉案小區(qū)現(xiàn)有的總分表制使購(gòu)房人在供水企業(yè)處未建立獨(dú)立的水表戶頭無(wú)法自行交費(fèi)，該模式不符合合同目的。本案爭(zhēng)議的“一戶一表”條款出現(xiàn)在合同附件部分，并非參照示范文本訂立，一審法院認(rèn)定屬于格式條款，并無(wú)不當(dāng)。經(jīng)查，涉案小區(qū)能夠改造成購(gòu)房人與供水企業(yè)直接建立供用水關(guān)系的“一戶一表”，崇安公司關(guān)于履行不能的上訴理由不能成立。來(lái)源：人民法院報(bào)2012年11月8日版，案號(hào)：（2011）渝一中法民終字第06021號(hào)，作者：朱華惠，重慶市第一中級(jí)人民法院八、持有合同與備案合同不一致時(shí)作準(zhǔn)文本的認(rèn)定重慶一中院判決謝海林訴金浩公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判要旨：商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。房地產(chǎn)公司為登記需要，在辦理商品房預(yù)售合同備案登記時(shí)單方更改合同條款中關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，并不產(chǎn)生合同變更效力，故違約金標(biāo)準(zhǔn)仍需遵照最初雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的合同。來(lái)源：人民法院報(bào)2013年10月24日版，案號(hào)：（2013）渝一中法民終字第01205號(hào)，作者：張春俠、龍玉梅，重慶市合川區(qū)人民法院九、明顯加重購(gòu)房人付款義務(wù)的格式條款無(wú)效江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恒大房產(chǎn)公司商品房買賣合同案裁判要旨：購(gòu)房人以首付與銀行按揭相結(jié)合方式付款，房產(chǎn)公司以格式條款的方式約定，一旦貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)則購(gòu)房人應(yīng)于短期內(nèi)付清購(gòu)房余款。該約定違反了格式條款提供方公平擬約的義務(wù)，明顯加重了購(gòu)房人的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。法院裁判：在銀行以劉巖為在校學(xué)生無(wú)還款能力為由未予發(fā)放按揭貸款的情況下，繼續(xù)履行合同已無(wú)實(shí)際可能，故對(duì)劉巖要求解除合同的請(qǐng)求予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。因此，淮安恒大房產(chǎn)公司應(yīng)退還劉巖首付款。來(lái)源：人民法院報(bào)2013年8月22日版，案號(hào)：（2013）淮中民終字第0475號(hào)，作者：孫堅(jiān)，江蘇淮安市中級(jí)法院十、劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案裁判要旨：土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)事人據(jù)此主張合同無(wú)效應(yīng)不予支持。法院裁判：劃撥土地上的房屋并非絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。且曹平、季花在訂立合同時(shí)明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地出讓手續(xù)，故法院對(duì)曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為徐善琴對(duì)案涉合同予以追認(rèn)，故法院對(duì)曹平、季花該主張亦不予支持。來(lái)源：人民法院報(bào)2013年11月21日版，案號(hào)：（2013）通中民終字第0897號(hào)，作者：張建平、金永南，江蘇省南通市通州區(qū)人民法院二手房基本買賣流程定金合同 買賣合同(居間版)買賣合同(網(wǎng)簽版-天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議) 交付房款(一般包括房管局辦理資金監(jiān)管，買方辦理貸款)過(guò)戶(一)賣方在第階段違約此階段，買方只交付了定金，未簽訂正式買賣合同。賣方若發(fā)生違約行為，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償(也有上海地區(qū)法院支持房屋差價(jià)損失情況)，但是不能向其主張繼續(xù)履行合同義務(wù)，(如主張法院要么釋明后，原告更改訴請(qǐng)，要么直接駁回)。(二)賣方在第階段違約此階段，買賣雙方已經(jīng)簽訂買賣合同(居間版)，若賣方不愿意賣房，買方是否可以要求繼續(xù)履行合同呢?據(jù)了解，目前西安一般是不支持的。當(dāng)然案例6、張俊華與王羽房屋買賣合同糾紛案，屬于雙方?jīng)]有網(wǎng)簽的情況下支持了繼續(xù)履行請(qǐng)求的案例，但實(shí)際被告仍有50萬(wàn)房屋貸款，在辦理過(guò)戶前需要清償，作為買方要想順利過(guò)戶該房產(chǎn)并不容易。如北京高院(2010年12月22日京高法發(fā)【2010】458號(hào))關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)第22條：“房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。”合肥中院“合中法(2006)第11號(hào)”關(guān)于妥善審理房?jī)r(jià)波動(dòng)后“二手房”買賣合同糾紛案件的通知：“對(duì)于出賣人要求解除買賣合同的，應(yīng)當(dāng)審查其是否具備合同約定或者法律規(guī)定的解除條件。出賣人僅因房?jī)r(jià)上漲，違反誠(chéng)實(shí)信用原則要求增加價(jià)款或者解除合同的，依法不予支持。買受人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，除存在確實(shí)不適于履行情形的，可以予以支持?！边@些可供讀者參考借鑒。作為買方可以試著主張繼續(xù)履行合同，如果無(wú)法判決支持該主張，法院一般在審理中會(huì)進(jìn)行釋明，買方可以變更訴訟請(qǐng)求為要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任等。(三)賣方在第階段違約此階段，買方能夠買到房子以及合同順利履行的可能性增加很多。由于雙方已辦理網(wǎng)簽手續(xù)，完成備案，大大降低賣方將該房屋再次出售或設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利的可能性。此時(shí)如經(jīng)審查