房產(chǎn)新政下如何處理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛.doc

房產(chǎn)新政下如何處理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛前言: 為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院下發(fā)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，特別是2010年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)新政”）后，對(duì)在此政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類(lèi)現(xiàn)房、期房、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的履行帶來(lái)諸多問(wèn)題，如何合理的應(yīng)用合同法以及其他法律文件的規(guī)定，幫助由于政策調(diào)整而存在合同履行障礙的出賣(mài)人、買(mǎi)受人、居間人等妥善處理他們已經(jīng)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，就成了迫切需要解決的法律問(wèn)題。筆者作為一名從事房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)律師，將從最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?0037號(hào)）和最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(二)（法釋20095號(hào)）第二十六條規(guī)定中確定的情勢(shì)變更原則的角度出發(fā)，結(jié)合自己辦理的類(lèi)似案件，通過(guò)本文對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同各方當(dāng)事人共同關(guān)心的此類(lèi)合同能否變更或解除、如何確定雙方的責(zé)任承擔(dān)等等問(wèn)題做出一個(gè)初步的法律分析，希望能對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方和居間人有所幫助，也非常愿意和關(guān)心此類(lèi)問(wèn)題的朋友共同探討。一、房產(chǎn)新政及其帶來(lái)的法律問(wèn)題2010年以來(lái)，房?jī)r(jià)成為輿論的焦點(diǎn)，3月份的“兩會(huì)”以后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)問(wèn)題已由單純的價(jià)格問(wèn)題演變?yōu)槊裆鷨?wèn)題，為切實(shí)有效抑制房?jī)r(jià)，遏制投機(jī)炒房行為，2010年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，其核心內(nèi)容為：1、提高按揭貸款首付比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。 2、提高二套及以上住房貸款比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。3、暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；4、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。5、 對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。房產(chǎn)新政實(shí)施后，改變了過(guò)去房市吸虹過(guò)剩貨幣流動(dòng)性的通道，投資、投機(jī)性需求失去了通過(guò)價(jià)差交易獲利的機(jī)會(huì)，從而逆轉(zhuǎn)了對(duì)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。同時(shí)，房產(chǎn)新政未能就新政出臺(tái)前所簽訂的沒(méi)有完成交易的購(gòu)房協(xié)議是否要遵循房產(chǎn)新政等做出清晰的劃定，導(dǎo)致執(zhí)行部門(mén)一刀切的統(tǒng)一執(zhí)行新的購(gòu)房和房貸新政，部分購(gòu)房人因購(gòu)房、房貸門(mén)檻的提高，無(wú)法再按照原合同約定繼續(xù)履行合同。房產(chǎn)政策的劇變對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生了巨大的沖擊，是信守承諾繼續(xù)交易，還是變更或解除合同？買(mǎi)受人能否以房產(chǎn)新政為“不可抗力”或“情勢(shì)變更”為由變更或解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？解除或變更房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后的法律責(zé)任如何承擔(dān)？守約方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益等問(wèn)題，這些都是出賣(mài)人、買(mǎi)受人、居間人迫切需要解決的問(wèn)題。為正確適用法律，妥善解決糾紛，保護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，筆者以下提出法律意見(jiàn)，供房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方和居間人參考。二、房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中法律定性。房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，引發(fā)買(mǎi)受人退房潮，焦點(diǎn)主要在于，房產(chǎn)新政是不可抗力或者情勢(shì)變更，還是屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人要求退房是否屬于違約，要不要承擔(dān)違約責(zé)任？買(mǎi)受人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，買(mǎi)受人可以解除或變更合同，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但在合同履行過(guò)程中，由于房產(chǎn)新政實(shí)施，導(dǎo)致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，改變了房款支付方式和比例，這是雙方在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所無(wú)法預(yù)料的，無(wú)法避免的，是一種無(wú)法防止的外因，而非買(mǎi)受人個(gè)人原因?qū)е拢页^(guò)了買(mǎi)受人承受能力，買(mǎi)受人無(wú)法克服。若按照原合同繼續(xù)履行，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)將導(dǎo)致明顯不公平。所以，房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，買(mǎi)受人可以解除合同而且不應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。出賣(mài)人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是在平等互利、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過(guò)協(xié)商一致自愿達(dá)成的，是一份有效合同，且合同的內(nèi)容也不違反現(xiàn)行法律和法規(guī)。對(duì)有效合同，雙方均應(yīng)全面履行。而且房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不可預(yù)見(jiàn)、并非不可克服，因此房產(chǎn)新政不屬于情勢(shì)變更，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人要求變更或解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有法律依據(jù)，買(mǎi)受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。筆者認(rèn)為，上述兩種意見(jiàn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的法律定性問(wèn)題。合同簽訂后，在合同履行過(guò)程中房產(chǎn)新政出臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生巨大的沖擊，房產(chǎn)新政這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是情勢(shì)變更？合同一方能否以情勢(shì)變更要求對(duì)合同的相關(guān)條款進(jìn)行變更或要求解除合同？要分析這個(gè)問(wèn)題，我們應(yīng)對(duì)情勢(shì)變更原則及相關(guān)構(gòu)成等作一定的了解和分析。1、適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同的法律依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?0037號(hào)）第二十三條的規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘǚㄡ?0095號(hào)）第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。這兩個(gè)司法解釋是目前房產(chǎn)新政下引用情勢(shì)變更原則申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律依據(jù)。2、情勢(shì)變更原則的含義情勢(shì)變更原則是一項(xiàng)涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時(shí)間內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情勢(shì)變更，致使繼續(xù)維持該合同之原有效力對(duì)受其影響的一方當(dāng)事人顯失公平，則允許該當(dāng)事人單方變更或者解除合同。所謂情勢(shì)，應(yīng)指合同成立之后、履行之前所發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)，無(wú)法控制，致使合同之基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生根本性變化，并且其影響及于社會(huì)全體或者是局部，而不是單單只影響該合同本身，而且不是直接對(duì)合同的利益產(chǎn)生影響，而是通過(guò)該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環(huán)境或者是基礎(chǔ)，進(jìn)而影響該合同的，在這種情形下，履行該合同會(huì)造成合同當(dāng)事人雙方利益的不均衡，出現(xiàn)顯失公平的局面，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則。所謂的變更，是指合同賴以訂立的基礎(chǔ)或者環(huán)境（即情勢(shì)）發(fā)生了異常的、根本性的變動(dòng)。這主要是與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。一般的變化，如果不足以影響到合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，不足以對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)造成動(dòng)搖，那么，就可以認(rèn)為是一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件（1）、不能預(yù)見(jiàn)性。即情勢(shì)變更的發(fā)生是合同雙方當(dāng)事人于訂立合同之時(shí)客觀上不能預(yù)見(jiàn)的。此處的不可預(yù)見(jiàn)與不可抗力的不可預(yù)見(jiàn)性應(yīng)具有一致性，并且可能會(huì)有某種關(guān)聯(lián)性，很多的情勢(shì)變更是由于不可抗力造成的。（2）、不可歸責(zé)性。民法上以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為主要的歸責(zé)原則，當(dāng)事人對(duì)于自己的故意或者過(guò)失所造成的損失都要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不可歸責(zé)的構(gòu)成要件之一是當(dāng)事人不存在故意或者過(guò)失。 （3）、該情勢(shì)變更發(fā)生在合同有效存續(xù)期間。即情勢(shì)變更發(fā)生于合同成立之后，完全履行之前，而不是發(fā)生在合同成立之前或者是履行完畢之后。（4）、繼續(xù)履行合同會(huì)造成顯失公平。所謂顯失公平，是指非常明顯的不公平，而不是一般的利益不等或者對(duì)價(jià)不均。即符合民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第72條“雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則”，可以認(rèn)定為顯示公平。倘是已經(jīng)履行的合同造成了顯失公平，情勢(shì)變更原則就不能適用了，因?yàn)榍閯?shì)變更原則只對(duì)于約定的合同履行期間生效，無(wú)溯及既往的法律效力。（5）、適用情勢(shì)變更原則后不會(huì)造成新的不公平。依誠(chéng)實(shí)信用原則以及公平原則，當(dāng)事人之間適用情勢(shì)變更原則而進(jìn)行的合同調(diào)整或者解除，倘調(diào)整或者解除合同的行為不足以衡平當(dāng)事人雙方的利益，更甚者若造成對(duì)方當(dāng)事人的顯失公平，則非適用情勢(shì)變更原則的本意，更加違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，因此，須適用情勢(shì)變更原則后進(jìn)行的合同調(diào)整不會(huì)造成新的不公平，這是一個(gè)很基本的要件。4、情勢(shì)變更原則與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別（1）、情勢(shì)變更與不可抗力區(qū)別所謂不可抗力，是指 “不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”，主要包括自然災(zāi)害、政府行為和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)異?，F(xiàn)象。兩者雖都有當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)、因客觀情況發(fā)生變化非當(dāng)事人故意或過(guò)錯(cuò)引起，都在合同履行期間發(fā)生等相同點(diǎn)，但兩者之間還是有區(qū)別的，主要表現(xiàn)在，一是兩者對(duì)合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般構(gòu)成履行不能或者是大部分履行不能，是絕對(duì)的不能。而情勢(shì)變更，則是對(duì)履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人構(gòu)成了顯失公平，屬于可以履行或者是履行困難，是相對(duì)的履行困難，而不是履行不能。二是引發(fā)是有原因不同。不可抗力主要有，一為自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)的異常變動(dòng)等情況，如海嘯、地震、政府征收征用、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)亂等。而情勢(shì)變更則主要表現(xiàn)為合同基礎(chǔ)的變更，如物價(jià)暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當(dāng)事人的權(quán)利性質(zhì)不同。不可抗力情形下，當(dāng)事人享有形成權(quán)，即只需在不可抗力事件發(fā)生后，通知對(duì)方當(dāng)事人即可，無(wú)須進(jìn)行協(xié)商。而情勢(shì)變更則與之不同，當(dāng)事人所享有的是請(qǐng)求權(quán)，須經(jīng)司法判決來(lái)進(jìn)行合同變更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免責(zé)事由，當(dāng)事人只要證明其履行困難或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可獲得免責(zé)，而情勢(shì)變更不是法定免責(zé)事由，而且法官在自由裁量時(shí)，需要綜合考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡，旨在平衡合同雙方當(dāng)事人的利益平衡問(wèn)題，而不是免除誰(shuí)的責(zé)任，并且情勢(shì)變更的法律后果是變更合同或者解除合同，而不是免除一方當(dāng)事人的合同義務(wù)。（2）情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別所謂商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一般是指在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，因經(jīng)濟(jì)失利所應(yīng)承擔(dān)的正常商業(yè)損失。情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一是可預(yù)見(jiàn)性。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見(jiàn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)或推定可以預(yù)見(jiàn)的情況或者事變，由于其故意或過(guò)失沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，所造成的損失由其自行負(fù)擔(dān)。但是情勢(shì)變更原則卻要求該事變必須是當(dāng)事人所不可預(yù)見(jiàn)的。二是對(duì)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)要求不同。情勢(shì)變更原則要求當(dāng)事人雙方均無(wú)過(guò)失才可以適用，但是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則可能是為當(dāng)事人過(guò)失所致。三是客觀情勢(shì)的變化程度不同。情勢(shì)變更一般是根本性的變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是在價(jià)格規(guī)律范圍內(nèi)的小幅度波動(dòng)，是一般性的變化。四是看是否因繼續(xù)履行合同而構(gòu)成顯失公平，這也是判斷是否屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是情勢(shì)變更的重要依據(jù)。究其本質(zhì)，情勢(shì)變更的原因是不可預(yù)見(jiàn)的非常情況，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則屬于正常經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的波動(dòng)。5、將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，符合法律規(guī)定，更能體現(xiàn)當(dāng)事人的利益均衡，也與當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不相悖。從房產(chǎn)新政來(lái)看，房產(chǎn)新政對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方在已經(jīng)簽署合同但尚未履行完畢前來(lái)說(shuō)都是不能預(yù)見(jiàn)的，責(zé)任也不可歸于一方，新政前合同賴以存在的客觀情況確實(shí)已發(fā)生變化，違背了購(gòu)房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非出賣(mài)人的合理預(yù)期。房產(chǎn)新政的規(guī)定對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是必須要接受的，如果繼續(xù)履行會(huì)對(duì)一方顯失公平，因此這種情況認(rèn)定為情勢(shì)變更，從而解除合同，符合法律規(guī)定，也能符合合同履行的公平原則，與政策調(diào)控的目標(biāo)并不相悖。房產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，合同也并非絕對(duì)不能履行，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可預(yù)見(jiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過(guò)寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。另外，房產(chǎn)新政使購(gòu)房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其后果不應(yīng)該由購(gòu)房人承擔(dān)。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行方式，比如要求購(gòu)房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來(lái)的全部不利后果，而出賣(mài)人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。所以，將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。從更深層次來(lái)看，房產(chǎn)新政的目的，一方面是通過(guò)提高購(gòu)房首付和提高貸款利率來(lái)降低購(gòu)房人資金承受力，遏止購(gòu)房需求，減少房屋成交，以抑制高房?jī)r(jià)；另一方面是通過(guò)提高購(gòu)房成本，減少購(gòu)房需求來(lái)改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。如果法院不將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，維護(hù)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，判決繼續(xù)履行合同，將與政策調(diào)整的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房?jī)r(jià)，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，也導(dǎo)致顯示公平。三、房產(chǎn)新政出臺(tái)后房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理由于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的具體情況差別很大，這些也將使各個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同在新政出臺(tái)后的解決方式各有不同，或繼續(xù)履行，或變更，或解除，或承擔(dān)違約責(zé)任，或雙方免責(zé)，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟，因此，針對(duì)房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，應(yīng)根據(jù)不同情況，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)不同情況采取不同的法律應(yīng)對(duì)措施。1、對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，應(yīng)按照約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充原則處理。合同有約定的，按照合同約定處理，這是合同法處理合同糾紛的基本原則。如果房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定，因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化，買(mǎi)受人屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不夠，應(yīng)自行籌措資金補(bǔ)齊房款，否則按已交房款（房屋總價(jià)）的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任的，或約定買(mǎi)受人人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補(bǔ)齊房屋全款，否則應(yīng)按房款（房屋總價(jià)）的一定比例支付違約金的，買(mǎi)受人必須按照合同約定補(bǔ)齊房款差價(jià)，而不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房且面積小于90平方米的房屋、以及購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性用房等，并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍，買(mǎi)受人不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，致使買(mǎi)受人無(wú)法履行付款義務(wù)，買(mǎi)受人要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理。一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致買(mǎi)受人不能繼續(xù)履行合同，買(mǎi)受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無(wú)特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但是，買(mǎi)受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非買(mǎi)受人的信用等個(gè)人原因所致，買(mǎi)受人主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，可以允許。也就是說(shuō)，買(mǎi)受人可適用情勢(shì)變更原則解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)一手房買(mǎi)賣(mài)（即指開(kāi)發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的形式），買(mǎi)受人可直接引用最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?0037號(hào)）第二十三條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣(mài)人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。由于法釋20037號(hào)文只適用于一手房買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)并不適用。對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人可根據(jù)合同法解釋二（法釋20095號(hào)）第二十六條規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣(mài)人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。4、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)事人對(duì)調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒(méi)有約定或約定不明的處理。當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。四、房產(chǎn)新政下房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同解除或變更后的法律責(zé)任。如上文所述，在房產(chǎn)新政調(diào)控政策出臺(tái)后，在發(fā)生情勢(shì)變更導(dǎo)致合同變更或解除的情況下，都會(huì)涉及要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分別按照如下原則確定各方的責(zé)任承擔(dān)。1、雙方協(xié)商一致解除合同，或者對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款進(jìn)行變更的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于客觀情況發(fā)生了變化，使原合同無(wú)法履行的，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可解除合同，并對(duì)解除后的有關(guān)事項(xiàng)作出約定的，雙方按照約定辦理即可。當(dāng)事人雙方也可對(duì)原合同條款進(jìn)行的修改或補(bǔ)充，雙方按照補(bǔ)充協(xié)議約履行即可。