【商業(yè)地產(chǎn)】2008年江蘇省鹽城市建湖縣市場調(diào)研報告-39頁.doc

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789江蘇省鹽城市建湖縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目 錄目 錄2建湖縣基本情況簡介紹4建湖縣地區(qū)生產(chǎn)總值概況6建湖縣工業(yè)發(fā)展狀況7建湖縣固定資產(chǎn)投資以及城市基礎建設數(shù)據(jù)統(tǒng)計8建湖縣服務業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及城市形象9建湖縣財政金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計10建湖城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀統(tǒng)計以及分析11建湖縣20032020年縣城總體規(guī)劃分析12建湖縣近些年來房地產(chǎn)發(fā)展狀況13建湖縣近些年來土地出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計15建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)市場的構成16建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)板塊價格信息分析17建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)板塊供需狀況分析19建湖縣房地產(chǎn)市場代表性樓盤調(diào)研情況匯總21建湖商業(yè)34開發(fā)測算35最后結論：39建湖縣基本情況簡介紹建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部，北緯33163341，東經(jīng)1193312005。東與射陽縣交界，南與鹽都區(qū)接壤，西與寶應、楚州二縣（區(qū)）毗鄰，北與阜寧縣隔水相望。全縣總面積1155平方公里，下轄15個鎮(zhèn)和1個開發(fā)區(qū)，人口80萬，市區(qū)人口35萬。建湖人文底蘊較為深厚，是地方戲淮劇的發(fā)源地，是中國傳統(tǒng)雜技的兩大發(fā)源地之一，被譽為淮劇之鄉(xiāng)、雜技之鄉(xiāng)、花炮之鄉(xiāng)。早在春秋戰(zhàn)國時期就有先民繁衍生息，唐代朦朧寶塔留下了古代文明的鮮明印跡，吳越文明與楚漢雄風交融滲透，開成了開放、包容的獨特地域文化。建湖人杰地靈，人才輩出，南宋左丞相陸秀夫、著名外交家喬冠華、美籍華人著名宇航員王贛俊等名賢俊杰都誕生在這里。縣域原是古淮夷的一部分，1941年9月，鹽城縣劃縣分治，成立建陽縣，因與福建省建陽縣同名，于1951年7月取建陽、湖垛（今建湖）兩鎮(zhèn)的首字為名改稱建湖縣。建縣后，先后隸屬鹽阜行政公署、鹽阜分區(qū)、蘇皖邊區(qū)第五行政區(qū)、蘇北行署鹽城行政區(qū)、江蘇省鹽城專區(qū)、江蘇省鹽城地區(qū)，1983年為鹽城市屬縣之一。全縣共有大小溝河3000余條。主要排水入海河道為黃沙港，另有部分洪水從射陽河下排入海。主要骨干河道還有：南北向的薔薇河、戛糧河、西塘河、東塘河、漁深河、串場河、通榆河和東西向的南鹽河、北塘河。自然降水量大，水域廣闊，地下淡水資源比較豐富。全縣共有水域面積2.67萬公頃，是江蘇省水產(chǎn)養(yǎng)殖十強縣，江蘇最大的螃蟹養(yǎng)殖基地。建湖雜技之鄉(xiāng)“水”是建湖城市最大的特色雜技之鄉(xiāng)（1）紅線范圍內(nèi)為建湖全市，由15個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組成 建湖縣地區(qū)生產(chǎn)總值概況【情況簡述】2007年，建湖全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值118.73億元，比2006年增長14.8%。其中一產(chǎn)22.83億元，二產(chǎn)55.27億元，三產(chǎn)40.63億元，分別增長7.7%、17.5%和14.8%，整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況呈現(xiàn)良好趨勢。建湖相關政府報告分析其地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展快速的原因有兩點：一、政府加強招商引資力度，來建湖投資、經(jīng)營的各類企業(yè)、商家越來越多，在極大促進建湖地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展的同時，也較大的帶動了建湖地區(qū)整體生產(chǎn)的發(fā)展，引入新技術，提高了效率，提高發(fā)展速度。二、第二產(chǎn)業(yè)的主要支柱行業(yè)范圍的拓寬，從原來的以單調(diào)性工業(yè)發(fā)展為主轉變?yōu)楝F(xiàn)在的電子工業(yè)等領域共同發(fā)展的新局面。（本章結論來源鹽城市建湖縣政府經(jīng)濟發(fā)展公報）建湖縣工業(yè)發(fā)展狀況2007年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資58.2億元，增長22.8%，其中技術改造43億元，增長31.5%，基本建設投資15.2億元，增長3.4%。新上超千萬元項目163個，其中超5000萬元項目25個，超億元項目6個。近湖、開發(fā)區(qū)、建陽、恒濟、鐘莊、高作、慶豐等鎮(zhèn)新開工超千萬元項目10個以上。森達生物工程、克勝啶蟲隆原藥、劍牌化學工業(yè)城等億元項目竣工投產(chǎn)，光達照明、金世邦粉末冶金等重點項目先后開工建設。城市和基礎設施建設加快。建設路、太平路、湖中南路延伸工程順利完工，鹽淮高速接線工程等重點項目正在加緊建設?？h城“六縱六橫”主次干道全面貫通，綠化、亮化、美化建設取得新的進展。城市化率達38.8%。建湖縣固定資產(chǎn)投資以及城市基礎建設數(shù)據(jù)統(tǒng)計2007年全縣定報工業(yè)實現(xiàn)增加值38.47億元，增長22.5%，主營業(yè)務收入140億元，增長28.4%，利稅總額11.3億元，增長30%，其中利潤5.3億元，增長34%，均超額完成年度計劃。工業(yè)對財政貢獻份額超過70%。規(guī)模企業(yè)支撐作用明顯。全縣銷售超億元企業(yè)達20家，克勝、美昌、特達管件、東華紡織、九龍閥門、特達鉆采等企業(yè)入庫稅金超千萬元。產(chǎn)業(yè)集群效應更加凸現(xiàn)。皮鞋、石油機械、綠色照明等特色產(chǎn)業(yè)新建項目116個，初步形成了分工協(xié)作的鏈狀格局。石油機械產(chǎn)業(yè)實入庫稅金超億元,列全縣各行業(yè)之首;綠色照明產(chǎn)業(yè)實入庫稅金增幅達51.1%,成為全縣發(fā)展最快的行業(yè)。私營個體經(jīng)濟發(fā)展迅速。新辦私營企業(yè)598家，新增個體工商戶3817戶，新增注冊資本3.65億元，新增從業(yè)人員7620人。建筑業(yè)市場份額擴大，完成建筑業(yè)增加值6.6億元，增長14%。主營業(yè)務收入增加40%大幅度促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展工業(yè)占財政總收入超70%全縣銷售超億元企業(yè)達20家綠色照明產(chǎn)業(yè)入庫稅金增幅達51.1%城市建筑行業(yè)發(fā)展快速，2007全年完成增加值6.6億建湖縣服務業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及城市形象2007年建湖服務業(yè)發(fā)展水平不斷提高。實現(xiàn)社會消費品零售總額37.74億元，增長15.6%。服務業(yè)實入庫稅收2.48 億元，增長29.1%。服務業(yè)項目建設全面推進。新建、續(xù)建500萬元以上項目98個，其中超億元項目5個，總投資14.45億元，增長38%。現(xiàn)代服務業(yè)蓬勃發(fā)展。江蘇里下河物流中心建設進程加快，并被列為省“十一五”服務業(yè)重大項目。時代超市、潤嘉大酒店、永林國際大酒店等大型服務業(yè)企業(yè)投入運營。房地產(chǎn)、金融、保險、郵政、電信等重點產(chǎn)業(yè)取得新進展。目前建湖已擁有了森達”、“克勝”兩大全國馳名商標。同時在全市上下的共同努力之下，建湖人均可支配收入也有了較大幅度的提升，其2007年gop國民生產(chǎn)總值在鹽城的排名也有了較大幅度的上升，建湖在全市的知名度也日漸上升。建湖縣財政金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計2007年實現(xiàn)財政總收入10.68億元，其中地方一般預算收入4.66億元，分別增長22.3%和21.6%，完成年度計劃的104.7%和110.8%。財政支出控制在年初預算之內(nèi)，收支保持基本平衡。財政收入占gdp比重達9%，比上年提高0.2個百分點。金融平穩(wěn)運行。全縣金融機構年末各項存款余額90.07億元，比年初凈增10.19億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄68.7億元，比年初凈增6.56億元；各項貸款余額55.02億元，比年初凈增8.15億元。建湖城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀統(tǒng)計以及分析根據(jù)本圖，我們可以得知，在未來建湖縣將形成一個狹長型的城市中心居住地帶，而支撐其經(jīng)濟發(fā)展的工業(yè)將被規(guī)劃在整個城市首尾兩側的偏僻區(qū)域。另外，根據(jù)本圖，在未來建湖縣將形成3個城市商業(yè)金融中心，滿足城市不斷發(fā)展所帶來的商業(yè)、金融方面需求量的提升。根據(jù)政府相關文件，目前的建湖是在向南發(fā)展，隨著發(fā)展，未來南區(qū)將形成一個新的融合金融、商業(yè)、居住的城市副中心，用這種方式，令城市多點發(fā)展，推動城市整體進步。建湖縣20032020年縣城總體規(guī)劃分析建湖縣近些年來房地產(chǎn)發(fā)展狀況2003年，建湖縣房地產(chǎn)市場剛剛興起，雛形初具，市場上有了正式的商品房買賣的概念，但是由于整個城市基礎條件相對落后，房地產(chǎn)發(fā)展缺乏管理和引導，導致房地產(chǎn)市場不規(guī)范，從而也間接形成了房地產(chǎn)項目品牌、品質上無法上臺階，整個開發(fā)水平和市場價格水準在蘇北地區(qū)處于落后名次，僅有7百多元每平米，同時全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅有35家。2004年，建湖縣引入“土地招掛拍”制度，其相對薄弱的房地產(chǎn)行業(yè)開始進入高速發(fā)展期，據(jù)建湖縣政府相關文件顯示，在2004年，該縣出讓土地接近12萬平米，創(chuàng)造了歷史之最，其中還包括已經(jīng)瞄準該縣的外地開發(fā)商在此成功拿地。2004年，建湖縣整體整體住宅價格同比2003年，略有上漲，在8001000元/平米之間。開發(fā)商業(yè)從原來單一的本地開發(fā)商變成了外地開發(fā)商和本地開發(fā)商共同搶占市場，共同發(fā)展建湖房地產(chǎn)的局面。開發(fā)企業(yè)數(shù)量也有了明顯的提升，超過10家。20052006年，國家房地產(chǎn)政策一度影響了建湖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但房地產(chǎn)新興城市的定位，持續(xù)的剛性購買需求讓其度過了難關。房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了質的飛躍，比如開發(fā)商開始注重樓盤的品質和品牌，一些城市領軍性的大盤也出現(xiàn)了，如清華苑等，整個城市的房地產(chǎn)呈現(xiàn)欣欣向榮，積極發(fā)展的態(tài)勢。2006年底，建湖縣房地產(chǎn)市場價格全面飆升，價格直線上升，大部分樓盤達到1500以上，部分高樓盤突破2000。2007年上半年，承接2006年質的飛躍，建湖縣房價呈現(xiàn)洶涌發(fā)展態(tài)勢，其中很大一部分樓盤的單價已經(jīng)達到2000開外；到了下半年，由于整個國家金融和房地產(chǎn)環(huán)境的影響，同時隨著城市發(fā)展速度的提升，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，大部分樓盤再度提價，整個城市重點地帶樓盤的均價突破2000，達到2500元/平米，最高的甚至超過3000。2008年上半年，整個城市房價再度提升，以東方廣場等市中心核心樓盤為代表的大部分位置較好的樓盤將其均價拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受國家宏觀調(diào)控影響，整個市場發(fā)展變緩，銷售持續(xù)不動，部分樓盤持續(xù)降價，甚至出現(xiàn)個別樓盤封盤等候時機重現(xiàn)銷售的現(xiàn)象。因此在價格上也有一定影響，整個市區(qū)平均價格2500元/平米2003年2004年2005年2006年2007年2008年2003年2004年2005年2006年2007年2008年700900120019002200025000銷售火爆情況江蘇省鹽城市建湖縣近些年市區(qū)房地產(chǎn)銷售情況江蘇省鹽城市建湖縣近些年市區(qū)房地產(chǎn)銷售均價統(tǒng)計建湖縣近些年來土地出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計總體統(tǒng)計：2004年，整個建湖縣出讓土地總量將近為20萬平，土地出讓總價約為7500萬元，超出出讓底價約1500萬元；2005年，整個建湖縣出讓土地總量也將近為20萬平，土地出讓總價約為1.8億，超出出讓底價超過6千萬左右；2006年，整個建湖縣出讓土地總量將近為27萬平，土地出讓總價約為3億，超出出讓底價超過1個億； 2007年，整個建湖縣出讓土地總量將近為29.5萬平，土地出讓總價約為6億，超出出讓底價超過3個億。歷年超出底價幅度2004年2005年2006年2007年 土地出讓金變化幅度土地出讓量變化幅度建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)市場的構成河西板塊河東板塊建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)板塊價格信息分析河西板塊研判：整體狀況：目前聚集在河西板塊的在售房地產(chǎn)項目大約有10家左右，中、高、低檔次項目全部有，以住宅項目為主，幾乎沒有純商業(yè)的項目。整個河西板塊以市中心為價格高點，形成一個圓向外輻射，價格層次逐漸降低，但到了縣中附近，價格陡然上升，其水準幾乎接近于市中心，主要原因為：建湖人比較注重教育，縣中成為其附件地產(chǎn)項目最大價值提升點，此外，縣中附近正在大力發(fā)展，居住適宜度比市區(qū)其他地方有較大提升，在建湖縣城比較小，即使騎自行車也可以輕松較快達到市中心的前提下，學區(qū)比其他配套顯得更重要，因此其價格接近或者持平市中心，有很好的理由支撐。目前河西住宅項目的整體均價在3000元/平米左右，遞進模式為：3500元/平米，2900元/平米，3000元/平米。遞進區(qū)域：市中心、市區(qū)普通地帶、縣中附近。發(fā)展態(tài)勢：隨著政府進一步加強河西板塊的開發(fā)，目前河西板塊的開發(fā)態(tài)勢呈現(xiàn)向上發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)還沒有到爆發(fā)點，因此從這個層面上講，河西板塊還是有一定的發(fā)展?jié)摿Γ湔w價格還是有一定上漲空間。目前狀況：受國家房地產(chǎn)整體環(huán)境影響，河西板塊的銷售目前處于緩慢前進狀態(tài)。消費來源：資金相對充裕私營企業(yè)主、政府公務員、投資客等社會金字塔高端人群，從整體角度判斷，河西消費人群在社會中的檔次明顯高于河東。河西消費熱點戶型：4070m2小戶型，100120之間中等戶型河東板塊研判：整體狀況：目前聚集在河西板塊的在售房地產(chǎn)項目大約有15家左右，主要也是大盤住宅項目，但知名度就沒有河西項目高，主要為區(qū)域原因，在建湖人傳統(tǒng)觀念中，河東為農(nóng)村，河西為城市。所有由于區(qū)域的原因，河東價格明顯低于河西，另外盡管河東部分樓盤比較接近市中心，其價格也低于河西，城市精英還是很少關注河東項目。價格分布上，河東板塊除了接近市中心區(qū)域的樓盤價格相對較高，均價在2700元/平米左右外，偏遠地區(qū)的樓盤只有2000元/平米左右。發(fā)展態(tài)勢：河東板塊正在加強發(fā)展，部分樓盤的品質和形象正在超越河西，但整體形象還明顯不如河西，整個河東板塊要超過河西板塊還需要很長一段時間。目前狀況：受國家房地產(chǎn)整體環(huán)境影響，河東板塊的銷售比河西更為緩慢，代表性大盤新世紀花園甚至封盤。消費來源：普通人群，城市精英階層很少。河東消費熱點戶型：別墅，80120m2的戶型建湖縣市區(qū)房地產(chǎn)板塊供需狀況分析河西板塊研判：目前隨著建湖城市建設的快速發(fā)展，整個河西板塊房地產(chǎn)市場的供需狀況正呈現(xiàn)從需大于供向供大于需的轉變。主要表現(xiàn)在政府拍賣土地的頻率不斷提高，所拍土地中河西地塊所占分量逐年增加。大盤、名盤主要集中在河西，這刺激了河西板塊先期開發(fā)項目不斷熱銷，比如清華園等項目目前已經(jīng)無剩余房源， 消化了一大部分河西客戶，而后繼的城市建設有未能有效的為河西提供拆遷安置的客戶，此外，隨著河西房價的不斷飆升，也使得很大一部分購買弱的客戶打消購買念頭，萎縮了河西整體的購房客戶量。在我們調(diào)研的河西樓盤中，除了新開樓盤，很多老樓盤都有為數(shù)不少的尾盤。河東板塊研判：作為城市開發(fā)建設的重點板塊，河東板塊承載了政府和民眾的眾多居住愿望。結合我們調(diào)研的情況，目前的河東板塊認購態(tài)勢并沒有呈現(xiàn)飽和狀況，而是呈現(xiàn)一種逐步增長的趨勢，商品房開發(fā)量雖然逐年提升，但是根據(jù)某銷售中心工作人員介紹：在河東平均每套住宅有1.5組意向客戶，需求量略大于供應量。河東部分樓盤之所以銷售不暢，主要原因在于價格漲速過快，快接近河西價格，導致很多客戶寧愿多花一點錢到河西去購房，畢竟河西的生活配套相對完善。整體板塊研判：根據(jù)調(diào)研情況，建湖縣城整體房地產(chǎn)板塊供應仍小于需求，市場購買量在一定條件下可得到進一步釋放。河東板塊河西板塊遠小于接近于供求求供建湖縣房地產(chǎn)市場代表性樓盤調(diào)研情況匯總世紀鑫城東方康城東方廣場萬家時代廣場農(nóng)工商新世紀花園明星城澤園理想城理想城澤園理想城是由建湖本地開發(fā)商澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，該開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)了建湖縣幾個比較深入人心的領軍樓盤，如澤園現(xiàn)代城等。由于前期開發(fā)項目品質還不錯，該發(fā)展商在建湖也形成了一定的品牌口碑。同時該發(fā)展商憑借著本土開發(fā)商的優(yōu)勢，在當?shù)卣畽C構中也形成了很深的人脈資源，其開發(fā)的項目常常被作為典型樓盤，在政府層面進行宣傳。澤園理想城由58棟建筑和沿街商鋪組成，其中53棟為多層建筑，6棟為沿街小高層建筑。小區(qū)總建面積210000平米，容積率1.8,綠化率40%。據(jù)政府機構人士透露，該項目地塊出讓金為3.3億，是建湖目前土地出讓金最高的樓盤。項目基本資料：發(fā)展商：江蘇澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設計：杭州綠野建筑景觀設計有限公司 景觀規(guī)劃：杭州建業(yè)建筑設計事務所 全程營銷：匯豐行地產(chǎn)投資機構 理想熱線：86299666 86283522 項目一期推售產(chǎn)品：價格高點價格低點次價格高點住宅：121號樓（陰影部分）施工進度以及 部分商業(yè)（直線部分）圖1項目一期推售產(chǎn)品銷售率：住宅：住宅總推21棟樓，總套數(shù)為450套，銷售將近30% ，約150套 商業(yè)：總推約60間，銷售約4間分析點評 ：該項目一期產(chǎn)品的銷售并不好。住宅方面銷售不好的原因：1，受國家房地產(chǎn)大環(huán)境影響，消費者呈持幣觀望態(tài)勢，從而影響單個具體項目的銷售；2，單價過高，影響銷售。而其商業(yè)銷售不好的原因：位置偏，單價高，總價高，未來無法預期（消費者說）項目一期推售產(chǎn)品價格統(tǒng)計和項目施工進度：住宅價格區(qū)間：【30383568平米/元】 平均價格：【3338平米/元】價格分布（見圖1）一期15號樓達到5層施工（見圖1）項目戶型總分布面積配比表首期推出戶型以及銷售最好戶型、該戶型是該項目目前銷售的最好的戶型項目形象展示：銷售中心外包裝引導牌引導牌戶外圍墻項目點評：縣中附近代表性大盤，也是老百姓心目中城市高檔樓盤典型代表，價格高昂，受國家房地產(chǎn)整體大環(huán)境影響，前期開盤銷售并不理想，銷售1/3還不到。 世紀鑫城 基本數(shù)據(jù)發(fā)展商：鹽城恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：建湖縣城太平洋路與向陽西路交界處電話：051586085666項目占地：68150平米總建筑面積：136050平米容積率：2.0項目四至：東臨實驗二小、縣鎮(zhèn)西中心；南接縣高級中學、初級中學以及縣職業(yè)中學；西靠即將建設的建湖汽車站臺和縣體育館；北緊鄰建港二橋 項目銷售動態(tài)目前項目多層已經(jīng)進入尾盤銷售，多層整體銷售率過85%，剩余房源中以5號樓剩余最多，9月份項目高層住宅進入市場，目前高層價格未定，但據(jù)銷售人員透露，高層銷售均價不會低于3500元/平米 項目銷售主力戶型 120平米左右三房兩廳兩衛(wèi)戶 項目多層銷售整體均價if：3060平米2f：3208平米3f：3248平米4f：3060平米5f：2790平米轎車庫：3500元/平米自行車庫：2800元/m2，2600元/m2（備注：每套樓東面一套加100元/平米，西邊一套加60元/平米）項目點評：河西東北偏遠區(qū)域代表性大盤，是新城建設的主要力量，項目建設高檔，推廣一般，但由于品質不錯，老百姓口碑不錯。在建湖市場中該樓盤具有一定代表性。東方廣場 基本數(shù)據(jù)開發(fā)商：建湖東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：市中心總建面積：70000平米占地面積：約38000平米容積率：2左右 項目銷售動態(tài)項目由小高層與高層建筑，去年7月份開盤銷售，開盤均價為2600元/平米，目前項目進入尾盤銷售，剩余20套左右房源，目前銷售均價3500元/平米，是建湖人公認的高檔樓盤。其商業(yè)銷售也即將結束，商鋪均價25000元/平米，價格區(qū)間【18000-30000】 剩余主力戶型200平米復式+130平米左右平層戶型 ，商鋪還有四間，面積相同為45平米左右/間 客源：政府公務員、私營企業(yè)主、醫(yī)生等城市里資金充裕有身份的人士項目點評：城市價格標桿性樓盤，其品牌形象高檔、是城市精英匯聚的地方，領軍性大盤農(nóng)工商新世紀花園 基本數(shù)據(jù)發(fā)展商：上海農(nóng)工商地產(chǎn)銷售中心地址：建湖縣世紀聯(lián)化超市場對面項目現(xiàn)場地址：西唐河東電話：0515 86169688、86169668占地面積：92700平米總建筑面積：130000平米左右容積率：1.42 項目銷售動態(tài)由于前期銷售情況不好，再加上整體大環(huán)境不好，項目在前期曾開過一次盤，不成功?，F(xiàn)封盤，預計9月份對外正式銷售，預計普通住宅銷售價格在25002800元/平米之間，疊加均價將在3000元/平米左右。目前預約100組客戶 即將推出的主力產(chǎn)品項目點評：河東地區(qū)代表性大盤，銷售緩慢停滯，主要原因為價格過高，是老百姓心目中的大盤代表即將推出一期13棟，主力產(chǎn)品為200平米左右疊加復式花園洋房+80120平米普通多層 項目施工進度一期部分樓棟已經(jīng)封頂，部分樓棟接近封頂 明星城 基本數(shù)據(jù)開發(fā)公司：建湖縣明星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：建湖縣興建東路電話：0515 86203111 86206566總占地：168畝容積率：2.0 項目銷售動態(tài)項目一期銷售全部結束，二期銷售接近尾聲，三期銷售即將開始 項目二期銷售主力戶型 由“麗景苑”90-110平米的普通多層和“美墅苑”的250平米三層聯(lián)排別墅組成 三期還推出70-100平米小戶型目前該項目商業(yè)也在銷售，具體價格為商鋪均價6500元/平米，辦公：3000元/平米 銷售價格多層均價2700元/平米，價格區(qū)間為【25803080元/平米】，聯(lián)排別墅銷售均價約在4000元/平米左右河東地區(qū)較有名氣大盤，因前期市場和價格原因，1、2期銷售基本結束，3期等待時期即將開盤。由于該樓盤品質不錯，大部分老百姓看好該樓盤。 客源組成城市收入較高精英階層、投資客戶 東方康城 基本數(shù)據(jù)地址：縣城冠華東路電話：0515 86253311 86253322總建面積：約100000平米容積率：1.5 項目銷售動態(tài)項目由18棟多層住宅組成，項目推出全部房源 項目二期銷售主力戶型80110平米的兩房和三房戶型 銷售價格均價2000元，總價17.5萬元起，價格區(qū)間【1800-2200元/平米】 銷售率銷售100套左右，優(yōu)惠折扣一次性付款2個點，安揭1個點城市偏遠地帶低價樓盤代表，是城市房地產(chǎn)市場低端消費者選擇的熱點。建湖商業(yè) 概況：以人民路為核心，逐漸向外輻射，并分成河西和河東版快 銷售價格方面：人民路商鋪門面售價最貴達到40000元/平米，最便宜的也有20000元/平米， 租金方面：30平米門面租金為8萬元/年。 河西房地產(chǎn)市場商鋪整體均價達到9500元/平米，河東商鋪均價達到6500元/平米 整體辦公市場均價3500元/平米，河西辦公均價達到4000元/平米，河東均價達到2500元/平米開發(fā)測算g12地塊： 本測算是以土地成本按照底價認購的模式進行計算。g15地塊：本測算是以土地成本按照底價認購的模式進行計算。g16地塊：本測算是以土地成本按照底價認購的模式進行計算。最后結論：根據(jù)調(diào)研情況，結合目前建湖房地產(chǎn)整體銷售情況正在走下坡路的情況，同時再結本公司預測的國家房地產(chǎn)整體宏觀形勢需要23年才能回暖的狀況，本公司認為：三塊地的凈利潤率都不高。貴公司在建湖拿地并開發(fā)，可以作為土地儲備的長期戰(zhàn)略性的投資，需要1-2年的開發(fā)等待期，不能拿地迅速直接開發(fā)。另外，尤其要注意g-16號地塊，該地塊有27200平米的拆遷產(chǎn)權調(diào)置房，并有一定的交房時間限制，因此，從這個角度看，g-16號地塊在三個地塊中不應當成為主選方案，而是備選方案，由貴公司根據(jù)自身情況，斟酌選擇。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引1、 目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。3、職責3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。4.3 地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。 規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內(nèi)容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交工程整改建議書。 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量。 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應嚴格按照物業(yè)服務前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務合同：由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時公約。 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內(nèi)容、管理服務標準、內(nèi)部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費測算 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結果。 物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。6.2.4 項目開辦費物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結算，通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供： 地產(chǎn)公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。 地產(chǎn)公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內(nèi)標準。管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權辦理房屋集中交付使