商品房買賣宣傳終稿.doc

哈爾濱分公司普法宣傳彩信（第 期1）【期刊導讀】前言法理知識講堂重點內(nèi)容案例分析日常生活法律常識法律小幽默法律格言【前言】安居才能樂業(yè),房子始終是人們關(guān)注與熱議的焦點。商品房交易市場更是迅猛發(fā)展,與此同時,商品房買賣糾紛也逐年增加。督促房地產(chǎn)開發(fā)商誠實信用不是本宣傳的主要目的,作為買受人如何購得稱心如意的商品房,保護自己的合法權(quán)益,才是此宣傳欲達到的效果。購房者如果了解商品房買賣相關(guān)的法律知識,在購房時能本著誠實信用的原則,謹慎穩(wěn)妥的簽訂購房合同,商品房買賣糾紛就更容易避免和解決,有利于節(jié)約社會成本與個人精力,穩(wěn)定商品房交易市場,促進社會和諧?！痉ɡ碇R講堂】商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。因此，商品房買賣解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，集資房、房改房、經(jīng)濟適用住房不適用此解釋?！局攸c內(nèi)容】 最高法關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題的解釋第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！景咐治觥?011年3月,王某被某別墅的宣傳廣告所吸引，遂拿出全部積蓄購置該開發(fā)商的一座別墅。開發(fā)商承諾有三重園林,圖書館,健身娛樂一體化,頂級安防保障,全別墅區(qū)封閉化管理,保安24小時巡邏。入戶半年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證.可王某入住后一切問題接踵而至。別墅區(qū)變成了大雜院,外來人員隨意出入,整個別墅區(qū)只有兩名不負責任的保安;房屋質(zhì)量嚴重不合格,屋內(nèi)房角返潮掉土;別墅區(qū)步道板等附屬設(shè)施破爛不堪,更沒有所謂的三重園林;最令人堪憂的是產(chǎn)權(quán)手續(xù)遲遲辦不下來.政府部門告知產(chǎn)權(quán)證辦不來的原因是該別墅區(qū)房屋質(zhì)量不合格,政府未驗收。分析：開發(fā)商的行為已構(gòu)成嚴重違約，王某可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行安保、產(chǎn)權(quán)變更等合同義務(wù)，采取補救措施維修等?；蛘咄跄晨梢愿鶕?jù)自己的實際情況直接向法院主張解除合同和賠償損失。具體分析如下：1.該別墅區(qū)的廣告宣傳也是合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的應承擔違約責任。合同法第15條規(guī)定,對商業(yè)廣告原則上認定為要約邀請,一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中,如果就開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定,并由此對買受人決定訂立合同有重大影響的,買受人提出訂立合同時,該銷售廣告或宣傳已符合合同法14條關(guān)于要約的規(guī)定。此時的宣傳應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。所以王先生可以向開發(fā)商主張違約責任。本案如果構(gòu)成欺詐性宣傳的，可以依據(jù)消費者權(quán)益保護法的規(guī)定要求開發(fā)商承擔雙倍的懲罰性賠償。 2.房屋質(zhì)量嚴重不合格，買方可要求維修、采取補救措施或直接請求解除合同和賠償損失。商品房買賣解釋第12條，房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，王某作為買受人可以請求解除合同和賠償損失。3.因買房的原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，買房可要求承擔違約責任，或解除合同和賠償損失。合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限為入戶后半年，現(xiàn)期限屆滿，并由于出賣人的房屋質(zhì)量不合格致政府不驗收，買受人王某未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應當承擔違約責任。若期限屆滿后超過一年的，買受人可請求解除合同和賠償損失。 律師提示：商品房買賣糾紛發(fā)生時，開發(fā)商的態(tài)度往往是置之不理、拖延、更有甚者人去樓空。買受人為維護自己的權(quán)益必須拿起法律的武器，起訴開發(fā)商。但若開發(fā)商賠不起判決也有落空的危險。追根溯源，不如在決定買房時多查閱相關(guān)法規(guī)，仔細檢查開發(fā)商是否“五證”齊全，多方考證后才能簽訂購房合同。買受人為避免麻煩可以通過違約條款的方式來加大開發(fā)商的違約成本?！旧钚〕ＷR】違約金標準當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。【法律小幽默】一位法律系學生到法院實習，審判一件殺人案，他指著兇器問被告：“你見過這把刀嗎？”實習生反復向被告交待了政策，可被告仍然矢口否認。退庭后，實習生回