廣州市房地產(chǎn)市場分析報告.doc

2010年廣州市房地產(chǎn)市場年度分析報告經(jīng)歷了2009年房地產(chǎn)市場的高漲，2010年開年伊始廣州市房地產(chǎn)仍承接其發(fā)展趨勢，處于高位運行狀況。盡管2010年開年國家出臺了一系列房地產(chǎn)土地調(diào)控政策，試圖使高溫發(fā)展的房地產(chǎn)市場緩慢降溫，步入健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，但由于近期國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)穩(wěn)定，且人民對未來收入預(yù)期的樂觀，消費意愿強烈，為房地產(chǎn)交易奠定了良好的基礎(chǔ)。通貨膨脹、人民幣升值等經(jīng)濟因素都推動了資產(chǎn)價格的上漲。在這種社會總體經(jīng)濟宏觀背景下，房地產(chǎn)市場快速升溫，量價齊升，創(chuàng)造了城市房價新的高點。為了遏制房地產(chǎn)市場價格的過快增長，國家出臺了一系列政策打擊投機、投資者，廣州市10月份也出臺了“限購令”，對新購商品住宅戶籍及社保、繳稅年限都有一定的限制，以及二套房、三套房貸款利率等的限制，力圖減緩房地產(chǎn)市場快速上漲的勢頭。但從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，房價仍處于快速上漲趨勢，預(yù)計未來政府將會出臺更加嚴厲的調(diào)控政策來遏制房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 一、2010年111月廣州市十區(qū)商品房市場分析 1、2010年1-11月各月供求情況 （1）供求情況 2010年1-11月總新增供應(yīng)量為864.83萬平方米，比2009年同期減少了5.08%；總成交量709.76萬平方米，同比減少了38.59%，總供求比為1.22，整體呈現(xiàn)供過于求的局面。 從2010年各月的新增供應(yīng)情況來看，9月新增供應(yīng)量達最高，5月、10月單月新增供應(yīng)也超過了100萬平方米，主要是由于5月、9月和10月都是傳統(tǒng)的推盤旺季，且2010年房地產(chǎn)市場交投兩旺，也是推盤旺季大幅度推盤的一個原因之 一。2月主要是受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，供應(yīng)面積有所減少，而11月份受廣州10月15日出臺的“限購令”的影響，新增供應(yīng)數(shù)量大幅度減少，部分開發(fā)企業(yè)放緩了推盤的速度，尋找更好的推盤時機。 成交量方面，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，每個月的成交量都較為平均，集中在60萬平方米左右，個別月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010年開年后政府就采取了相應(yīng)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一系列措施，但房價依然居高不下，處于快速上漲的勢頭，市場預(yù)期的明朗程度不夠。 2010年1-11月廣州市商品房各月供求情況一覽表 單位：萬平方米月份新增供應(yīng)成交量供需比2010.167.22 71.34 0.94 2010.239.40 63.50 0.62 2010.341.37 74.80 0.55 2010.440.07 63.52 0.63 2010.5113.00 65.45 1.73 2010.672.32 64.10 1.13 2010.794.84 50.27 1.89 2010.870.34 58.97 1.19 2010.9156.66 65.24 2.40 2010.10 120.79 69.11 1.75 2010.11 48.82 63.46 0.77 合計864.83709.761.222010年1-11月廣州市商品房各月供求情況圖 （2）成交價格 成交價格方面，各類型物業(yè)價格都有較大幅度的上漲，住宅于10月均價達到15072元/平方米，商業(yè)則自8月開始突破了2萬大關(guān)，但成交均價受成交區(qū)域的影響較大，如辦公物業(yè)8月突破了2.2萬元/平方米，主要是由于珠江新城廣州銀行大廈寫字樓成交量大增，一次性成交了一半以上的物業(yè)，導(dǎo)致該月份寫字樓物業(yè)成交量激增，也拉動了該月份寫字樓的成交均價。 2010年1-11月各用途物業(yè)成交價格一覽表單位：元/平方米時間住宅商業(yè)寫字樓工業(yè)別墅停車場其它2010年1月1157712498138494021145741095489912010年2月1196313019150925212108661637441732010年3月108581546216192436399481660727212010年4月1151111174183112812133821505599562010年5月1295511163148181219107851289738842010年6月12560166381964648911448476912010年7月118921286814889719711663181422010年8月11946206712272138003386013596133302010年9月116102163517765783115429113922010年10月150722127416951683114916162652010年11月13847205521699414885 （數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局，同致誠評估整理） 2、2010年1-11月商品住宅成交情況 （1）2010年1-11月商品住宅成交情況 供求情況 從2010年1-11月商品住宅的新增供應(yīng)量來看，全年新增供應(yīng)量700.53，與去年同期相比略微下降了2.29%，從成交量為555.94萬平方米，總供需比為1.26，供過于求的局面基本與商品房持平。 從2010年各月的供求情況來看，商品住宅的供應(yīng)量在9月和10月達新高，這也是“金九銀十”的體現(xiàn)，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月供應(yīng)量較少，導(dǎo)致該月份出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，其余各月基本保持平穩(wěn)。 2010年1-11月廣州市商品住宅供求情況一覽表 單位：萬平方米月份新增供應(yīng)成交量供需比2010.163.95 57.99 1.10 2010.233.12 51.87 0.64 2010.336.28 62.35 0.58 2010.428.36 53.66 0.53 2010.580.36 54.86 1.46 2010.651.96 52.52 0.99 2010.775.25 37.52 2.01 2010.846.33 41.39 1.12 2010.9139.59 46.83 2.98 2010.10 110.95 53.27 2.08 2010.11 34.38 43.68 0.79 合計700.53 555.94 1.26 （2）2010年1-11月各區(qū)供求情況 從2010年1-11月廣州市各區(qū)新增供應(yīng)情況來看，花都、番禺新增供應(yīng)居于首位，占全市供應(yīng)的57.42%，主要是由于前幾年番禺、花都大幅度土地出讓造成的；其次白云、荔灣、海珠、天河、南沙等也均有一定數(shù)量的新增供應(yīng)情況，黃埔區(qū)作為傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，功能一直未能轉(zhuǎn)變過來，因此，居住用地供應(yīng)有限，造成供應(yīng)量持續(xù)居全市最低。 成交情況來看，番禺、花都由于供應(yīng)量較大，成交數(shù)據(jù)也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也較大，主要是由于其位于老城區(qū)，受土地供應(yīng)量的限制，造成新增供應(yīng)量的減少，進而對成交面積有一定的限制，但由于其優(yōu)越的地理位置和成熟的配套環(huán)境，都造成了其成交面積較大，供不應(yīng)求局面加劇，特別是海珠區(qū)和天河區(qū)。 2010年1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需情況一覽表區(qū)域新增供應(yīng)成交量供需比越秀18.51 17.85 1.04 荔灣48.35 43.12 1.12 海珠36.44 63.08 0.58 天河40.41 74.14 0.55 白云89.28 84.68 1.05 黃埔0.27 5.34 0.05 番禺152.40 83.87 1.82 花都223.62 136.73 1.64 南沙35.18 35.59 0.99 蘿崗10.37 11.21 0.93 2010年1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需情況圖 成交價格方面：天河持續(xù)處于領(lǐng)先優(yōu)勢，并突破了均價2萬/平方米的大關(guān)，越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)新建商品住宅依然高企，已經(jīng)高達16000-17000元/平方米；黃埔區(qū)由于地鐵5號線的開通運營，加之所推樓盤較為稀少，房價也快速上升，均價突破1萬元/平方米；番禺區(qū)則由于亞運會大多數(shù)會場大多位于番禺，基礎(chǔ)設(shè)施不斷利好，環(huán)境得到了極大的改善，且不少大盤推出，高檔樓盤不斷推向市場，成交均價得到拉升，反超了黃埔和白云區(qū)的成交均價；花都區(qū)由于地鐵九號線在建，利好因素帶動了房價的上漲；蘿崗方面，由于推盤數(shù)量較少，其成交價格主要體現(xiàn)在幾個預(yù)售樓盤上。 3、廣州市商品住宅市場的發(fā)展趨勢及展望 （1）2010年廣州樓市運行特點 跟隨2010年中國樓市整體向上的大勢洪流，廣州樓市也在2010年上演了一出恢宏大戲。概括來講，2010年的廣州樓市表現(xiàn)出以下一些特點： 政策年的體現(xiàn) 新政下，房地產(chǎn)面臨空前考驗。從樓市供應(yīng)到品牌房企推盤動態(tài)，無論是開發(fā)商還是購房者，都試圖尋找中國樓市的大致輪廓。房價飛漲，新“國十條”橫空出世，在房價持續(xù)走高的背景下，國務(wù)院出臺了“國十條”調(diào)控政策，直接針對目前的房地產(chǎn)市場泡沫，2010年房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出“政策年”的發(fā)展態(tài)勢。 房價上漲迅速，自住、投資兩旺 延續(xù)2009年房價快速上漲的趨勢，2010年開年伊始，房價以迅猛上漲的勢頭持續(xù)快速上漲，盡管兩會以后國家出臺了一系列政策抑制房價的過快上漲，如“國十條”、“粵4條”、“國五條”、“限購令”、“二套房”、“三套房”等政策的出臺，希望能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進其健康穩(wěn)定的發(fā)展。但從下半年房價的漲勢來看，政策并沒有成為樓市冷卻的主因，反而樓市出現(xiàn)持續(xù)、快速上漲趨勢；在樓市快速上漲的勢頭上，越來越多的自住型、改善性需求和投資性需求入市，成為市場的主力。 二手房市場異?；鸨?自今年年初開始，二手房持續(xù)交投兩旺，特別是市內(nèi)六區(qū)二手房進入新一輪火爆交易場面。成交量節(jié)節(jié)攀升，更在自住客、住房改善、投資客的帶動下，急劇膨脹的成交量保持所向披靡的勢頭。 （2）2011年廣州樓市展望 隨著2010年樓市政策的調(diào)整，銀根縮緊、二套房、三套房貸款的縮緊和停貸、限購令等政策，以及對土地閑置的查處力度和加大保障性住房建設(shè)等，特別是國際、國內(nèi)增發(fā)貨幣，通貨膨脹席卷全球。金融危機還在持續(xù)，國內(nèi)經(jīng)濟面臨著通脹壓力。都預(yù)示著2011年樓市都面臨這一定的調(diào)整。 房價不會出現(xiàn)較大跌幅。受通脹治理、貨幣政策調(diào)整、和區(qū)域新政等綜合影響，較2010年比較，新一年的樓市熱度會出現(xiàn)一定降溫，但基于穩(wěn)健貨幣政策依舊較為溫和，市場流動性相對會保持充裕，央行全年信貸額度依舊持續(xù)保持一定的穩(wěn)定額度，樓市預(yù)期不會出現(xiàn)根本性改變，房價小幅震蕩后依舊會保持穩(wěn)定； 由于2010年持續(xù)上調(diào)存款準備金和存貸款利率，勢必造成融資門檻增加，預(yù)計實力一般的開發(fā)企業(yè)將加大對已建成物業(yè)的銷售力度，迅速實現(xiàn)資金的回籠； 新增供應(yīng)方面：2009年土地市場的異?；鸨?010年上半年土地市場雖然冷清，但下半年地王頻現(xiàn)，如果按照一定的建設(shè)工期來看，預(yù)計2011年有大量的樓盤推向市場，供應(yīng)量較為充足； 成交方面：市內(nèi)十區(qū)受“限購令”的影響，自2010年11月份開始成交量有所下跌，如果“限購令”持續(xù)起到限購的作用，那么成交量將持續(xù)低迷； 銷售價格方面，2010年延續(xù)了2009年房地產(chǎn)銷售價格的瘋狂上漲，不僅超出了大部分購房者的心里預(yù)期，價格也實現(xiàn)新高。但隨著下半年政府頻頻出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)、土地、金融貨幣等政策，試圖穩(wěn)定當前的房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價格回到合理的價格區(qū)間，但鑒于目前通脹情況仍較為嚴重，購置房地產(chǎn)物業(yè)作為抵消通脹的一大途徑使得房地產(chǎn)成為投資首選，因此綜合上述種種，如果沒有更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策，房地產(chǎn)市場將趨于平緩，房價保持較慢的平穩(wěn)增長；如果后續(xù)還有相關(guān)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場觀望氣氛加強，預(yù)計未來房價將會出現(xiàn)小幅下跌的趨勢。 二、廣州市商業(yè)物業(yè)市場分析 1、2010年1-11月商業(yè)物業(yè)成交情況 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月份，廣州新增商用物業(yè)批準預(yù)售面積為70.55萬平方米，同比增長26.43%；成交量為66.66萬平方米，同比增長34.99%，這說明2010年的一手商用物業(yè)銷售呈現(xiàn)出更好的供求兩旺態(tài)勢，市場消化情況較好，空置率持續(xù)下降。 由于廣州市出售的商鋪多以商業(yè)裙樓為主，純商業(yè)廣場出售較少，因此，成交方面，成交量主要集中在裙樓商業(yè)。雖然商業(yè)物業(yè)風(fēng)險較高，但市民對商鋪的投資熱情不減，高風(fēng)險帶來的高回報是一個吸引原因；另一個原因是由于通貨膨脹預(yù)期帶來的，在通脹預(yù)期面前，大家都紛紛選擇投資，加上廣州近幾年來可賣的商鋪多是風(fēng)險相對較低的裙樓商鋪，大家購買的欲望自然高漲。 而市場上，則頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣告“無鋪可買”熱銷局面。白云萬達廣場的散鋪基本不入市，據(jù)說已經(jīng)早被“關(guān)系客戶”搶奪一空。萬科天河御品的裙樓商鋪，據(jù)說概不對外發(fā)售，除“VIP”客戶勿擾。天河的時尚天河項目，尚未發(fā)售就預(yù)定出六成商鋪。 價格方面：由于全年商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計價格反映的是全市均價，受成交區(qū)域、地段、樓層等多因素的影響，成交價格也將有較大的影響。從均價來看，商業(yè)價格波動明顯，2010年8月以后，均價突破2萬，其余各月在15000元/平方米左右徘徊，4月、5月出現(xiàn)價格低點。存量商業(yè)物業(yè)方面，則保持持續(xù)上漲的價格水平。 2、熱點區(qū)域的租售比分析 崗頂石牌東板塊 廣州市天河崗頂板塊房地產(chǎn)呈商業(yè)為主、住宅為輔的格局，其中商業(yè)房地產(chǎn)主要以IT電腦城為主，集中了大大小小幾十個電腦城。而零售百貨賣場也比較集中，以摩登百貨為主、天河娛樂城、華億百貨相輔的百貨賣場也在崗頂商業(yè)房地產(chǎn)中占據(jù)一席之地。崗頂石牌東板塊商業(yè)物業(yè)租售情況一覽表名稱面積（平方米）均價（萬元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比石牌東*商鋪157.333305.40%石牌東*商鋪237.503505.60%石牌東*商鋪787.693505.46%石牌東*商鋪508.004006.00%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù)）寶崗大道-江南西板塊 江南西是海珠區(qū)發(fā)展較為成熟的商圈之一，商圈氣氛十分濃厚，商鋪的租售都相當活躍，基本上商鋪的數(shù)量相對有限，需求量卻十分大，一直處于供不應(yīng)求的狀況寶崗大道江南西板塊商業(yè)物業(yè)租售情況一覽表名稱面積（平方米）均價（萬元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比江南西路頭段*商鋪7517.33 907 6.28%江南西路中段*商鋪4215.71 714 5.45%寶崗大道中杏園小區(qū)*商鋪259.00 350 4.67%寶崗大道*商鋪506.00 300 6.00%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù)） 3、廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢及展望 番禺成為新的商業(yè)發(fā)展點番禺具有優(yōu)秀的商業(yè)歷史，有濃厚的商業(yè)氛圍，且番禺經(jīng)過大規(guī)模的發(fā)展，目前集聚了大量人口，常住人口已經(jīng)超過了200萬，占了廣州的五分之一，作為廣州城市副中心的形成，商業(yè)的穩(wěn)定化，把穩(wěn)定的住宅演變成為綜合性的城市片區(qū)，會帶來很多的商業(yè)機會。番禺作為一個新興的發(fā)展上去，番禺的商業(yè)發(fā)展，目前商業(yè)形態(tài)比較單一，未來由形態(tài)單一，經(jīng)營規(guī)模落后向高端大型主題式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)升級換代的時機已經(jīng)到來，番禺日后將成為廣州新的商業(yè)發(fā)展點。 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因為傳統(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。 主題式商場逐漸主走俏 主題式商場開始成為商場租售策劃的一個關(guān)鍵因素，買家投資選擇時所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對商場的定位亦開始關(guān)注，而主題式概念是商場的一個重要附加值，也成為增強買家購買信心的重要因素，如以“異國風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。 租賃經(jīng)營模式或?qū)⒊蔀橹髁?返租銷售模式，近年來在我國的商業(yè)地產(chǎn)運作中也屢見不鮮，但是由于商家的誠信問題也出現(xiàn)了不少爭議。這種營銷模式由于其后期經(jīng)營難以統(tǒng)一，風(fēng)險將逐步顯現(xiàn)。 近年來，眾多商業(yè)項目的開發(fā)商改變以往把項目銷售一空的短期牟利的運營策略，更傾向于項目的長期回報，因此目前在建設(shè)中的商業(yè)項目大部分只租不售。這種“只租不售，追求長期穩(wěn)定收益”的營銷模式，因為風(fēng)險能夠受到發(fā)展商很好的控制，適應(yīng)于社會經(jīng)濟的整體發(fā)展方向，正逐漸為市場認可。從商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向上看，只租不售或租售結(jié)合正在成為目前大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的運營模式，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，關(guān)注經(jīng)營已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨理性，逐步走向成熟。 價格趨勢預(yù)測 預(yù)計未來需求的增長將抵消供應(yīng)對價格帶來的壓力，整體價格水平將在一些成熟項目的帶動下繼續(xù)增長。局部區(qū)域價格會出現(xiàn)大幅度的上漲，如廣州南站附近商業(yè)物業(yè)隨著南站更多的投入使用和周邊配套的完善，價格將會有較大幅度的上漲。 三、廣州市辦公物業(yè)市場分析 1、2010年1-11月辦公物業(yè)成交情況 從廣州市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，2010年1-11月新增供應(yīng)辦公物業(yè)93.75萬平方米，同比增長44.61%；成交面積67.47萬平方米，同比增長70.68%。從新批準預(yù)售的寫字樓物業(yè)來看，珠江新城新增了較大面積的寫字樓物業(yè)，如廣州銀行大廈整體推向市場。 從銷售情況來看，成交較為活躍，但從整體供需情況來看，目前仍處于供過于求的局面，除了第一季度受傳統(tǒng)春節(jié)影響，供應(yīng)量跟成交量都較少以外，其余各季度成交量均遠小于供應(yīng)量，一方面由于珠江新城甲級寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，極大的增加了供應(yīng)量；另一方面，隨著至于外圍經(jīng)濟逐步企穩(wěn)，外資企業(yè)亦再度活躍，主要在擴租或?qū)ふ液线m物業(yè)作搬遷。來自周邊城市在廣州設(shè)立區(qū)域總部的公司有上升趨勢，租戶大多以金融機構(gòu)、房地產(chǎn)、顧問咨詢、投資行業(yè)為主，預(yù)計未來寫字樓消化狀況將有所好轉(zhuǎn)。 （數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局，同致誠評估整理） 成交價格方面：整體成交價格保持穩(wěn)定，新建辦公物業(yè)各月成交均價基本穩(wěn)定在15000-20000元/平方米之間，各區(qū)域不同價格也大有差異。成交價格主要是由于不同區(qū)域?qū)懽謽钦w成交均價影響較大，如海珠區(qū)寫字樓價格上漲主要是琶洲地區(qū)的新寫字樓受市場追捧，天河區(qū)寫字樓價格上漲則主要受珠江新城新推寫字樓的影響。而存量辦公物業(yè)方面，價格則保持在5000-6000元/平方米，價格基本保持平穩(wěn)。 2、熱點區(qū)域的租售比分析 琶洲板塊琶洲片區(qū)在廣州市的地位屬于發(fā)展型區(qū)域，琶洲地區(qū)發(fā)展目標定位為：以廣州會展博覽中心的建設(shè)為契機和核心，發(fā)展成為以會展博覽、國際商務(wù)、信息交流、旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的RBD（RecreationalBusinessDistrict）型、生態(tài)型的新城市中心組成部分。其板塊內(nèi)主要寫字樓租售情況如下表所示：琶洲板塊主要寫字樓租售情況一覽表寫字樓均價（元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比管理費（元/平方米.月）入駐企業(yè)保利國際廣場26,000 100 4.62%28 廣發(fā)基金、一汽大眾、中國銀行、泉州輕工、邁科金屬進出口集團有限公司等知名企業(yè)中州中心20,000 70 4.20%25 展會相關(guān)企業(yè)琶洲國采中心25,000 70 3.36%展會相關(guān)企業(yè)中洲交易中心21,000 25 在售（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù)） 根據(jù)規(guī)劃，琶洲已是廣州珠江新城-琶洲-員村這個大CBD的重要組成部分，是總部經(jīng)濟及會展經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域，在政策支持所衍生下來的各種利好因素，確保了琶洲地區(qū)各商業(yè)項目的發(fā)展前景和投資價值。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一年兩屆的廣交會采購商客流有20多萬人次，當中約有一半是每年新參展客商，而整個琶洲今后每年可接待的海內(nèi)外商務(wù)客流超過200萬人次，琶洲商圈的物業(yè)價值得到進一步提升。 目前，琶洲的主要寫字樓商鋪售價在2萬元/平方米以上，接近CBD核心區(qū)珠江新城水平。如保利世界貿(mào)易中心寫字樓、琶洲國際采購中心售價都在2.5萬元/平方米左右，中洲交易中心寫字樓商鋪價格則在2.1萬元/平方米左右。 隨著未來經(jīng)濟的發(fā)展以及琶洲片區(qū)的逐步開發(fā)完善，琶洲村、黃埔村、石基村的改造完成，琶洲豐富的土地儲備以及良好的景觀資源（珠江、萬畝果園等）都將為琶洲的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機遇。琶洲作為總部經(jīng)濟及會展經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域，預(yù)計未來寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)價格將出現(xiàn)進一步的上漲空間。 珠江新城板塊 珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道。總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬平方米，規(guī)劃將容納17-18萬居住人口，提供近30萬個就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是21世紀廣州市中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設(shè)施區(qū)，推動國際文化交流與合作的基地。珠江新城板塊主要寫字樓租售情況一覽表寫字樓均價（元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比勤建商務(wù)大廈20,000 80 4.80%富力盈隆廣場25,000 100 4.80%華普廣場19,000 90 5.68%珠江投資大廈21,000 95 5.43%三銀大廈25,000 100 4.80%津濱騰越大廈20,000 90 5.40%富力摩根商務(wù)25,000 90 4.32%富力盈泰廣場27,000 130 5.78%富力中心160 富力科迅大廈22,000 95 5.18%星匯國際22,000 120 6.55%富力盈力23,000 85 4.43%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù)）天河北板塊天河北板塊作為廣州市最成熟的寫字樓商圈，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，外資公司最多，有現(xiàn)實廣州最高的寫字樓中信廣場，廣州火車東站、天河體育中心也位于這個區(qū)域。天河北板塊寫字樓租售情況一覽表名稱均價（元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比中信廣場28,000 150 6.43%耀中廣場27,000 140 6.22%中泰廣場22,000 130 7.09%維多利廣場25,000 120 5.76%廣晟大廈22,000 110 6.00%中石化大廈24,000 130 6.50%平安大廈20,000 95 5.70%壬豐大廈20,000 90 5.40%大都會廣場21,000 100 5.71%財富廣場25,000 120 5.76%新創(chuàng)舉大廈22,000 90 4.91%金利來大廈20,000 110 6.60%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù)） 天河北板塊寫字樓租售比基本穩(wěn)定發(fā)展，隨著廣州經(jīng)濟的發(fā)展，天河北商務(wù)圈的發(fā)展已經(jīng)進入了穩(wěn)定期。寫字樓價格看漲，樓價也持續(xù)處于高檔價位，基本沒什么大的起伏，穩(wěn)步上漲。據(jù)了解，從出租回報率來看，廣州幾大寫字樓商圈中以天河北商圈最高，約在7%左右。 3、廣州市辦公物業(yè)的發(fā)展趨勢及展望 未來市場供將逐漸轉(zhuǎn)移到琶洲區(qū)域獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對面，目前寫字樓物業(yè)有保利國際、中洲中心等，隨著會展經(jīng)濟的發(fā)展，將帶動片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場。根據(jù)廣州市近年來土地拍賣信息以及在建寫字樓市場統(tǒng)計，預(yù)計未來兩年將推出的寫字樓主要供應(yīng)量集中在琶洲區(qū)域。 番禺廣州南站區(qū)域商務(wù)辦公將逐漸崛起獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對面，目前寫字樓物業(yè)有保利國際、中洲中心等，隨著會展經(jīng)濟的發(fā)展，將帶動片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場，因此，琶洲寫字樓將成為市場新的亮點。 價格有所增長從廣州市寫字樓市場來看，特別是甲級寫字樓，隨著市區(qū)范圍內(nèi)純寫字樓用地的減少，且珠江新城多數(shù)以企業(yè)總部為主，預(yù)計未來市區(qū)內(nèi)寫字樓供應(yīng)將逐漸減少，寫字樓物業(yè)將漸成稀缺物業(yè)，價值會有所提升，特別是珠江新城板塊和琶洲板塊。 四、廣州市工業(yè)物業(yè)市場分析2010年前3季度，新建工業(yè)物業(yè)累計成交0.54萬平方米，比去年同期減少0.1萬平方米，同比遞減15.63%，從成交情況來看，主要成交量集中在第一季度，占了前三個季度的一半以上，第二、三季度則相對較少，特別是4、5月則僅為0.02、0.01萬平方米，成交量極少；而7月份出現(xiàn)了零成交，創(chuàng)歷史新低。 價格方面，新建工業(yè)物業(yè)成交均價大多數(shù)時候都在4000-7000元/平方米之間波動，也有少量物業(yè)成交價僅為1000-3000元/平方米，如4、5月份成交低迷時成交均價也低，僅為2812元/平方米和1219元/平方米，是典型的量價齊跌的月份。根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢，預(yù)計未來1年內(nèi)工業(yè)物業(yè)價格不會出現(xiàn)大幅上漲的情況，如果宏觀經(jīng)濟形勢有所好轉(zhuǎn)，則價格基本上會維持在一個平穩(wěn)的趨勢上，成交量或許會有小幅的回升。重點區(qū)域的成交均價分析 新塘板塊新塘鎮(zhèn)規(guī)劃并推進了寧西、新塘環(huán)保、豪進、沙埔銀沙、東凌等五大工業(yè)基地建設(shè)，引進了廣州本田二廠、五羊本田摩托車兩大生產(chǎn)力骨干項目，培育了一批科技含量高、效益好、帶動性強的制造業(yè)工業(yè)項目，牛仔休閑服裝和汽車、摩托車及其零部件三大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)聚集和組團發(fā)展，其區(qū)域范圍內(nèi)工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，工業(yè)用房交易及租賃等情況較為頻繁。新塘板塊工業(yè)用地市場情況一覽表序號地塊位置用地性質(zhì)土地面積（）成交價（元）地面單價（元/）1新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)土地工業(yè)用地4,758 3,735,030 785 2新塘甘湖工業(yè)村土地工業(yè)用地7,157 5,482,262 766 3新塘鎮(zhèn)西洲村佛塘溫涌、南埔村土地工業(yè)用地69,982 60,464,448 864 4新塘鎮(zhèn)汽車產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)用地800左右5新塘鎮(zhèn)白水村、西寧工業(yè)用地500-600左右（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估公司市場調(diào)查數(shù)據(jù)）新塘板塊工業(yè)物業(yè)市場情況一覽表序號地址用途結(jié)構(gòu)樓層面積（）租金（元/（.月）售價 （元/）備注1新塘鎮(zhèn)大石上邵廠房、倉庫鋼混五層約50008-10配貨梯2增城市新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)