房地產(chǎn)開放項目可行研究報告.docVIP

房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告一、項目背景1、項目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、可行性研究報告編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2）烏拉蓋城市房屋拆遷安置管理試行辦法（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計標準（6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標準3、項目概括（1）地理位置：錫林郭勒盟烏拉蓋管理區(qū)，（2）建設(shè)規(guī)模與目標：土地面積：128畝（85324m2）容積率：1.41.5以內(nèi)開放周期：二年時間土地價格：以安置拆遷戶折算土地費用，預(yù)計安置拆遷戶128戶，平均按每戶300平方米安置面積計算，即需安置面積為38400m2，每平方米按1500元的建設(shè)成本計算，即土地成本為5760萬元，土地價格為45萬元/畝?？偨ㄖ娣e（預(yù)計）：124573m2。（3）周圍環(huán)境及設(shè)施地處市中心，步行5分鐘到商業(yè)街。南側(cè)為行政一條街。北側(cè)為市中心廣場。4、項目SWOT分析優(yōu)勢及機會（1）該項目地處烏拉蓋城市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。（2）烏拉蓋近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。（3）東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。（4）周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商品價格奠定了一定的基礎(chǔ)。（5）拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金壓力有一定的緩解作用。（6）該項目以棚戶區(qū)改造立項，享受烏拉蓋管理區(qū)的開發(fā)優(yōu)惠政策，以安置拆遷戶的方式出讓土地，使得取得該地塊的前期資金較少。（7）該項目規(guī)劃定位為多層住宅小區(qū)，四周沿街商業(yè)，根據(jù)經(jīng)驗只要打造一個高品質(zhì)的小區(qū)，就能為今后的價值提升起到一定的效益。劣勢及威脅（1）拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。（2）拆遷安置的不確定性，拆遷成本的預(yù)算具有一定的風(fēng)險性。（3）拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能性。二、市場分析1、烏拉蓋城市概括（參考）烏拉蓋為錫林郭勒盟的管理區(qū)，與旗縣級平級，城市的發(fā)展取決于能源的開發(fā)和人口的增長。2、烏拉蓋房地產(chǎn)住宅市場分析烏拉蓋城市建設(shè)剛剛起步，從棚戶區(qū)改造和逐步成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新高潮，尤其是為發(fā)展成縣級市委目標，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建城區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)市場進入有序發(fā)展時期。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。三、項目財務(wù)分析（一）拆遷安置折算土地成本分析圍合區(qū)域內(nèi)共128戶拆遷戶，預(yù)計平均一戶按300平方米安置面積，需要安置面積為38400平方米，按建設(shè)成本價1500元/m2計算，土地費用為5760萬元。拆遷成本估算：拆遷獎勵128戶*5000元=640000元。（二）建設(shè)成本分析對該宗地塊作初步方案規(guī)劃，沿街建成商業(yè)，框架結(jié)構(gòu)，預(yù)計建筑面積36000m2，其余住宅建筑面積為88573m2（含車庫）。建設(shè)成本估算（一）工程費用1、拆遷安置成本：5760+64=5824萬元2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：124573m2*50元/m2=6228650元3、人防基金：124573m2*15元/m2=1868595元4、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：124573m2*1.4元/m2=174402.2元5、墻改：88573m2*10元/m2=885730元6、施工圖紙審查費：124573m2*1.5元/m2=186859.5元7、防雷接地設(shè)計審查驗收費：124573m2*1元/m2=124573元8、項目環(huán)境評估費：124573m2*1元/m2=124573元9、室內(nèi)環(huán)境檢測費：124573m2*3元/m2=373719元10、消費設(shè)計審查消費驗收費：40000元11、規(guī)劃、建筑設(shè)計費：124573m2*8元/m2=996584元12、勘察設(shè)計費：124573m2*1.5元/m2=186859.5元13、監(jiān)理費：124573m2*5元/m2=622865元合計：70053409元（二）工程成本1、商業(yè)框架36000m2*1300元/m2=46800000元2、住宅磚混88573m2*950元/m2=84144350元3、總圖配套（道路、硬化、綠化、污水管網(wǎng)、給水供暖管網(wǎng)、總配電設(shè)施）：7000000元合計：137944350元（三）管理費用1、財務(wù)費用：100000元2、管理費用：200000元合計：3000000元（四）項目費用分析依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，該項目的預(yù)算定價為：商業(yè)36000m2*4500元/m2=162000000元，住宅88573m2*2200元/m2=194860600元，扣除安置面積38400m2*700元/m2=26880000元?？傆嫞?62000000+194860600-26880000=329980600元營業(yè)稅及附加：329980600*5.5%=18148933元不可預(yù)見費及其他費用：3000000元總成本：232146692元毛利潤：銷售收入-總成本