登記官培訓(xùn)教案(所有權(quán)與抵押權(quán))(陳璐)doc.doc

房屋所有權(quán)與抵押權(quán)登記（登記官實(shí)務(wù)培訓(xùn)教案）考核說明（一）科目分為：1、房地產(chǎn)登記制度與政策（90分鐘）共80題，其中：單項(xiàng)選擇題共40題，每題限60秒內(nèi)完成；多項(xiàng)選擇題共20題，每題限120秒內(nèi)完成；判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成。2、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例（90分鐘）共60題，其中：多項(xiàng)選擇題共15題，每題限120秒內(nèi)完成；判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成；綜合分析題共5大題，每大題各5小題，每大題限600秒完成。房屋登記官考核全部采取應(yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式進(jìn)行，（二）考核題型1、單項(xiàng)選擇題每題由1個(gè)題干、4個(gè)備選項(xiàng)組成，其中有1個(gè)為正確或最符合題意的選項(xiàng)。2、多項(xiàng)選擇題每題由1個(gè)題干、5個(gè)備選項(xiàng)組成，其中有24個(gè)為個(gè)正確或符合題意的選項(xiàng)。3、判斷題每題為一個(gè)陳述句。4、綜合分析題每大題由案情和5個(gè)小題組成。每個(gè)小題由1個(gè)題干、4個(gè)備選項(xiàng)組成，有14個(gè)為正確或符合題意的選項(xiàng)。（三）評分規(guī)則房屋登記官每科滿分為100分，各題型評分規(guī)則如下1、單項(xiàng)選擇題，選擇正確每題得1分，錯(cuò)選、不選，不得分。2、多項(xiàng)選擇題，全部選擇正確每題得2分；少選且選擇正確，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分；錯(cuò)選、不選，本題不得分。3、判斷題，判斷正確得1分；不判斷不得分；判斷錯(cuò)誤扣1分，最多扣至本科目判斷題總分為0分。4、綜合分析題，每小題全部選擇正確得2分；少選且選擇正確，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分；錯(cuò)選、不選，本小題不得分。 （四）房屋登記實(shí)務(wù)1、房屋所有權(quán)登記：掌握各類所有權(quán)登記的要求2、房屋抵押登記：掌握各類抵押登記的要求各位學(xué)員，上午好 下午好我講課的內(nèi)容是國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)與抵押權(quán)登記。是涉及你們第二門登記實(shí)務(wù)與案例所需要掌握的內(nèi)容，大綱對這兩部分內(nèi)容是要求全部掌握，不分主次。在講授方法上可能與前面的政策與制度不一樣，是需要通過對“辦法”條款的理解后活學(xué)活用在考題和案例里。所以這堂課不需要翻看教材，認(rèn)真聽講，做好筆記?；厝グ选稗k法釋義”從30條到62條全部看懂并理解，再看問題解答，有時(shí)間可以有選擇性的看一下法規(guī)。建議了解的法規(guī)有：擔(dān)保法、合同法、民法通則、婚姻法、繼承法、公證法、抵押管理辦理。在“辦法里”所有權(quán)占了11條，抵押權(quán)占了21條，抵押權(quán)是重點(diǎn)。一、登記的原則（一）權(quán)利主體一致原則依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法32條、物權(quán)法142條、146條，登記辦法延續(xù)了這一規(guī)定。1、土地、房屋登記先后順序1）先地后房登記類型：國有土地上的房屋初始登記、獨(dú)立宗土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記、集體土地上的房屋登記、供役地為土地的地役權(quán)登記；2）先房后地登記類型：國有土地上的房屋轉(zhuǎn)移、變更、注銷，更正登記，供役地為房屋的地役權(quán)登記。3）土地登記類型：國有土地范圍內(nèi)地上無建筑物、構(gòu)筑物的土地使用權(quán)登記，抵押登記、預(yù)告登記、異議登記、更正登記； 4）房屋登記類型：房屋抵押權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記；2、合作開發(fā)的房屋如何登記。一方持有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，按合作協(xié)議竣工后進(jìn)行分配。按照主體一致原則初始登記必須與土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證保持一致，再按協(xié)議約定辦理另一方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。3、主體不一致如何登記。在房地分管的體制下，造成地、房權(quán)利主體不一致情況，依據(jù)物權(quán)法182條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”。因而當(dāng)事人通過申請相關(guān)登記，使權(quán)利主體一致后才能辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記。例：甲開發(fā)商將自己名下開發(fā)的土地使用權(quán)抵押給乙銀行，并將該土地上建成的一套住宅出售給了丙，丙辦理房屋所有權(quán)證，甲由于不履行債務(wù)，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，才知道登記在甲名下的土地使用權(quán)上的房屋又屬于丙，給實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)造成障礙。（二）公示、公信原則物權(quán)法第6條對于公示方式：不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。1、公示、公信的效力1）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利2）維護(hù)交易安全3）規(guī)范登記行為4）產(chǎn)生公信力記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，因此推定登記記載的權(quán)利人是法律上的權(quán)利人。例如：甲一棟房產(chǎn)，交給乙來管理，乙將該房產(chǎn)登記在自己的名下，后來乙將該房產(chǎn)賣給丙。丙經(jīng)查閱登記簿發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)就是屬于乙的，那么丙就信賴乙享有法律上的所有權(quán)，盡管乙不是真正的權(quán)利人，但丙基于這種信賴同乙發(fā)生了買賣關(guān)系，其信賴?yán)鎽?yīng)該受到法律保護(hù)。2、物權(quán)法106條善意取得成立的條件：1）受讓人取得是善意的；2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；3）已經(jīng)登記。受讓人善意取得所有權(quán)，原所有人有權(quán)向無處分權(quán)人人請求賠償。（三）依申請登記原則各國啟動(dòng)登記程序形式：申請登記、囑托登記、徑為登記。（申請登記為主，囑托登記、徑為登記為輔）。1、申請登記：是最主要的啟動(dòng)形式，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，依申請進(jìn)行登記，不申請不能啟動(dòng)登記程序。如：贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記2、囑托登記：體現(xiàn)國家強(qiáng)制意志的法院判決、裁定、行政機(jī)關(guān)決定等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)強(qiáng)制變動(dòng)。如：司法協(xié)助登記、依法征收、沒收所有權(quán)等屬于囑托登記。3、徑為登記：登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法定職權(quán)，對法律法規(guī)有明確規(guī)定的情形主動(dòng)進(jìn)行的登記，這種登記亦稱為“依職權(quán)登記”。如：登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房屋、土地、規(guī)劃等行政管理部門提供的證明辦理注銷登記；登記簿的記載錯(cuò)誤不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，當(dāng)事人逾期不辦理更正登記的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)辦理更正。（如：單純的姓名、身份證號(hào)、土地用途、門牌號(hào)）（四）物權(quán)法定原則登記種類、效力、公示方法、內(nèi)容都要由法律來明確，不能由當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)，無論當(dāng)事人還是登記機(jī)構(gòu)，都不能要求把規(guī)定以外的權(quán)利或事項(xiàng)加以記載。如：贈(zèng)與合同上附有贈(zèng)與人可以終生居住條款不應(yīng)在權(quán)屬證書中上記載。房屋所有權(quán)證附記：填寫共有人及所占份額、構(gòu)筑物有關(guān)狀況的描述等需要記載事項(xiàng)。他項(xiàng)權(quán)證附記：設(shè)定最高額抵押的，應(yīng)在附記欄中注明；地役權(quán)登記的，需役地房屋坐落應(yīng)在附記中注明。1、房屋登記簿管理試行辦法2、房屋登記簿記載內(nèi)容說明3、房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明（五）屬地管理原則1、登記辦法第4條：房屋登記由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。為了方便當(dāng)事人查詢，保護(hù)房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約交易成本的職能，對本行政區(qū)域內(nèi)房屋登記實(shí)行統(tǒng)一登記管理，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。二、登記的程序（一）申請1、基本單元登記：能夠登記的房屋基本單元必須具備以下條件：1）有固定界限、2）可以獨(dú)立使用、3）有明確唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）。非住宅最小單元“間”，住宅最小單元“套”，最大登記單元“棟”。一企業(yè)建兩棟廠房，想登記在一個(gè)產(chǎn)權(quán)證上？住宅“套內(nèi)”的隔樓、能單獨(dú)登記？2、單方申請的范圍（12條）：除登記辦法規(guī)定的六種情形外1）預(yù)售商品房買賣合同簽訂后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記的。69條2）異議登記。3）權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記（如：由于登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，誤將臨近的不屬于權(quán)利人所有的房屋登記在權(quán)利人名下，權(quán)利人申請登記；或由于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤異議登記、查封登記了權(quán)屬坐落，權(quán)利人申請登記）。3、共有人共同申請辦法13條規(guī)定“共有房屋，應(yīng)當(dāng)共有人共同申請登記”。1）共有形式：按份共有、共同共有2）由部分共有人申請的特殊情況：共有房屋的所有權(quán)變更、換發(fā)、補(bǔ)發(fā)的登記，可以由相關(guān)的共有人申請因人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書對共有房屋權(quán)利歸屬的判定。（如：共同繼承并明確各自份額、離婚分割）4、登記申請符合的條件（辦法20條）1）申請人與提交的材料主體一致2）申請房屋登記與提交資料一致3）登記內(nèi)容與有關(guān)材料一致4）登記事項(xiàng)與登記簿記載權(quán)利不沖突5、法定原因取得房屋所有權(quán)的登記事項(xiàng)：物權(quán)法28條至30條生效的法律文書或人民政府征收決定；繼承或受遺贈(zèng)；合法建造、拆除房屋等行為設(shè)立或消滅，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)物權(quán)公示效力。（二）受理1、登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)1）查驗(yàn)申請人提供的登記材料2）詢問申請人3）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)4）法律、法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)（現(xiàn)場查看、登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充資料）2、無民事行為能力、限制民事行為能力的權(quán)利人的登記申請1）監(jiān)護(hù)人的判定未成年人父母是法定監(jiān)護(hù)人（民事訴訟法）無民事行為能力、限制民事行為能力的成年人能力判定和監(jiān)護(hù)人除配偶外由法院審定2）未成年人的利益保護(hù)（監(jiān)護(hù)人書面利益保證）3、外文登記材料處理1）登記中文姓名：公證部門必須認(rèn)可的翻譯機(jī)構(gòu)翻譯2）境外文書、委托書按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公證后經(jīng)本國駐該國大使館或領(lǐng)事館認(rèn)證。4、詢問的基本內(nèi)容（辦法18條）1）是否是申請人的真實(shí)意思表示2）是否為共有3）權(quán)利人是否同意更正4）需要進(jìn)一上明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人5、實(shí)地查看的登記類型（辦法19條）1）初始登記（坐落、占地面積與土地使用證記載的情況一致、房屋與提交的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況一致、房屋與竣工的證明材料一致）。2）在建工程抵押登記（建成部分是否存在、項(xiàng)目名稱、坐落核實(shí)）。3）房屋滅失的注銷登記4）法律法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記（改建、擴(kuò)建、翻建的房屋）實(shí)地查看要有現(xiàn)場察勘記錄與登記材料一并歸檔（采取文字、拍照、攝像等方式）（三）審核1、需登公告的登記類型1）遺失補(bǔ)發(fā)2）房屋滅失：人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定，權(quán)利人未申請。3）集體范圍內(nèi)的村民住房初始登記、集體組織所有權(quán)初始登記（登記事項(xiàng)應(yīng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告）4）依據(jù)物權(quán)法13條，公告、房價(jià)評估、賦稅征收不是辦理登記的必經(jīng)程序。2、需公證的事項(xiàng)1）繼承房產(chǎn)（公證法25條“申請辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出；申請辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)單方委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑的公證，沒有強(qiáng)行要求”。國內(nèi)公民繼承公證必須在不動(dòng)產(chǎn)所在地辦理）。2）為處分房產(chǎn)設(shè)立的遺囑3）贈(zèng)與房產(chǎn)4）涉外房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律行為司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知5）委托他人辦理處分房地產(chǎn)登記的委托書3、記載登記簿之前需中止登記的發(fā)生情形1）申請人申請撤回登記2）更正登記、異議登記被受理3）法律、法規(guī)規(guī)定的其它形式（四）記載于登記簿1）登記簿記載的內(nèi)容：自然狀況、權(quán)利狀況、其他事項(xiàng)2）登記簿的效力：登記事項(xiàng)的成立應(yīng)以記載于登記簿為準(zhǔn)。3）登記簿的形式：紙介質(zhì)、電子介質(zhì)，必須定期異地備份。4）登記時(shí)限（受理至記載于登記簿，同時(shí)繕寫房屋權(quán)屬證書或登記證明）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記30個(gè)工作日；集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記60個(gè)工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記10個(gè)工作日，異議登記1個(gè)工作日；異議登記15日后失效；預(yù)告登記后自能進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記。（五）發(fā)證1）房屋所有權(quán)證：所在權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、更正登記2）房屋他項(xiàng)權(quán)證：房屋抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記3）登記證明：預(yù)告登記、在建工程抵押登記4）異議登記、查封登記、注銷登記、歸全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施設(shè)備用房登記不頒發(fā)權(quán)屬證書或登記證明三、所有權(quán)登記1、初始登記1）登記要件：建設(shè)用地使用權(quán)證明（土地登記機(jī)構(gòu)出具的證明）、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋竣工驗(yàn)收的證明、房屋測繪報(bào)告。2）全體業(yè)主共有的房屋由開發(fā)企業(yè)在辦理初始登記時(shí)一并申請。2、轉(zhuǎn)移登記：1）轉(zhuǎn)移登記類型：買賣、互換、贈(zèng)與、繼承（受遺贈(zèng)）、房屋分割合并、以房屋出資入股、其他組織分立、合并、其他2）登記要件“證明發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”： 買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、繼承（受遺贈(zèng)）證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議，生效的法律文書。3、變更登記1）變更登記的情形：所有權(quán)人姓名、名稱，座落、房屋名稱，面積增加或減少，同一所有人分割、合并房屋（權(quán)利主權(quán)不變的情況）房屋的翻建、改建屬變更登記，它與初始都提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證，房屋所有人未發(fā)生變化。2）變更登記與轉(zhuǎn)移登記區(qū)別：登記前后主體不同。共有房屋的共有性質(zhì)或者共有份額發(fā)生變化的是屬于變更登記還是轉(zhuǎn)移登記？如果是共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有，或者等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有辦理變更登記；如果共同共有變?yōu)椴坏阮~按份共有，或者按份共有人之間的份額發(fā)生變化辦理轉(zhuǎn)移登記。（由夫妻共有變?yōu)橐蝗怂校?）變更登記與更正登記的區(qū)別：登記簿記載內(nèi)容是否有錯(cuò)誤。4、注銷登記1）注銷登記的情形：房屋滅失、放棄所有權(quán)的、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。2）放棄房屋所有權(quán)人是以不侵害他人的權(quán)利為前提（如該房屋存在查封和他項(xiàng)權(quán)利的，除提交相關(guān)證明的，不能注銷登記）。四、抵押權(quán)登記擔(dān)保的方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金保證人與債權(quán)人信譽(yù)保證動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有方式，將財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人質(zhì)押是動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償留置按照合同約定，留置動(dòng)產(chǎn)，以拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償定金是指當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。抵押的概念：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。（一）抵押登記的種類1、一般抵押權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（當(dāng)事人：債務(wù)人、抵押人、抵押權(quán)人）2、最高額抵押權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、確定、注銷（當(dāng)事人：債務(wù)人、抵押人、抵押權(quán)人）3、在建工程抵押權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（當(dāng)事人：債務(wù)人與抵押人必為為同一人、抵押權(quán)人）（二）房地產(chǎn)設(shè)立抵押遵循的原則1、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。2、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。3、抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。4、抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。5、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限后的剩余年限。有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過企業(yè)的經(jīng)營期限。6、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。7、抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕＃ㄈ┑盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)按下列順序受償1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序受償；順序相同的，按照債權(quán)比例受償；2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償3、抵押權(quán)未登記的按照債權(quán)比例受償（四）不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)：1、土地所有權(quán)2、耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)。（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押）。3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的可以抵押）4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn)5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)和不得從事存貸業(yè)務(wù)的法人或社會(huì)組織。國家機(jī)關(guān)房地產(chǎn)不得抵押、列入文物保護(hù)的建筑物和列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。貸款通則規(guī)定：“貸款人必須經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)，持有中國人民銀行頒發(fā)的金融機(jī)構(gòu)法人許可證或金融機(jī)構(gòu)營業(yè)許可證，并經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記。”“各級行政部門和企事業(yè)單位、供銷合作社等合作經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村合作基金會(huì)和其他基金會(huì)不得經(jīng)營存貸款等金融業(yè)務(wù)。企業(yè)之間（除商品賒銷外，以房地產(chǎn)擔(dān)保除外）不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。”公民與公民間、公民與企業(yè)間借貸認(rèn)可（除企業(yè)向職工非法集資；向社會(huì)集資；向社會(huì)公眾發(fā)放貸款； （五）一般抵押權(quán)1、一般抵押權(quán)設(shè)立1）設(shè)立要件：申請書、身份證明、所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書、抵押合同、主債權(quán)合同抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。2）他項(xiàng)權(quán)利登記簿記載的內(nèi)容：（房屋登記簿管理試行辦法，沒有他項(xiàng)權(quán)利價(jià)值證明）3）股份有限公司或有限責(zé)任公司名下的房地產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)需經(jīng)：對外擔(dān)保需要董事會(huì)或股東大會(huì)決議，對內(nèi)擔(dān)保除需擔(dān)保法人股東或自然人股東以處的股東大會(huì)決議，董事會(huì)沒有決定權(quán)。4）受理抵押應(yīng)注意的禁止情況：是否有查封或設(shè)定抵押情況、是否屬于禁止設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)、是否屬未成年人的房產(chǎn)設(shè)立抵押、土地是否有設(shè)立抵押、是否屬在建工程已轉(zhuǎn)現(xiàn)房的情形2、一般抵押權(quán)變更1）抵押變更登記要件：申請書、身份證明、他項(xiàng)權(quán)證書、抵押與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書面協(xié)議2）抵押變更登記的變更內(nèi)容（主體不變客體變）：抵押人、債務(wù)人、抵押權(quán)人的姓名或名稱變更坐落自然狀況變更債權(quán)數(shù)額變化，擔(dān)保范圍，債務(wù)履行期限，抵押權(quán)順位變化。（如同一標(biāo)地設(shè)二個(gè)或二個(gè)以上抵押權(quán)，需其他抵押權(quán)人同意）3）抵押擔(dān)保范圍的內(nèi)容：主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用4）債權(quán)數(shù)額：被擔(dān)保的主債權(quán)金額3、一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記1）抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓概念（主體變化客體變化）：抵押權(quán)人將其所享有房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)給新的債權(quán)人，新債權(quán)人受讓抵押權(quán)后享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。(抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。發(fā)生：階段性擔(dān)保、住房抵押代款證券化、金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置）4、一般抵押權(quán)注銷登記的情形：1）主債權(quán)消滅、2）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、3）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)2）主債權(quán)消滅的原因：全部清償、債務(wù)人與抵押權(quán)人的債務(wù)抵消、致抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人3）放棄抵押權(quán)與放棄抵押權(quán)順位的區(qū)別：抵押權(quán)不復(fù)存在，屬注銷登記；放棄抵押權(quán)順位只是優(yōu)先受償?shù)拇涡蛄械阶詈?，屬變更登記（六）最高額抵押權(quán)（適用于現(xiàn)房、在建工程、預(yù)售商品房）1、最高額抵押權(quán)設(shè)立1）最高額抵押權(quán)概念：債務(wù)人或第三人與抵押權(quán)人協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi)以抵押財(cái)產(chǎn)對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。（如借款人向銀行借款多次，約定在未來的一定期間內(nèi)銀行將給予最高不超過一定數(shù)額的貸款給借款人，借款人以名下的大于最高債權(quán)額房產(chǎn)作擔(dān)保）2）最高債權(quán)額限度：抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蝗绻麑?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押物優(yōu)先受償。3）最高額抵押設(shè)立要件：申請書、身份證明、房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書、最高額抵押合同（而不是在一定期間內(nèi)的每筆主債權(quán)合同）、一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其它登記證明4）連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同證明材料：買賣合同、供貨合同、借款合同、票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同等。5）可以將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。2、最高額抵押權(quán)變更1）最高額抵押變更的要件：申請書、身份證明、他項(xiàng)權(quán)證書、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料2）尚未確定的證明材料：確定期間沒有屆滿、未約定確定期間或約定不明的，設(shè)立之日起滿二年沒有請求確定債權(quán)、抵押財(cái)產(chǎn)沒有被查封、扣押3）最高額抵押變更的內(nèi)容：（如同一標(biāo)地設(shè)二個(gè)或二個(gè)以上抵押權(quán)，需其他抵押權(quán)人同意）抵押人、債務(wù)人、抵押權(quán)人的姓名或名稱變更坐落自然狀況變更擔(dān)保范圍變更最高債權(quán)額變更債權(quán)確定的時(shí)間變更抵押權(quán)順位的變化（設(shè)立之后將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍）。3、最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移1）轉(zhuǎn)移前置條件：擔(dān)保債權(quán)尚未確定最高額抵押權(quán)隨全部主債權(quán)轉(zhuǎn)移4、最高額抵押權(quán)確定約定最高額抵押權(quán)隨部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)辦理確定登記后辦理一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。最高債權(quán)額已經(jīng)確定的事實(shí)和數(shù)額記載債權(quán)確定的原因及事實(shí)，同時(shí)注明所確定的債權(quán)金額。有一列情形之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定（物權(quán)法206條）確定期間屆滿沒有約定確定期間或約定不明確，自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)新的債權(quán)不可能發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷5、最高額抵押權(quán)注銷：發(fā)生最高額抵押權(quán)確定的情形，抵押人和抵押權(quán)人正常地履行完債權(quán)債務(wù)關(guān)系后，當(dāng)事人可申請最高額抵押權(quán)注銷登記(七)在建工程抵押權(quán)1）在建工程抵押權(quán)概念：即抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為