不良資產(chǎn)之房產(chǎn)評估(學(xué)習(xí)).docx

不良資產(chǎn)之房產(chǎn)評估評估方法：1、 現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場比較法，是根據(jù)目前公開市場上與評估資產(chǎn)相似的或可比的參照物的價(jià)格來確定被評估資產(chǎn)的價(jià)格評估價(jià)值+全新參照物市場價(jià)格（全新參照物市場價(jià)格/預(yù)計(jì)使用年限）*資產(chǎn)已使用年限*調(diào)整系數(shù)2、 重置成本法重置成本法，就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評估方法。評估程序第一步，被評估資產(chǎn)一經(jīng)確定即應(yīng)根據(jù)該資產(chǎn)實(shí)體特征等基本情況，用現(xiàn)時(shí)（評估基準(zhǔn)日）市價(jià)估算其重置全價(jià)。第二步，確定被評估資產(chǎn)的已使用年限、尚可使用年限及總使用年限。第三步，應(yīng)用年限折舊法或其他方法估算資產(chǎn)的有形損耗和功能性損耗。第四步，估算確認(rèn)被評估資產(chǎn)的凈價(jià)。3、 收益現(xiàn)值法將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值。資產(chǎn)重估價(jià)值=該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值之和。遵循利率期限與資產(chǎn)壽命期限、合營期限相對應(yīng)、相匹配的原則。4、 路線價(jià)法路線價(jià)是指對臨接特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（也就是離道路距離遠(yuǎn)近的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)），求取在該深度上多宗土地的平均單價(jià)，并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)指的是這條街道上的價(jià)格。而不是標(biāo)準(zhǔn)深度土地的價(jià)格。公式：地價(jià)=路線價(jià)*深度百分率*其他修正系數(shù)*宗地面積適用范圍：城市土地，較為繁華地區(qū)，街道比較整齊的區(qū)域。適用條件：要有較多的比較案例。土地市場規(guī)范。路線價(jià)估價(jià)法的程序1、劃分路線價(jià)區(qū)段一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將接近性大致相等的地段劃分為同一路線價(jià)區(qū)段。一般以一街廓長為一路線價(jià)區(qū)段，但在繁華街道有時(shí)需將街廓劃分多段，設(shè)定不同的路線價(jià)。而在某些不繁華的街道，有時(shí)需將數(shù)個(gè)街廓劃分為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。此外，在同一街道上，兩側(cè)繁華程度有顯著差異時(shí)，應(yīng)視為兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段考慮。2、確定標(biāo)準(zhǔn)宗地路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地面積。標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度，是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度，是指宗地離開街道的垂直距離。實(shí)際評估中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。如某路線價(jià)區(qū)段的臨街宗地大部分深度為18米，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18米。3、確定路線價(jià)路線價(jià)是設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價(jià)。路線價(jià)的求取通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇若干標(biāo)準(zhǔn)地塊作樣本，然后用市場售價(jià)類比法、預(yù)期收益還原法等具體評估方法，分別求出各樣本的單位地價(jià)，并把各樣本的單位地價(jià)算術(shù)平均(或取眾數(shù))，最終得出路線價(jià)。4、制定深度指數(shù)表和其他修正率表深度指數(shù)是指宗地地價(jià)隨臨街深度的差異的變化程度。深度指數(shù)表是將土地隨距街深度的不同而引起相對價(jià)格差異的關(guān)系編制成的表格。制作深度指數(shù)表的原則是，地塊的各部分價(jià)格隨街道的程度而有遞減的趨勢，即深度越深，接近性越差，價(jià)格就越低。此外，根據(jù)其他因素，如角地、形狀、寬窄等的影響，還應(yīng)編制其他修正率表。5、計(jì)算各地塊的價(jià)格根據(jù)路線價(jià)、深度指數(shù)表和其他修正率表以及宗地面積就可計(jì)算各地塊的價(jià)格。（市場調(diào)研、資料檢索、分析相關(guān)市場需求、行業(yè)信息等）（評定估算，撰寫報(bào)告）稅費(fèi)：二手房買賣過戶的費(fèi)用，請參考:1、契稅（買方繳納）：普通住宅按買價(jià)征收1.5-2%；90平米以下首套住房按買價(jià)1%征收；非普通住宅或二套以上房產(chǎn)按買價(jià)3-4%征收（普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下;單套建筑面積在144平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上的住宅平均交易價(jià)格1.44倍為普通住宅，否則將按非普通住宅對待。）；2、營業(yè)稅（賣方繳納）：取得房產(chǎn)證未滿5年按房價(jià)的5.6%收取,取得產(chǎn)權(quán)證滿5年的非普通住宅按差額5.6%征收，滿5年普通住宅免收；3、個(gè)人所得稅（賣方繳納）：，按1%或交易差價(jià)的20%收?。?滿5年唯一普通住房免交）4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費(fèi)：80元，買方繳納。6.房屋價(jià)格必須要由當(dāng)?shù)胤抗懿块T指定的評估機(jī)構(gòu)認(rèn)定，你還需交幾百元的評估費(fèi)。7.如果是通過中介交易的，還需要交納一定的中介費(fèi)，由于目前各中介公司的收費(fèi)各不相同，這需要您具體咨詢相關(guān)的中介公司。商鋪房屋在房屋用途上為非住宅，非住宅的房屋交易無論賣房人取得房屋產(chǎn)權(quán)超沒超過五年，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)都要按規(guī)定繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。如果該房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，所需稅費(fèi)如下：1、契稅；按房屋交易額5%繳納。（買方承擔(dān)）2、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：按房屋交易額5.5%繳納。（賣方承擔(dān)）3、土地增值稅：按房屋交易額1%繳納。（賣方承擔(dān)）4、所得稅：按房屋交易額1%或房屋現(xiàn)值-房屋原值差額20%繳納。（賣方承擔(dān)）5、印花稅：按