淺析不同評估目的下房地產(chǎn)估價方法的選擇.doc

淺析不同評估目的下房地產(chǎn)估價方法的選擇所謂房地產(chǎn)估價，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房地產(chǎn)市場的進一步完善，迫切需要做好房地產(chǎn)估價工作。實際上，房地產(chǎn)估價貫穿房地產(chǎn)全壽命，從房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、分銷、分租、轉(zhuǎn)讓、抵押、饋贈、征用、保險、課稅直到拆除等各個階段，都需要作出相應(yīng)的估價，并以此作為決策和行動的依據(jù)。國內(nèi)外的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)技術(shù)性強、難度大的一個部分。房地產(chǎn)估價目的主要是為房地產(chǎn)市場交易及其它有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供公平合理的價格或價值尺度。目前房地產(chǎn)估價主要服務(wù)于以下幾種目的：1.各類房地產(chǎn)的買賣、租賃、拍賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價；2.房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險；3.征地拆遷補償；4.企業(yè)合資、合作、承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營，企業(yè)改制、兼并以及破產(chǎn)清算等涉及到的估價。不同的估價目的所采用的技術(shù)路線是有所差異的，這就會影響估價結(jié)果。對房地產(chǎn)價格進行評估的途徑通常有以下三種：1.與類似房地產(chǎn)的近期市場成交實例進行比較（既市場法）。其基本公式為：P=PcTMR ，各個參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為P：待估房地產(chǎn)價格；Pc：可比實例價格；T：交易情況修正100/（ ）； M：市場狀況調(diào)整（）/100 ；R：房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/（ ） ；2. 根據(jù)待估房地產(chǎn)的期望收益（既收益法）。其基本公式為：P=A/Y（凈收益不變，使用年期無限），各個參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為P：待估房地產(chǎn)價格；A：純收益；Y：報酬率。P=A1-1/（1+Y）n/Y（凈收益不變，使用年期n年）；3.通過確定重置或更新待估房地產(chǎn)所需的費用（既成本法）。其基本公式為：房地產(chǎn)價值=重新購建價格 折舊。這些公式只是最基本的公式，具體應(yīng)用還會有很多公式及步驟組成，在此就不做具體的闡述。由此形成房地產(chǎn)估價的三大基本方法。其他估價方法，如剩余法、路線價法、長期趨勢法、評分法、基準地價修正系數(shù)法等，是這三大方法的派生。每種估價方法都有特定的適用性和局限性，必要時可同時選用兩種或兩種以上方法，以相互驗證。但是，一般應(yīng)以一種方法為主，其他方法作為進一步的核實，使估價更為客觀正確。房地產(chǎn)估價規(guī)范要求：1.有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；2.收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法；3.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；4.在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。根據(jù)這幾條規(guī)定，本文擬就幾種常見的房地產(chǎn)估價目的分析討論其估價方法的選擇。 一、出讓為目的的土地使用權(quán)評估土地使用權(quán)出讓有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓。協(xié)議出讓的價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準即應(yīng)與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格一致。招標(biāo)和拍賣出讓的評估應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，應(yīng)以公開市場價值標(biāo)準為原則確定其客觀合理價格，對于拍賣底價還要考慮短期強制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響。土地使用權(quán)出讓的估價結(jié)果不得低于按照國家規(guī)定的最低價，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價格。房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容包括土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，需對土地資產(chǎn)的取得價格、開發(fā)轉(zhuǎn)讓價格和房屋開發(fā)銷售價格進行預(yù)測。在激烈的市場競爭中，如果開發(fā)商出價過低，就可能失去投資機會；出價過高，則會減少盈利，甚至虧損。在這種情況下，對土地價格的評估要堅持的是最有效利用原則，同時輔以一定的預(yù)見性，預(yù)測開發(fā)后可能帶來的利潤。按照這一思路，選擇假設(shè)開發(fā)法最為合適。但假設(shè)開發(fā)法所確定的地價往往是開發(fā)商投標(biāo)報價的上限，在評估中還需根據(jù)該土地使用權(quán)出讓的方式、待出讓土地的具體情況及市場條件等因素，采用市場比較法、成本法或基準地價修正法綜合確定出該地塊的價格范圍。 二、交易為目的的房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)正常的交易價格是指在公開市場上通過買賣、租賃、拍賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易活動而形成的價格，它對任何人都是公平合理的。因為在公開市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易。故該類型的價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準。 （一）居住類房地產(chǎn)的估價1.新建居住類房地產(chǎn)的估價對于新建或在建的居住房地產(chǎn)，因缺少收益性，不宜用收益法。評估時，因其建筑技術(shù)經(jīng)濟資料完整，可采用成本法先進行整體估價，再收集多例同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的類似新建居住房地產(chǎn)的市場價格，對可比案例進行交易額情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，得出其比準價格，對成本價和比準價分別賦予不同的權(quán)重，綜合得出最終價額。在市場條件較好的地區(qū)，應(yīng)以比準價為主。2.舊有居住房地產(chǎn)的估價對于舊有居住房地產(chǎn)，同樣因缺少收益性，不宜用收益法。評估時，因重置成本(假設(shè)在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造費和利潤) 是舊有居住房地產(chǎn)價格的上限，故可用成本法。在舊有居住房地產(chǎn)交易活躍的地方，易獲得可比案例，也可用市場比較法。由于舊有居住房地產(chǎn)存在價值損耗，特別是社會因素如建筑設(shè)計標(biāo)準提高、建筑材料升級、人們消費觀念更新等因素所引起的損耗，對房地產(chǎn)的價格影響較大，故其最終估價額應(yīng)以成本價為主。采用成本法進行估價時，其地價與房價應(yīng)分別計算，地價可用市場比較法和基準地價修正系數(shù)法，房價可用重置成本法。3.拆遷居住房屋的補償價格在城市建設(shè)和舊城改造中，經(jīng)常遇到擬拆除房屋的作價補償問題。根據(jù)國務(wù)院頒布的城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定：拆遷人應(yīng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人依照條例規(guī)定給予補償。實行作價補償?shù)?，可根?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結(jié)合建筑物成新度估價。為了有效促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，保障受征用或房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益，我國城市房屋拆遷補償方式正在發(fā)生變化，即由安置、差價補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，逐漸向市場化貨幣化拆遷的方式轉(zhuǎn)化。估價人員應(yīng)及時學(xué)習(xí)新的征地和房屋拆遷補償法規(guī)，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，作出易于被委托方及其相關(guān)主體所接受的估價結(jié)果。 （二）商業(yè)類房地產(chǎn)的估價商業(yè)房地產(chǎn)的價值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，在評估時常采用收益還原法。房地產(chǎn)的收益(即房地產(chǎn)租金)有八項費用構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。每項費用的確定有一定難度，所以在商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售較為頻繁，交易案例多時，可以采用市場比較法進行估價。 （三）工業(yè)類房地產(chǎn)的估價工業(yè)房地產(chǎn)中的非標(biāo)準廠房常缺乏可比的交易案例，不具備采用市場比較法估價的條件，一般可以采用成本法，其重置價格的確定可通過以下兩個主要途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準產(chǎn)房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等進行修正，修正系數(shù)由經(jīng)驗得出。在一些新興的工業(yè)地帶，標(biāo)準廠房比較多，它們的租售案例較多，可采用比較法和成本法評估。對于工業(yè)房地產(chǎn)，如果能從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，也可用收益法估價，但這種剝離有一定的難度，尤其是廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益很難準確區(qū)分開來。 三、房地產(chǎn)抵押目的下的評估房地產(chǎn)抵押就是指以房地產(chǎn)的權(quán)益作為擔(dān)保來獲取貸款的行為，房地產(chǎn)抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值：依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值；首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值；再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。由此可見，房地產(chǎn)抵押價值評估是希望了解當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣、變買該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。但由于這種預(yù)期價值難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。故房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)該采用公開市場價值標(biāo)準，可參考設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價值進行，但應(yīng)在估價報告中說明末來市場變化風(fēng)險(如房地產(chǎn)本身存在的風(fēng)險、貸款期間的幣值和利率風(fēng)險、債務(wù)人人格上法律上的償還能力風(fēng)險等)和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。確定抵押價格時，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選用合適的估價方法。1.效益較好的經(jīng)營性資產(chǎn)、城市中商業(yè)地段的黃金鋪面和鬧市區(qū)效益好的酒樓飯店等，因具有良好穩(wěn)定的收益和較多的可比案例，宜采用收益還原法和市場比較法評估其市場價值；2.以廠房、住宅樓、辦公樓、在建工程等收益性較差的房地產(chǎn)進行抵押時，其價值應(yīng)不超過其重置成本價，并與類似房地產(chǎn)價格相當(dāng)，故多以重置成本法和市場比較法來評估。例如，某開發(fā)商為了對地處沿海某城市新建開發(fā)區(qū)內(nèi)的一商住樓進行二次裝修，向銀行申請5 年期抵押貸款。銀行為確定貸款額，請專業(yè)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估。因其為待二次裝修的在建工程，暫時還不具有收益性，評估方法以成本法為主，同時考慮開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景及該商住樓有部分收益性房地產(chǎn)，故以市場比較法為輔，將兩種方法的結(jié)果分別賦予權(quán)重0.7，0.3，綜合得出該房地產(chǎn)的市場值為600 萬元。銀行從貸款安全性出發(fā)，根據(jù)其是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，貸款期限5 年，開發(fā)商償還債務(wù)能力等因素，對照銀行抵押貸款規(guī)定，確定貸款額為該房地產(chǎn)價值的65%，最后該開發(fā)商獲得390 萬元抵押貸款。 四、股份制企業(yè)進行改組時的房地產(chǎn)評估現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，使得愈來愈多的國有企業(yè)改為股份制經(jīng)營。企業(yè)的股份制改造首先應(yīng)當(dāng)明確包括房地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)資產(chǎn)，特別是土地資產(chǎn)。土地資產(chǎn)在改組中可以有三種處置方式：出租、出讓、作價入股。不論何種方式，都需明確土地資產(chǎn)價值。商業(yè)性的股份制企業(yè)，其房地產(chǎn)作為整體盈利實體，是極為重要的資產(chǎn)，對其應(yīng)采用收益還原法評估現(xiàn)值，這樣才能反映出該房地產(chǎn)的實際價值。生產(chǎn)性的股份制企業(yè)占地面積大，土地主要作為生產(chǎn)基地，是企業(yè)資產(chǎn)的主要組成部份。如果土地資產(chǎn)價值過高，則企業(yè)的固定資產(chǎn)比重大，流動資產(chǎn)相對少，對股份制改造不利，故可采用成本法來評估。尤其對于經(jīng)營效益差的企業(yè)，更不宜用收益法。但最終估價額也不應(yīng)低于成本價格，避免造成國有資產(chǎn)的流失。至于土地的作價入股，則牽涉有關(guān)政策規(guī)定，與評估不同，應(yīng)另當(dāng)別論。 五、結(jié)語本文簡單地分析比較了在常見的幾種房地產(chǎn)估價目的下幾種常用的估價方法的選擇。但房地產(chǎn)估價方法的選擇，還要受到各種客觀因素的具備程度、評估人員的自身技能和估價方法本身可操作性等諸多因素的制約與影響。估價人員應(yīng)該在科學(xué)的估價理論和方法指導(dǎo)下，勇于實踐，積累經(jīng)驗，不斷提高業(yè)務(wù)水平。總之，房地產(chǎn)價值評估要充分收集相關(guān)信息，選取合理的評估方法，針對評估方法合理確定評估參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)， 同時認真分析比較不同評估方法所得評估結(jié)果存在差異的原因，并做出可能的調(diào)整。 參考文獻：1.克雷沙帕利普、維克多伯納德、保羅希利著，經(jīng)營透視 企