物業(yè)管理--招標書.doc

目錄一、 前言二、 投標函三、 淮安市新區(qū)物業(yè)管理公司四、 公司總經(jīng)理介紹五、 法定代表人身份證明書六、 授權委托書七、 企業(yè)管理理念及服務理念八、 東方曼哈頓物業(yè)管理方案（一） 東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理總體構理和基本思路（二） 東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理重難點分析與措施1、 消防管理2、 機電管理3、 安全管理（三） 擬對東方曼哈頓公寓采取的管理方式1、 人員配備2、 內部管理構架3、 管理模式及運作體系（1） 整體運作流程（2） 內部運作流程4、 運作機制5、 員工培訓6、 物業(yè)管理服務內容及工作標準（四） 管理服務人員1、 前期物業(yè)管理計劃2、 房屋及公共設施維修計劃3、 受理業(yè)主咨詢、投訴、報修、預約服務4、 操作規(guī)程（1） 物業(yè)管理與驗收流程（2） 業(yè)主入住流程（3） 裝飾裝修管理流程（4） 業(yè)主投訴流程（5） 公共設施維修培養(yǎng)護流程（6） 設備管理維修流程（7） 安全管理運作流程（8） 消防應急處理流程（9） 治安報警應急反映流程（10） 保潔管理流程（11） 園林綠化管理流程（12） 物品搬遷管理流程（13） 停車場管理流程（14） 信息反饋流程（15） 社區(qū)文體活動開展流程5、 服務承諾（1） 房屋完好率（2） 道路完好率（3） 化糞池、雨水井、污水井完好率（4） 排水管、明暗溝完好率（5） 照明燈完好率（6） 停車場設施完好率（7） 機電設備設施完好率（8） 消防設備設施完好率（9） 電梯完好率（10） 維修保養(yǎng)兌現(xiàn)率（11） 零修、急修及時率（12） 維修保養(yǎng)質量合格率（13） 維修保養(yǎng)和運行記錄準確率（14） 安全管理到位率（15） 綠化達標率（16） 清潔、保潔完好率（17） 有償服務項目提供（18） 無償服務項目提供（19） 業(yè)主投訴處理（20） 員工違章發(fā)生率與處理率（21） 業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)管理綜合滿意率（22） 征求社區(qū)意見、接工作指導（23） 社區(qū)文體活動（24） 達標創(chuàng)優(yōu)6、 檔案管理（1） 物業(yè)管理檔案（2） 物業(yè)管理檔案的建立（3） 建筑物原始檔案（4） 建筑物維護、改造檔案（5） 檔案的產生收集、接收和移交（6） 檔案的管理7、 協(xié)助組建業(yè)委員會及運作8、 前期物業(yè)管理協(xié)議9、 業(yè)主臨時公約10、 員工統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌11、 物業(yè)管理的滿意測評（1） 業(yè)主滿意（2） 業(yè)主滿意度指數(shù)（3） 業(yè)主滿意度（4） 業(yè)主滿意度問卷設計與調查（五） 裝修管理服務規(guī)程1、 裝修管理服務作業(yè)規(guī)程2、 裝修進行巡查3、 裝修進行驗收4、 裝修的程序5、 修管理規(guī)定（六） 物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養(yǎng)1、 公寓道路日常維護2、 污水管網(wǎng)檢查與維護3、 污水管的檢查與維修4、 照明系統(tǒng)維護5、 建筑物、構筑物局部維護與處理6、 智能監(jiān)控系統(tǒng)維護7、 供配電設備維護與作業(yè)流程8、 電梯設備維護與作業(yè)流程9、 給排水設備維護與作業(yè)流程10、 消防系統(tǒng)設備維護與作業(yè)流程11、 弱電設備維護與作業(yè)流程12、 廣場停車場管理規(guī)定（1）地下停車場的管理（2）露天停車場的管理（七） 保潔管理作業(yè)規(guī)程1、 保潔紀律制度2、 保潔領班職責3、 保潔管理方案及作業(yè)規(guī)程（1） 道路保潔（2） 綠化帶保潔（3） 垃圾箱（4） 垃圾房（5） 果皮箱（6） 標識宣傳牌、雕塑（7） 沙井和污雨水井（8） 化糞池（9） 地面保潔（10） 墻面保潔（11） 樓道梯間、走廊地面（12） 公共部位保潔（13） 電梯（14） 公共設施保潔（15） 公用衛(wèi)生間（16） 燈罩、煙感器、出風口、指示燈、應急燈（17） 玻璃門窗、鏡面（18） 地下車庫（19） 工程垃圾的回收（20） 生活垃圾（八） 綠化養(yǎng)護1、 喬灌木的管理（1） 肥水管理（2） 喬灌木的病蟲防治2、 綠籬的肥水管理（3） 綠籬的肥水管理（4） 綠籬的修剪（5） 綠籬的病蟲防治3、 養(yǎng)護管理（1） 恢復長滿階段和管理（2） 旺長階段的管理（3） 緩長階段的管理（九） 公共秩序維護與作業(yè)規(guī)程（1） 安全保衛(wèi)人員基本要求（2） 交接班規(guī)范（3） 門崗服務（4） 登記服務（5） 車輛管理（6） 巡崗服務（7） 車輛的管理措施及承諾（8） 安全保衛(wèi)管理指標（十） 便民服務（十一） 后記（十二） 制度匯編1、 員工守則2、 裝修管理規(guī)定3、 物品搬進入規(guī)定4、 管理處防火安全檢查制度5、 管理投訴處理、回訪制度6、 檔案管理制度7、 電梯機房管理制度8、 電梯使用管理規(guī)定9、 安全用水、用電、用燃氣管理規(guī)定10、 智能設備管理規(guī)定11、 停車場管理規(guī)定12、 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定13、 綠化管理規(guī)定14、 新員工入崗培訓制度15、 在職員工培訓制度16、 電梯日常管理保養(yǎng)17、 電梯困人求援應急預案18、 閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定19、 配電房管理規(guī)定20、 管理處崗位職能21、 辦公室崗位職能22、 財務部崗位職能23、 工程部崗位職能24、 保安崗位職能25、 電工崗位職能26、 水工崗位職能27、 綠化管理人員崗位職能28、 管理處主任崗位職責29、 管理員崗位職責30、 會計崗位職責31、 出納員崗位職責32、 辦公室文秘崗位職責33、 電腦文檔崗位職責34、 保安主管崗位職責35、 巡查員崗位職責36、 保安監(jiān)控員崗位職責37、 消防監(jiān)控員崗位職責38、 義務消防員崗位職責39、 工程人員崗位職責40、 電工崗位職責41、 水工崗位職責42、 車輛管理員崗位職責43、 保潔員崗位職責44、 綠化員崗位職責45、 工具管理制度46、 倉庫管理規(guī)定47、 公共設施管理規(guī)定48、 火災事故應急預案49、 電梯管理制度50、 停電、停水應急預案前言東方曼哈頓公寓集住宅、商場為一體的高雅樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”?；窗残聟^(qū)物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。業(yè)主選擇一個居住、生活的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其 “生活上的基本需求“。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專頂業(yè)務，公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業(yè)主“安全需求“的需要出發(fā)制定相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊“、”以人為本“的一貫服務理念能讓業(yè)主在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。公司在管理好物業(yè)本身的基礎上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的內容，讓業(yè)主滿足”受人尊重的需求“。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將全新的服務理念融入到為業(yè)主實現(xiàn)“社交“和”自我價值實現(xiàn)“的需求，讓業(yè)主在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。投標函東方曼哈頓公寓物業(yè)管理招標委：首先，感謝東方曼哈頓公寓物業(yè)管理招標提供我們這個良好的機會，使我們有幸合作。我們堅持誠信雙贏的原則，信奉“以人為本，誠信服務“的服務理念，有信心，有能力讓招標委領導放心，讓東方曼哈頓公寓全體業(yè)主滿意。接到招標通知后，我們迅速組成投標專案小組，全過程跟蹤監(jiān)控此次投標項目書的制訂和審核，投標小組成員均夜以繼日、不辭勞累地完成了此次投標書的編寫。我們理解，最低報價不是中標的唯一條件，你們有選擇中標人的權力。如果此次投標我們中標了，我們會完全按照招標文件中和各項規(guī)定承擔物業(yè)管理服務任務，完全遵照招標委的要求對東方曼哈頓公寓項目實施專業(yè)化、現(xiàn)代化、社會化的管理服務，完全按照合同服務，要求和自己的承諾組織實施具體的服務工作。東方曼哈頓公寓的建成，將會與便捷的交通、繁華的商業(yè)，高雅的文化，優(yōu)美的環(huán)境，完善的社區(qū)配套，良好的住宅公寓物業(yè)管理服務迫在眉睫。實現(xiàn)科學的管理，給業(yè)主創(chuàng)建一個溫磬、舒適、便捷、安全、潔凈的人文居住環(huán)境是我們的物業(yè)公司的神圣使命，為此，我們定了一個完善、實用的管理方案，敬請參評。此致！祝商祺！二OO五年七月十日淮安新區(qū)物業(yè)管理有限公司簡介淮安新區(qū)物業(yè)管理有限公司成立于2003年四月隸屬于江蘇省淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總公司，注冊注冊資金為人民幣50萬元，國家物業(yè)管理三級資質，專業(yè)從事各項物業(yè)管理和專項服務等業(yè)務，管理項目主要有：淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政辦公大樓、開發(fā)區(qū)行政廣場、萬得寶廣場、水月廣場、威海小區(qū)、韓國工業(yè)園等總面積近20萬平方米。公司現(xiàn)有員工81人，公司管理人員及各類專業(yè)技術人員均為大中專以上學歷，100持建設部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證書。為保障物業(yè)管理工作的順利進行，公司推行了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，并逐步形成具有淮安新區(qū)特色的管理模式；在服務質量管理中，結合公司實際情況制定科學、規(guī)范、合理、有效、完善的企業(yè)管理制度，實現(xiàn)標準化、規(guī)范化的星級管理服務水平。成功的現(xiàn)代企業(yè)管理機制，造就一批一流的物業(yè)管理人才隊伍，鑄就了“淮安新區(qū)物業(yè)”品牌。回首過去，淮安新區(qū)物業(yè)管理服務及物業(yè)管理模式不僅得到了開發(fā)單位和廣大業(yè)主的認可，同時得到了江蘇省淮安市物業(yè)管理部門的認可，在2003年度公司的管理的淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政辦公大樓，獲得了“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的稱號；在2004年度，該大樓再次榮獲“江蘇省城市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”和稱號；同年年底，在淮安市74家物業(yè)管理企業(yè)評比中，被淮安市房產管理局授予“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”榮譽稱號；同時還被淮安市公安消防支隊評為“2004年度消防工作先進單位”。展望將來，在淮安市主管部門的正確領導下，淮安新區(qū)物業(yè)管理公司本著“服務為本，誠信為人”的行為宗旨，始終將業(yè)主及開發(fā)商的利益放在首位，通過不斷提高員工的服務水平和工作技能，有機地將開發(fā)商、業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)公司融合在一起，有效的發(fā)揮各自潛能，最大限度地達到雙贏或多贏的局面。公司總經(jīng)理介紹淮安新區(qū)物業(yè)管理有好公司總經(jīng)理：張新建，男，1965年4月出生，大專文化，中共正式黨員，從事牧業(yè)管理工作已有3年，在擔任淮安新區(qū)物業(yè)管理有好公司總經(jīng)理期間，20032004年度被淮安市公安局授予“安全保衛(wèi)管理先進個人”；2004年度榮獲淮安市公安消防支隊授予的“消防工作先進個人”；同年被淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)授予創(chuàng)“四城”先進個人。公司所管理淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政辦公大樓，2003年度獲得了“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的稱號；在2004年度，該大樓再次榮獲“江蘇省城市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”和稱號；同年年底，在淮安市74家物業(yè)管理企業(yè)評比中，被淮安市房產管理局授予“淮安市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”榮譽稱號；同時還被淮安市公安消防支隊評為“2004年度消防工作先進單位”。法定代表人身份證明書張新建同志系我單位法定代表人。職務：執(zhí)行董事特此證明二OO五年七月九日授權委托書淮安市東方房地產開發(fā)有限公司：茲授權我公司孫建波同志為“東方曼哈頓公寓”項目前期物業(yè)管理負責人。并參加二OO五年七月十四日的東方曼哈頓公寓前期物業(yè)管理招投標答辯。授權企業(yè)（公章）二OO五年七月九日法定代表人（簽章）二OO五年七月十日企業(yè)管理理念及服務理念根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念：團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理。1、 團隊意識和吃苦精神，在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉變的過程中，、團隊意識和吃苦精神的樹立，無疑是企業(yè)示生存，示發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本，員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、 個性舒張和競爭機制，在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調協(xié)其積極性的發(fā)展做貢獻，個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升職的主要方法。3、 先進模式和一體化管理，作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領導人在總結多年的物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎上，結合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗，摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心，誠信服務、誠信服務、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。用質量管理來保證我們服務項目的完美性?！罢媲懈冻?，心靈交匯”是新區(qū)物業(yè)管理公司的服務理念，從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關系，企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境能使我們的合作方更好地享受溫馨、舒適、高雅的生活，在合作的氛圍中，營造一種理解、協(xié)調與共識以及人與人之間的親密、友好與和諧的人文環(huán)境，是我們企業(yè)一直追求的目標。東方曼哈頓公寓物業(yè)管理方案通過對東方曼哈頓公寓的調查的基礎數(shù)據(jù)的分析以及招標文件要求的物業(yè)管理服務內容，結合公司管理經(jīng)驗和現(xiàn)代化牧業(yè)管理的發(fā)展方向，特制定以下管理方案：一、 東方曼哈頓公寓的物業(yè)管理總體構想和基本思路。東方曼哈頓公寓位于淮安市開發(fā)區(qū)深圳路與南昌路交匯處，是城市發(fā)展的黃金地段，占地面積5250m2 ，總建筑面積2.606萬m2，商用房2801m2，寫字樓3465 m2，共兩幢，主體22層，局部三層，一至三層為商業(yè)與寫字樓，四層以上為住宅區(qū)，東方曼哈頓公寓落成，將成為淮安市一流的高層、高尚公寓。一流的高層、商尚公寓自然要求有一流的物業(yè)管理服務標準。通過對項目現(xiàn)場、項目相關圖紙資料細致的研讀與全面有效的市場調研，我公司認為自己有能力、有實力為東方曼哈頓公寓提供與之匹配的物業(yè)管理服務。我公司對東方曼哈頓公寓未來的物業(yè)管理服務定位是“高超、高雅、高尚、高貴”，四高服務中蘊含高雅文化，讓高貴業(yè)主體會高尚感覺?；緲嬒牒退悸肥峭ㄟ^規(guī)范化、專業(yè)化、科學化的管理運行和控制，保證在服務質量特性上充分體現(xiàn)出六個特點：（一） 功能全面通過利用自身資源的整個社會資源，提供多項服務，并根據(jù)業(yè)主的變化不斷擴充具體服務項目，不斷拓展實際服務領域，滿足業(yè)主一切有支付能力的正當需求。（二） 經(jīng)濟合理兼顧開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三方利益，按照既能拉動公寓增值、又能被社會認可、還能保證物業(yè)管理正常運行的原則，確定適中的管理服務收費標準，使提供的服務具有“低收費、高標準”的最佳價格質量比。1、服務承諾我公司將充分發(fā)揮自身的管理優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、資迅優(yōu)勢，本著“業(yè)主至上、服務第一”和“以人為本、誠信服務”的宗旨和理念，盡心竭力實現(xiàn)自己對東方曼哈頓公寓的管理目標，同樣物業(yè)、管理狀態(tài)最佳，同樣價格，服務質量最優(yōu)。通過我們的服務為業(yè)主、開發(fā)商創(chuàng)造安全、整潔、便利、舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。如果我們有幸中標，我公司鄭重承諾：兩年內東方曼哈頓公寓將建成市級物業(yè)管理優(yōu)秀公寓，具體的各項管理指標如下：序號項目承諾指標基本內容1房屋完好率98房屋外觀無破壞立面，無改變使用功能、無亂搭建、公用設施及通道無隨意占用、外觀整潔。2道路完好率95道路暢通無損壞、路面平坦整潔、排水暢通，無隨意占道，元改變使用功能。3化糞池、雨水井、污水井完好率100定期疏通、清理、井蓋齊全完好、保證排放通暢、無堵塞。4排水管、明暗溝完好率98排水通暢、堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺。5照明燈完好率98照明燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查、維護、保養(yǎng)，保持潔凈。6停車場設施完好率98場內整潔，設施完好無損。7機電設備設施完好率98定期檢查維護，確保系統(tǒng)設備完好無損，杜絕由于管理操作不善造成的設備事故。8消防設備設施完好率99定期檢查維護，確保系統(tǒng)設備始終處于完好狀態(tài)。9電梯完好率100定期檢查維護，確保系統(tǒng)設備完好無損，杜絕由于管理責任造成的設備事故。10維修保養(yǎng)兌現(xiàn)率100提前制訂維修保養(yǎng)計劃，合理調整人員安排，分工負責，保證落實。11零修、急修及時率98接到維修單在承諾時間內到達現(xiàn)場，零修、急修及時完成，小修不過夜。12維修保養(yǎng)質量合格率100分項檢查、結合部位嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工。13維修保養(yǎng)和運行記錄準確率100明確崗位責任，加強復核，定期抽查。14安全管理到位率99保安崗位設置嚴密，明確責任區(qū)域和相互支援，增加巡查密度。15綠化達標率95區(qū)內綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當，由專業(yè)人員管理，養(yǎng)護、無枯枝敗葉。16清潔、保潔完好率99區(qū)內實行衛(wèi)生責任區(qū)包干，全天12小時保潔制，樓梯周清掃擦拭六次，清洗一次，垃圾日產日清，衛(wèi)生設施齊全、完好。17有償服務項目提供50項在充分挖掘內部潛力的同時，積極網(wǎng)絡社會資源，擴展服務的廣度和深度，收費合理。18無償服務項目提供10項充分挖掘內部潛力，積極為業(yè)主辦實事、辦好事，提供便利。19業(yè)主投訴處理率100有效投訴在第一時間內解決，無效投訴及時給予回復。20員工違章發(fā)生率與處理率1100加強教育，嚴格管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理。21業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)管理綜合滿意率95教育員工視業(yè)主及物業(yè)使用人為衣食父母，盡其才、盡全力為業(yè)主排優(yōu)解難。22征求社區(qū)意見季度1次走出去，虛心請教，求經(jīng)尋寶；請進來，現(xiàn)場指導，接受監(jiān)督。23社區(qū)文體活動月1次聯(lián)絡業(yè)主參與社區(qū)業(yè)余文體活動。24達標創(chuàng)優(yōu)兩年內達到市級優(yōu)秀公寓標準。7、檔案管理（1）物業(yè)管理檔案物業(yè)管理檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理活動中收集和產生的，為物業(yè)管理工作提供依據(jù)和參考的，各種應歸檔保存的文字、圖形、實物等文件材料。1） 牧業(yè)管理檔案的內容物業(yè)管理檔案管理內容包括建筑物檔案、業(yè)主檔案、管理工作檔案。建筑物檔案：包括建筑原始檔案材料、維護、改造施工記錄材料；如竣工驗收資料，房屋的單體竣工圖，裝修管理檔案、維修養(yǎng)護檔案等。業(yè)主檔案：包括業(yè)主登記材料、管理及租賃合約材料，服務記錄材料、治安情況記錄材料、回訪記錄材料等；如各類巡視記錄、運行檔案、滿意度調查記錄。2） 物業(yè)管理檔案的建立物業(yè)管理檔案是工程的重要資產，是歷史的原始的真實記錄，是物業(yè)管理服務手段，是提高綜合管理能力的基礎。21建立檔案管理制度接照檔案行政管理的要求，建立規(guī)范的檔案管理制度。檔案的管理制度是檔案管理工作的準則和依據(jù)，物業(yè)檔案管理制度主要有：對機構部門管理人員職責的規(guī)定；對管理工作程序的規(guī)定；對檔案相關責任部門的規(guī)定；對檔案材料的移交、分類、著錄、保管利用、鑒定的制度和標準；對違反制度的處罰規(guī)定等。根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：物業(yè)檔案管理制度檔案查詢利用制度庫房管理制度檔案移交驗收制度檔案內容及分類分密級標準檔案文件借閱規(guī)定21確定檔案的內容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理動作中檔案。根據(jù)要求，以下僅就建設施工過程中形成的工程檔案。物業(yè)管理單位接受的工程檔案，其內容應包括檔案行政管理部門對工程檔案規(guī)定的全部內容及移交手續(xù)文件；一般具有下列內；建設綜合文件材料和工程施工文件材料。其中包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體內容詳見表一：序號資料名稱移交單位移交人接收單位接收人資料編號一產權資料1項目批準文件2用地批準文件3建筑執(zhí)照二技術資料1竣工圖總平面圖2建筑圖3結構圖4附屬工程及隱蔽管的全套圖紙5地質勘察報告6工程預決算分項單7圖紙會審記錄8工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）9隱蔽工程驗收記錄10沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖三竣工驗收證明書1土建工程竣工驗收證明書2建筑消防驗收合格證3電信局電話工程竣工驗收證書4鋼材、水泥等主要材料的質量保證書5新材料、構配件的鑒定合格證書6水、電、衛(wèi)生器具等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書7砂漿、混凝土試塊試壓報告8供水、供暖管道的試壓報告9如需物業(yè)公司臨時代管的設備10開發(fā)商還需提供：水泵、配電柜、變壓器、對講系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等設備的訂購合同，驗收證書、產品證書、產品說明書、竣工圖紙等。四房屋使用資料1房屋產權資料2業(yè)主名單、地址、電話清單五供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書（市各部門頒發(fā)的常規(guī)證書）1供電協(xié)議書2用電許可證3委托銀行代收電費合同書4變壓器報停申請表5用水申請審批表36月供水計劃報告單4、 建筑物維護、改造檔案建筑物維護、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理要作中對所管物業(yè)建筑本體（或稱物業(yè)公共設施及公共部分）進行維護、改造的有關資料：1） 維護改造申請表及批準文件2） 維護改造工程施工許可證3） 維護改造方案4） 維護改造工程合同5） 維護改造工程預算書及批準文件6） 維護改造工程施工技術文件（按城建檔案管理部門制定的相關規(guī)定執(zhí)行）7） 維護改造工程驗收說明書8） 維護改造工程結算（核算）表9） 各設備及工程使用維護說明書10） 各設備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應全部具有）11） 維護改造工程施工設計圖及竣工圖用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產權或經(jīng)業(yè)主授權的房屋進行裝修、改造工程所產生的文件和圖紙材料，一般內容如下：1） 裝修、改造申請表及審查意見2） 裝修設計圖3） 裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料4） 完工后的驗收意見5） 管理工作檔案管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要有：1） 政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等2） 制訂的各種管理規(guī)定、公約3） 財務資料4） 工作計劃方針、目標記錄5） 各項管理工作日志6） 糾正和預防措施方案7） 質量、環(huán)境、安全控制記錄8） 設備設施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護記錄9） 滿意度調查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表10） 投訴及投訴處理記錄11） 其他需要收集歸檔的工作記錄、服務記錄5、 檔案的產生收集、接收和移交檔案的收集、接收、整理和移交是檔案管理工作的基礎。物業(yè)管理檔案員應從項目接管開始便收集應歸檔的各類文件資料并進行驗收、整理、組織移交等工作，確保檔案材料完整、真實、規(guī)范和及時歸檔。檔案的收集、接收工作應嚴格按照歸檔內容的規(guī)定進行，對于缺項少件要有明確的記錄，并提出追繳和補制的要求。對所收集、接收的檔案要嚴格核實材料真實性，原始性，對檔案中規(guī)定為復印件的材料接受時應嚴格與原始材料核對，核褲后的材料應有明確的注明，根據(jù)檔案材料來源渠道眾多的情況，按各職能部門的職責分工負責收集，接收：1） 設備運行部負責收集、接收竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖等項目建筑物的原始資料；2） 各部門直轄市服務中心負責收集用戶資料、裝修管理資料、投訴及回訪記錄等；3） 客服中心負責收集文書檔案資料；4） 其他檔案資料和維修、巡視、運行及服務活動記錄分別由各職能部門負責收集。上述各部門收集來的檔案應及時送交檔案室（根據(jù)不同情況制定各種資料關交的時間，但每周應確定一天為各部門與檔案室移交檔案的時間）。對于收集、接收上來的檔案，檔案室應進行驗定，簽收并進行整理、分類、編目及著錄。其用紙（或載體）、用墨、記錄書寫的字體和符號均應符合國家及省、市檔案行政管理部門制定的規(guī)定和標準。6、 檔案的管理1） 檔案的分類、編目及著錄檔案室在收到管理處各管理職能部門收集、移交來的檔案后，應按國家、地方檔案行政管理部門和公司規(guī)范規(guī)定進行整理，并統(tǒng)一分類、編目、著錄。2） 檔案的整理裝訂檔案的整理裝修應按國家和淮安市檔案管理部門制定的統(tǒng)一規(guī)范的裝具和方式進行。3） 檔案的電腦化管理類型信息輸入基本信息業(yè)主登記事項（姓名、年齡、職業(yè)、用戶人、身份證號、通訊號、聯(lián)系地址等）：業(yè)主各種證件圖形掃描：業(yè)主變更登記產權信息產權登記事項產權訖圖形掃描產權變更事項合約信息合約內容摘要產權證書圖形掃描合約執(zhí)行情況記錄7、 協(xié)助組建業(yè)主委員會及動作1） 當公寓具備下列情況之一時，可組建業(yè)主委員會：1公寓出售建筑面積達到50以上；2公寓出售已滿兩年，新區(qū)物業(yè)管理公司協(xié)助東方房地產開發(fā)公司向開發(fā)區(qū)建設房管局房管處報送公寓出售的建筑面積，出售時間和業(yè)主名單等有關資料，并由東方房地產開發(fā)公司、開發(fā)區(qū)房管建設局，東湖街道辦事處、深圳路派出所、機場居委會等有關單位一同成立業(yè)主大會籌備組（委員會）。2） 新區(qū)物業(yè)公司協(xié)助做好以下工作21在公寓宣傳欄上，公布組建業(yè)主委員會信息；22對A、B樓的業(yè)主按每個樓層推薦一個業(yè)主代表，并公布各個業(yè)主代表名單。23從代表中選舉50名以上的業(yè)主委員會委員候選人，并公布候選人的相關情況（建議業(yè)主代表推選有影響，有益心的業(yè)主擔任）。24根據(jù)籌備組要求，按排召開第一次業(yè)主大會的時間和地點，并通知（召集）業(yè)主參加會議。25根據(jù)籌備組要求，業(yè)主大會（業(yè)主委員會）匯報前期物粘管理有關工作。3）業(yè)主大會成立流程圖：8）前期物業(yè)服務協(xié)議甲方：法定代表人：住所地：郵編：乙方：法定代表人：住所地：郵編：資質等級：證書編號：根據(jù)物業(yè)管理條例和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱：物業(yè)類型：座落位置：建筑面積：物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：西至：南至：北至：（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構成明細見附件二）。第二章服務內容與質量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：1、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；2、 物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設施設備明細見附件四）。3、 物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4、 公共綠化的養(yǎng)護和管理；5、 車輛停放管理；6、 公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、 裝飾裝修管理服務；8、 物業(yè)檔案資料管理；第三條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的其它服務包括以下事項：1、2、3、第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準（前期物業(yè)管理服務質量標準見附件五）。第五條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章服務費用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇以下第種方式：1、 包干制物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：多層住宅：元/月-平方米；高層住宅：元/月-平方米；別墅：元/月-平方米；辦公樓：元/月-平方米；商業(yè)物業(yè)：元/月-平方米；物業(yè)：元/月-平方米；物業(yè)服務費用主要用于以下開支：（1） 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2） 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行，維護費用；（3） 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4） 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5） 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6） 辦公費用；（7） 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（8） 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用（9） 法定稅費；（10） 物業(yè)管理企業(yè)的利潤；（11） 。乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。2、 酬金制物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體標準如下：多層住宅：元/月-平方米；高層住宅：元/月-平方米；別墅：元/月-平方米；辦公樓：元/月-平方米；商業(yè)物業(yè)：元/月-平方米；物業(yè)：元/月-平方米；預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構成。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行，維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用（9）乙方采取以下第種方式提取酬金（1） 乙方按（每月/每季/每年）元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提取。（2） 乙方（每月/每季/每年）按應收的物業(yè)服務資金的比例提取。物業(yè)服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結算后綾部分，轉入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支出年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。第七條業(yè)主應于之日起交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方全額交納。業(yè)主懷物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任，業(yè)主懷物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在（每次繳費的具體時間）履行交納義務。第八條物業(yè)服務費用衽酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：1、2、第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理第九條停車場收費分別采取以下方式：1、 停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位元/個月、車庫車位元/個月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位元/個月、車庫車們元/個月的標準提取停車管理服務費。2、 停車場屬于甲方所有、委托乙管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有儔使用權，車位使用人應按露天車位元/個月、車庫車位元/個月的標準提取停車管理服務費。3、 停車場車位所有權或使用權由業(yè)主購置的，車位使用應按露天車位元/個月、車庫車位元/個月的標準向乙方交納停車管理服務費。 第十條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。第十一條本物業(yè)管理區(qū)域內的會所屬（全體業(yè)主/甲方）所有。會所委托乙經(jīng)營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費作：1、2、第十二條本物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設備設施統(tǒng)一委托乙經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：1、2、第五章物業(yè)的承接驗收第十三條乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗：1、2、3、3）注：每部機械應填一份自查表。“類別”欄中應按照定性的特種設備、自行組裝的非標設備、租賃的機械設備三中類別填寫“定性”、“非標”、“租賃”。檢查人（至少2人）：注：每部機械應填一份自查表?！邦悇e”欄中應按照定性的特種設備、自行組裝的非標設備、租賃的機械設備三中類別填寫“定性”、“非標”、“租賃”。檢查人（至少2人）：注：每部機械應填一份自查表?！邦悇e”欄中應按照定性的特種設備、自行組裝的非標設備、租賃的機械設備三中類別填寫“定性”、“非標”、“租賃”。檢查人（至少2人）：注：每部機械應填一份自查表?！邦悇e”欄中應按照定性的特種設備、自行組裝的非標設備、租賃的機械設備三中類別填寫“定性”、“非標”、“租賃”。檢查人（至少2人）：注：每部機械應填一份自查表。“類別”欄中應按照定性的特種設備、自行組裝的非標設備、租賃的機械設備三中類別填寫“定性”、“非標”、“租賃”。檢查人（至少2人）：注：每部機械應填一份自查表。“類