昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、總 論 1項(xiàng)目建設(shè)背景 南方 A 市 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“ 98 佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A 市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足 A 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近 c 民族園，與“ 98 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 b 廠區(qū)內(nèi) ，開(kāi)發(fā)中高檔佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成片，建設(shè)繼“ 98 佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷(xiāo)售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與 98 佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求， B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同 A 市 b 廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠 33333 5 平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有 關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。 2項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： A 市白龍路。 (3)建設(shè)單位： B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類(lèi)別：專營(yíng)企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。 (8)企 業(yè)概況： B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于 1993年。 6 年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍， 98 佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積 24 萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在 A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展?！凹褕@二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地 33333 5 平方米，總建筑面積 76100平方米 ，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000 平方米。經(jīng)估算，工程總投資 17623 萬(wàn)元，每平方米造價(jià) 2316 元。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 19.8，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15 )517 萬(wàn)元，投資回收期 2.9 年。投資利潤(rùn)率 17.8，利稅率 26.2，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 2629 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省計(jì)委計(jì)投 2000X X 號(hào)文關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)； (2)B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同以及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同； (3)A 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃； (4)A 市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案； (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)A 市城市規(guī)劃局 A 市土地使用變更通知書(shū)； (7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； (8)A 市城市合作銀行資金證明； (9)國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )； (10)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 4可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌， 現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出 更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “佳園二期項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 3 1。 表 3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 33333.5 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 1.4 4 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米 /戶 A 型 100、 B 型 160 聯(lián)排低層住宅 平方米 /戶 260 6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30 平方米 /車(chē)位 500 個(gè) 15000 平米 7 綜合售價(jià) 多層住宅 元 /平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元 /平方米 3850 8 地下停車(chē)庫(kù) 元 /位 7500 9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2316 11 投資利潤(rùn)率 % 17.7 12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 18.7 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 2.9 二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2000 年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 2、 A 市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10 98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從 A 市城 市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料， A 市目前有 26的市民住房是“單位借房”，約 39屬“房改房”， 19是“私房”，只有 16的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38 96， 60 80 平方米的占 33 8， 81 100 平方米的占 14 82， 101120 平方米的占 8 02， 121 140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2 82和 1 57，有近 87 58的家庭住房面積在 100 平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。 3“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū) 的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著 A 市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅的表現(xiàn)為： 3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi) 方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年， A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉 60以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和 競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年 A 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。 商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。 A 市改革開(kāi)放 20 年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。 沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是 A 市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市 場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。 A 市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為 A 市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美 、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于 C 民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。 3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性 能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。 3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住 宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期 有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。 3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A 市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前 A 市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 200 多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗 制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。 A 市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從 A 市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。 3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著 A 市城 鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 1996 年汰到 5151 元， 1997 年達(dá)到 6243 元， 1997 年比 1995 年實(shí)際增長(zhǎng) 42 4。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55 7降到 1996 年的 47 1，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康 型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5 1上升到 12左右。其中中低收入的家庭為 6 10，中高收入家庭為 13 16，富裕家庭占 20 -30，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的 28增加到 1997年的 32，目前這一比例已超過(guò) 50，并保持逐步上升的勢(shì)頭。 從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“ 陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。 4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， A 市 空置商品房已達(dá) 80 余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或 居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。 (3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。佳園二期”住宅 開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2000 年后將建成 1000 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng) 供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 5營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略： 5 1 確定項(xiàng)目整體形象 佳園二期 與“ 98 佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于 C 民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、 管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“ 98 佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。 5 2 “賣(mài)點(diǎn)”分析 佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣(mài)點(diǎn)”或銷(xiāo)售的“熱點(diǎn)”就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的 基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水平。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。 5 3 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 由于佳園小區(qū) 的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)， B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在 A 市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利?！凹褕@二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 (2)促銷(xiāo)策略。 1)促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；二次公開(kāi)展銷(xiāo) 及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；掃尾階段銷(xiāo)售。 應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。 2)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐 A 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住；其 他消費(fèi)者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。 3)促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；人員直銷(xiāo)；舉辦展銷(xiāo)會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性 (銷(xiāo)售對(duì)象 )的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū) 物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo) (佳園小區(qū)效果很好 )；其他促銷(xiāo)手段。 5 4 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。 1)根據(jù) A 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表 3-2。 表 3-2 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況表 （ 2000 年 1、 2 月） 序號(hào) 名稱 房屋類(lèi)型 區(qū)位 地段 最低價(jià) (元平方米 ) 最高價(jià) (元平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市 南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C 民族園 3200 3900 從 A 市 2000 年 1、 2 月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在 24803880 元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米 3200-3900 元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。 2)98 佳園第一期銷(xiāo)售價(jià)為 2030 2580 元平方米，最 高價(jià)為 3、 4 樓，最低價(jià)是 7 樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2380 元平方米，框架結(jié)構(gòu)為 2580 3088 元平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 2800 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500 3900 元之間，可研中分別取 2950 元和 3850 元，地下停車(chē)位每個(gè) 75000 元。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu) 惠價(jià)；限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；其他浮動(dòng)措施。 (4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1項(xiàng)目選址 1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 C 民族 園 片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 2建設(shè)條件 2.1 位置優(yōu)越 “佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于 C民族園 1公里處白龍路主干道西側(cè)， 空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)驱埲A路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著 “人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2.2 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由 A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車(chē)由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車(chē)站 15分鐘，到 A市機(jī)場(chǎng) 20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動(dòng)脈 -北京路，并以東西方面交通干 線 -人民路交匯，往南是火車(chē)站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。 2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供水；設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為 DN300-DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。 供電： D廠有現(xiàn)成的變電所（ 2*315KV.A），電源不需重新引入。 煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多 層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “佳園二期”與 98 佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、 A 市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。 2. 5 土地征用情況 開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 A 市 D 廠生產(chǎn)用地 33333 5 平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140平方米，地下停車(chē)庫(kù) 15000 平方米。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 2.1 建筑使用功能 2000 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵 和私人汽車(chē)有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2000 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求 須符合 X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外墻：高級(jí)外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪； 門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；廚房設(shè)施：洗滌盆；衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手 。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 2.3 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。 多層住宅 B 戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。 聯(lián)排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。 多層住宅 A、 B 兩種戶型各 196 套；聯(lián)排低層住宅 39 套 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間（臥室（單雙人間）、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 3.工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表 3-3 表 3-3主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 1 1 1 2 1 3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)庫(kù) 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話配線 (端子接單元口 ) 7 火 災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén) 8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 五、建設(shè)方案 1建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 1.1 地形 建設(shè)場(chǎng)地為 D 廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901 411902 42 米，高程差為 1 米左右。 1.2 場(chǎng)地自然條件 (1)地貌：場(chǎng)地位于 A 市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆 積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900 60 1901 76 米，地下水埋深 -1.82 -0.81 米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類(lèi)型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗 (1993)13 號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗 (1993)44 號(hào)關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本工程按 A 市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 8 度。 (4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范（ GB50021 94)、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ 7 89)、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJll 89)、土的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) (GBJl4590) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為類(lèi)建筑場(chǎng)地。 2總體規(guī)劃布局 2.1 片區(qū)規(guī)劃 A 市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線 C 民 族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一 步改善。 2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 2.3 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南 北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“ 98 佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 2.4 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20 米寬這域規(guī)劃路。 2.5 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 3-4。 3建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè) 計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表 3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333 5 平方米 2 總建筑面積 ?6100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車(chē)場(chǎng) ) 15000 平方米 4 地上建筑面積 61100 平方米 其中：多層住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建 筑層數(shù)地上 2 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7 22 米 7 建筑層高地上 2 8 4 米 地下 3 6 米 8 建筑容積率 1 4 米 9 綠地率 40以上 10 停車(chē) 地上 不停車(chē) 地下 500 輛 3.1 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“ 98傳園小區(qū)” ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊 把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 3.2 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組 合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住 宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 3-5。 表 3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米套 80、 128、 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 80 5 套內(nèi)建筑面積 5.1 5 2 5 3 多 層住宅 A 型 多層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米套 平方米套 平方米套 100 160 260 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人戶 3.2 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 (JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電 室、休息 廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 3.3 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型： 4.1 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性 質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。 4.2 上部結(jié)構(gòu) “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設(shè)防。 5公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與 98 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 5 1 供水排水 水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200 DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 住宅生活用水： 140 公升人日， K=1.4； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 (2)給水。 1)設(shè) 300 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2 臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個(gè) )。 3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于 DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1 3 層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算，約 173 立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 5 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷 為三級(jí)。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量 2155kW，計(jì)算負(fù)荷 1657kW，變壓器總裝機(jī)容量 2134kV A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為 2X 315kV A。 4)計(jì)量方式： l0kV 系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi) 設(shè)分戶箱，按 5kW戶計(jì)算。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB 133 90 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 5 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民 用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40 50 立方米 ) ，從 98 佳園小區(qū)預(yù)留口接人。 5 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。由住戶自行購(gòu)置 (一般不需要 )。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí) 6 次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4 6 次 /小時(shí)（變配電房按 10 次 /小時(shí)計(jì)算 )。 5 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音 用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2 3 個(gè)電視用戶盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 6消防 (1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng) 噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 7環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半 (29 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2000 年 1 月 20 日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。 2000 年 2 月 23 日 2000 年 3 月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 2000 年 5 月 2000 年 7 月：建筑方案設(shè)計(jì)。 2000 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2000 年 9 月 2000 年 11 月：施工圖設(shè)計(jì)。 2000 年 12 月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2001 年 1 月：工程開(kāi)工。 2001 年 3 月：完成投資 25，開(kāi)始預(yù)售。 2001 年 8 月：主體工程斷水。 2001 年 12 月 2002 年 2 月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。 2002 年 1 月 2002 年 3 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 2002 年 6 月：正式人住。 七、投資估算與資金籌措 1投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 3-6 和附表 3-1。 表 3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 4500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50