房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算.doc

.項目經(jīng)濟(jì)測算目 錄1項目及評價依據(jù)簡介11.1項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)11.2經(jīng)濟(jì)評價依據(jù)22項目投資估算22.1項目開發(fā)成本估算22.2建設(shè)投資進(jìn)度33資金籌措和投入計劃43.1收益測算43.2項目可運(yùn)用資金估算63.3投資計劃與資金籌措74項目盈利能力評價84.1靜態(tài)評價84.2動態(tài)評價105項目敏感性分析136項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論及建議156.1.項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論156.2.建議15.1 項目及評價依據(jù)簡介玉溪沃爾瑪購物廣場（以下簡稱“項目”）位于云南省玉溪市紅塔區(qū)中心城區(qū)內(nèi)，紅塔大道與東風(fēng)路的交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅塔大道綠化廣場，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝。規(guī)劃總建筑面積約4.46萬平方米。1.1 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設(shè)計方案編制項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為經(jīng)濟(jì)評價中各項成本費(fèi)用及收入測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。序號主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)單位備注1項目總用地面積17,840 平方米1.1建筑用地面積8,976 平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133 平方米按1.7畝折算1.3停車場用地面積8,864 平方米按13.296畝折算2容積率1.503建筑密度37.16%4總建筑面積44,108 平方米4.1地上商場建筑面積26,694 平方米共四層4.1.1首層商場建筑面積6,630 平方米4.1.2二層商場建筑面積7,104 平方米4.1.3三層商場建筑面積6,575 平方米4.1.4四層商場建筑面積6,385 平方米4.2地下商場(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層1.2 經(jīng)濟(jì)評價依據(jù)通過全面的市場調(diào)查和按照項目策劃的思路，本評價報告是在項目采用租售方案一，即先租賃后整體銷售方案的基礎(chǔ)上，從定量的角度對項目開發(fā)經(jīng)營過程中涉及的投資、收入和成本費(fèi)用進(jìn)行測算，并對項目的財務(wù)可行性（包括盈利能力、償還貸款能力及抗風(fēng)險能力）作出評價及針對性建議。經(jīng)濟(jì)評價原則：在項目經(jīng)濟(jì)效益分析中，嚴(yán)格遵循國家及地方對房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的法規(guī)政策規(guī)定，以及對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算及財稅制度的規(guī)定，以求公正、準(zhǔn)確地反映項目的經(jīng)營情況，從而為項目作出恰當(dāng)?shù)脑u價和建議。經(jīng)濟(jì)評價前提：本方案中，項目通過在前期出租經(jīng)營獲取租金收入，待物業(yè)出租率保持在90-95%之間，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，采用一次性整體銷售的方式實現(xiàn)投資回收和盈利。因此，項目計算期以建設(shè)經(jīng)營銷售周期為參照，計算期為9年，由2004年1月1日起算。考慮到項目投資收益的情況，在項目的投資進(jìn)度估算中以季度為計算時間單位，其余以年度為計算時間單位。 各項經(jīng)濟(jì)測算不考慮社會物價總水平及通貨膨脹變動影響。項目核算的貨幣為人民幣。2 項目投資估算2.1 項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本包括七大類費(fèi)用項目：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。其中，項目土地費(fèi)用、建安工程造價、開發(fā)期稅費(fèi)以委托方提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。項目總開發(fā)成本為15,008萬元，建筑面積單方成本為3,403元/平方米。項目開發(fā)成本估算表，見附表一。說明：土地成本：包括地價、土地交易稅費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和建設(shè)期投入的地租費(fèi)用。根據(jù)委托方提供的土地出讓金、補(bǔ)償費(fèi)和土地租金數(shù)據(jù)計算，土地成本費(fèi)用共1,260萬元。前期費(fèi)用：包括規(guī)劃設(shè)計勘察費(fèi)、前期顧問費(fèi)、拆遷及土地平整費(fèi)三項?？辈煸O(shè)計費(fèi)以建安工程費(fèi)用為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗比例估算；前期顧問費(fèi)按實際已發(fā)生額計算；拆遷及土地平整費(fèi)以項目總用地面積為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗值估算，前期費(fèi)用共343萬元。建安工程成本：包括土建裝修成本和安裝工程成本兩大項目，根據(jù)委托方提供的估算單價指標(biāo)，結(jié)合策劃方案中對建筑配套設(shè)施的建議進(jìn)行計算，建安工程成本共11,356萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括外水外電工程費(fèi)、道路及廣場建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)，其中外水外電工程費(fèi)以總建筑面積為計算基礎(chǔ)；道路及廣場建設(shè)費(fèi)和綠化工程費(fèi)以相應(yīng)的用地面積為計算基礎(chǔ)，根據(jù)經(jīng)驗值估算單價指標(biāo)計算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共317萬元。開發(fā)稅費(fèi)：依據(jù)委托方提供的云南省及玉溪市有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定計算，開發(fā)稅費(fèi)共670萬元。不可預(yù)見費(fèi)：按前四項成本費(fèi)用的總和，根據(jù)經(jīng)驗比例5%估算，不可預(yù)見費(fèi)共664萬元。企業(yè)管理費(fèi)：按前四項成本費(fèi)用的總和，根據(jù)行業(yè)平均比例3%估算，企業(yè)管理費(fèi)共398萬元。2.2 建設(shè)投資進(jìn)度根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度完成項目建設(shè)。按照目前項目進(jìn)度，計劃整個開發(fā)期的時間跨度為1.5年即6個季度。計算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。其中，工程建設(shè)期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開業(yè)。項目投資進(jìn)度表，見附表二。說明： 土地成本在項目建設(shè)前半年分兩季度投入完畢。 前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等五項費(fèi)用根據(jù)項目開發(fā)和工程建設(shè)進(jìn)度計劃分季度投入。3 資金籌措和投入計劃3.1 收益測算項目的總體收益包括商場的租金收入和銷售收入，共54，428萬元，其中租金收入18,988萬元，銷售收入35,440萬元。而車位則作為沃爾瑪大型超市和項目商場的配套設(shè)施，不考慮收入。租金收入：根據(jù)項目的工程進(jìn)度和招商策略，商場預(yù)計在2005年9月1日正式開業(yè)，而開業(yè)前，一至四層商場將分兩期推廣。結(jié)合租金定位分析，首次推出時，一層商場的平均租金為178元/平方米.月，二層商場的平均租金為80元/平方米.月，三層商場的平均租金為50元/平方米.月，四層商場的平均租金為40元/平方米.月，負(fù)一層商場的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價20元/平方米.月計算。（以上價格均不含商場管理費(fèi)）由于實際操作中在商場交付使用時就真正實現(xiàn)租金收入，但在招商過程中又會使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，因此，一至四層商場的租金收入計算期從2005年7月1日開始（一般商場的交付使用期會比正式開業(yè)的時間提前兩個月，以作為商戶的裝修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個月中，只計算3個月租賃保證金的收入，而不計算租金收入，該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷售時扣除。負(fù)一層商場按照協(xié)議免保證金，在正式開業(yè)后免租兩個月，所以2005年只計算2個月的租金收入。租賃進(jìn)度的假設(shè)：根據(jù)所建議的項目租賃進(jìn)度計劃，在開業(yè)時，一至四層商場達(dá)到70%的出租率，開業(yè)后5年內(nèi)增加至90%，進(jìn)入穩(wěn)定期后保持在90-95%之間。按照這個目標(biāo)，假設(shè)商場的出租率在2005年開業(yè)時達(dá)到約70%，經(jīng)過一年的經(jīng)營在2007年達(dá)到77.5%，以后逐年穩(wěn)步提升，在2010年達(dá)至90%，2011年后趨于穩(wěn)定，保持在95%的出租率水平。租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對商場的研究經(jīng)驗，項目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場的經(jīng)營時間作以下假設(shè)：首層至四層商場租金在2007年增長5%，以后按每2年遞增5%的水平計算，2012年后保持平穩(wěn)。負(fù)一層商場從2005年起按每3年遞增3%的幅度計算。銷售收入：按照租售方案建議，待商場的出租率穩(wěn)定地保持在90-95%的時候，可將商場整體出售。根據(jù)租賃進(jìn)度計劃，預(yù)計在2012年整體出售商場，出售價值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報率，用收益還原法計算。具體計算方式：一至四層商場以2011年末的租金水平為未來每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將未來收入水平折至2012年初估算各層商場的銷售價格。由于負(fù)一層商場的租金是一直按照每3年3%遞增的，所以其銷售價格則是采用等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進(jìn)行估算。物業(yè)使用年限：根據(jù)項目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。按照2004年獲取土地使用權(quán)，在2012年，商場的使用年限尚剩余32年。計算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*1-1/(1+i)n/i其中：P現(xiàn)值（2012年初） A12012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計算。 i 折現(xiàn)率（按期望的投資回報率10%計算） n 計息周期數(shù)，即剩余使用年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*1-(1+s)/(1+i)n/(i-s)其中：P現(xiàn)值（2012年初） A12012年負(fù)一層商場的租金水平 s 等比系數(shù)（固定遞增率3%）i 折現(xiàn)率（上面提過，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實際折現(xiàn)率為（1+10%）3-1=33.10%）n 計息周期數(shù)。商場剩余使用年限為32年，故計息期數(shù)為32/3=10.67期。具體價格變化和項目收益估算詳見附表三和附表四。3.2 項目可運(yùn)用資金估算項目可運(yùn)用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營稅費(fèi)和經(jīng)營費(fèi)用、所得稅后的租售收入。本方案中經(jīng)營期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬元。可運(yùn)用資金估算詳見附表五。根據(jù)國家和地方相應(yīng)財稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項目有關(guān)開發(fā)和營銷成本的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合項目的實際情況，在開發(fā)經(jīng)營期間涉及的各項稅費(fèi)率如下表：項目經(jīng)營期間有關(guān)稅（費(fèi)）率一覽表序號費(fèi)用項目 計費(fèi)口徑 費(fèi)率（用） 1租賃期間稅費(fèi)1.1營業(yè)稅及附加5.5%1.1.1營業(yè)稅租金5%1.1.2城建稅營業(yè)稅7%1.1.3教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%1.2房地產(chǎn)稅租金12%2銷售相關(guān)稅費(fèi)2.1營業(yè)稅及附加5.68%2.1.1營業(yè)稅銷售收入5.00%2.1.2營業(yè)稅附加（含城建稅和教育費(fèi)附加）營業(yè)稅10.00%2.1.3防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入0.18%2.2交易及印花稅銷售面積8元/平方米 3推廣費(fèi)用銷售收入2.5%4租賃費(fèi)用年租金收入8.33%5銷售費(fèi)用銷售收入1%6地租33萬元/年7大修費(fèi)項目建安工程成本1%說明： 根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬元起，每5年遞增5萬元。因此在計算可運(yùn)用資金時，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用年限的地租費(fèi)用折現(xiàn)至2012年年初。 項目按照出租形式經(jīng)營物業(yè)時，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價值計提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時，該費(fèi)用則不再予以考慮。3.3 投資計劃與資金籌措房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當(dāng)自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時，采用貸款的形式解決資金問題。本項目的自有資金按開發(fā)成本的35%計提，需5,253萬元。項目的租金收入雖然在建設(shè)期（即2005年）開始收取，但資金量很少，并不足以彌補(bǔ)資金缺口，所以銀行貸款是本方案運(yùn)作中的重要融資手段。3.3.1 項目資金籌措根據(jù)項目投資進(jìn)度，配合項目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項目所需銀行貸款為9,813萬元。項目投資計劃與資金籌措表詳見附表六。3.3.2 銀行貸款項目的銀行貸款發(fā)生時間在2005年初。從2006年開始以可運(yùn)用的租金收入付息還本，至項目整體出售獲取銷售收入后。項目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長期（五年以上）貸款利息5.76%，合計需支付利息2,626萬元。貸款還本付息表詳見附表七。4 項目盈利能力評價4.1 靜態(tài)評價靜態(tài)評價是指不考慮貨幣時間價值對項目盈利能力進(jìn)行評價。4.1.1 有關(guān)說明項目損益表的編制（詳見附表八）。損益表反映了項目在整個經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額、所得稅和稅后利潤的分配情況，是計算投資利潤率、投資利稅率等靜態(tài)評價指標(biāo)的基礎(chǔ)表。結(jié)合項目經(jīng)營方案的情況，項目在8年經(jīng)營期內(nèi)，累計稅后利潤共18,803萬元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬元。 所得稅的計提：在項目年度結(jié)算時，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售費(fèi)用、地租、大修費(fèi)等費(fèi)用后，如果有銷售利潤，則按所得稅率33%計算出本項目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財務(wù)通則規(guī)定將利潤總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計算所得稅。所得稅在租售期間按年度計提。4.1.2 盈利能力分析評價指標(biāo)的選?。悍康禺a(chǎn)經(jīng)營性項目的靜態(tài)盈利分析指標(biāo)主要選取年均的投資利潤率、投資利稅率、自有資金利潤率進(jìn)行評價。靜態(tài)評價指標(biāo)表靜態(tài)評價指標(biāo)稅前稅后投資利潤率15.80%10.59%投資利稅率18.83%自有資金利潤率59.36%39.77%分析： 年均投資利潤率年均投資利潤率是項目整個建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與項目總投資的比率。從項目的經(jīng)營情況看來，雖然年均稅后投資利潤率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率（約15）要低，但應(yīng)看到，項目的出租經(jīng)營期只有7年，作為大型商業(yè)項目僅僅是處于初始的運(yùn)營階段，租金水平相對較低。而且最后采用整體銷售的方式出售，項目的總體投資利潤率（稅后）達(dá)到了95.31%，從這一指標(biāo)來看，項目是具有相當(dāng)?shù)挠芰Α?投資利稅率投資利稅率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。 自有資金利潤率自有資金利潤率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與自有資金的比率。由于項目主要是運(yùn)用銀行貸款解決資金的來源，因此，實現(xiàn)了提高項目自有資金效率的目的，從項目的自有資金利潤率和利稅率的水平看，項目的自有資金盈利能力已遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。因此，從靜態(tài)指標(biāo)的水平看，項目具有一定的盈利能力，說明項目基本可行。4.2 動態(tài)評價動態(tài)評價的分析方法是考慮了貨幣的時間價值，對項目生命周期全過程的投資效益進(jìn)行全面評價的方法。4.2.1 有關(guān)說明現(xiàn)金流量表的編制（詳見附表九、十）現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資在所得稅前和稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，而與項目的籌資方式無關(guān)?，F(xiàn)金流量表（自有資金）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。我國一般取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項目發(fā)生銀行貸款，按長期（五年以上）貸款利率5.76%計，則現(xiàn)按6.34%（按貸款利率上浮10%計）作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進(jìn)行計算分析。4.2.2 盈利能力分析評價指標(biāo)的選?。簞討B(tài)盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計算評價指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期。并針對稅前、稅后的情況進(jìn)行分析評價。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義是：把不同時間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，通過某個規(guī)定的利率i，統(tǒng)一折算為現(xiàn)值然后求其代數(shù)和。這樣就可以用一個單一的數(shù)字來反映項目方案的經(jīng)濟(jì)性。其評價參數(shù)為零，當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零，即認(rèn)為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以接受的。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：nNPV=(CI-CO)t(1+ic)-tt=1式中：NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計算期年數(shù)ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)，該指標(biāo)根據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評價參數(shù)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即認(rèn)為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以接受的。財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式為： n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0t=1式中：IRR為財務(wù)內(nèi)部收益率CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計算期年數(shù) 投資回收期投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期兩項，是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，是考察項目在財務(wù)上的投資回收能力的主要指標(biāo)。投資回收期的計算公式為：Pt(CI-CO)t0t=1式中：Pt為投資回收期CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計算期年數(shù)全部投資評價指標(biāo)表：評價指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬元）14,566 9,043 內(nèi)部收益率（IRR）20.44%16.16%投資回收期（動態(tài)）8.37 投資回收期（靜態(tài)）8.13自有資金投資評價指標(biāo)表：評價指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬元）14,4908,967內(nèi)部收益率（IRR）27.67%21.58%投資回收期（動態(tài)）8.35分析：按折現(xiàn)率6.34%計算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目是可行的。全部投資和自有資金的稅前、稅后內(nèi)部收益率均高于選取的利率6.34%，表明項目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較強(qiáng)的盈利能力。從投資回收期來看，項目在最后一年的經(jīng)營期內(nèi)，即當(dāng)項目整體銷售后才能完成投資回收，表明項目的前期收益較低，回收期較長，存在一定的資金回收壓力。5 項目敏感性分析敏感性分析是通過變動項目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項目計算期內(nèi)各種不確定性因素對項目收益所產(chǎn)生的影響，找出對項目收益指標(biāo)影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。 若各種不確定因素在較大范圍內(nèi)變動時，項目收益指標(biāo)仍比較穩(wěn)定，則說明項目方案具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。一般來說，影響房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險因素為收益（租金和銷售收入）和開發(fā)成本費(fèi)用。由于該方案中的銷售價格是按租金水平進(jìn)行估算的，所以以下只針對租金和成本這兩個因素的變化所引致的項目收益指標(biāo)變化作分析。敏感性分析指標(biāo)表指標(biāo)因素變化-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%15.15%14.21%13.33%12.49%租金變化13.02%13.84%14.63%15.40%16.16%16.87%17.56%18.24%