5A級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)詳解及案例

Company name 5A級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)及案例研究 摘要： 本文從 7個(gè)方面詳細(xì)闡述了 5A級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)該具備的標(biāo)準(zhǔn)，并列舉上海、北京兩地地成功的寫(xiě)字樓案例進(jìn)行說(shuō)明。 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 5A是 automation的縮寫(xiě)，即智能化或自動(dòng)化。 狹義的 5A，也就是 5A的本義，有如下五項(xiàng)內(nèi)容指 OA（辦公智能化），BA（樓宇自動(dòng)化）， CA（通訊傳輸智能化）， FA（消防智能化）， SA（安保智能化） 但目前 5A多用作衡量一個(gè)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)， 5A級(jí)寫(xiě)字樓多指甲級(jí)以上品質(zhì)的的寫(xiě)字樓，即廣義的 5A。 本文中的 5A指的是廣義的 5A，即甲級(jí)或甲級(jí)以上寫(xiě)字樓，通過(guò) 7個(gè)方面闡述 5A級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)該具備的標(biāo)準(zhǔn)，并列舉案例說(shuō)明。 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 良好的區(qū)位環(huán)境包括交通環(huán)境、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和文化環(huán)境。 商業(yè)環(huán)境： 位于城市現(xiàn)有或潛在的商務(wù)中心區(qū)，周邊商業(yè)氛圍和業(yè)態(tài)良好，存在較少制約因素。 交通環(huán)境： 臨近兩條以上的主干道，便于駕車(chē)、出租車(chē)到達(dá)，另外配有便利的公共交通，有地鐵和公交車(chē)直達(dá)。 文化環(huán)境： 周?chē)宋沫h(huán)境良好，靠近大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)、歷史遺跡等等，如上海的五角場(chǎng)和北京的中關(guān)村。 辦公環(huán)境： 國(guó)際化水準(zhǔn)的寫(xiě)字樓既要有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個(gè)良好的辦公環(huán)境，達(dá)到鬧中取靜的理想狀態(tài) 地段位置以及寫(xiě)字樓品質(zhì)是決定寫(xiě)字樓租賃需求的租金價(jià)格的首要因素。上海超過(guò) 70%的甲級(jí)寫(xiě)字樓都集中在南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等中心商務(wù)區(qū)。與周邊區(qū)域相比，這些核心商務(wù)區(qū)租金水平和出租率都明顯較高。 地段包含的要素很復(fù)雜，包括商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)等因素。 例如：上海北京東路的東銀大廈和科技京城，它們處于南京西路商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素，如老式里弄、路面狹窄、沿街遍布五金商鋪，影響了商業(yè)的商務(wù)價(jià)值，隨著北京路整體定位的調(diào)整，這些制約因素才逐漸消失。 北京上海兩地主要 CBD及寫(xiě)字樓案例 上海： 虹橋、人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴中央商務(wù)區(qū)、新上海商業(yè)城、竹園 代表寫(xiě)字樓： 恒隆廣場(chǎng)（南京西路）；港匯廣場(chǎng)（徐家匯）；金茂大廈（陸家嘴）；中環(huán)廣場(chǎng)（淮海路）；上海國(guó)際貿(mào)易中心（虹橋）； 上海寫(xiě)字樓板塊分布情況 南京西路沿線(xiàn)12%淮海路沿線(xiàn)16%陸家嘴地區(qū)32%虹橋地區(qū)27%徐家匯地區(qū)6%人民廣場(chǎng)地區(qū)5%其它區(qū)域2%北京： 北京中心商務(wù)區(qū)、王府井、中關(guān)村、金融街、燕莎、建國(guó)門(mén)、東二環(huán)、東長(zhǎng)安街 代表寫(xiě)字樓： 世紀(jì)財(cái)富中心（ CBD);華潤(rùn)大廈（東長(zhǎng)安街）；融科資訊中心（中關(guān)村）；凱晨世貿(mào)中心（金融街）；燕莎中心（燕莎）；SOHO尚郡（建國(guó)門(mén)）；新保利大廈（東二環(huán)） 表 1-1 北京各中心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓租金排行 （ 2009年一季度） 其他城市中心商務(wù)區(qū) 深圳： 國(guó)貿(mào)、蔡屋圍、華強(qiáng)北、福田中心區(qū)、車(chē)公廟、南油 廣州： 天河體育中心、珠江新城、中山路沿線(xiàn)、東風(fēng)路、環(huán)市東路 天津： 小白樓區(qū)域、友誼路、南京路沿線(xiàn)、海河沿岸、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 青島： 香港中路、山東路沿線(xiàn)、中山路沿線(xiàn)、海爾路商務(wù)區(qū) 大連： 人民路兩側(cè)、三八廣場(chǎng)、中山路沿線(xiàn)、新開(kāi)路區(qū)域 南京： 新街口、廣州路珠江路沿線(xiàn)、山西路鼓樓區(qū)域 廈門(mén)： 輪渡思北中央商務(wù)區(qū)、濱北金融中心、濱南商務(wù)圈、富山商務(wù)圈 成都： 中央商務(wù)區(qū)、人民南路沿線(xiàn) 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓的品質(zhì)包含很多因素，最主要的是大廈的整體外觀和知名度，其他包括建筑質(zhì)量、空間布局、層高、規(guī)模等等，在這些方面一些新建的寫(xiě)字樓，尤其是 2000年以后興建的寫(xiě)字樓具備一定優(yōu)勢(shì)。高端客戶(hù)，尤其是近期寫(xiě)字樓租賃的主力 國(guó)外金融企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的品質(zhì)和地段要求非常挑剔，而不過(guò)分看重租金成本。 一些具體的指標(biāo)包括： 建筑質(zhì)量 ： 建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求 空間布局： 建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到 70的使用率 層高和面積 ： 單層面積超過(guò) 1000平米，建筑面積超過(guò) 5萬(wàn)平米，單層面積夠大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 2.6米 。 關(guān)鍵詞： 知名度、建筑質(zhì)量、建筑規(guī)模、層高、使用率 金茂大廈 位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，于 1999年竣工，樓高 420.5米，目前是上海第 2高的摩天大樓（截至 2008年 8月）、中國(guó)大陸第 3高樓、世界第 8高樓。 大廈采用超高層建筑史上首次運(yùn)用的最新結(jié)構(gòu)技術(shù)，整幢大樓垂直偏差僅 2厘米，樓頂部的晃動(dòng)連半米都不到，這是世界高樓中最出色的，還可以保證 12級(jí)大風(fēng)不倒，同時(shí)能抗 7級(jí)地震。 大廈總建筑面積 28.7萬(wàn)平米，使用率在 70%以上，層高 4米，凈高 2.7米。 裝修風(fēng)格： 產(chǎn)品外立面、大堂的高度面積與裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 用材用料： 外立面： 外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修，進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料 大堂和走廊： 寬敞的大理石大堂和走廊 公共部分地面： 應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯 公共部分墻面： 大理石、高級(jí)墻紙或高級(jí)漆 電梯間： 電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石 衛(wèi)生間潔具： 衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 T0T0等等 。 關(guān)鍵字： 外墻、大廳、裝修 金茂大廈 的外墻，由大塊的玻璃墻組成，反射出似銀非銀、深淺不一、變化無(wú)窮的色彩； 大廳，圓拱式的門(mén)框，給人高大寬敞明亮的感覺(jué)； 墻面，地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。 前廳，八幅銅雕壁畫(huà)集中體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)的書(shū)法藝術(shù)； 通往宴會(huì)廳的走廊，更是一條藝術(shù)長(zhǎng)廊，體現(xiàn)出一種高雅的品位和豪華的氣派。 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 設(shè)備配備 3A-5A以上的標(biāo)準(zhǔn)，包括： 供電系統(tǒng) 日常電力供應(yīng)須為 10KV高壓兩路供電； 低壓配電為密集型母線(xiàn)槽，集中安裝于大廈低壓電井； 所有獨(dú)立電表均安裝于每層低壓電井內(nèi)； 另配備進(jìn)口發(fā)電機(jī)組作應(yīng)急電源； 辦公層電容量為 60VA/ 120VA/ ，后備電源每層容量達(dá) 60KVA 左右。 空調(diào)系統(tǒng) 國(guó)際品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷冷水機(jī)組提供冷氣，每個(gè)單位能獨(dú)立控制溫度，每冷噸大概服務(wù) 15 20 左右； 具有中央后備空調(diào)，當(dāng)市電斷電而后備電源發(fā)動(dòng)，后備空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風(fēng)末端設(shè)備為 VAV BOX 加采暖功能； 辦公室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度為 22 24 、濕度 55%，新風(fēng)量為 10 升 /秒 /人，入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調(diào)提供，設(shè)計(jì)溫度為 25 左右； 每層公共洗手間均設(shè)抽風(fēng)系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調(diào)到洗手間，設(shè)計(jì)溫度為 26 28 間。 衛(wèi)星接收系統(tǒng) 采用衛(wèi)星地面自動(dòng)跟蹤接收系統(tǒng)，收看中外電視頻道。 電梯 客用升降機(jī)為進(jìn)口機(jī)組，升降機(jī)搭載人數(shù)每臺(tái)為最少 16 人、 1200Kg，速度最低為 2.5m/s，每次大堂等候時(shí)間不超過(guò) 30 秒 ; 電梯分層區(qū)域每區(qū)大約為八到十五層，集群控制 ; 升降機(jī)有 IC 智能卡控制系統(tǒng)。其功能為非辦公時(shí)段保安管理操作功能 ; 最少配備獨(dú)立貨用升降機(jī)一組、獨(dú)立行政電梯、獨(dú)立消防電梯。 ; 有遠(yuǎn)程監(jiān)視及對(duì)講電話(huà)，轎廂內(nèi)有閉路監(jiān)視探頭。 音響系統(tǒng) 走道，門(mén)廳，車(chē)庫(kù)，電梯、大堂等公共場(chǎng)所均裝配消防播音及音樂(lè)播放系統(tǒng)。 消防系統(tǒng) 配備齊備的自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防栓，防火卷閘分區(qū)，編程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 樓宇自動(dòng)化 設(shè)備控制監(jiān)視點(diǎn) 監(jiān)測(cè)，控制及記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行包括冷凍水機(jī)組、電力系統(tǒng)、水 泵、電梯、扶梯、空調(diào)機(jī) /新風(fēng)機(jī)、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等。 保安監(jiān)控系統(tǒng) 各主要出入口信道及停車(chē)場(chǎng)、電梯轎廂配設(shè)攝像頭作二十四小時(shí)監(jiān)控錄映，各消防信 道門(mén)均配門(mén)磁監(jiān)控。 數(shù)據(jù)通信系統(tǒng) 平均每十米至十五米建筑面積設(shè)有一條電話(huà)線(xiàn)，每單位配備 10 條IDD 長(zhǎng)途直播電話(huà)及傳真線(xiàn)路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光纖結(jié)構(gòu)化布線(xiàn)系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達(dá) 1000mps。每層均配有一對(duì)多模光纖線(xiàn)，提供 100 mps 1000 mps 頻帶，并預(yù)留兩組（二對(duì)）備用光纖，以配合發(fā)展使用。 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 合理的業(yè)態(tài)布局能夠使寫(xiě)字樓的整體服務(wù)水平有所提高。近兩年建成的甲級(jí)以上寫(xiě)字樓都是集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、辦公于一體的綜合性物業(yè)，很多甚至設(shè)置專(zhuān)門(mén)的商務(wù)中心。 甲級(jí)以上寫(xiě)字樓應(yīng)有的商務(wù)、生活配套設(shè)施： 會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳； 專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足，車(chē)位配比不得低于0.5個(gè) /100平米； 滿(mǎn)足日常生活的商店， 適合商務(wù)會(huì)餐的飯店， 星級(jí)賓館， 午間放松或娛樂(lè)設(shè)施 其它如，公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館 關(guān)鍵字： 配套、餐飲、銀行、商場(chǎng)、酒店、時(shí)尚品牌 上海恒隆 廣場(chǎng)位于南京西路，建成于2001年，總高 288米， 66層，建成時(shí)為浦西第一高樓。恒隆廣場(chǎng)除了坐擁南京路餐飲、銀行、商場(chǎng)、酒店等高檔齊全配套以外，自身配建的高檔百貨商店也云集了世界頂尖時(shí)尚品牌，包括 Hermes，LouisVuitton， Cartier， Chanel，Dior， Escada， Fendi， Prada，Versace，等，眾多世界頂尖品牌以在恒隆開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店為榮。 另外，恒隆廣場(chǎng)與梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富并稱(chēng)為 “ 靜安金三角 ” 。 物業(yè)及開(kāi)發(fā)商 定義 樓宇品質(zhì) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài)配套 良好的區(qū)位環(huán)境 5A級(jí)寫(xiě)字樓 開(kāi)發(fā)商的背景 經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)； 這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè) ，如恒隆、和記黃埔、中信泰富、方興地產(chǎn)（金茂）、新鴻基、茂業(yè)集團(tuán)、香江國(guó)際、華潤(rùn)、萬(wàn)通、綠地等等 物業(yè)服務(wù) 寫(xiě)字樓增值的重要因素 由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理； 配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化； 建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理； 24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)； 越來(lái)越多的寫(xiě)字樓與世界知名寫(xiě)字樓物業(yè)公司合作。 國(guó)際知名物業(yè)公司的使命： 1 投資建議與咨詢(xún)服務(wù)，包括投資的戰(zhàn) 略方案制定和實(shí)施； 2 中介服務(wù)和商業(yè)化代理； 3 物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施管理 世界五大行： 1 第一太平戴維斯（英國(guó)） 2 世邦魏理仕（美國(guó)） 3 仲量聯(lián)行（美國(guó)） 4 戴德梁行（港、新、歐合資） 5 高力國(guó)際（澳大利亞） 另外還有賓至國(guó)際（美）、阿特金斯（英）等等。 關(guān)鍵字： 開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、恒隆集團(tuán)、仲量聯(lián)行 上海港匯廣場(chǎng)位于徐匯區(qū)中心商務(wù)區(qū)，是由香港恒隆集團(tuán)投資和開(kāi)發(fā)的頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)