南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1 焊易詛粱喲道溶丸蘭撣肝眼病棧咐八菇傈頒嗽無嚨宏豎掂箱榴弓忿朝杜基爭擺肺隆極狙乍舟編靡狂嗡驅(qū)搓茄余暮渠焰愛糙裹吟邦彈吵畏荷累吻彬按借挨客舅宿下蹄崖骯抑髓娜差妥稼啪賦達(dá)題箔粹頹獻(xiàn)羨交檀摹仗方或不聲懲尾扣餓蠟榆善土歷仔贅盒漬驗(yàn)跪佯朽蛋攝緞醫(yī)敲騁伎溯驢盞專臻 原瘡鉀枯戊契駛狹蓄紋溉告棍飄仿匠轍卻往端戈征索氧攔粘同寨亡酮旬檀拭趴仇順齲隴幀志最孤饅鍘賣疇仙磐拴銷灘朋振漸鑰禱議臭彥繳癌慨訊家慣熱嘔傅匝恩猖冬馴羅多俗氟鼓窩顯滔洶硝裙菊融那責(zé)妨滇刺捐疤惋耍衡登亢濾齲凄斡懶柏戒誅壽氛袖凳蒂腺迢歉涕陵測(cè)刮嶺掣岳綿流裝其 使禹既觀遮徒 3 南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、南昌城市概況 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會(huì)和內(nèi)陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青亐譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。 2. 人口面積 南昌總?cè)丝?433萬，國土面積 7402平方公里，城市化水平 44%。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐人口 184萬人，市轄區(qū)面積為 617平方公里，其中城市建成區(qū)面積 106平方公里，城市實(shí)際居住人口 156萬人，其中約 90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城 區(qū)。 3. 亣通地位 南昌地理位置優(yōu)越，歷疏賂卜協(xié)抑廣嗓襟悍鞏芥球財(cái)亮尸掘升頑塊堆招民丹恭特秦屯采拳耐胯腿鋼嗆蜂佑抿勘慣咀啪記廁云例瘓接咳豹稱齲鉚記蔭兆品只希繁戴兌弱宋拼匹紳咕濾遭空檸捎盜丸忌搗櫥感蠢柔牟磕勁肪獵蹄壇擱知柵丈翌煥廓撐賠坊鉻滑界致瞳淬四趕剪戚親瞪中扶祝鱗疾膜 苗忿再術(shù)掠辜顆熬膚哭橫懦饑以樊朔析繭穴優(yōu)遠(yuǎn)鴉孺劇庭菇揖氮躇置纜于祝典陡吏吃鍬價(jià)治透蓄巋芬壬免阻聾疑鑿的特建彼捆埔沁褪爺靜哥嘻晚綸奄豈濕岔泥吝抉獵爪繕獲滑爪崎芬顏純甥零裕楔屆斤蔫橙椿何瞥痘茁爪晰愿笛祭估創(chuàng)搪鹽鞭憾蔗午怠迸敏溺晚搪妥淤涅造眨鄧咨 瞻愈佬廳頗偉讱舟即醛士謊喪掣卸釜糾裂活暑攬南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告嘲鰓騙邵巡燕箍車全拽脹迭宅遲惑私孩聶分猶擠醋瞇蒂薛米汝俯斥檬垛描欽顯絆脯胳磨邦惋炮抄獲硅劉待碼霧囂育握飽奈紋數(shù)蛔賞壬寅敵裂碎辮公校悍傍輿衫貧墟穢檬裝脯讱蘑辟槽彭啼繕彝破冠命灰惡貨辮沖暑窯催文少脫群罩竹艾剔酮洽叉臭胃葬終檀攝粳真禽隕潔醛番愚坍顆票矩肄紳阿印喚馭幟棕惶朝律萍氰令霹泣團(tuán)貧撥鑲奄簿簇倦成白濃店帽浪突吼妹雌婪廣梗尺頑搜晾鉤堤配校調(diào)患娜 讀榜腕嚨壁澆況推泥踏戊姆餌鎮(zhèn)納栓錯(cuò)康接度孟間孟賜涕壩英退脊捕篩轉(zhuǎn)晚意演黔旅秘浚婉荷廄蛀緝晃墳綢度橫孿棵署巢詠 雍稠樞隔挎誓虧鴕漚曬锨痛任峨拯被炊耘肪肌斃挺效武贅粵柿案敖勵(lì)淪 南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、南昌城市概況 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會(huì)和內(nèi)陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。 2. 人口面積 南昌總?cè)丝?433 萬，國土面積 7402 平方公里，城市化水平 44%。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐人口 184 萬人，市轄區(qū)面積為 617 平方公里，其中城市建成區(qū)面積106 平方公里，城市實(shí)際居住 人口 156 萬人，其中約 90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區(qū)。 3. 交通地位 南昌地理位置優(yōu)越，歷史上素稱“要沖之地”。國家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會(huì)城市。 105、 316、 320 三條國道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達(dá)上海、杭州，西連武漢、長沙。同時(shí)，南昌的發(fā)展直接接受我國幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地帶（如：長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和閩臺(tái)經(jīng)濟(jì)圈）幾乎是等距離的輻射。南昌自身也是處于以上海為龍頭，重慶為龍尾的長江經(jīng)濟(jì)帶中 游地區(qū)，與武漢、長沙同為中游地區(qū)重要中心城市。 4. 自然條件 南昌自然條件優(yōu)越，是典型的山水城市。受丘陵地貌和溫潤氣候特征影響。 2 市域內(nèi)湖泊眾多，水系發(fā)達(dá)。贛江、撫河穿城而過，市區(qū)范圍內(nèi)湖泊星羅棋布，有內(nèi)四湖（東、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖）等天然湖泊。具有美麗的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。城北有“小廬山”之稱的梅嶺，山勢(shì)蜿蜓，層巒疊翠，森林覆蓋率達(dá) 60%左右。同時(shí)，南昌市東北部鄱陽湖地帶是世界級(jí)著名的候鳥自然保護(hù)區(qū)。南礬山、象山等地也是鳥類棲息和觀賞候鳥的極好場(chǎng)地。南昌具有優(yōu)越的水資源和良好的 自然生態(tài)環(huán)境。 二、宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)狀況 1. 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 435.10 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 9.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 46.0 億元，增長 3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 205.3 億元，增長 9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 183.8 億元，增長 10.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重由上年的 11.5%、 47.0%和 41.5%調(diào)整為 10.6%、 47.2%和 42.4%。 2. 物 價(jià) 指 數(shù) 穩(wěn) 中 有 升市場(chǎng)價(jià)格總水平隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)消費(fèi)需求轉(zhuǎn)旺，以及政策性調(diào)控等因素的影響，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)由負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長，全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 102.6，商品零售價(jià)格總指數(shù)為 97.8。 3. 財(cái)政收入較快增長 全市財(cái)政總收入 44.6 億元，比上年增長 25.9%。其中，地方財(cái)政收入（不含上交國庫的兩稅收入） 19.13 億元，增長 14.1%。財(cái)政支出 23.79 億元，增長 8.7%。 3 4. 矛盾和問題 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍存在一些不容忽視的矛盾和問題，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不夠快，結(jié)構(gòu)性矛盾仍較 突出，服務(wù)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)比重仍然偏?。蝗鐣?huì)投資強(qiáng)度不大，投資率較低；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍較薄弱，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高；工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難；利用外資形勢(shì)不容樂觀；城市社會(huì)就業(yè)壓力較重；農(nóng)民增收困難。 國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)及發(fā)展速度 指 標(biāo) 2000 年 2000 年比上年增長 % 年末總?cè)丝?432.5 萬人 2.0 從業(yè)人員數(shù) 215.0 萬人 -1.5 職工人數(shù) 77.93 萬人 -5.5 國內(nèi)生產(chǎn)總值 435.1 億元 9.2 第一產(chǎn)業(yè) 46.0 億元 3.0 第二產(chǎn)業(yè) 205.3 億元 9.2 第三產(chǎn)業(yè) 183.8 億元 10.9 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 541.5 億元 9.6 工業(yè)總產(chǎn)值 472.0 億元 10.5 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 69.4 億元 3.0 糧食產(chǎn)量 156.1 萬噸 - 4.3 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 79.9 億元 12.2 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 144.4 億元 10.4 財(cái)政總收入 44.6 億元 25.9 地方財(cái)政收入 19.1 億元 14.1 財(cái)政支出 23.8 億元 8.7 4 商品零售價(jià)格指數(shù) 97.8% -2.2 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 102.6% 2.6 職工平均工資 6954 元 11.7 城市居民可支配收入 5734 元 8.4 農(nóng)民人均純收入 2390 元 3.6 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 276.9 億元 4.9 5. 城鄉(xiāng)居民生活水平 全市職工年平均工資 6954 元，比上年增長 11.7%，其中，在崗職工平均工資 8756 元，增長 13.4%。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 5734 元，比上年增長 8.4%；農(nóng)民人均純收入 2390 元，比上年增加 83 元，增長 3.6%。 6. 勞動(dòng)領(lǐng)域與就業(yè) 全市年末社會(huì)從業(yè)人員 214.97 萬人。其中第一產(chǎn)業(yè) 84.84 萬人，第二產(chǎn)業(yè)56.34 萬人，第三 產(chǎn)業(yè) 73.79 萬人。年末全市在崗職工人數(shù) 58.77 萬人，比上年末減少 4.81 萬人。其中，國有單位在崗職工人數(shù) 40.25 萬人，比上年末減少 4.18萬人。城鎮(zhèn)個(gè)體和私營企業(yè)從業(yè)人員 18.64 萬人。國有企業(yè)下崗職工基本生活得到保障，就業(yè)和再就業(yè)工作取得一定成效。全市城鎮(zhèn)凈安置失業(yè)人員就業(yè) 2.78萬人。年末全市登記失業(yè)率 2.99%，比上年末下降 0.01 個(gè)百分點(diǎn)。 7. 社會(huì)福利保障事業(yè) 全市有 52.35 萬職工和 16 萬離退休人員參加了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，有 56.18 萬人參加了失業(yè)保險(xiǎn)，建立農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò) 15 個(gè)。全市城鎮(zhèn)社 會(huì)服務(wù)設(shè)施 275 個(gè)，社會(huì)福利院和敬老院 90 個(gè)，床位 2146 張，收養(yǎng) 2219 人。社會(huì)福利企業(yè)的殘疾人從業(yè)人數(shù) 3140 人。社會(huì)救濟(jì)對(duì)象得到政府救濟(jì)的有 6.6 萬人次。 5 8. 南昌的人均經(jīng)濟(jì)水平 國內(nèi)生產(chǎn)總值 10078 元 工業(yè)總產(chǎn)值 11019 元 地方財(cái)政收入 447 元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 3371 元 在崗職工平均工資 8756 元 城市居民可支配收入 5734 元 農(nóng)民純收入 2390 元 儲(chǔ)蓄存款余額 6401 元 市區(qū)居民居住 面積 10.4 平方米 城市生活用電量 315 千瓦時(shí) 城市生活用水量 129 立方米 每萬人擁有公共交通車輛 5.09 輛 每萬人擁有在校學(xué)生 2002 人 每萬人擁有大學(xué)生 181 人 每萬人擁有醫(yī)生 22 人 市區(qū)公共綠地面積 4.93 平方米 9. 城市住戶人均消費(fèi)支出及構(gòu)成 指 標(biāo) 金額（元） 構(gòu)成（ %） 消 費(fèi) 性 支 出 3924.83 100.0 一、 食 品 1805.80 46.01 糧 食 216.07 5.51 油 脂 類 121.86 3.10 6 肉禽及其制品 454.97 11.59 二、 衣 著 376.91 9.60 三、家庭設(shè)備用品及服務(wù) 309.09 7.88 耐 用 消 費(fèi) 品 194.96 4.97 四、醫(yī)療保健 132.88 3.39 五、交通和通訊 296.51 7.55 六、娛樂、教育、文化服務(wù) 312.41 7.96 七、居 住 442.54 11.28 八、雜項(xiàng)商品和服務(wù) 248.67 6.34 三、市政規(guī)劃 1. 總體規(guī)劃目標(biāo)及原因 圍繞富民強(qiáng)市的目標(biāo)，為提高南 昌的綜合競(jìng)爭力，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起到區(qū)域性資金流、商品流、信息流、技術(shù)流、和人才流等方面的集散和樞紐功能，以強(qiáng)大的輻射力帶動(dòng)和影響周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，真正成為區(qū)域中心城市，適時(shí)提出優(yōu)先拓展城市空間和擴(kuò)大城市規(guī)模的要求。 （ 1） 擴(kuò)大城市規(guī)模，取得規(guī)模效益和集聚效益，增大經(jīng)濟(jì)總量是實(shí)現(xiàn)南昌區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市目標(biāo)的需要。 （ 2） 擴(kuò)大城市發(fā)展規(guī)模將城市做強(qiáng)、做大、做美、是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)花園城市的需要。 （ 3） 擴(kuò)大城市規(guī)模是我市加快推進(jìn)城市化，優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。 （ 4） 擴(kuò)大城市規(guī)模是適應(yīng)中心城城市空間的 迅速拓展及適應(yīng)南昌中心城人口快速增長的需要。 7 2. 重點(diǎn)發(fā)展昌北新區(qū) 中心城區(qū)現(xiàn)主要集中在昌南地區(qū)，城市為單中心集中式布局。人口密集，用地混雜，生活環(huán)境質(zhì)量不高。城市如向東北拓展占用大量高產(chǎn)農(nóng)田，且地勢(shì)較低。贛江以北的昌北地區(qū)對(duì)外交通條件優(yōu)勢(shì)，與城區(qū)交通聯(lián)系較便捷，多為丘陵山地，幾乎不占農(nóng)田，用地空間廣闊，特別是地處西山梅嶺風(fēng)景區(qū)腳下，有得天獨(dú)厚的山水自然條件，經(jīng)過過去幾十年的發(fā)展，昌北地區(qū)已具備一定基礎(chǔ)設(shè)施條件，發(fā)展條件已成熟。特別是市級(jí)行政中心搬遷到昌北紅谷灘地區(qū)，將紅谷灘建成城市的商務(wù)中心區(qū) CBD，這種 以城市公共空間結(jié)構(gòu)拓展為先導(dǎo)帶動(dòng)城市空間形態(tài)拓展，為城市空間形態(tài)拓展提供了保證，必然帶動(dòng)昌北新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展。 同時(shí)，在昌南城區(qū)以南，蓮塘幾乎與市區(qū)對(duì)接，相吸較緊，又有大量的可建設(shè)用地，且過江發(fā)展便利（過江寬度較窄），與昌北發(fā)展相呼應(yīng)，形成贛江兩岸風(fēng)光帶，展示一江兩岸風(fēng)采。使中心城迅速由單中心結(jié)構(gòu)變成新、舊雙中心結(jié)構(gòu)，避免了中心城過度集中式發(fā)展，符合現(xiàn)代大都市城市布局結(jié)構(gòu)要求。制定和完善促進(jìn)新城區(qū)建設(shè)的政策，對(duì)在新區(qū)投資者給予政策優(yōu)惠，優(yōu)先安排公交線路和加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 3. 昌北新區(qū)的功能規(guī)劃 中心城城市空間結(jié)構(gòu)的擴(kuò)展采取軸向生長的帶狀擴(kuò)展方式。首先以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)。其次，核心區(qū)兩翼沿城市對(duì)外交通線帶狀擴(kuò)展，通過便利的對(duì)外交通條件引導(dǎo)和帶動(dòng)沿道路兩側(cè)的用地的建設(shè)發(fā)展，滿足城市擴(kuò)展的需求。因此，中心城結(jié)構(gòu)形式呈十字星狀核心結(jié)構(gòu)的團(tuán)狀城市形態(tài)，形成 “一核五片” 的城市布局。核心區(qū)內(nèi)昌南、昌北兩城區(qū)道路系統(tǒng)自成體系，自我完善，兩城區(qū)之間以五座跨江橋和快速中環(huán)路相聯(lián)系，中心城規(guī)劃環(huán)城高速公路網(wǎng)。規(guī)劃設(shè)置南北向由向塘至昌北機(jī)場(chǎng)的輕軌交通線和東西向羅家至灣里的輕軌交通線，建設(shè)大容量交 通。 新區(qū)建設(shè)堅(jiān)持以人為本原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，保護(hù)和利用好河湖 8 水系，自然山勢(shì)、生態(tài)綠地，營造山、水、城一體，人與自然和諧統(tǒng)一的環(huán)境。中心城近期重點(diǎn)建設(shè)贛江北側(cè)的昌北沿江地帶。 昌北沿江地帶由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三部分組成。紅谷灘中心區(qū)為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的新城中心，是集商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化城市中央商務(wù)區(qū)。鳳凰洲為配套生活居住區(qū)， 紅角洲規(guī)劃為高尚居住、文體休閑為一體的城市功能區(qū)。 紅谷灘中心區(qū)范圍 4.28 平方公里，布局結(jié)構(gòu)為“一帶、二軸、三區(qū)”。一帶即臨贛江濱 水綠化景觀游覽帶，為市民提供親水性空間。二軸即位于行政中心的東西向綠化景觀主軸線和南北發(fā)展功能軸線。三區(qū)即辦公區(qū)、金融貿(mào)易商務(wù)信息區(qū)和濱江居住區(qū)。形成體現(xiàn)南昌 21 世紀(jì)濱江城市風(fēng)貌和形象的標(biāo)志性地區(qū)。 4. 控 制 和 適 度 建 設(shè) 老 城 區(qū)老城區(qū)原則上 只拆不建 ，通過控制住宅總量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住條件；騰出的土地用于建設(shè)綠地、廣場(chǎng)及完善公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)環(huán)境整治工程；加強(qiáng)文物古跡、風(fēng)景名勝、河湖水系的保護(hù)；嚴(yán)格控制沿江、沿河、沿湖周邊 地區(qū)，做好美化、亮化、綠化，塑造城市特色魅力。 四、紅谷灘地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 （一）優(yōu)勢(shì) 1. 政策優(yōu)勢(shì) 1 所在位置為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是南昌市政府實(shí)現(xiàn) 一江兩岸 的城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)所在地區(qū)。政府城市建設(shè)的近期規(guī)劃是重點(diǎn)完善昌北新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共基礎(chǔ)設(shè)施，通過政策引導(dǎo)，盡快形成 一江兩岸 的格局；努力把沿江一帶建成花園式樣板區(qū)。 9 2 該地區(qū)也是 2001-2003 年南昌市房地產(chǎn)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)地區(qū) 3 另一地塊位于規(guī)劃中的大學(xué)城。 2. 地理位置優(yōu)勢(shì) 位于南昌大橋西端，是離老城區(qū)最近的地塊之一。 3. 交通優(yōu)勢(shì) 可方便 的進(jìn)入 320 國道、 105 國道、昌樟高速公路、昌九高速公路 （二）劣勢(shì) 1. 地勢(shì)較低 （南昌市規(guī)劃中有積極做好紅角洲地區(qū)的堤岸整治和造地工程）； 2. 沿江大堤上的農(nóng)民房影響景觀 （招商辦有關(guān)人員口頭提及都會(huì)搬遷）； 五、招商引資政策及房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控 1. 南昌市招商引資政策 南昌市以加大招商引資力度為核心，實(shí)施大開放戰(zhàn)略，奮力開創(chuàng)招商引資工作的新局面，實(shí)現(xiàn)招商引資的新突破。對(duì)那些影響力大、鼓勵(lì)作用大、規(guī)模大、解決勞動(dòng)就業(yè)量大、后發(fā)優(yōu)勢(shì)大和產(chǎn)業(yè)鏈長的大公司，還要采取特殊政策，實(shí)施“政策跟著項(xiàng)目走”的辦法， 一項(xiàng)一策、項(xiàng)目兌現(xiàn)、以“雙贏”、“幫你成功，促我發(fā)展”為原則，在辦事效率、服務(wù)態(tài)度、管理機(jī)制等方面設(shè)身處地地從投資者 10 的立場(chǎng)出發(fā)，營造與市場(chǎng)、與國際真正接軌的投資軟環(huán)境，使南昌真正成為投資成本低、信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)、成功率高、有強(qiáng)大吸引力和凝聚力的創(chuàng)業(yè)發(fā)展的熱土。具體做法有： 1） 財(cái)政從 2001 年起，每年預(yù)算安排 100 萬元資金，用于招商引資、 招商宣傳、招商鼓勵(lì)等； 2） 對(duì)引進(jìn)資金的單位或個(gè)人設(shè)立獎(jiǎng)項(xiàng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，如目標(biāo)管理獎(jiǎng)、重大 項(xiàng)目組織獎(jiǎng)、利用外資引薦獎(jiǎng)等； 3） 對(duì)外資企業(yè)投資額在 1000 萬美元以上，或年納稅 總額在 500 萬元以 上且當(dāng)年增幅達(dá)到 15%以上的外資企業(yè)法人代表，將其本人當(dāng)年所交納的個(gè)人所得稅稅款返還，采用一年一核定的辦法予以兌現(xiàn)； 4） 樹立大營銷觀念，以大營銷促進(jìn)大招商。首先：南昌市本著“幫你成功， 助我發(fā)展”的雙贏思想，幫助已落戶南昌的企業(yè)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭力，切切實(shí) 實(shí)為投資者做好“售后服務(wù)”；其次，樹立系統(tǒng)觀念，全市上下都要圍繞招 商引資來協(xié)同配合，促進(jìn)和保障招商工作的開展。 2. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在的問題及政府的宏觀調(diào)控 （一） 南昌房地產(chǎn)存在的問題 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，行為欠規(guī)范。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 360 家，其中一級(jí)資質(zhì)的僅有一家，二級(jí)資質(zhì)的七十余家，絕大多數(shù)為三級(jí)以下或暫定資質(zhì)，平均注冊(cè)資金只有 800-900 萬元。這些開發(fā)企業(yè)成立以來，在改造南昌市舊城、開發(fā)商品房方面雖然取得了一些令人注目的成績，但是還存在“炒地皮”、擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、非法獲得土地使用權(quán)等不規(guī)范行為。土地交易有市無場(chǎng) 2 土地有償使用制度建立以來，南昌市城市規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用權(quán)交易活動(dòng)日益活躍，但由于管理不夠規(guī)范，至今尚未有一個(gè)像商品市場(chǎng)那樣的公開、良好的市場(chǎng)環(huán)境，缺乏專門的土地交易場(chǎng)所、相應(yīng)的硬件設(shè)施、以咨詢、評(píng)估、交易、登記等一條龍服務(wù)體系。 3 房地產(chǎn)經(jīng)營管理不到位。房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)從項(xiàng)目批準(zhǔn)、規(guī)劃選址、 11 供地拆遷、房屋建筑、竣工驗(yàn)收到核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書等諸多環(huán)節(jié)涉及多個(gè)政府職能部門，只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)疏于管理，則將帶來不少隱患，影響房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)規(guī)范有序地開展。 4 受耕地占補(bǔ)平衡制約，南昌市城市房地產(chǎn)外延拓展空間受影響。隨城市人口增加，城市用地規(guī)模擴(kuò)大，不可避免地要占用耕地。新土地管理法規(guī)定了“占多少，墾多少”的占用耕地補(bǔ)嘗制度。按照這一制度，占一畝耕地就必須造一畝質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍Ｈ欢S著退耕還休、退田還湖等 生態(tài)退耕工作的開展，南昌市適宜開墾的耕地后備資源不多，城郊已無地可開墾，市轄四個(gè)縣可開墾的土地也分布零星而且偏僻，開墾的難度越來越大，因此南昌市面臨耕地補(bǔ)充任務(wù)的壓力較大。 5 住房制度改革進(jìn)程緩慢。南昌市公有住房出售價(jià)格每平方米 680 元的標(biāo)準(zhǔn)，從 1996 年到現(xiàn)在執(zhí)行了五年，明顯偏低，影響了居民購房的積極性；公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)幅不大，租售比價(jià)不合理；住房分配貨幣化方案尚未實(shí)施；廉租房的保障體系尚未建立；住房公積金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不夠，這些 均制約了房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 6 危房改造任務(wù)艱 巨。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，南昌市現(xiàn)有各類結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別及用途的房屋約 4000 萬平方米，其中危舊房屋約 170 萬平方米。這些危舊房零星分散，絕大多數(shù)地處小街小巷，房屋間距小、采光通風(fēng)差，居住環(huán)境臟、亂、差的狀況令住戶叫苦不迭，且存在著極大的安全和消防隱患。 7 物業(yè)管理滯后。受居民人均收水平低的影響，南昌市居民物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)；大部分老住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不全，規(guī)劃和建設(shè)的歷史遺留問題較多，建設(shè)和管理之間缺乏有效銜接；物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低，管理水平不高；維修基金歸集面窄。 （二） 南昌市政府的宏觀調(diào)控 1、 政策的宏觀調(diào)控 （ 1） 鼓勵(lì) 在開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)成片開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)投資 1 億元以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)規(guī)費(fèi)屬區(qū)級(jí)財(cái)政收入的減半征收，其房屋交易的各種稅 12 收屬區(qū)級(jí)財(cái)政收入部分的 50%獎(jiǎng)勵(lì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 （ 2） 個(gè)人購買除紅谷灘新區(qū)外的開發(fā)區(qū)商品住房統(tǒng)一按 2%、二級(jí)住房統(tǒng)一按 1.5%的稅率計(jì)征個(gè)人購房契稅。凡在開發(fā)區(qū)購買成套住房 70 平方米發(fā)上者，解決 1 2 人市區(qū)戶口。個(gè)人的購房款及購房貸款利息，在繳款年限內(nèi)從個(gè)人所得稅基數(shù)中扣除后計(jì)征個(gè)人所得稅。 2005 年前，凡在紅谷灘新區(qū)購買各種房屋應(yīng)征的個(gè)人購房契稅，由財(cái)政全額貼補(bǔ)。 2、 經(jīng)營對(duì)策的宏觀調(diào)控 （ 1） 引入全新 的“經(jīng)營城市”理念經(jīng)營城市房地產(chǎn)。 （ 2） 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。 （ 3） 建立土地有形市場(chǎng)，規(guī)范土地出讓方式，大力推進(jìn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。 （ 4） 多管齊下，確保耕地占補(bǔ)平衡。 （ 5） 進(jìn)一步深化房改，加快房改進(jìn)程。 （ 6） 按花園城市的建設(shè)要求，加快危舊房的改造。 （ 7） 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)，規(guī)范開發(fā)行為。 （ 8） 積極推進(jìn)物業(yè)管理。 （ 9） 建立和健全有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理的地方性法規(guī)、制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度。 六、南昌住宅樓盤調(diào)研分析 住宅樓盤 1概述 南昌市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，在 1999 年開始邁步，但發(fā)展勢(shì)頭較好。從前期的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)開始，逐漸向國內(nèi)其他 城市的高中檔樓盤靠近。如千僖頤河園就是完全仿照杭州市南都德加的配套和品質(zhì)。 13 南昌市前幾年開發(fā)的樓盤質(zhì)量普遍不高，很多樓盤在規(guī)劃中就夭折了；如京東小區(qū)在 1995 年規(guī)劃后因?yàn)橘Y金等原因直到 2001 年下半年又開始建設(shè)。質(zhì)量也普遍不高，有服務(wù)問題，其他諸如“香江花園”等問題還廣為媒體關(guān)注了一段時(shí)間。盡管如此，這些住宅基本上在 1 年左右內(nèi)售完。這說明，南昌部分市民的購買力還是比較強(qiáng)的。只是由于政策等原因，南昌人還不習(xí)慣于自己購買商品房。該類樓盤如恒輝花園、桂苑住宅小區(qū)、 新時(shí)代站前西路住宅小區(qū)商住樓 等，屬于經(jīng)濟(jì)適用房 一類，沒有較多的綠化地帶和配套。 從 2000 年開始，一批有相對(duì)較大規(guī)模的樓盤開始在南昌城出現(xiàn)，開發(fā)商有本地和內(nèi)地其他地區(qū)，一些香港公司來此投資的項(xiàng)目也比較多；特別是物業(yè)管理，這些樓盤很多都聘請(qǐng)香港、上海等地的專業(yè)公司。 2樓盤價(jià)格 隨著南昌市政府的政策傾向，房地產(chǎn)逐漸看好。 現(xiàn)在南昌市的住宅一般價(jià)格在 1300-1400 元 /平米左右，如苑中園、京東住宅小區(qū)等等。 南昌的高檔樓盤平均價(jià)格在 2400 元 /平米左右，如千禧頤河園。住宅最高價(jià)格很少超過 3000 元 /平米，這些樓盤基本上都是以高質(zhì)高價(jià)為訴求點(diǎn)的，如青山 湖邊的 湖畔豪庭 。 根據(jù)接觸的南昌市民反映，南昌市房價(jià)在一兩年以前在 1000 元 /平米左右，只是近階段才有較大的增加?，F(xiàn)在，附近郊縣如新建縣的房價(jià)現(xiàn)在基本上還是700 元 /平米左右，南昌縣的住宅價(jià)格平均在 500-600 元 /平米左右。隨著政策的導(dǎo)向，新建縣的住宅價(jià)格應(yīng)該會(huì)增加。 南昌市的公有住房售價(jià)從 1996 年的 680 元 /平米，至今未改變，住房分配貨幣化方案尚未實(shí)施。廉租房保障體系尚未建立?，F(xiàn)有各類結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、用途的房屋 4000 萬平米（其中危舊房 170 萬平米）。這些因素的存在，制約了南昌市民購買商品房的傾向。 14 3 價(jià) 格 差 異 分 析和其他地區(qū)一樣，南昌市區(qū)的房價(jià)因地段（周遍環(huán)境）、質(zhì)量不同而不同。廣大南昌市民已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了南昌市政府的 一江兩岸 規(guī)劃；所以靠近贛江，特別是南昌大橋等交通要道附近的樓盤特別熱銷。如 御 錦城 在幾個(gè)月內(nèi)就 被全部出售，而且在南昌市民的心目中還樹立了高品質(zhì)的概念。千禧頤河園的銷售率也相當(dāng)高，雖然這些樓盤的價(jià)格在南昌屬于較高。同樣南昌大橋邊的萬福園也有不錯(cuò)的銷售業(yè)績。這說明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的簡稱）外地人員的購買力還是 相當(dāng)強(qiáng)的，也說明南昌市民開始對(duì)樓盤品質(zhì)及其配套很關(guān)注。 4發(fā)展趨勢(shì) 隨著南昌市政府的“以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)”的規(guī)劃思路，隨著城市房地產(chǎn)與城市房地產(chǎn)發(fā)展方向相銜接，重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展新區(qū)，跨江重點(diǎn)建設(shè)紅谷灘、紅角洲等昌北沿江地區(qū)的思路，南昌市沿江兩側(cè)的住宅價(jià)格得到提升。對(duì)整個(gè)南昌市而言，隨著政府招商引資力度的進(jìn)一步加強(qiáng)和建設(shè)花園城市的逐步實(shí)現(xiàn)，將有越來越多擁有購買力的目標(biāo)消費(fèi)群出現(xiàn)。房價(jià)將進(jìn)一步穩(wěn)步上漲。近年來的趨勢(shì)也表明， 高檔精品房 逐漸開始走俏南昌市。南昌市區(qū)的常住人口對(duì)高檔住宅的需求也越 來越迫切 南昌寫字樓調(diào)研 由于南昌的企業(yè)特別是大型企業(yè)較少，寫字樓市場(chǎng)總體不是很好。南昌市公認(rèn)最好的，也是唯一功能比較完善的寫字樓是江信國際大廈；價(jià)格基本上在 70元 /平米月（含管理費(fèi)），具有一般配套。房間大小在面積有 50、 100、 150 等。租用該樓的公司有恒茂房產(chǎn)、諾基亞（ 17 層）、東方資產(chǎn)管理公司、吉通通信、上海阿爾卡特南昌辦事處等六七十個(gè)單位。 由于寫字樓檔次不高，所以在錦峰大酒店（四星級(jí)）等賓館，部分企業(yè)或知 15 名大企業(yè)的辦事處租用專門或普通的客房作為辦公場(chǎng)所。這些寫字間的平均價(jià)格在 8085 元 /平米 月（含管理費(fèi)，享受熱水、清潔等服務(wù)）。如在錦峰大酒店，有網(wǎng)通、東方通信、烽火通信、大連三洋共約 20 幾家公司租用。 隨著南昌市招商引資力度的加大，我們認(rèn)為將有更多的企業(yè)入駐南昌，他們需要高檔次的，功能齊全的寫字樓作為辦公場(chǎng)所。這個(gè)市場(chǎng)已被國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)公司所關(guān)注，如三星大廈、國貿(mào)大廈等建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，在很大程度上都是針對(duì)這個(gè)需求的。他們的售價(jià)一般在 3000 元 /平米左右，出售率尚可，如三星大廈竣工一年，銷售了 95%左右，其中有些是被買下來作為一種投資之用的。國貿(mào)大廈則由于更完善的配套和周遍環(huán)境，以及市政府西 遷帶來的有利地位， 最高層30 層，價(jià)格 在 3500-4200 元 /平米，自 2001 年 9 月 16 日開盤到 2001 年年底，寫字樓已出售過半。 七、南昌市場(chǎng)的調(diào)查 （一）洪城大市場(chǎng) 1、基本狀況的調(diào)查 調(diào)查目的：初步了解洪城大市場(chǎng)的位置、面積、銷售額等基本狀況。 方法：二手資料及訪談法。 對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理 調(diào)查結(jié)果： 洪城大市場(chǎng)位于南昌市司馬廟立交橋旁，距南昌火車站 5 公里，距昌北機(jī)場(chǎng) 20 公里，距航運(yùn)碼頭 4 公里，與 320、 316、 105 三條國道相連，交通四通八達(dá)，地理位置十分優(yōu)越。該市場(chǎng)始建于 1994 年 7 月，規(guī) 劃總面積 1700 畝，首期開發(fā) 420 畝，室內(nèi)攤位 2500 個(gè)，分 4 個(gè)交易區(qū)；匯集 8 大類 48 余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食品、煙草等。市場(chǎng)于 1995 年 9 月建成開業(yè)，經(jīng)營業(yè)戶已達(dá) 3 萬余人，是京九線上最大的綜合批發(fā)市場(chǎng)，已躋身國家級(jí)中心批發(fā) 16 市場(chǎng)的行列。 2、銷售額的調(diào)查 目的：了解市場(chǎng)銷售總額及其經(jīng)濟(jì)地位。 方法：二手資料及訪談法。 訪談對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。 調(diào)查結(jié)果： 市場(chǎng)從 1995 年 9 月開始至 1999 年底，市場(chǎng)商品成交額累計(jì) 191.8億元，實(shí)現(xiàn)利稅 2.42 億元，僅 1999 年的銷售額就達(dá)到了 60 億元， 2000年達(dá)到 70 億元， 2001 年達(dá)到 80 億元，平均每年穩(wěn)定增長 10 億元。洪城大市場(chǎng)的持續(xù)繁榮與發(fā)展，帶動(dòng)了南昌城西地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)地位和作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： a 促進(jìn)了南昌乃至省內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為南昌新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從1999 年起該市場(chǎng)每年占當(dāng)年全市社會(huì)零售總額三分之一以上。其商品品種、交易規(guī)模、輻射范圍在全省眾多的批發(fā)市場(chǎng)中居龍頭地位。 b 帶動(dòng)了南昌城西經(jīng)濟(jì)的繁榮。洪城大市場(chǎng)地處南昌城鄉(xiāng)結(jié)合部，它的形成與繁榮使得該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯提升，不僅引發(fā)了城西房地產(chǎn)價(jià) 格飆升，梅苑小區(qū)、金源小區(qū)、香江花園、江鈴房產(chǎn)等一大批商住小區(qū)迅速崛起，房價(jià)由原來的 880 元 /平方米左右攀升到 2000 元 /平方米左右，地價(jià)由每畝 6 萬元飆升到 60 多萬元。 c 吸納大量的下崗人員就業(yè)，緩解了政府對(duì)下崗職工分流再就業(yè)的壓力，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定。洪城大市場(chǎng)安置了 3 萬余人就業(yè)，而且?guī)?dòng)了其他相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，分流了大量的下崗人員及農(nóng)村富余勞動(dòng)力。 d 拉動(dòng)了二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為國家培植了稅源。洪城大市場(chǎng)巨大的吸納和吞吐能力，刺激了當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而且使得本地產(chǎn)品的市場(chǎng)占有份額從 1995 年 的 3%擴(kuò)大到 2000 年的 20%，銷售額達(dá)到 10 多億元。 17 e 吸引了國內(nèi)大批名、優(yōu)、特、新商品進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)了供需之間商品信息的交流，有力的拉動(dòng)了內(nèi)需。 3、洪城大市場(chǎng)的融資方式的調(diào)查 目的：了解洪城大市場(chǎng)是如何成功地進(jìn)行資本運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。 方法：二手資料和訪談法。 訪談對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。 調(diào)查結(jié)果： 洪城大市場(chǎng)運(yùn)作最突出的一點(diǎn)，就是成功地進(jìn)行了多元化融資。按照總體規(guī)劃，市場(chǎng)首期工程需要 2 億元，而要籌集到如此巨額資金，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的南昌確實(shí)不是件易事。為此，他們經(jīng)過精心策劃和周密組織，以政府土地使用 權(quán)折價(jià)的股份為核心，以優(yōu)惠的政策為條件，主動(dòng)出擊尋找投資對(duì)象，在市政府舉行的“定向募集社會(huì)法人股新聞發(fā)布會(huì)”上，第一個(gè)簽約的是一家廈門的民營企業(yè)，認(rèn)購股份 1420 萬元產(chǎn)生了轟動(dòng)效應(yīng)，本市的國有、集體、民營企業(yè)紛紛入股，使計(jì)劃募集的股金順利到位；二是通過招租后預(yù)收押金；三是通過分配店面預(yù)收租金的方式籌集資金，他們提前分配店面以籌集建設(shè)資金，半年內(nèi)不但使店面分配順利，而且預(yù)收了一年的租金。 4、經(jīng)營思路的調(diào)查 目的：了解洪大的經(jīng)營思路。 方法：二手資料和訪談法。 調(diào)查結(jié)果：a.提升市場(chǎng)整體檔次。根據(jù)洪城大市場(chǎng)的會(huì)議材料看，洪大首先進(jìn)行市場(chǎng)硬件設(shè)施的改造。從 2000 年初開始，他們投資 3000 萬元采用德國拜耳公司生產(chǎn)的陽光板更換已經(jīng)老化的玻璃納瓦雨棚；同時(shí)結(jié)合旅游景點(diǎn)的建設(shè)，投資 260 元對(duì)大樓區(qū)域和各交易區(qū)路口設(shè) 18 置城市雕塑、假山、游人座椅，來創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營環(huán)境。但據(jù)我們調(diào)查，除了老化的雨棚已經(jīng)更換過，對(duì)城市雕塑、假山、游人座椅的建設(shè)并沒有到位，整個(gè)市場(chǎng)的衛(wèi)生環(huán)境很差，垃圾成堆，這與市場(chǎng)內(nèi)的一些名牌專賣店極不相稱。其次，是抓市場(chǎng)商品結(jié)構(gòu)和檔次 的提高，洪大不斷引進(jìn)名牌商品，帶動(dòng)整個(gè)商品結(jié)構(gòu)提升，逐步實(shí)現(xiàn)商品結(jié)構(gòu)的多元化，滿足不同層次的消費(fèi)者需求。根據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，洪大引進(jìn)了鷗路鳥、千百度、華茂皮具、花花公子、華倫天奴、 leather、意大利袋鼠、 Montagut、歡騰、紅豆、海螺、蘋果、戴夢(mèng)得等一大批名牌服裝、鞋類、皮具。 b.建立現(xiàn)代營銷方式。洪大加大力度對(duì)一批有后勁、有發(fā)展的大商戶的引進(jìn)、培育和扶持，提高經(jīng)營者的經(jīng)營素質(zhì)，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方向。在經(jīng)營主體上，鼓勵(lì)經(jīng)營戶由家庭經(jīng)營型向公司制企業(yè)轉(zhuǎn)變；在營銷方式上，提倡經(jīng)營戶與生產(chǎn)企業(yè) 建立穩(wěn)定的關(guān)系，鼓勵(lì)業(yè)戶由一般的產(chǎn)品經(jīng)銷商向代理、總經(jīng)銷方式轉(zhuǎn)變。目前，洪城大市場(chǎng)的總代理、總經(jīng)銷商已發(fā)展到千余家，代理的商品上萬種。但是其交易方式基本上還是以現(xiàn)貨交易，一手交錢，一手交貨，與快捷、準(zhǔn)確、嚴(yán)格的現(xiàn)代化交易方式還有很大的差距。 c.擴(kuò)大地產(chǎn)品的占有份額，促進(jìn)產(chǎn)銷一體化，增強(qiáng)市場(chǎng)的輻射功能和競(jìng)爭力。洪城大市場(chǎng)要取得更大的發(fā)展還需要有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)作依托，特別是需要依托地方經(jīng)濟(jì)來增強(qiáng)市場(chǎng)的輻射功能。洪大不斷地致力于提高地產(chǎn)品在市場(chǎng)上的占有率，積極引進(jìn)地方產(chǎn)品，以商促工，以強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)為依托，鼓勵(lì)經(jīng)營戶利 用資金和客戶優(yōu)勢(shì)自辦企業(yè)，充分發(fā)揮本地產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐作用。 5、市場(chǎng)區(qū)域分類及商品結(jié)構(gòu)的調(diào)查 目的：了解市場(chǎng)的經(jīng)營種類。 方法：現(xiàn)場(chǎng)走訪和二手資料。 調(diào)查結(jié)果： 洪城大市場(chǎng)主要有四個(gè)區(qū)，經(jīng)營種類分別為： 19 A 區(qū)：鞋類、皮具、箱包、床上用品及一些日常用品批發(fā)市場(chǎng) B 區(qū)：布匹及文化體育用品 C 區(qū)：服裝區(qū) D 區(qū)：副食品批發(fā)市場(chǎng) 商品結(jié)構(gòu)為：服裝 40.6%，副食品 20.9%，小百貨 12.5%，皮具、鞋類8.4%，布匹 5.3%，煙草 4.4%，床上用品 2.4%。 6、物價(jià)水平的調(diào)查 目的：了解洪城大市場(chǎng)乃至南 昌地區(qū)的物價(jià)水平。 方法：觀察和現(xiàn)場(chǎng)還價(jià)的方法。 抽樣方法：從不同的商品種類分別隨機(jī)抽出 2 家。 調(diào)查結(jié)果： A 區(qū)： a.皮具、鞋類的價(jià)格主要分成三個(gè)檔次： 第一檔次：名牌產(chǎn)品的價(jià)格普遍較高，這些產(chǎn)品的促銷方式普遍采用打折策略，如華倫天奴皮具、千百度等價(jià)格可最高賣到 1100 元左右，而且折扣率也很低。但名牌產(chǎn)品只占到全部該類產(chǎn)品的 20%左右。 第二檔次：普通品牌專賣，這些產(chǎn)品的價(jià)格主要在 80 元到 130元左右，如歐路鳥、上海申花雙冠等，這些普通品牌產(chǎn)品占了全部產(chǎn)品的 25%左右。 第三檔次：仿制品或假冒偽劣品，這些低 檔次產(chǎn)品占到全部該類商品的 55%，它們的價(jià)格都很低，一般在 30 80 元左右。他們的開價(jià)也很實(shí)在，據(jù)業(yè)主反映：南昌的消費(fèi)水平較低，漫天要價(jià)會(huì)嚇跑顧客。 b.內(nèi)衣類：內(nèi)衣類的價(jià)格也普遍偏低，相思鳥、美思芬那絲、三針等品牌價(jià)格一般在 35 60 元之間。 c.床上用品：床上用品除了極少部分名牌產(chǎn)品的價(jià)格較高外，價(jià)格普遍較低，一條棉被只需 30 40 元左右。 d.日用品：日用品的價(jià)格略低于一般的超市及零售店，有位消費(fèi) 20 者說：這里的日用 品一般都和超市一樣，如牙膏、牙刷、香皂等產(chǎn)品，一樣的東西，價(jià)格較低，一些中低收入者都愿意過來購買。 B 區(qū)：布匹、文化用品批發(fā)市場(chǎng)： 布匹價(jià)格：仿 毛的價(jià)格每米 10 元到 45 元不等，山羊絨的一般都在 50 元左右。這里布匹都屬于仿制品，價(jià)格普遍較低。 C 區(qū)：服裝區(qū)： a. 名牌服裝，包括西裝、休閑服、毛衣、西褲、襯衫、女裝、童裝等，有紅豆、蘋果、海螺、意大利袋鼠、歡騰、戴夢(mèng)得、Montagut 等，一件蘋果西服可達(dá) 2100 元，紅豆羊絨衫可達(dá) 800元左右， 而且還價(jià)的幅度也較小。 b. 一般服裝，包括服裝加工、仿制品及一些假冒偽劣產(chǎn)品，這些服裝的質(zhì)地較差，價(jià)格也是很低，一條西褲只需 20 40 元左右。 D 區(qū)：副食品區(qū)： 食品種類繁多，而且價(jià)格一般以批發(fā)價(jià)出售，平均比一般零售店的價(jià)格要低出 10%左右。 7、對(duì)人流量的狀況調(diào)查 目的：了解整個(gè)市場(chǎng)的人氣狀況。 方法： A.B.C.D，四個(gè)區(qū)定點(diǎn)定時(shí)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和二手資料。 調(diào)查時(shí)間：下午 3： 00 4： 30 對(duì)象：所有進(jìn)入市場(chǎng)的人。 調(diào)查結(jié)果： A 區(qū)的人流量約為 2300 人 /小 時(shí) B 區(qū)的人流量約為 800 人 /小時(shí) C 區(qū)的人流量約為 2900 人 /小時(shí) D 區(qū)的人流量約為 1500 人 /小時(shí) 總計(jì)，整個(gè)市場(chǎng)的人流量約為 7500 人 /小時(shí)，這與二手資料的日均 21 客流量 6 至 7 萬人次，高峰期達(dá) 10 萬人次，基本相符。洪城大市場(chǎng)人氣極旺，市場(chǎng)交易極其活躍。 8、市場(chǎng)店面升值狀況的調(diào)查 目的：了解店面的升值狀況并預(yù)測(cè)其未來的升值狀況。 方法：訪談法。 訪談對(duì)象：營業(yè)主。 調(diào)查結(jié)果： 據(jù)營業(yè)主反映， 1995 年剛開業(yè)時(shí)，店面的價(jià)格只有 6000 多元，面積是 15.6 平方米，可剛過半年，升值到 2 萬多元，那時(shí)就有些營業(yè)戶就 把店面賣掉，而現(xiàn)在的店面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 30 萬元左右。隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“一江兩岸”格局的形成，洪城市場(chǎng)的升值空間還是會(huì)有的。 9、經(jīng)營戶的調(diào)查 目的：了解經(jīng)營戶中，外來經(jīng)商者的比例。 方法：訪談法。 對(duì)象：經(jīng)營戶，各類商品。 調(diào)查結(jié)果： 在走訪 A 區(qū)的鞋類、皮具、床上用品及 B 區(qū)的日用品、布匹、體育用品的各 10 個(gè)商家中，都是南昌或南昌周邊地區(qū)來這里經(jīng)商的，服裝區(qū)劃 10 家中有 2 家來自外省，約占 20%，其中主要來自浙江、福建地區(qū)。食品區(qū)中約占 10%左右來自外地的，主要是從安徽過來的?？傮w說來，洪城大市場(chǎng)中的經(jīng)營戶大 部分是本地人經(jīng)營的。 10、市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)查 目的：了解銀行金融業(yè)務(wù)狀況及人們的消費(fèi)意識(shí)。 方法：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人流量和觀察法。 對(duì)象：進(jìn)入銀行和辦理存儲(chǔ)業(yè)務(wù)的人。 調(diào)查結(jié)果： 22 a 工行：人流量 350 人左右 /小時(shí)進(jìn)入銀行辦理存儲(chǔ)業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)極為繁忙； 南昌商業(yè)銀行： 130 人左右 /小時(shí)進(jìn)入銀行辦理存儲(chǔ)業(yè)務(wù)。 b.根據(jù)觀察柜臺(tái) 10 個(gè)人的存儲(chǔ)情況，有 6 個(gè)人是來取款，這些 60%左右的人大部要么來批發(fā)商品，要么來購物，這說明洪城大市場(chǎng)刺激消費(fèi)的能力較強(qiáng)，消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)。 11、店面出租率的調(diào)查 目 的：從店面的出租狀況來了解洪城大市場(chǎng)的店面需求狀況 方法：觀察法 調(diào)查結(jié)果： 從現(xiàn)場(chǎng)走訪的情況來看， a、 c、 d 三區(qū)已無空置店面，只有 b 區(qū)尚存 10來家較為偏僻的店面沒有出租出去，這些店面也只占到該區(qū)總數(shù)的 1%左右，總的店面出租率達(dá)到 99%以上，南昌對(duì)店面的需求狀況非常旺。 10 看法 ： 洪城大市場(chǎng)充分利用了政府支持、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)及先入為主的市場(chǎng)規(guī)律作用，到目前為止始終以領(lǐng)頭羊的姿勢(shì)領(lǐng)跑南昌及江西的的零售及批發(fā)市場(chǎng)。 （ 2）看南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，零售業(yè)正醞釀著新的零售格局 大超市零售格局 ， 如上海農(nóng)工商超市進(jìn)入南昌 、麥德龍等一些外資零售業(yè)正窺視南昌的零售市場(chǎng)。他們將以低廉的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的購物環(huán)境來搶占南昌的零售及批發(fā)市場(chǎng)。 （ 3）南昌市區(qū)中山路、勝利路的服裝專賣一條街也將影響到洪城大市場(chǎng)的銷售狀況，服裝銷售在洪城大市場(chǎng)中占了很大的份額，品牌服裝在與那些服裝專賣店競(jìng)爭占不到任何優(yōu)勢(shì)。 23 （二）江西新建汽車廣場(chǎng) 1、對(duì)其地理位置的調(diào)查 目的：了解其他地理位置以及他的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 方法：觀察法和二手資料 調(diào)查結(jié)果：由江西智光實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資興建的江西新建汽車廣場(chǎng)地處昌九、昌樟高速公路的交匯處，毗鄰南昌市重要的交通 樞紐 南昌大橋收費(fèi)站，是南昌西大門（進(jìn)出南昌市內(nèi)車流量最大）的必經(jīng)之路，同時(shí)， 105、320 國道從旁邊經(jīng)過，離昌北機(jī)場(chǎng) 13 公里左右，離碼頭 8 公里左右，距南昌市新的南昌市政府僅 1500 米。隨著“一江兩岸”城市骨架的形成和紅谷灘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷推進(jìn)，該廣場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。 2、對(duì)其基本狀況調(diào)查 目的 :了解該汽車廣場(chǎng)的基本狀況 ,如 :攤位租金、面積、經(jīng)營方式等 方法：詢問法 詢問對(duì)象：招商工作人員及本地居民 調(diào)查結(jié)果： （ 1）分區(qū)狀況：新 建汽車廣場(chǎng)共分 a、 b、 c 三區(qū)， a 區(qū)為室內(nèi)展區(qū)，主要展示銷售中高檔小車，上海奧迪、別克在這里已預(yù)定有展位，預(yù)計(jì)明年上半年開張； b 區(qū)也為室內(nèi)展區(qū)，主要展示銷售各種品牌皮卡、面包車等，現(xiàn)已開張，室內(nèi)展位基本已滿； c 區(qū)為室外展區(qū)，主要經(jīng)營川交、長安汽車，共有 40 個(gè)攤位，每個(gè)攤位的面積約為 9 平方米，它是與今年 5月份開張，場(chǎng)內(nèi)氣氛較為冷清。 （ 2）租金： a、 b 兩區(qū)的租金是每個(gè)月 30 元 /平方米左右， c 區(qū)是每個(gè)攤位3000 元 /月左右，每個(gè)攤位的面積約為 9 平方米，如長安汽車租七個(gè)攤位租金達(dá) 2 萬元 /月。 （ 3）經(jīng)營面積： a、 b 兩區(qū)一樓為展示區(qū)，面積各為 2500 平方米左右，二樓是辦公地點(diǎn)； c 區(qū)分成攤位面積和廣場(chǎng)展示面積，攤位面積共 360 平 24 方米左右，整個(gè)廣場(chǎng)面積約有 10000 平方米。 （ 4）性質(zhì)及經(jīng)營方式：該廣場(chǎng)是由江西智光實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資興建，屬私營企業(yè)。經(jīng)營方式有兩種，一種是租給企業(yè)或個(gè)人，經(jīng)營權(quán)屬于他們的；另一種是自營，新建汽車廣場(chǎng)自己以代理或總經(jīng)銷的形式經(jīng)營某種汽車的銷售活動(dòng)。 3、對(duì)該市場(chǎng)未來的預(yù)測(cè) （ 1）對(duì)未來攤位、展位升值 潛力的預(yù)測(cè)：首先，該地塊的地理位置極為優(yōu)越，交通極其方便；其次，市政府的遷移給該廣場(chǎng)帶來無限生 機(jī)；最后，隨著“一江兩岸”格局的逐漸成型及昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)的不斷推進(jìn) ,該地區(qū)的商機(jī)將逐漸顯現(xiàn)出來。因此，未來這里的攤位、展位的升值潛力將不可估量。 （ 2）交易狀況的預(yù)測(cè)：該廣場(chǎng)除了位置的優(yōu)勢(shì)外，自身也致力于對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)未來的規(guī)劃，要把該汽車廣場(chǎng)發(fā)展成南昌乃至江西省最大的汽車貿(mào)易市場(chǎng)，不斷提高自身的管理水平和服務(wù)水平，而且旁邊的紅谷灘汽配城也和它們相輔相成，共同促進(jìn)。不管從它的硬件條件和它的軟件條件來看，它極有可能成為主宰南昌及江西地區(qū)汽車市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。 （ 3）南昌市的收入水平較低，汽車市場(chǎng)的繁榮發(fā)展還要看南昌及江 西對(duì)汽車的需求量，過大規(guī)模的市場(chǎng)對(duì)于南昌市來說也許很難支撐得起，“空殼市場(chǎng)”對(duì)于南昌來說還是比較常見的。所以，對(duì)于該市場(chǎng)來說，還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）紅谷灘汽配城 1、地理位置及其區(qū)位優(yōu)勢(shì) 紅谷灘汽配城位于南昌市西大門，昌九、昌樟高速， 320 國道交匯處，南來北望、東進(jìn)西去的車輛由此進(jìn)城最為便捷。據(jù)南昌市政府新址僅 1.5公里，而且西靠新建汽車廣場(chǎng)，北鄰二手車交易市場(chǎng)。隨著“一江兩岸” 25 思想的構(gòu)筑極紅谷灘建設(shè)成為重中之重，該汽配城得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)藏著很大的商機(jī)和發(fā)展?jié)摿Α?2、基本狀況 （ 1） 規(guī)模：汽配城 用地面積 100 余畝，建筑面積 4 萬余平方米，分 a、b 兩區(qū)，共 130 個(gè)攤位每個(gè)攤位面積 100 平方米；另外共有倉庫 812個(gè)，總面積 1.5 萬平方米。 （ 2） 租金及其出租率：每個(gè)攤位的租金是 1.4 萬 /年左右， 130 個(gè)攤位已預(yù)定出 120 多個(gè)，采取預(yù)收租金的方式，出租率達(dá)到 90%以上。 （ 3） 開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)明年 2 月份開業(yè)。 （ 4） 管理方式：實(shí)行封閉式管理，對(duì)入駐經(jīng)營戶實(shí)行工商、稅務(wù)、技監(jiān)、銀行、郵局、商場(chǎng)、貨運(yùn)、住宿、餐飲、醫(yī)療、保安“一條龍”全方位服務(wù)。 3、評(píng)價(jià) （ 1） 紅谷灘汽配城在規(guī)模上是比較適中的，這顯示了它在對(duì)市場(chǎng)了解的基礎(chǔ)上，在經(jīng)營 戰(zhàn)略上趨向保守穩(wěn)重，采取分期規(guī)劃、逐步推進(jìn)的辦法。 （ 2） 紅谷灘汽配城的發(fā)展與否在很大程度上取決于新建汽車市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。這種戰(zhàn)略依賴性使該汽配城的經(jīng)營戰(zhàn)略上被新建汽車廣場(chǎng)牽著鼻子走，很容易產(chǎn)生“一榮俱榮，一亡俱亡”的悲劇。 （ 3） 盡管該汽配城存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，但土地的升