【商業(yè)地產(chǎn)】成都花園上城地產(chǎn)項目價格策略-75PPT

成都花園 上城價格策略 目錄 價格策略 產(chǎn)品解讀 客戶分析 市場背景 匯報目的 第一部分：匯報目的 通過市場、客戶、產(chǎn)品以及本項目自身條件的綜合分析得出成都花園 上城 的價格策略，通過市場比較法得出本項目的面市測試價格。 第二部分：市場背景 宏觀市場背景 典型競品樓盤比較 宏觀市場 0102030400 6 年1 - 8 月各月商品住宅供應與成交對比情況供應成交供應 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.321月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月供應 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32供銷比 0.64 0.24 1.42 0.78 0.83 1.59 1.42 1.321、 2、 4、 5月市場供應量低于成交量，供銷比小于 1 3、 6、 7、 8月市場供應量高于成交量，供銷比大于 1。 06年 1-8月城西住宅市場分析 06年 1-8月五城區(qū)商品住宅二至三環(huán)之間供應與成交量均占第一位 二至三環(huán)之間商品住宅供銷比為 0.9995，供應量略小于成交量。 01002003000 6 年1 - 8 月五城區(qū)商品住宅環(huán)域供應與成交對比情況供應成交供應 4.98 11.18 44.39 277.98 147.47成交 28.75 16.71 67.56 278.13 115.83內(nèi)環(huán)以 內(nèi)至一 一至二 二至三 三環(huán)以06年 1-8月城西住宅市場分析 06年 1-8月城西住宅市場分析 132.96138.82 138.53151.64175.18 165.1634.02 29.26010020006年1-8月五城區(qū)商品住宅方位成交與交易對比情況供應成交供應 132.96 138.53 175.18 34.02成交 138.82 151.64 165.16 29.26城東 城南 城西 城北06年 1-8月五城區(qū)商品住宅城西供應與成交量均占第一位 城西商品住宅供銷比為 1.06，供應量略大于成交量。 0 6 年1 - 8 月五城區(qū)商品房成交價格走勢34003600380040004200440046004800商品房住宅商品房 4318 4247 4363 4230 4639 4481 4515 4593住宅 3977 3932 4001 4058 4167 4392 4339 43361月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月2006年 1月至 8月五城區(qū)商品房成交價格呈穩(wěn)步上升趨勢 06年 1-8月城西住宅市場分析 1 8月住宅價格上漲 9.5 價格月均遞增速度： 1.1 0 6 年1 - 8 月五城區(qū)住宅環(huán)域成交均價37003800390040004100420043004400450046004700成交均價成交均價 4584 4537 4605 4033 4050內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 三環(huán)以外二環(huán)至三環(huán)之間成交均價為： 4033元 / 06年 1-8月城西住宅市場分析 0 6 年1 - 8 月五城區(qū)商品住宅成交均價010002000300040005000成交均價成交均價 3710 4345 4445 3535城東 城南 城西 城北城西成交均價為： 4445元 / 06年 1-8月城西住宅市場分析 1. 1、 2、 4、 5月市場供應量低于成交量，供銷比小于 1 3、 6、 7、 8月市場供應量高于成交量，供銷比大于 1。 2. 06年 1-8月二至三環(huán)間，供銷比為 0.9995 3. 06年 1-8月城西住宅市場供應量與成交量均為成都市第一位，供銷比為 1.06 4.06年 1-8月成都市住宅交易價格成小幅穩(wěn)步增長趨勢， 6月達到最高值 4392元 / ， 7、 8月開始回落 5. 06年 1-8月二至三環(huán)間住宅成交均價 4033元 / 6. 06年 1-8月城西住宅成交均價 4445元 / 小結 典型競品樓盤比較 競品分布 鷺島國際社區(qū) 中海 .龍灣半島 花間集 優(yōu)品道 天合凱旋城 成都花園 .上城 競爭性樓盤一覽表 項目 開發(fā)商 物業(yè)形態(tài) 總建面 面積區(qū)間 均價元 / 價格區(qū)間 鷺島國際社區(qū) 滕王閣地產(chǎn) 電梯 （板式） 75萬 120 220 5600 5300 5900 天合凱旋城 天合地產(chǎn) 高層電梯 （點式） 161549.6 87 200 5100 4200 6000 優(yōu)品道 博瑞地產(chǎn) 高層電梯 （板式） 約 45萬 60 140 5700 5400 6000 花間集 炎華置信 電梯 （板式） 約 20萬 74 170 5400 5000 5980 中海 .龍灣半島 中海地產(chǎn) 電梯 （板式） 約 35萬 94 160 5800 5600 6200 成都花園 .上城 成都花園開發(fā)建設有限公司 高層電梯 （點式） 約 16萬 106 213 開發(fā)商：中海地產(chǎn) 占地：約 210畝 物業(yè)類型：疊拼 16 18層小高層 建筑面積：約 35萬 首批次房源： 288戶（電梯） 均價： 5800元 / 面積區(qū)間： 94 160 中海 .龍灣半島 中海 .龍灣半島 戶型點評 總戶數(shù)： 288戶 面積區(qū)間： 94 160平米 戶型：兩房、三房、四房 龍灣半島戶型面積配比13%0%19%37%0%31%0%0%0% 1 0 0 以下100-110110-130130-140140-150150-1601 6 0 以上頂躍下沉龍灣半島戶型配比13%56%31%兩房三房四房中海 .龍灣半島 D3戶型 D3戶型： 155 ， 四室二廳二衛(wèi) 戶型評價 餐廳廚房不成線，被人流主動線分割； 衛(wèi)生間旁的“工作間”純屬浪費空間 客臥帶有大陽臺而主臥沒有 中海 .龍灣半島 D1戶型 D3戶型： 139 ， 三室二廳二衛(wèi) 戶型評價 “工作間”不實用 主臥、次臥無陽臺而客臥帶有大陽臺 功能分區(qū)面積配比失調(diào)，客臥、次臥開間僅 3米，客衛(wèi)與工作間卻占用 3.4米的開間 客臥與衛(wèi)生間的門對開，較為忌諱。 客衛(wèi)有“回污”現(xiàn)象 中海 .龍灣半島 C5戶型 C5戶型： 120 ， 三室二廳二衛(wèi) 戶型評價 餐廳開間僅為 2.3米，桌椅難以擺放 客衛(wèi)僅 4.5m，太小 所有的門集中在一個通道上，感覺像住賓館。 開發(fā)商：炎華置信 占地：約 110畝 物業(yè)類型：疊加洋房、高層花園洋房 建筑面積：約 20萬 總戶數(shù)：約 430戶 均價： 5400元 / 面積區(qū)間： 76 170 花間集 環(huán)境優(yōu)勢 花間集 戶型點評 花間集戶型配比16%75%9%兩房三房四房總戶數(shù) 430戶 面積區(qū)間： 94 160平米 戶型：兩房、三房、四房 花間集 G1戶型 戶型評價 廚房旁的洗衣間無法使用，純屬面積浪費 客廳僅有 12.6m與次臥面積相當，功能面積配比有問題 主衛(wèi)有一三角空間浪費 客臥開間僅為 2.7m，擺完床后留不出通道 次戶型的通風采光存在嚴重問題 G1戶型： 120 ， 三室二廳二衛(wèi) 花間集 G4戶型 戶型評價 餐廳面積太小，僅 4.0 次臥開間太小僅 2.7米 此戶型僅有一個面積為 4.5 的衛(wèi)生間，整體實用性不佳。 G4戶型： 100 ， 三室二廳單衛(wèi) 花間集 G6戶型 戶型評價 大門入口后必須繞開餐桌，餐廳設置有問題 除次臥帶有一露臺外，客廳與其主臥均沒有設置陽臺 客衛(wèi)開間僅為 1.8m，成為狹長的空間，其布置與使用均不方便 此戶型三面都與其他房源臨近，存在對視問題 G6戶型： 112 ，三室二廳雙衛(wèi) 花間集 J16戶型 戶型評價 該戶型中客衛(wèi)是個“暗衛(wèi)” 客臥開間僅為 2.7m，在擺上家私后就會顯得非常狹窄 J1戶型： 127 ，三室二廳雙衛(wèi) 開發(fā)商：天合地產(chǎn) 占地： 80余畝 物業(yè)類型：高層 建筑面積： 161549.6 總戶數(shù)： 1085戶 均價： 5009元 / 面積區(qū)間： 87 200 凱旋城 天合 .凱旋城戶型點評 共 16種戶型，總戶數(shù) 1085戶； 三居室占 73%，是絕對的主力戶型； 面積段 140-160平米為主力面積段； 只有極少數(shù)戶型的各功能區(qū)域面積比不協(xié)調(diào)； 大面寬、淺進深的設計，使得采光方面很到位 在“十字”樓座中，解決相近住戶中短距離對視的問題，該項目利用轉角飄窗、生活陽臺、非功能區(qū)相近等方式進行處理，基本上解決了此類問題； 很多款戶型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設計非常的相似。 凱旋城戶型配比8%72%20%兩房三房四房凱旋城戶型面積配比9% 0%17%0%23%20%31%0%0% 1 0 0 以下100-110110-130130-140140-150150-1601 6 0 以上頂躍下沉天合 .凱旋城 H戶型 總戶數(shù)： 60戶 戶型分析： 主臥的門與公用衛(wèi)生間的門連成一條直線； 陽臺飄窗設計的很多，能夠提高住房的通透性、舒適感； 公用衛(wèi)生間太?。?H戶型：面積 123.39 ，三室二廳二衛(wèi) 天合 .凱旋城 N戶型 N戶型：面積 126.50 ，三室二廳二衛(wèi) 總戶數(shù)： 86戶 戶型分析： 主臥門與公共衛(wèi)生間門成一條直線 ； 天合 .凱旋城 A戶型 A戶型： 150.16 ，三室二廳二衛(wèi) 總戶數(shù)： 85戶 戶型分析： 大開間、小進深設計，采光效果不錯 入戶、主臥、書房與客廳相通的三大露臺設計，均朝東南向，提升居住品質(zhì) 書房、次臥、主臥、衛(wèi)生間的四個門非常緊湊，私密性無保證，給人住賓館防備的感覺； 戶型比較實用，居住功能性強，但是各功能區(qū)域面積配比不協(xié)調(diào)，客廳面積太小，顯得不大氣。 天合 .凱旋城 B戶型 B戶型： 145.05 ，三室二廳二衛(wèi) 總戶數(shù)： 85戶 戶型分析： 超過 13平米的入戶花園，非常氣派、休閑； 客廳餐廳相連， 4.6米開間通透氣派； 主次臥的轉角飄窗設計的很好； 廚房后的轉角露臺沒法使用，純粹浪費； 天合 .凱旋城 D戶型 D戶型：面積 87.03 ，二室二廳一衛(wèi) 總戶數(shù)： 85戶 戶型分析： 戶型實用型處理方面還是不錯； 陽臺設計在次臥，主臥沒有； 衛(wèi)生間門與次臥的門在一條直線上，風水上很忌諱； 餐廳與廚房被主人流線分割； 鷺島國際社區(qū) 開發(fā)商：滕王閣地產(chǎn) 占地： 422畝 物業(yè)類型：多層 +小高層 +高層 建筑面積： 75萬 入市均價： 4800元 / 現(xiàn)有均價： 5600元 / 面積區(qū)間： 120-220 開發(fā)商：博瑞地產(chǎn) 占地： 413畝 物業(yè)類型：高層、小高層 建筑面積：約 45萬 總戶數(shù)： 410戶 入市均價： 4380元 / 現(xiàn)有均價： 5700元 / 面積區(qū)間： 60 140 優(yōu)品道 項目 開發(fā)商 均價（元 / ） 價格區(qū)間（元 / ） 鷺島國際社區(qū) 滕王閣地產(chǎn) 5600 5300 5900 天合凱旋城 天合地產(chǎn) 5100 4200 6000 優(yōu)品道 博瑞地產(chǎn) 5700 5500 5900 花間集 炎華置信 5400 5400 中海 .龍灣半島 中海地產(chǎn) 5800 5600 6200 成都花園 .上城 成都花園開發(fā)建設有限公司 競爭性樓盤價格比較 面積 m 優(yōu)品道 鷺島國際社區(qū) 中海龍灣半島 天合凱旋城 花間集 90 110 130 150 170 190 成都花園.上城 220 70 競品推出房源面積區(qū)間集中在 90 150 項目 競爭性樓盤面積區(qū)間 市場空白點（頂躍、下沉） 項目 總套數(shù)（電梯） 一房 兩房 三房 四房 頂躍、下沉 備注 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 龍灣半島 288 0 0% 36 12.50% 162 56.25% 90 31.25% 288套房源為此次推出的電梯公寓 花間集 430 0 0% 70 16% 322 75% 38 9% 針對其電梯公寓 凱旋城 1085 0 0% 90 8% 780 71.50% 215 20.50% 整個戶型配比 優(yōu)品道 423 72 17% 66 16% 278 67% 0 0% 三期即將推出物業(yè) 成都花園 .上城 324 0 0 42 13 263 81 19 6 1、 6樓房源 競爭性樓盤戶型配比 競爭性樓盤推盤節(jié)奏比較分析 中海龍灣半島 花間集 鷺島國際 凱旋城 優(yōu)品道 9月 10月 10月 28 10月 21日 可能開盤（內(nèi)部認購） 排號 開盤（推約 300 套） 排號 （長春藤時）蓄客 蓄客（ 05年） 開盤（推 288套） 開盤（推 313套） 11月開盤（推 680 套） 蓄客（ 2期時） 11月中旬開盤（推 300多 套） 蓄客 蓄客、排號 開盤（推約 324 套） 成都花園 .上城 蓄客（ 8.31） 排號 剩余 100套左右的房源銷售 （明年 3月左右推出新房源） 上市會 排號 推盤時間較為重疊，均為十月底 推盤量為 1600套左右 根據(jù)競品推盤時間， 建議在 10月 19日左右拋出成都花園 .上城測試均價 建議市場定價充分考慮競爭性對手推盤時間 競爭性樓盤推盤節(jié)奏比較結論 競品小結 成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場空白點。 競爭性樓盤主要戶型面積區(qū)間集中在： 90-150 面積區(qū)間，競爭激烈。 片區(qū)內(nèi)戶型定位以居家型為主（舒適型兩房、經(jīng)濟型三房、舒適型三房） 競爭樓盤推盤時間與本項目推盤時間重合，建議在 10月 19日左右拋出測試均價，以避開競爭高峰。 競爭樓盤大多都以相對較低的價格進入市場，建議本項目以低開高走的形式入市。 第三部分：客戶分析 客戶需求分析 客戶與產(chǎn)品 客戶需求分析 客戶情況 成都花園 .上城 客戶積累時間： 8月 2日 -10月 14日 來訪客戶： 1160組 鉑金卡入會客戶： 675組 來訪客戶戶型需求分析 成都花園. 上城來訪客戶房型需求分析（8 . 2 - 1 0 . 1 4 ）321623110538450200400600800來訪客戶來訪客戶 321 623 110 53 8 452房 3房 4房 頂躍 下沉 未告來訪客戶戶型需求分析 來訪客戶房型需求分析（ 8 . 2 -1 0 . 1 4 ）28%53%9%5%1%4%2房3房4房頂躍下沉未告知客戶與產(chǎn)品 戶型配比統(tǒng)計表 面積區(qū)間 100 以下 100-110 110-130 130-140 140-150 頂躍 下沉 總套數(shù) 42 78 42 56 87 15 4 戶型以 100-150 三房為主，與來訪客戶三房需求量較多一致。 成都花園 .上城產(chǎn)品戶型配比分析 成都花園上城1 、6 樓戶型面積配比13%24%13%17%27%5% 1% 1 0 0