寫字間市場.doc

長春主要商圈商辦及相關業(yè)態(tài)調(diào)查目 錄第一部分 高檔酒店行業(yè)21.1 長春市五星級酒店簡介21.2 長春酒店業(yè)匯總41.3 長春市酒店業(yè)對比8第二部分 高端寫字樓市場102.1 長春寫字樓市場概述102.2 高端寫字樓項目介紹102.3 長春寫字樓市場總結(jié)14第三部分 小戶型公寓市場163.1 小戶型住宅的概念及其衍生產(chǎn)品類型163.2 長春市商務公寓特點及發(fā)展變化趨向203.3 長春市現(xiàn)有外籍人士概況及其對住宅承受的租售水平223.4 長春市小戶型產(chǎn)品發(fā)展態(tài)勢24第四部分 大型超市264.1 長春超市業(yè)概況264.2 長春市現(xiàn)有大型超市介紹284.3 紅旗街商圈的超市業(yè)29第一部分 高檔酒店行業(yè)目前長春市高檔酒店（四星級以上）共計18家，其中五星級酒店三家，分別是香格里拉大酒店、名門酒店及紫荊花大酒店；四星級酒店共計15家，如長白山賓館、同馨賓館、新吉糧大酒店、長春國際會展大飯店。1.1 長春市五星級酒店簡介 香格里拉大飯店香格里拉大飯店是一家提供五星級服務的飯店，地處市中心核心位置西安大路與同志街交會處，飯店周邊交通便捷，飯店擁有458個客房，包括41個套房， 80個豪華房間，以及63個酒店式豪華公寓和84套辦公室，并提供室內(nèi)停車場，迎合不同需要。飯店擁有長春市最大的宴會廳，可招待多達1100位賓客，氣派非同凡響；另備有12個面積不同的會議室，盡應所需。飯店的商務中心，設備先進齊全，效率極高，其中包括專業(yè)秘書服務和私人會議室等。飯店內(nèi)特設健康中心，備有一應俱全的康樂及消閑設施。香格里拉大飯店在長春經(jīng)營狀況相對較為理想，常年入住率較高，其中6-9月及11-1月份期間為旺季入住率可達80%左右，即便是在淡季期間入住率仍可達到55%左右，全年平均約70%左右。 名門飯店長春名門飯店是吉林省首家五星級酒店，坐落于長春市的主干道人民大街中段，機場設有免費接機服務。名門飯店建筑面積4.25萬平方米，高25層，擁有各類客房301套，含總統(tǒng)套房、各式風格套房及豪華房，客房內(nèi)設多元化的豪華設備，包括彩色電視、衛(wèi)星電視、衛(wèi)星接收CATV系統(tǒng)、電子保險箱、微型吧等。飯店的多功能廳面積350，可容納200-300人舉辦不同功能的大型會議。大堂和行政樓層配有兩個商務中心，設有完備的辦公自動化系統(tǒng)，包括復印機、傳真機、筆記本式電腦、電子打印機、文件裝訂機等。飯店同時可以提供一系列康樂及娛樂設施。 紫荊花飯店隸屬于吉林省能源交通總公司的長春紫荊花飯店坐落于長春市人民大街5688號，總建筑面積53000平方米，是集客房、餐飲、娛樂、商務、會議為一體的多功能、現(xiàn)代化的五星級飯店。該飯店全部采用樓宇自控系統(tǒng)及計算機聯(lián)網(wǎng)式微機管理。飯店設有中餐廳、西餐廳、多功能大廳，有風格各異的餐飲VIP包房17間。飯店擁有10余間大中小會議室，可滿足各類商務會議需求。紫荊花飯店以風格獨特的餐飲、幽雅舒適的客房、設施一流的康樂、會議系統(tǒng)，輔以優(yōu)質(zhì)高效的服務，為省內(nèi)外所稱道，成為又一地標性建筑。1.2 長春酒店業(yè)匯總長春四星級及以上酒店匯總表酒店名稱地址入住率淡/旺季功能配套門市價/協(xié)議價總建面積寫字間面積商業(yè)租金香格里拉大飯店朝陽區(qū)西安大路9號55%/80%宴會廳 會議廳 商務中心商 鮮花店 醫(yī)務室 美容美發(fā) 中餐廳 西餐廳 酒吧 卡拉OK廳 室內(nèi)游泳池 健身室 按摩室高級房間1400/790豪華房間1560/950豪華閣1760/1280行政套間2260/17304.5萬平方米4500平方米900元/平/月名門飯店朝陽區(qū)人民大街4501號50%/80商務中心、美容美發(fā)、商場、夜總會、桑拿、健身房、保齡球、棋牌室、游泳、臺球、卡拉OK標準間1049/480豪華間1240/500行政商務間1336/550標準套房2481/800行政套房2672/1200風格套房3054/1580總統(tǒng)套房14317/75004.25萬平方米無300元/平/月紫荊花飯店南關區(qū)人民大街138-1號50%/80%各類會議室 游泳、夜總會、保齡球標準間910/398標準雙人間910/398標準套房1760/680富奧閣標準間1080/500富奧閣標準套房2160/880富奧閣豪華套房2980/12805.3萬平方米5000平方米245元/平/月長春賓館朝陽區(qū)新華路18號35%/60%豪華宴會廳、室內(nèi)游泳池、室外網(wǎng)球場、KTV包房、健身房、臺球乒乓球室、商務中心、美容美發(fā)、商場標間普498/298套房700/420豪華套房900/5404萬平方米無無長春國際會展大飯店長春二道區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)會展大街100號60%/75%桌球室 網(wǎng)球場 健身室 按摩室 桑拿浴室 中餐廳 咖啡廳 美容美發(fā)、精品商場、音樂廳、夜總會、KTV包房、洗浴中心、觀光吧、會議中心、商務中心、花店等標間普780/298套房1080/488豪華套房1280/6303.67萬平方米1200平方米166元/平/月錦江飯店長春市綠園區(qū)景陽大路2299號30%/70%棋牌室、健身室、桑拿浴室、卡拉OK、美容美發(fā)、會議廳、商務中心、中餐廳、西餐廳、咖啡廳特價標準商務間400/350標準商務間830/400豪華商務間996/430行政商務間1328/5304.77萬平方米無138元/平/月卓展天天酒店長春市重慶路1233號卓展時代廣場6-12樓40%/75%中餐廳、沃爾夫斯堡德國餐廳、商務中心、商場、影院健身、棋牌、臺球、酒吧豪華閣時尚房1181/528商務套房1548/668豪華閣時尚套1598/6781.4萬余平方米無無長春教育賓館長春市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)金川街151號35%/80%商務中心、商場、棋牌室、桌球室、健身室、卡拉OK、美容美發(fā)、乒乓球標準商務雙人間308/288標準間368/268標準三人間488/3583.5萬余平方米無酒店自用新吉糧大酒店長春市人民大街7008號35%/75%健身室、桑拿浴室、卡拉OK、美容美發(fā)、會議廳、商務中心、中餐廳、西餐廳、咖啡廳單人間188/158標準雙人間338/268標準單人間318/258豪華商務間380/300普通套房480/438高級商務套房658/580豪華三間套房888/8002.7萬平方米無酒店自用吉隆坡大酒店朝陽區(qū)西安大路823號45%/70%迷你酒吧、康樂中心、桌球、健身房、室內(nèi)游泳池、綠洲洗浴中心豪套 1500/880標套單 1300/780標套雙 1300/780豪華單 1000/650豪雙 1000/650標單 800/550標雙 800/550高單 900/580高雙 900/5804.2萬無無中日友好會館經(jīng)開區(qū)自由大路102號50%/75%健身房、歌舞廳、酒吧、中餐、西餐、商務中心、會議室、高爾夫模擬場標準間680/580豪華套間2980/2480標準套間1980/1480日式套間1980/14803萬多無無同馨賓館南關區(qū)上海路30號55%/75%商務中心、商場、美容美發(fā)、健身房、臺球室、桑拿浴、KTV包房豪華套房 1180/780 高級套房 888/588 標準客房 360/260 單人客房 360/2601.1萬無無松苑賓館新發(fā)路1169號50%-90%多功能廳小會議室、棋牌室、美容美發(fā)、商務中心標準間480/305高級標準間560/360標準套房880/565豪華套房2000/13003萬多無無樂府大酒店寬城區(qū)人民大街1078號50%/70%健身、棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美發(fā)、臺球、乒乓球、夜總會、會議中心、高級接見廳、多功能廳高級標準間860/398高級標準間860/416豪華標準房960/478高商標準房960/478豪商標準房1080/548新概念套房2688/1180高級套房3688/1780豪華套房6888/45802.5萬無無長白山賓館朝陽區(qū)新民大街16號45%-75%商務中心、多功能廳、國際會議廳、網(wǎng)球場、國際廳、咖啡廳、音樂酒廊、酒吧美容、美發(fā)室、臺球室標準間500/300豪華間660/500套房800/600豪華套房1000/7504.3萬無無花園大酒店綠園區(qū)創(chuàng)業(yè)大街1447號50%/75%游泳池、健身中心、桑拿、卡拉ok、美容美發(fā)、網(wǎng)球、夜總會、乒乓球、瑞士餐廳經(jīng)濟單人間860/290經(jīng)濟單人間1050/330經(jīng)濟雙人間1050/3304.5萬7500平方米無省賓館長春市人民大街2598號45%/75%大劇場、會議中心、多功能廳、小會議室、卡拉OK、美容美發(fā)、臺球、商務中心標準間398/300高級單人間568/370觀景房768/500豪華閣960/624高級套房1580/10275萬無無南湖賓館吉林省長春市南湖大路3798號50%/80%夜總會、桑拿健身、游泳館、會議室、商務中心、KTV餐廳標準間328/200豪華標間368/248行政豪華間428/288經(jīng)濟套間980/65814萬無無301.3 長春市酒店業(yè)對比通過對我市五星級酒店的介紹及四星級以上酒店的匯總表，我們可以看出以下幾點差別： 經(jīng)營狀況三家五星級酒店經(jīng)營狀況普遍好于四星級酒店，其中五星級酒店淡季最低入住率均可達到50%以上，而旺季最高可達到80%左右；四星級酒店入住率普遍低于五星級酒店，淡季最低入住率僅為30%，大多數(shù)在30-45%之間，而旺季則普遍在70%左右，僅個別酒店不在此范圍內(nèi)。如長春國際會展大飯店，因為該酒店主要依托于會展中心的各個展會而達到盈利目的，而且目前長春只有一個國際標準的會展中心，包括房交會、車展及航天展等在內(nèi)的各種大型展會均在進行，頻率為2個月一次大型展會，因此該酒店區(qū)別于其它酒店常年入住率較為均衡，淡旺季并不明顯。 功能配套相對而言，無論是四星級酒店還是五星級酒店，功能配套差別不大。各種配套主要包括：商務配套、餐飲配套、休閑娛樂配套及商業(yè)配套等。主要配套業(yè)態(tài)如商務中心、大小會議室、美容美發(fā)、商場、夜總會、桑拿、健身房、保齡球、棋牌室、游泳、臺球及卡拉OK等，四星級以上酒店均不缺乏。但因為室內(nèi)游泳池是五星級酒店的一個評定標準，所以大多數(shù)四星級酒店并沒有室內(nèi)游泳池。 房間價格五星級酒店房價明顯高于四星級酒店，通常五星級酒店標房價格在千元左右，總體房價平均在1500-2000元左右；然而四星級酒店標房價格通常在300-700元之間，總體房價平均在800-1000元左右。 總建面積從長春各個四星級以上酒店來觀察，總建筑面積與其經(jīng)營狀況及其他方面并無直接影響。目前我市各個四星級以上酒店建筑面積大多數(shù)在2.5萬-5萬平方米之間，僅個別項目面積不在此范圍內(nèi)，其中卓展天天酒店屬于寫字樓、商場及酒店并存，因此酒店類體量較小，而南湖賓館屬于政府賓館，各類行政官員來長開會均在此處因此體量超大達到14萬平方米。 酒店類寫字樓配套我市各個四星級以上酒店當中，擁有寫字樓配套的數(shù)量并不多僅香格里拉、紫荊花、會展酒店及花園酒店等4家，且體量不大，其中花園酒店最大達到7500平方米，香格里拉及紫荊花分別為4500、5000平方米，會展酒店最小1200平方米，而各個酒店寫字樓中入住企業(yè)大多為旅游公司。 商用物業(yè)部分數(shù)酒店都有商用物業(yè)（一般為酒店門市），但基本為商場自己經(jīng)營，僅五家對外出租分別為：香格里拉、名門、紫荊花、會展酒店及錦江飯店。而租金價格僅香格里拉鶴立雞群達到了900元/平方米/月，名門及紫荊花分別為300及245元/平方米/月，而另外兩家四星級酒店分別為138及166元/平方米/月。從此點可以看出，酒店商業(yè)租金同兩方面因素有關：第一是星級，五星級酒店門市租金明顯高于其他，同時經(jīng)營商品檔次較高；第二是地段，如香格里拉這類級別高地段好的酒店，租金價格自然是其他酒店所無法比擬的。總結(jié)：目前長春市高檔酒店數(shù)量并不少（四星級以上），但五星級酒店數(shù)量并不多，超五星級酒店更是缺乏。凱賓斯基已經(jīng)在一陣喧囂聲后夭折，而萬豪在新市政府旁邊的酒店項目，目前仍是未知數(shù)。且從經(jīng)營狀況來看，長春市高檔酒店均有著不錯的業(yè)績，因此可以看出酒店業(yè)在長春還有著一定的市場潛力。第二部分 高端寫字樓市場2.1 長春寫字樓市場概述2006年上半年，我市寫字間市場供應持續(xù)增長,新上市項目4個，新開工項目7個，總建筑面積277，568平方米，同比增長51.5%，我市寫字間項目達到62個，總建筑面積達到1，163，408平方米。其中CBD區(qū)域本年度新增面積66728平方米，同比增長51.62%。上半年CBD新增建筑面積占全市總量的24.04%，與去年同期的24.02%持平，CBD區(qū)域依舊是寫字間市場最主要的供應區(qū)域。 新上市項目主要集中于CBD區(qū)域，其中旺座大廈、新潤天國際、晨光國際三個項目都位于CBD區(qū)域，三個項目的同時上市使CBD區(qū)域的寫字間總體供應面積增加了66278平方米，達到379666平方米。而兆豐大廈的上市，則使亞泰解放大路商務帶的供應面積達到了109000平方米。從總體供應量來看，目前長春市場上高檔寫字間無論是數(shù)量還是面積都是少數(shù)，其中很多的寫字間由于開發(fā)的時期較早，目前的硬件設施、配套等已經(jīng)不能符合市場的有效需求，而新開發(fā)的高檔純寫字間項目仍較為有限。在此主要選取高檔項目進行對比，參照項目選取了與高檔寫字樓7家。2.2 高端寫字樓項目介紹 吳太商務中心發(fā) 展 商：吉林省興源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司投 資 商：吳太集團占地面積：3200平方米總建面積：25114平方米單層面積：1238平方米總 層 數(shù)：24層（含地下2層）車位數(shù)量：地上10個，地下39個租 金：2.2-2.5元/平方米/天物業(yè)費用：含租金內(nèi)出 租 率：常年85%左右面積區(qū)間：70-500平方米個案評述：該項目從產(chǎn)品本身來看，無論是建材、物業(yè)、戶型設計、智能化系統(tǒng)等都是一流標準，綜合品質(zhì)較高，但周邊環(huán)境較嘈雜，因其租金價格較高，從而使其性價比一般。 通鋼國際大廈發(fā) 展 商：吉林省華通偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司占地面積：6000平總建面積：近6萬平車位數(shù)量：200個租 金：2.5元/平/天物業(yè)費用：裙樓0.58元/天/平米，寫字樓0.46元/天/平米出 租 率：20%面積區(qū)間：140-1088平 網(wǎng)通大廈（效果圖無）總建面積： 30000平單層面積： 927平租 金： 2.2元/平/天物業(yè)費用： 租金包含出 租 率： 20% 光大銀行 發(fā) 展 商：中大商貿(mào)中心投 資 商：吉林省光大銀行 占地面積：2300平總建面積：33000平單層面積：1075平總 層 數(shù)：27層車位數(shù)量：135個左右租 金：1.3_2.9元/平/天（使用面積）物業(yè)費用：租金包含出 租 率：80%面積區(qū)間：125-1075.2平個案評述：該項目位于解放大路121號，采用全鋼結(jié)構(gòu)、點式玻璃和進口鋁復板幕墻。大廈被文化廣場、學校、星級賓館所環(huán)繞，置身于商貿(mào)、文化、金融為一體的繁華街區(qū)，辦公環(huán)境好。 光明大廈 發(fā) 展 商：長春市中光房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 投 資 商：長春市中光房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司占地面積：1500平總建面積：25000平單層面積：1111.15平主力面積：200平總 層 數(shù)：25層車位數(shù)量：74個租 金：2.2元/天（17層以下）2.4元/天（17層-25層）以上均指建筑面積（實際成交價格為1.7元左右）物業(yè)費用：租金包含出 租 率：95%面積區(qū)間：50-232.39平個案評述：項目位置較好，內(nèi)部設施完善，外部商務配套也很完善，故整體租售率保持在較高的水平上運行。 潤天國際 發(fā) 展 商：吉林省吉發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司投 資 商：吉林省昌潤地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：1000平總建面積：1.5萬平單層面積：595平主力面積：100左右總 層 數(shù)：26層車位數(shù)量：地下15個銷售價格：5200-6800元/平物業(yè)費用：2.2元/月銷 售 率：96%面積區(qū)間：41-240平 中銀大廈 發(fā) 展 商：吉林國聯(lián)集團投 資 商：香港旺進發(fā)展有限公司占地面積：9550平總建面積：87003平單層面積：1168平主力面積：120平總 層 數(shù)：29車位數(shù)量：60租 金：對外報價2元2.2元/平/天實際成交為1.6元/平/天物業(yè)費用：0.28元/天出 租 率：85%面積區(qū)間：60-200平個案評述：項目位于西安大路CBD與同志街交匯處，地理位置比較優(yōu)越，商業(yè)氛圍比較濃厚，且由于靠近長春政務區(qū)，政治資源比較優(yōu)越。項目建設時間比較早，曾用名國聯(lián)大廈，后由于中國銀行省行的整體進駐，更名為中銀大廈，項目硬件設施尚可，但相對于新建的5A級寫字樓有一定的差距，但整體環(huán)境較好，項目內(nèi)入住客戶層次較高。且由于其在長春市場上的獨特地位，使項目入住率一直保持在80%以上。2.3 長春寫字樓市場總結(jié) 項目匯總表物業(yè)名稱建筑面積（平方米）租/售價格租/售率銷售速度吳太商務中心21000租：2.4元/平/天85%/通鋼國際大廈12000租：2.2元/平/天售：5500元/平65%/網(wǎng)通大廈30000租：2.0元/平/天20%/光大銀行32000租：2.2元/平/天80%/光明大廈25000租：2.3元/平/天售：5100元/平30%6000平/年潤天國際15000租：2元/平/天售：6000元/平96%7200平/年中銀大廈87003租：1.6元/平85%/上表中列舉了長春市幾個高端寫字樓項目，相對而言，出租行為占多數(shù)，銷售行為占少數(shù)。而出租類寫字樓出租率普遍不低，入市較早的項目常年出租率一般可超過80%。而銷售類寫字樓，整體行情一般，年銷售速度在6000-7000平方米左右較為緩慢。是什么原因?qū)е逻@種情況的出現(xiàn)？首先要了解寫字樓的終端消費群體是什么人，毫無疑問，寫字樓最大的終端消費群體是各種企業(yè)：國有企業(yè)、私營企業(yè)及外資企業(yè)等。就長春而言外資企業(yè)相對較少，因此私營企業(yè)則是寫字樓的終端消費群體。其次要了解私營企業(yè)同其辦公空間的關系，即購買還是租賃。想要了解這個問題，可以從兩點考慮：第一，從客觀事實角度出發(fā)，我市寫字樓市場以租賃為主，銷售為輔，且租賃市場明顯優(yōu)于銷售市場，所以可以判斷出營業(yè)企業(yè)的辦公空間多數(shù)為租賃形式；第二，從企業(yè)經(jīng)濟實力角度考慮，一般中小型私營企業(yè)注冊資金不會超過50萬，經(jīng)濟實力有限，但通常中高檔以上寫字樓物業(yè)價格較為昂貴，對于中小型企業(yè)來講承受能力有限。因此通常寫字樓項目的租賃市場較為活躍，銷售市場較為冷淡。第三，對于房地產(chǎn)項目而言除終端消費群體外，還有第一消費群體就是投資客。他們的存在不容忽視，國內(nèi)很多發(fā)達城市因為有了投資客的出現(xiàn)，從而使房產(chǎn)市場格局被迫得到了巨大的變化。然而對于長春而言房地產(chǎn)投資客數(shù)量并不多，且大多數(shù)集中在住宅底商類物業(yè)上，他們并沒有意識到投資寫字樓會產(chǎn)生什么樣的利潤，因此才導致了長春市寫字樓市場始終處在不溫不火的狀態(tài)中。同時因為租賃市場占據(jù)了主導地位的特性（資金回籠速度較慢），所以部分資金實力并不雄厚的開發(fā)商在角逐寫字樓市場時敗下陣來，從而衍生出了部分爛尾樓產(chǎn)品及中途改建的畸形產(chǎn)品?？傊壳伴L春市寫字樓市場狀況較為理想，但卻只針對租賃市場，待絕大多數(shù)投資客意識到投資寫字樓市場能夠產(chǎn)生豐厚利潤的時候，銷售市場才會出現(xiàn)火爆場面。第三部分 小戶型公寓市場3.1 小戶型住宅的概念及其衍生產(chǎn)品類型3.1.1 小戶型住宅的概念及特點 小戶型住宅的概念對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但業(yè)內(nèi)人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，廳的面積在20平方米以內(nèi)，臥室的面積在15平方米以內(nèi)，無論一居室、兩居室還是三居室，一般都只有一個衛(wèi)生間。其特點是每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。對于超小戶型則是套內(nèi)的使用面積在15-30平方米左右，但“麻雀雖小，五臟俱全”，在房間里，廚房、衛(wèi)生間具備。由于戶型過小，一般只能放一張床和基本的家具，有的沒有廚房、陽臺，有的廚房只是點綴而已，業(yè)主在室內(nèi)只是休息，更像一個家庭旅館。 小戶型住宅的特點市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米（富苑華城超級星國際青年社區(qū)最小面積18），大則不過100平方米（盈家瑞景三室面積97）。面積小并不等于降低了項目的檔次，現(xiàn)有小戶型住宅的特點主要表現(xiàn)在： 小戶型房屋設計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能； 小戶型住宅地理位置一般是在市中心，以及稍遠但交通便捷的地方； 小戶型住宅的社區(qū)配套設施也比較齊全。3.1.2 小戶型的衍生產(chǎn)品概述近年來，小戶型不斷變化發(fā)展，給人以耳目一新的感覺。在產(chǎn)品的類型上，小戶型不斷經(jīng)歷著更新?lián)Q代，戶型結(jié)構(gòu)逐漸改進，居住功能日趨完善，配套服務設施也不斷提高。同時在小戶型的產(chǎn)品定位上也相繼涌現(xiàn)了SOHO、BOBO、SOLO、CONDO、商務公寓以及酒店式公寓的概念，這些概念與產(chǎn)品結(jié)合，突破了小戶型的局限，引入酒店式服務、家庭辦公的理念，有效提升了物業(yè)的附加價值。為此我們對商務公寓這類衍生的概念作了簡要的概述，具體內(nèi)容如下：OPENHOUSE 商務公寓OPENHOUSE商務公寓，其實是對產(chǎn)品性質(zhì)的定位。從字面上理解，就是開放式空間。它采用了筒中筒結(jié)構(gòu)體系，利用集中在單元中央的衛(wèi)生間作為“內(nèi)筒”，周邊外墻作為“外筒”，內(nèi)、外筒之中完全敞開，大開間，可自由分隔組合。結(jié)構(gòu)上的可自由分隔組合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作為居住空間，標準層可以布置出一居至四居室。作為辦公空間，標準層可以分隔出從100多平方米辦公單位至1000多平方米辦公單位，可分可合。居住部分的功能也變得模糊了，原來的廚房、工人房就有可能成為辦公庫房或復印室，也可成為員工茶水間。伴隨著商務公寓的變革與發(fā)展，近期市場中有出現(xiàn)了“OPENOFFICE新生代商務公寓”的概念。即OPENOFFICESOHOSTUDIO。關于SOHO曾有這樣的描述：“它是指在網(wǎng)絡時代，越來越多的個人化工作可以在家里完成，工作者主要通過網(wǎng)絡與外界聯(lián)系，從而省去辦公空間，避免寫字樓的生硬氛圍”。 STUDIO的原意是藝術工作室，英文直譯就是“個性商務空間”，嚴格上說它在中國還是個新興的產(chǎn)物，它是針對“發(fā)展中公司”而定位的，它追求生活品質(zhì)，強調(diào)投資性，可以說是知識經(jīng)濟時代強調(diào)個性定制和體驗服務的特定產(chǎn)物。STUDIO最初源于北京，它代表的是成熟的商務環(huán)境、條件完善的辦公室、溫馨舒適的小家三位一體，可以說是一個年輕人的“小型CBD”。Studio的主要客戶群一般為中小型公司或工作室，從其行業(yè)看，多是從事于創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡行業(yè)、商業(yè)藝術行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、軟件業(yè)等所謂“賣腦”行業(yè)。 隨著社會的發(fā)展，新經(jīng)濟、Internet對人們叛逆性思維的刺激，以及人們對于工作與生活的界限的逐漸“模糊”，一些人便開始在居所之上尋求居所空間的“多功能化”， OPENOFFICE正是誕生于這一市場背景，當然，需要強調(diào)的是，OPENOFFICE的出現(xiàn)決不是SOHO和STUDIO的簡單疊加，而是在此基礎上進一步的于環(huán)境、空間、配套等方面的完美結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品，是一種完善的升華，可以說，OPENOFFICE是商務公寓的“升級版”、“新生代”，甚至是未來商務公寓的“終極版”。近幾年來，居家辦公一體化正被一些人推崇為時尚，新經(jīng)濟下的新型公司為商務公寓的存在及興起奠定了基礎，由于目前大多數(shù)新經(jīng)濟催生的公司規(guī)模都較小，他們希望能在市中心發(fā)展，但城內(nèi)的高檔物業(yè)租金又是他們不愿承受的，因此多數(shù)在辦公區(qū)及商業(yè)區(qū)周邊選擇適合辦公的物業(yè)。因為這些區(qū)域的周邊物業(yè)不僅價格低，且又不失公司檔次，因而高檔住宅商務化已經(jīng)成為一種趨勢，而OPENOFFICE正是這種趨勢下的結(jié)果。 隨著中國加入WTO、世界經(jīng)濟距離日益微小、CBD的重要性日漸顯著，且隨著信息化時代生活方式的改變，越來越多的境內(nèi)外中小型公司、城市高度發(fā)達地區(qū)高級白領等將趨向于OPENOFFICE。另一方面，我國經(jīng)濟正處在發(fā)展時期，城市的經(jīng)濟形態(tài)也在不斷地變化、組合之中，創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展型小公司相應較多，OPENOFFICE的出現(xiàn)，可以說是正當其時。可以預測，未來OPENOFFICE的市場開發(fā)空間和投資空間將很大。SOHO作為商務公寓的一種，近年來在市場上表現(xiàn)的極為突出，代表項目有SOHO尚都、SOHO現(xiàn)代城以及建外SOHO等，其特點主要如下：SOHO 家庭辦公SOHOSmall office and Home office，直譯就是在家庭辦公室、小型辦公室的意思，實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。在網(wǎng)絡時代，越來越多的個人化工作可以在家里完成，工作者主要通過網(wǎng)絡與外界聯(lián)系，從而省去辦公空間，避免寫字樓的生硬氛圍。 在國外，SOHO指藝術家用的倉庫，可以按照自己的生活品位來設計。而如今，SOHO泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者，特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，又特指善于利用通訊器材、電腦、互聯(lián)網(wǎng)、由三五個同好者共同組成的自由工作室。作為樓宇概念，SOHO將任意開間、智能化網(wǎng)絡系統(tǒng)等寫字樓概念引入了居住領域，利用位置優(yōu)勢及居家辦公室的潮流塑造出了兼具兩種功能的樓宇。當然，SOHO也代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。幾年前，人們所說的SOHO族還大多指那些專門的自由職業(yè)者：自由撰稿人、平面設計師、工藝品設計人員、藝術家等。而近兩年，隨著互聯(lián)網(wǎng)在各個領域的廣泛運用及電腦、傳真機、打印機等辦公設備在家庭中的普及，SOHO成為越來越多的人可以嘗試的一種工作方式，而它的內(nèi)涵與形式也在發(fā)生著變化。如今的SOHO族不隸屬于任何公司，卻在為各個公司打工；他們游離于各大媒體之外，但又和媒體有著千絲萬縷的關系；他們沒有固定的老板，自己就是自己的老板；他們沒有固定的工作時間，想何時工作就何時工作；他們就像是倒掛在網(wǎng)上的蝙蝠，獨來獨往、晝伏夜出。也許是制作網(wǎng)頁的高手，也許是網(wǎng)絡寫手出身的自由作者，也許是時尚新鮮的網(wǎng)絡主持人，也許是廣告公司的創(chuàng)意天才總之，是網(wǎng)絡為他們提供了一個賴以工作和生活的大平臺。代表項目：SOHO現(xiàn)代城SOHO現(xiàn)代城是SOHO中國的第一個項目。它位于北京中央商務區(qū)(CBD)，國貿(mào)中心東面。該項目總建筑面積為48萬平米，擁有數(shù)十家店鋪，283套辦公室，1,897套公寓。 1997年，SOHO中國預見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”(Small Office Home Office-SOHO)這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。該項目于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年(1999，2000)獲得北京市房地產(chǎn)單體項目的銷售冠軍。SOHO現(xiàn)代城于2001年完工，現(xiàn)已全部售罄。3.2 長春市商務公寓特點及發(fā)展變化趨向商務公寓是近年來才出現(xiàn)在長春市場的，同時也是目前長春樓市比較受關注的投資產(chǎn)品，如世紀鴻源、亞泰鼎盛國際等。但其中也有一部分被業(yè)主當作單純的住宅或?qū)懽謽莵硗顿Y和使用。其實，公寓這個詞是從英文flat和apartment演繹而來的。但外國人公寓的概念是統(tǒng)稱樓房的民宅建筑，而與國內(nèi)稱為別墅的house加以區(qū)別，并不特指用于商務出租的住宅，也包括普通的商住樓和洋房。長春市最先使用國際公寓這個概念和名詞推盤的應當是亞泰國際商務公寓。該盤原為戶型比較單一的高層建筑，但由于一時未能被本地高端市場接受和認同而調(diào)整定位為國際商務公寓，因而開創(chuàng)了長春市用商務公寓概念推盤的先河。從2005年開始，隨著亞泰鼎盛國際、世紀鴻源的入市，商務公寓的概念有所明晰，商業(yè)物業(yè)的特征逐步顯現(xiàn)，商務公寓已經(jīng)逐漸成為一種專門的投資產(chǎn)品，主要是指專門為商務人士提供居住服務的建筑。一般為外籍人士服務為主的稱之為國際公寓，而以國內(nèi)人士服務為主的則稱之為商務公寓或外貿(mào)公寓?，F(xiàn)有商務公寓消化對象基本上是第三產(chǎn)業(yè)服務類中小型公司，如廣告公司、律師事務所等。這類公司擁有員工人數(shù)較少，常駐辦公人員基本在10人左右，經(jīng)營面積主要集中于100平方米以下。商務公寓市場的形成和發(fā)展是和一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關的，長春市作為省會級二類城市，城市化水平相對落后，雖然近年來，朝陽區(qū)、南關區(qū)等城市中心區(qū)域得到了較快的發(fā)展，但與北京、廣州、上海等發(fā)達城市相比，城市發(fā)展仍然十分落后，因而商務公寓的發(fā)展也十分滯后，中原認為：長春市真正的商務公寓市場尚未顯現(xiàn)。就目前長春市現(xiàn)有商務公寓來看，市場主要呈現(xiàn)以下特點和傾向： 由自然形成的混居型向?qū)I(yè)設計管理型過渡以往長春市商務公寓并不是專門為他們設計和提供服務的，而是經(jīng)過市場自然的演變而形成的，如前面提到的亞泰國際商務公寓、天安外商公寓等，還有商務人士比較喜歡租住的有國際大廈等；而未來的商務公寓則大都是經(jīng)過專門設計和實行專業(yè)的服務管理的，有些還引入酒店式和管家式服務及管理。 由分散經(jīng)營向集中管理發(fā)展過去除了酒店和寫字樓的商務公寓式統(tǒng)一集中管理的，而自然形成的公寓物業(yè)只有少數(shù)為外籍人士服務的公寓是集中管理的，大多數(shù)則是由普通的住宅物業(yè)轉(zhuǎn)變而來的，因此只提供普通的物業(yè)管理，而缺乏專門為商務人士提供的居住服務設施和條件。即使是產(chǎn)權(quán)分散的商務公寓，也較難實現(xiàn)統(tǒng)一集中的管理。因此目前市場上開始出現(xiàn)了提供酒店式服務的商務公寓。 中心區(qū)由普通住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化最有代表的是世紀鴻源，處于長春市寸土寸金的重慶路商圈中，優(yōu)點是可以宜商宜居宜投資。伴隨著城市外延的發(fā)展趨勢，城市中心團用地的稀缺性日顯突出。在土地價值的影響下，中心區(qū)普通住宅供應量日益減少，取而代之的是逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化的態(tài)勢。中心區(qū)商住兩用型物業(yè)有遞增趨勢。以上是對長春市商務公寓市場特點和趨向的分析。需要說明的是，從目前長春市商務公寓的發(fā)展態(tài)勢上看，本地該類產(chǎn)品還基本處于初級起步階段。無論是商務公寓的硬件配置，如產(chǎn)品設計、外立面裝飾、設備設施的配備；還是商務公寓的軟件設置，如物業(yè)管理等，均表現(xiàn)出明顯的不足。3.3 長春市現(xiàn)有外籍人士概況及其對住宅承受的租售水平3.3.1 長春市現(xiàn)有外籍人士概況外籍人士主要集中區(qū)域匯總表所屬單位職別數(shù)量（人）居住地吉林大學外教25-30校辦賓館學生90校辦賓館農(nóng)業(yè)大學外教12外教公寓學生40-50外教公寓長春大學外教20-30校辦賓館學生100-120校辦賓館吉林省師范大學外教20-30校辦賓館學生100-120校辦賓館汽車廠大眾管理250-300大眾高層豐田管理20-30香格里拉注：以上數(shù)據(jù)來自于長春市公安局出入境管理處除上表以外，長春還有部分涉外企業(yè)，如重慶路人民廣場周邊，外企數(shù)量在300家左右，外籍人士在200人左右，這部分外籍人士平日就餐一般選擇周邊西餐廳，香格里拉、紅磨坊等。高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)存在較大數(shù)量的涉外企業(yè)，總數(shù)大約在1700家左右，其中世界500強企業(yè)30家，常駐外籍人士總數(shù)在1500人左右。另外，在我市其他高中院校存在部分外教及學生，但數(shù)量較少，總體在300人左右。3.3.2 長春市現(xiàn)有外籍人士消費行為特征經(jīng)過對長期居住在長春市的外籍人員進行調(diào)查的結(jié)果表明，這部分人群的消費行為特征： 外籍人員多通過互聯(lián)網(wǎng)與國內(nèi)及世界各地的客戶聯(lián)絡，及時取得各種最新的信息，因此互聯(lián)網(wǎng)也成為重要的信息來源之一； 經(jīng)常閱讀報紙的人群很少，閱讀量較分散，且多為休閑娛樂類雜志（如時尚、汽車類雜志等）及財經(jīng)類雜志（如財經(jīng)、中國投資等）； 就餐一般選擇西西里、香格里拉、紅磨坊等較為純正的西餐廳； 休閑時間多數(shù)人選擇到康體設施鍛煉身體和到酒吧、歌廳與朋友聚會。頻率約為每周1次，每次的消費費用以200-300元為多； 在購物場所的選擇上，他們習慣在重慶路、紅旗街等商圈的大商場購物，如卓展購物中心、長春百貨大樓、國貿(mào)商都、歐亞商都、時代服飾購物廣場等。3.3.3 長春市現(xiàn)有外籍人士對住宅承受的租售水平長春市常駐外籍人士總量不多在3000人左右，除個高校外，就屬高新、經(jīng)開及人民廣場等存在一定數(shù)量外企的區(qū)域較為集中，外籍人員中絕大多數(shù)人受過良好的教育，對新生事物接受程度較高，對生活品質(zhì)要求較高，也容易對新穎的設計產(chǎn)生興趣。通過對長春市租賃市場的調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，長春市現(xiàn)有外籍人士對住房的需求主要以租賃為主，對住房的要求如下所列： 交通便捷，多位于市中心，考慮因素具體工作單位近。如東北師大等外教主要居住在桂林路、同志街一帶，其中以“亞泰豪苑”居多；一汽外籍工作人員主要居住在高新區(qū)，其中以“天安第一城”居多（天安第一城外商公寓）； 房屋成新率要求較高，且為精裝修； 住房配置要求較高，特別是冰箱、電視、洗衣機等家用電器要配備齊全； 喜歡選擇具有一定規(guī)模的社區(qū)，尤其是高端小區(qū)，如天安第一城、富苑華城等，對于開放式社區(qū)或不成規(guī)模的獨體建筑選擇可能性很?。?注重社區(qū)的物業(yè)服務，對安全性要求較高； 租金水平相對較高，平均價格在25-35元/月。3.4 長春市小戶型產(chǎn)品發(fā)展態(tài)勢對于小戶型的標準一直以來并沒有嚴格的規(guī)范，在長春，真正成規(guī)模的小戶型樓盤出現(xiàn)在2004年， 中大世紀城以“未來派”的口號宣告長春小戶型市場的開始，2004年也成為了長春小戶型的熱銷年。近年來長春市房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的小戶型代表樓盤有中大世紀城、超級星國際青年社區(qū)、長影世紀村白領公寓、東方嘉園、七十年代家園、虹橋居易、盈家瑞景等。小戶型以其面積小，總房款少，購置門檻低，投資回報率高等優(yōu)勢，成為了眾多投資者和購房者關注的焦點，并迎合了很大一部分目標客群，特別是針對家庭人口很少，經(jīng)濟基礎較弱，滿足居住要求首次置業(yè)的中青年消費者，市場需求較為旺盛。未來幾年，隨著市場的變化，預計長春市小戶型產(chǎn)品的發(fā)展將會呈現(xiàn)如下特征： 向熱點區(qū)域集中未來長春市小戶型的熱點將主要集中于朝陽區(qū)、南關區(qū)等城市中心地帶，輻射寬城區(qū)、綠園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并向城市邊緣擴散。 服務創(chuàng)新成為時尚隨著小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象越來越嚴重，產(chǎn)品本身已無法取得突破的時候，更多發(fā)展商將會把重點轉(zhuǎn)向軟件服務上，并通過與著名的酒店管理公司、私人會所的聯(lián)姻，增加軟件服務從而提升項目的附加值。 概念創(chuàng)新推動市場為突出項目的差異化，小戶型的定位及策劃都將在概念上尋求突破口，概念包裝將成為市場的決勝法寶，例如今年新增小戶型項目岳陽富苑，引入“CONDO”的概念，陽光城四期引入“SOLO”的概念。 產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化和個性化的趨勢隨著小戶型住宅市場的發(fā)展，目標客戶將更為細分，從而出現(xiàn)針對性更強的個性化的小戶型產(chǎn)品，目標客戶也將更加明確，老年公寓、學生公寓、女子公寓等都可能在市場上出現(xiàn)。 三級市場小戶型成交比例將逐年遞增，中心區(qū)二手小戶型有望增值隨著城市的發(fā)展，長春市各區(qū)可供開發(fā)的土地將越來越少，特別是朝陽區(qū)可供開發(fā)的土地已是屈指可數(shù)，首次置業(yè)的年輕白領將會把目光轉(zhuǎn)移到二手市場上交通方便配套齊全的小戶型社區(qū)，未來中心區(qū)二手小戶型有較強的增值趨向?？?結(jié)：小戶型是伴隨著城市地產(chǎn)市場的發(fā)展、土地供應狀況的改變、城市人口結(jié)構(gòu)的變化而應運產(chǎn)生的一種地產(chǎn)產(chǎn)品形式。長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，城市化進程也相對落后，同時外來人口占城市人口的比例相對較少，因而小戶型市場發(fā)展較為遲緩，這一地產(chǎn)產(chǎn)品在長春地產(chǎn)市場上也是近兩年才出現(xiàn)的。推出市場之際，受總價少，購置門檻低等因素的影響，受到了中青年購房者的普遍青睞，一時間在市場上迅速占有不可或缺的一席之地。隨著市場中小戶型的相繼開發(fā)，未來該類產(chǎn)品也面臨著嚴峻的市場競爭，在房地產(chǎn)業(yè)不斷向前發(fā)展的推動下，未來位于城市成熟地段、具備一定規(guī)模、擁有更多有效空間的大社區(qū)、片區(qū)成熟、配套齊全和更加人性化的現(xiàn)代家居物業(yè)管理的小戶型仍將是長春市房地產(chǎn)市場上熱銷物業(yè)類型。有需求，就有市場，小戶型項目以其獨特的魅力占據(jù)地產(chǎn)市場的重要一席，而隨著房地產(chǎn)市場對小戶型需求的不斷擴大、產(chǎn)品的不斷更新及營銷理念的日新月異，小戶型將如散落在城市各繁華地帶的一顆顆璀璨的明珠，日益邁向完善與成熟。第四部分 大型超市4.1 長春超市業(yè)概況1998年恒客隆重慶路倉儲超市的開業(yè)成為長春大型超市的“開山鼻祖”。有人形容“恒客隆的誕生一舉將沿襲了幾十年的小賣店打進了冷宮”，也正是它的出現(xiàn)讓長春的百姓開始學會注重購物環(huán)境、學會大宗購物，也學會了享受促銷的實惠。恒客隆獲得成功，使大批國內(nèi)外的超市大亨相中了長春。隨后長春的超市業(yè)，猶如雨后春筍迅速增長，幾年內(nèi)大型超市總共達到了15家左右。數(shù)量一多就存在了比拼，跑在后面的就會被社會所吞噬。華普超市、榮德超市及世紀聯(lián)華等知名大型超市在慘烈的競爭中敗下陣來，為什么這三家超市會失敗？首先說華普，作為超市它的購物環(huán)境極差。沒有中央空調(diào)，夏天購物時非常壓抑，趕上天氣悶熱的時候這里幾乎可以讓人窒息。再者距離它不遠處就是沃爾瑪和華聯(lián)，價格上沒有明顯優(yōu)勢，環(huán)境上又有天壤之別，這樣的超市怎么會有人光顧。榮德屬于較早的超市，位于我市二道區(qū)，中東大市場附近。前幾年，二道區(qū)就是長春市最差的代名詞，很多長春流行的口頭語可以證實：“好女不嫁八里堡”、“要看長春變沒變，就看二道變沒變”、“燒煤的多、柴暖的少；平房多、樓房少；土路多、柏油路少”等等，處在這樣的環(huán)境下，超市怎么能生存。世紀聯(lián)華之所以倒閉，主要原因只有一個，就是競爭。雖然該超市位于市中心，有大量的人流支撐，但該區(qū)域內(nèi)還有兩家超市就是沃爾瑪及恒客隆。相對來講，世紀聯(lián)華同沃爾瑪在專業(yè)度上會有一定的差距，而恒客隆因為歷史較久又屬于本地產(chǎn)業(yè)，所以在競爭中世紀聯(lián)華自然處在了劣勢。雖然長春市大型超市有為數(shù)不少的失敗案例，但是這并不能代表長春市超市行業(yè)已經(jīng)達到飽和狀態(tài)或惡性競爭狀態(tài)。那么長春市的超市行業(yè)到底處在什么樣的環(huán)境中呢？ 理論國際上評價一個地區(qū)超市飽和度時通常引用幾個指標：人均占有面積、國際品牌商的數(shù)量和前5名市場領導者所占的市場份額等。中華全國商業(yè)信息中心企業(yè)聯(lián)絡部，歷時一年多，對我國30萬以上人口的180個城市超市狀況作了全面、深入的調(diào)查，利用上述的幾個指標計算出我國超市的“飽和度”，并撰寫成“中國超市調(diào)查報告”。報告中得出結(jié)論，中國大型城市，超市的平均飽和指數(shù)為1344.43，該數(shù)據(jù)被看作中國超市發(fā)展的飽和點，飽和度指數(shù)高于此點被認為那里的超市已經(jīng)過剩，向這些城市投資建立超市，并不能增加該城市的總體規(guī)模，而只能是經(jīng)過競爭去代替或直接收購當?shù)匾延械某小Ｏ喾?，飽和度指?shù)低于此點則被認為那里有一定的超市發(fā)展空間，投資這樣的城市可以使該地超市總體規(guī)模增加，那里的競爭程度將比較溫和。而長春市超市指數(shù)僅為1232.17，即我市的超市行業(yè)存在著較大的發(fā)展空間。 實踐 分布情況翻開地圖看看長春市現(xiàn)有的大型超市分布情況，最集中的要數(shù)重慶路商圈。沃爾瑪、恒客隆及剛剛倒閉的世紀聯(lián)華等相距不過百米之遙。雖然重慶路上每天的人流量超大，但大多數(shù)人來自外區(qū)域，這些人來此并非去超市，而是去各個百貨“逛”。超市只是滿足人們?nèi)粘Ｉ钏璧臉I(yè)態(tài)，它的服務人群一般是周邊常住人口，是基本固定的。類似這種三家超市共存，而且受眾人群有限時，必然會產(chǎn)生殘酷的競爭，互相大打價格戰(zhàn)，“雞蛋一毛錢一個，大米七毛錢一斤”等等。雖然老百姓會從中獲取較大的好處，但長此以往，勢必去弱留強，對區(qū)域產(chǎn)生負面影響也是在所難免的。而樂購、沃爾瑪（前進店）、恒客隆（桂林路店）等等，在沒有競爭壓力時，都可以取得非常好的業(yè)績。因此，如果談及“飽和”與否，只能說部分區(qū)域達到飽和而以，大多數(shù)區(qū)域仍有很大的發(fā)展空間，甚至某些區(qū)域還是個超市的空白點。 宏觀經(jīng)濟動態(tài)2005年，社會消費品零售額完成600億元，比去年同期增長14%。其中零售業(yè)增長15.1%，餐飲業(yè)增長13.3%；人民生活也有了大大的提高，人均可支配收入達到9830元，比去年同期增長13%，人均消費性支出9009元，同比增長19%。這里每項跟居民生活水平密切相關的數(shù)據(jù)，同比增長都在2位數(shù)以上，所以我市市民的生活水平有著很大程度的提高，社會零售業(yè)的經(jīng)營狀況也是節(jié)節(jié)攀升。 行業(yè)動態(tài)據(jù)了解，世界零售業(yè)排名第二的家樂福及第三的麥德隆即將進入長春，而沃爾瑪在沉默了幾年后也準備進一步擴張自己的范圍。這三家超市在世界上有著很高的地位和知名度，它們的專業(yè)度及敏銳的眼光，是讓我們難以想象的。如果說長