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公租房物業(yè)管理方案 對(duì)于公租房物業(yè)管理方案每個(gè)城市都略有不同，讓我們一起去看看以下幾個(gè)城市的公租房物業(yè)管理方案吧! 重慶市出臺(tái)全國(guó)首部公租房物業(yè)管理規(guī)范【1】 從市公租房管理局了解到，日前，我市出臺(tái)公共租賃住房物業(yè)管理規(guī)范(以下簡(jiǎn)稱規(guī)范)。 據(jù)了解，這也是全國(guó)第一部針對(duì)公租房的物業(yè)管理規(guī)范。 規(guī)范共有14章，涉及機(jī)構(gòu)、人員、禮儀、服務(wù)時(shí)限等11個(gè)方面，共計(jì)318項(xiàng)具體條款。 市公租房管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，總體看，公租房作為住房，與商品房具有相同的居住屬性，而在具體物業(yè)管理服務(wù)上，規(guī)范的要求更加細(xì)化。 同時(shí)，公租房作為保障性住房，具有不同于商品房的保障和管理屬性，規(guī)范也對(duì)此做了相應(yīng)的明確。 “公租房的物業(yè)管理規(guī)范與普通商品房主要有三個(gè)方面的不同。 一是公租房屬于保障性住房，服務(wù)的是廣大的中低收入住房困難群眾，所以物業(yè)管理收費(fèi)較低，但安全管理等規(guī)范指標(biāo)要求并不低;二是公租房的性質(zhì)決定了物業(yè)管理規(guī)范中，要具備監(jiān)督管理職能，配合相關(guān)部門(mén)對(duì)承租人使用房屋的行為進(jìn)行管理;三是公租房作為我市的國(guó)有資產(chǎn)，保值增值要求嚴(yán)格，所以物業(yè)維護(hù)方面的要求也更加細(xì)化。 該人士舉例說(shuō)，目前我市公租房的物業(yè)管理費(fèi)定為1.03元/平方米，比普通商品房要低很多。 接下來(lái)，市公租房管理局準(zhǔn)備就規(guī)范對(duì)物業(yè)公司人員進(jìn)行全覆蓋培訓(xùn)。 “現(xiàn)在我市有9家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，共3000多人參與公租房的物業(yè)管理工作，所以培訓(xùn)是很有必要的。 我們的目的，就是要統(tǒng)一公租房的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)打卡、一個(gè)服務(wù)要求。 該負(fù)責(zé)人表示。 據(jù)了解，規(guī)范從xx年起開(kāi)始立項(xiàng)，由市國(guó)土房管局和市質(zhì)監(jiān)局共同制定;xx年基本制定完成，并開(kāi)始接受專家、物業(yè)公司、承租居民的意見(jiàn)，修正后于今年正式出臺(tái)。 公租房物業(yè)管理降低成本的可能【2】 實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)制度 xx年7月24日北京商報(bào)報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前物業(yè)管理空白的問(wèn)題大多出現(xiàn)在公租房等保障房類(lèi)型中，物業(yè)公司需要通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)利益，但這類(lèi)小區(qū)中的業(yè)主大多負(fù)擔(dān)不起與商品房業(yè)主同等水平的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。 這就有可能造成小區(qū)內(nèi)的保障房區(qū)域遭遇以前對(duì)于公房的老舊管理模式，即房屋產(chǎn)權(quán)所有單位對(duì)于福利分房的小區(qū)象征性地征收少量的管理費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)所有方安排一些物管人員做些簡(jiǎn)單的、象征性的物業(yè)服務(wù)。 筆者認(rèn)為，公租房物業(yè)管理應(yīng)該實(shí)行招投標(biāo)制度，通過(guò)公開(kāi)、公平的招投標(biāo)方式來(lái)選擇性價(jià)比最合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 一方面，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有利于保障公租房物業(yè)管理的質(zhì)量，對(duì)于質(zhì)量不合格的企業(yè)可以按合同約定予以懲罰乃至終止合同，可以被其他企業(yè)替換的壓力會(huì)促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)為公租房提供合格的物業(yè)服務(wù)。 如果由政府出資專門(mén)為公租房組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就會(huì)陷入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代房管所體制的困境，這類(lèi)企業(yè)由于處于難以被其他企業(yè)替代的壟斷地位，服務(wù)質(zhì)量的好與壞往往都是一個(gè)結(jié)果，于是會(huì)出現(xiàn)效率低、質(zhì)量差的服務(wù)狀況，這不利于保障公租房設(shè)施維護(hù)等服務(wù)質(zhì)量，會(huì)縮短公租房的使用壽命，從而降低政府在公租房投入的財(cái)政資金的使用效率。 政府為公租房組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，看似物業(yè)服務(wù)的成本可以控制在一定范圍內(nèi)，其實(shí)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以保障，這種質(zhì)量無(wú)保障的低成本不符合公租房物業(yè)管理的根本要求。 另一方面，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有利于降低物業(yè)服務(wù)成本。 公開(kāi)招投標(biāo)方式可以在較大的市場(chǎng)范圍內(nèi)選擇質(zhì)量有保證的規(guī)模型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)通過(guò)自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)可實(shí)現(xiàn)管理運(yùn)作成本的降低，這符合公租房物業(yè)管理的要求。 此外，公租房物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)制度需要有相應(yīng)的補(bǔ)貼機(jī)制，因?yàn)楣夥康漠a(chǎn)權(quán)屬于政府，而租戶屬于收入不高的群體，公租房物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼有利于確保市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可持續(xù)地進(jìn)入公租房物業(yè)管理領(lǐng)域。 政府對(duì)服務(wù)質(zhì)量合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一定的補(bǔ)貼，這些補(bǔ)貼資金可以財(cái)政資金，以及與公租房配建的經(jīng)營(yíng)性用房的部分租金收入。 這種補(bǔ)貼可以彌補(bǔ)公租房租戶有限的支付能力與企業(yè)服務(wù)成本之間的差額，從而吸引市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與公租房物業(yè)管理。 實(shí)行用工扶持政策 人工成本占物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的較大比重，降低用工成本是降低公租房物業(yè)管理成本的重要途徑。 政府可以鼓勵(lì)管理公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用低收入群眾從事力所能及的基礎(chǔ)服務(wù)工作。 公租房租戶以及附近小區(qū)的低收入群眾從事公租房物業(yè)服務(wù)工作掙工資，符合效率與公平的原則，有勞動(dòng)能力的低收入群眾應(yīng)該積極為社會(huì)作貢獻(xiàn)，通過(guò)誠(chéng)實(shí)工作獲得收入，既可以改善低收入群眾的生活水平，又可以減輕財(cái)政資金的負(fù)擔(dān)。 政府可以對(duì)管理公租房的物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用低收入群眾提供兩種扶持政策。 一種扶持政策是對(duì)企業(yè)給予一定的社會(huì)保險(xiǎn)金補(bǔ)貼和一定期限內(nèi)的工資補(bǔ)貼，這可以增強(qiáng)企業(yè)雇傭低收入群眾的積極性。 另一種扶持政策是對(duì)低收入群眾接受職業(yè)技能培訓(xùn)提供財(cái)政補(bǔ)貼，政府可以購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式為這些群眾提供物業(yè)服務(wù)職業(yè)技能培訓(xùn)，也可以直接向雇傭這些群眾的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供培訓(xùn)補(bǔ)貼。 管理公租房的物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用低收入群眾，只要所聘員工的職業(yè)技能符合要求、服務(wù)質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)在管理公租房的過(guò)程中就可以實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量有保障的成本節(jié)約，這種聘用也是企業(yè)積極履行社會(huì)責(zé)任的一種表現(xiàn)，為解決社會(huì)就業(yè)問(wèn)題作出積極貢獻(xiàn)。 值得注意的是，政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用低收入群眾實(shí)施補(bǔ)貼，補(bǔ)貼行為必須納入制度化的軌道。 一方面，需要明確補(bǔ)貼適用范圍的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，防止不符合補(bǔ)貼準(zhǔn)入條件的企業(yè)獲得補(bǔ)貼資金;另一方面，需要對(duì)相互勾結(jié)騙取財(cái)政補(bǔ)貼資金的欺詐行為實(shí)施相應(yīng)的懲罰措施，可以將相關(guān)人員的騙補(bǔ)行為納入信用管理體系的懲罰機(jī)制。 通過(guò)配建經(jīng)營(yíng)性用房降低用工成本 公租房小區(qū)配建經(jīng)營(yíng)性用房有利于滿足租戶的日常生活需求，為租戶創(chuàng)造便利的生活環(huán)境。 廣州等城市的一些保障房租戶出現(xiàn)過(guò)違規(guī)轉(zhuǎn)租被責(zé)令退房的現(xiàn)象，媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分家庭轉(zhuǎn)租的主要原因是保障房的配套生活設(shè)施不符合其實(shí)際需求狀況，導(dǎo)致買(mǎi)菜買(mǎi)肉等生活成本超出這些家庭的承受能力。 對(duì)與商品房混合分布的公租房租戶來(lái)說(shuō)，由于其收入水平不高，對(duì)基本生活必需品的價(jià)格敏感度高于商品房住戶，他們需要的是既比較完善又平價(jià)的生活服務(wù)配套，否則，他們即使享有相對(duì)低廉的房租，也難以長(zhǎng)期居住于中高收入者占多數(shù)的社區(qū)，這會(huì)造成保障房政策不能貫徹到底。 在生活成本較高區(qū)域的公租房，通過(guò)配建經(jīng)營(yíng)性用房能在很大程度上確保實(shí)現(xiàn)平價(jià)的生活服務(wù)配套。 降低生活成本也就意味著降低勞動(dòng)力成本，這有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理公租房時(shí)聘用小區(qū)及其周?chē)貐^(qū)的低收入群眾。 再加上聘用這類(lèi)員工可以實(shí)現(xiàn)便利的上下班交通出行條件，這些均有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低用工成本，從而促進(jìn)降低公租房物業(yè)管理的成本。 此外，公租房小區(qū)配建經(jīng)營(yíng)性用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為這類(lèi)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，也有助于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人員的職業(yè)技能積累水平，通過(guò)效率的提高來(lái)降低整體運(yùn)作成本。 例如，與公租房配建的經(jīng)營(yíng)性用房的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，其要求可能高于公租房住宅部分。 工程維護(hù)人員在為經(jīng)營(yíng)性用房的設(shè)施設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)的過(guò)程中，不僅可以通過(guò)解決這類(lèi)設(shè)備的維保問(wèn)題不斷積累技術(shù)水平，而且可以將這些技術(shù)積累共享到公租房住宅部分的設(shè)備維護(hù)工作中，同樣人數(shù)的工程維護(hù)人員，同時(shí)兼管經(jīng)營(yíng)性用房和公租房住宅的設(shè)備，其效率高于只管理公租房住宅設(shè)備的情況。 這種效率的提高可以體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益中，經(jīng)營(yíng)性用房的物業(yè)費(fèi)有助于改善物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理公租房住宅過(guò)程中的盈利狀況。 通過(guò)基礎(chǔ)服務(wù)專業(yè)化分包降低運(yùn)作成本 公租房小區(qū)物業(yè)管理可以采用管作分離的專業(yè)化分包方式來(lái)降低整體運(yùn)作成本。 一方面，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)發(fā)包給專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理公租房的過(guò)程中節(jié)省了操作員工的招錄、培訓(xùn)、管理，以及操作設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)、保養(yǎng)、折舊等諸多成本;另一方面，專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商由于同時(shí)為若干個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供基礎(chǔ)服務(wù)，一些設(shè)備可以實(shí)現(xiàn)共享來(lái)平攤成本，從而可以降低運(yùn)作的平均成本。 值得注意的是，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理公租房時(shí)采取基礎(chǔ)服務(wù)專業(yè)化分包方式，就應(yīng)該實(shí)施針對(duì)服務(wù)供應(yīng)商的質(zhì)量監(jiān)管措施，如果這種監(jiān)管能力不足，則企業(yè)不宜實(shí)行專業(yè)化分包的運(yùn)作方式，而應(yīng)該由企業(yè)直接提供基礎(chǔ)服務(wù)以控制服務(wù)質(zhì)量。 總之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理公租房的過(guò)程中，有必要通過(guò)一系列機(jī)制來(lái)降低運(yùn)作成本，這有助于實(shí)現(xiàn)公租房物業(yè)管理的良性發(fā)展。 南寧擬出臺(tái)公租房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼辦法【3】 9月16日，從南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局獲悉，根據(jù)南寧市公共租賃住房保障辦法的要求，市住房局?jǐn)M訂了南寧市公共租賃住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼辦法(以下簡(jiǎn)稱征求意見(jiàn)稿)，現(xiàn)向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn)。 根據(jù)征求意見(jiàn)稿，符合條件的特困人員擬給予補(bǔ)貼應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的60%。 征求意見(jiàn)稿擬定，本市公共租賃住房承租人滿足以下條件之一的，可以享受物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼：經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定屬于城市居民最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)的特困人員;其他低收入家庭。 具體補(bǔ)貼比例，征求意見(jiàn)稿擬定，經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定屬于城市居民最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)的特困人員，給予補(bǔ)貼應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的60