業(yè)商城可行性報(bào)告.doc

第一章 市 場(chǎng) 分 析1.1 關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)背景1.1.1 孝感城市基本概況1、概況：孝感市地處江漢平原腹地，位于鄂東北部，長(zhǎng)江以北，漢水之東，東鄰黃岡，南接武漢，西與隨州、荊門(mén)、天門(mén)、仙桃相連，北望河南?，F(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢(mèng)、孝昌、大悟3縣，代管應(yīng)城、安陸、漢川3個(gè)縣級(jí)市，共有115個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)、街道辦事處，總?cè)丝?06.01萬(wàn)人。孝感市是一個(gè)農(nóng)業(yè)大市，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱；也是楚文化的發(fā)揮地之一，孝文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。全市國(guó)土總面積8910平方公里，占湖北省總面積的4.8%，卻生產(chǎn)出占全省9.72%以上的糧食，在湖北省農(nóng)業(yè)發(fā)展中占有十分重要的地位。2、自然狀況孝感市地處中緯度地帶，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。孝感市多年平均水資源總量38.14億立方米，其中地表水資源量36.73億立方米，地下水資源量6.59億立方米，地表水與地下水的不重復(fù)計(jì)算量1.41億立方米。含有豐富的礦產(chǎn)資源。3、人口狀況據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料，目前孝感總?cè)丝跒?06.01萬(wàn)人，其中常住人口為470.3萬(wàn)人（常住半年以上）。居住在城鎮(zhèn)的人口173.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.2，居住在鄉(xiāng)村的人口332.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.8?？?cè)丝谥?，男性?61.1萬(wàn)人，占52.2，女性為241.9萬(wàn)人，占47.8，全市共有家庭戶126.2萬(wàn)戶，家庭戶人口499.9萬(wàn)人，平均每個(gè)家庭戶人口為3.96人，集體戶口6.1萬(wàn)人，城鎮(zhèn)平均每個(gè)家庭戶人口為3.84人，農(nóng)村為4.01人。人口出生率為7.7，全年出生人口3.92萬(wàn)人，人口死亡率為4.1，死亡2.09萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為3.6。4、交通狀況孝感地處鄂東北，北出中原，南臨武漢，扼南北交通咽喉，交通區(qū)位優(yōu)越。京珠和正在建設(shè)中的漢十高速公路，以及107、316兩條國(guó)道縱橫穿境而過(guò)，13條省道、38條縣道以及鄉(xiāng)村公路織成網(wǎng)絡(luò)。全市公路總里程為4495公里，公路密度為每百平方公里50.5公里；等級(jí)公路4390公里，等級(jí)公路比重97.7%；其中，高速公路122公里，一級(jí)公路28.5公里，二級(jí)公路695公里。全市通航河流13條，航道里程584公里；全市現(xiàn)有汽車客運(yùn)站31個(gè)，其中孝感中心客運(yùn)站為一級(jí)站，二級(jí)站7個(gè)，三、四級(jí)站23個(gè)。全市擁有營(yíng)運(yùn)車輛8389輛，其中營(yíng)運(yùn)客車1993輛，營(yíng)運(yùn)貨車5884輛，營(yíng)運(yùn)農(nóng)用車512輛；擁有出租車1500輛；擁有船舶335艘，4.2萬(wàn)載重噸。公路運(yùn)輸上，全市已開(kāi)辟客運(yùn)線路649條，其跨省線路17條，跨市線路302條，縣際、縣內(nèi)線路330條。全市公路客運(yùn)量達(dá)到5900萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量23億人公里；貨運(yùn)量達(dá)到2800萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量20億噸公里。5、文化教育孝感全市現(xiàn)有職業(yè)院校23所，其中高等職業(yè)院校1所，在校生l5萬(wàn)人。中等職業(yè)學(xué)校22所(部)。在中等職業(yè)學(xué)校中，有普通中專6所(部)，職業(yè)中專7所，民辦職業(yè)中專8所，技工學(xué)校1所。在校生61萬(wàn)人。其中達(dá)到國(guó)家級(jí)重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校的5所，省部級(jí)的6所。1.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1、經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)較快，人均GDP增速較高。從2002年到2006年，全市生產(chǎn)總值由236.8億元增加到404.2億元，年均增長(zhǎng)10.4，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5126元增加到7839元，年均增長(zhǎng)8.9%；農(nóng)民人均純收入由2316元增加到3028元，年均增長(zhǎng)5.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成530億元，年均增長(zhǎng)11.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到161.4億元，年均增長(zhǎng)11%。2、財(cái)政收支狀況良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康有序。初步核算，“十五”期間全市財(cái)政收入由13.78億元增加到21.38億元，年均可比增長(zhǎng)12.1%；地方一般預(yù)算收入由8.9億元增加到12.7億元，年均增長(zhǎng)9.3，可比增長(zhǎng)17.8；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由81.4億元增加到144.5億元，年均增長(zhǎng)14.5。3、人民生活水平穩(wěn)步提高，但人均可支配收入仍低于全國(guó)平均水平。2002年到2006年，孝感市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6207元增加到8635元，年均增長(zhǎng)8.6。農(nóng)民人均純收入由2444元增加到3336元，年均增長(zhǎng)8.1。孝感城區(qū)啟動(dòng)廉租住房制度，市直行政事業(yè)單位開(kāi)始實(shí)施住房分配貨幣化政策。就業(yè)再就業(yè)優(yōu)惠政策落實(shí)力度加大，新增城鎮(zhèn)就業(yè)15.7萬(wàn)人，下崗職工再就業(yè)11.7萬(wàn)人。4、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)大幅度增長(zhǎng)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由32.1：34.6：33.3調(diào)整為24.6：38.3：37.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值由78.9億元增加到150億元，年均增長(zhǎng)10.7。 5、城市城鎮(zhèn)化程度提高，城市功能不斷完善。孝感市城鎮(zhèn)化率由29.7提高到35.7。孝感城區(qū)向東拓展，東城起步區(qū)路網(wǎng)建設(shè)骨架拉開(kāi)，槐蔭公園一期工程建成；市開(kāi)發(fā)區(qū)和孝南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，城區(qū)總面積由24平方公里擴(kuò)大到31平方公里，人口由28萬(wàn)人增加到33萬(wàn)人。城市功能不斷完善，累計(jì)實(shí)施老城區(qū)改造工程100多項(xiàng)，直接完成投資5億多元，城區(qū)污水綜合治理項(xiàng)目進(jìn)展順利，天然氣工程如期建成，完成一批小區(qū)開(kāi)發(fā)和路網(wǎng)、供排水管網(wǎng)、市場(chǎng)設(shè)施等改造工程，改善了居民的生產(chǎn)生活條件。6、改革開(kāi)放深入推進(jìn)孝感各縣市區(qū)國(guó)有、集體企業(yè)基本完成改制任務(wù)，全市形成了以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體的發(fā)展格局。對(duì)外開(kāi)放不斷擴(kuò)大，累計(jì)吸收外商投資3.2億美元，年均增長(zhǎng)13.3；累計(jì)外貿(mào)出口3.4億美元，年均增長(zhǎng)34。著力推進(jìn)融入武漢城市圈建設(shè)，漢孝合作與交流不斷深入。第二章 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2.1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)情況 截至2009年12月底，孝感市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)210多家，注冊(cè)資本共計(jì)21.03億元，孝感城區(qū)具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)106家，注冊(cè)資本共計(jì)15.12億元，其中，具有二級(jí)資質(zhì)的7家，三級(jí)資質(zhì)7家，四級(jí)資質(zhì)15家，暫定資質(zhì)27家。漢川市具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)10家，應(yīng)城市9家，云夢(mèng)縣6家，安陸市11家，大悟縣8家，孝昌縣4家。2.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2009年，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（含已竣工但未銷售完的項(xiàng)目）104個(gè)，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.53億元，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重為10.75%。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目48個(gè)，其中，在建項(xiàng)目38個(gè)，已竣工項(xiàng)目10個(gè)；今年新開(kāi)工項(xiàng)目18個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目30個(gè)，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.57億元，孝感城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重為39.34%。各縣市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的情況如下：漢川市9485萬(wàn)元，應(yīng)城市33365萬(wàn)元，云夢(mèng)縣17470萬(wàn)元，安陸市12706萬(wàn)元，大悟縣8036萬(wàn)元，孝昌縣8500萬(wàn)元。 2. 3、銷售情況2009年，全市商品房銷（預(yù)）售面積為120.09萬(wàn)平方米，其中，住宅銷（預(yù)）售面積為102.29萬(wàn)平方米；全市商品房銷（預(yù)）售金額為15.15億元，其中，住宅銷（預(yù)）售金額為11.51億元。孝感城區(qū)商品房銷（預(yù)）售面積為45.72萬(wàn)平方米，其中，住宅銷（預(yù)）售面積為43.94萬(wàn)平方米；孝感城區(qū)商品房銷（預(yù)）售金額為7.72億元，其中，住宅銷（預(yù)）售金額為6.25億元。 第 三 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及實(shí)施進(jìn)度3. 1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃采用總體規(guī)劃，一次整體施工從2010年10月至2012年9月，總工期為兩年半，總體規(guī)劃內(nèi)容為：1地上總建筑面積為63867平方米，地下停車場(chǎng)建筑面積為10600平方米，地上商業(yè)面積為23823平方米，住宅面積為40044平方米。一層高度為4.8米,二、三層為3.9米,四至十九層為2.9米,總高度為60米。2宏業(yè)商城功能布置：地下室為停車場(chǎng)，一至三層為商場(chǎng)，四層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，五至十九層為小高層住宅，共四棟獨(dú)立小高層，分別為兩梯四套；兩梯五戶套型，面積在80140平方米之間，以90平方米為主，每層23套，共 345套。3還建樓一棟，30戶，每戶120平方米，共3600平方米，七層磚混結(jié)構(gòu)，地點(diǎn)為宗地圖西側(cè)予留地塊。4公用工程電增容，住宅980千瓦，商業(yè)2455千瓦，設(shè)變壓器四臺(tái)，兩臺(tái)800千伏安加兩臺(tái)1000千伏安。5給水設(shè)備增容按每日600噸，增加供水干管250，地下室設(shè)消防水池及設(shè)備。6節(jié)能環(huán)保，室內(nèi)外裝修均按國(guó)家節(jié)能環(huán)保要求。7園林景點(diǎn)規(guī)劃：以地上為主，三層屋頂花園補(bǔ)充，達(dá)到綠化要求，綠地面積為7903平方米，綠地率為30.2%,綠化面積為13085平方米,綠化率為50%。32固定資產(chǎn)投資估算的范圍 本報(bào)告固定資產(chǎn)投資估算的范圍是百佳宏業(yè)商城及還建樓的開(kāi)發(fā)。整體工程中的一般土建工程，圍墻、道路、綠化等室外工程，供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等待其他工程費(fèi)用；包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、人防易地建設(shè)費(fèi)在內(nèi)的國(guó)家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關(guān)費(fèi)用以及土地購(gòu)置費(fèi)、水、電增容費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等。10.1.2 固定資產(chǎn)投資估算1、建筑工程費(fèi)用按孝感市近期建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照近期完工的同類建筑物百佳小高層E3的單位面積綜合造價(jià)估算。2、在建筑工程費(fèi)用中不含照明設(shè)施及二次裝修費(fèi)用。3、室外工程、供電、給、排水及消防管道、弱電系統(tǒng)等工程費(fèi)用參照孝感市近期完工的規(guī)模相近的住宅小區(qū)投資，按 面積造價(jià)指標(biāo)估算。4、土地購(gòu)置費(fèi)按錦泰置業(yè)公司競(jìng)得孝感市G（2005）2號(hào)地塊的拆牌價(jià)、土地出讓稅金估算；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防、墻改、消防綠化、白蟻防治、招標(biāo)費(fèi)用等按有關(guān)部門(mén)的規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。5、后湖沖溝綜合治理建設(shè)工程總體規(guī)劃需電力容量10000KVA，水容量按1200t日、3123T/A。電力增容費(fèi)，水增容費(fèi)分別按225元KVA、400元噸日計(jì)算。6、建設(shè)單位管理費(fèi)按投資額5%計(jì)，設(shè)計(jì)勘察、監(jiān)理費(fèi)20元。7、建設(shè)期貸款利息按中國(guó)人民銀行公布的一至三年年利息按總投資額的半年計(jì)算。3.3 資金籌措方案1本工程固定資產(chǎn)投資2.5億元，采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為2010年10月至2012年9月投資為25000萬(wàn)元，前期購(gòu)地費(fèi)用為3千萬(wàn)。2、預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)銷售期房收入共計(jì)24000萬(wàn)元作為自籌資金投入。3、計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款2500萬(wàn)元。第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及其效益分析 根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度，對(duì)本工程的財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。4.1 項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項(xiàng)目工程計(jì)算期擬訂為三年，其中建設(shè)期2年，銷售經(jīng)營(yíng)期2.5年。4.2 銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目從開(kāi)始施工后即建設(shè)期為三年，按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷售，主體結(jié)構(gòu)封頂后開(kāi)始銷售,即2011年12月開(kāi)始,按每半年為經(jīng)營(yíng)期，一層商場(chǎng)分臨街面60%、30%、10%，一年半售完。一層中間部分及背街步行街按30%、50%、10%、10%，兩年售完。二、三層在2012年元月開(kāi)始按50%、50%，一年售完。五至十九層在2012年5月開(kāi)始按40%、40%、10%、10%，兩年銷售完畢，若有空閑房作抵押工程款測(cè)算。本項(xiàng)目建設(shè)地位于城站路中心，處于城市中心，距學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)較近，環(huán)境較好。據(jù)調(diào)查，高層4000至5500元平方米，商業(yè)門(mén)面臨街在21000元平方米、中間部分按12000元平方米、背街步行街在10000元平方米左右。二層商場(chǎng)6800元平方米，三層商場(chǎng)5300元平方米。商場(chǎng)價(jià)格有升值可能。4.2 付款方式 采用一次性付款、多次付款和按揭付款的方式。對(duì)一次性付清房款優(yōu)惠5%，主要為多層住宅。第一年建成的個(gè)類房按40%、40%、20%的比例三年付清，主要為高層住宅及商業(yè)門(mén)面。大部分房屋均采用按揭付款的方式。對(duì)第三年建成的房，在第四年當(dāng)年付清測(cè)算。4.3 銷售收入 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的銷售收入共計(jì)51800萬(wàn)元4.4 銷售稅金及附加本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅，稅率為 5%；城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納增值稅的 7 %、 3 %、2 %；平抑物價(jià)基金、教育發(fā)展基金分別為銷售收入的1。加上企業(yè)所得稅共計(jì)稅率為12%，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅 及所得稅為6216萬(wàn)元。 11.3 利潤(rùn)測(cè)算及利潤(rùn)分配利潤(rùn)測(cè)算，工程計(jì)算期內(nèi)的利潤(rùn)總數(shù)為25764 萬(wàn)元。第五章 結(jié)論及建議5.1結(jié)論5.1.1住宅建設(shè)業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著城市人口的增加和市民生存環(huán)境質(zhì)量的需要，住宅建設(shè)近年連續(xù)以20的速度增長(zhǎng)。市民購(gòu)置商品住宅的消費(fèi)實(shí)力也不斷增強(qiáng)。孝感市預(yù)計(jì)未來(lái)商品房銷售面積可持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)兩至三年將出現(xiàn)供不應(yīng)求。房?jī)r(jià)上漲空間，孝感市為武漢經(jīng)濟(jì)圈，有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)達(dá)的商品流通將為房地產(chǎn)建設(shè)提供持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)支