【房地產(chǎn)】融匯置業(yè)沙坪壩項(xiàng)目開發(fā)策略及產(chǎn)品定位

融匯置業(yè)沙坪壩開發(fā) 策略 產(chǎn)品定位 香港索斯國際商業(yè) 策略修正 沙區(qū)融匯案開發(fā)定位是什麼？ 融匯品牌 Commerce Residence 空間相融介面 商業(yè)介面 住宅介面 外在肌理 街結(jié)構(gòu)的影響 生活領(lǐng)域 影響 商業(yè)業(yè)態(tài)布列零散、排列無序 追求高樓心理，步行街人性尺度不足 忽略購物逛街心理，缺乏安定、參與娛樂的空間 無法全方位滿足逛街人群對商業(yè)完整需要 商業(yè)主軸不足、缺乏國際都會(huì)感 無商業(yè)地標(biāo)建築 建築相融介面 追求開發(fā)最大化、降低住宅生活品質(zhì) 堆疊體量過大失去生活本質(zhì) 缺乏人性化居住空間，只滿足住宅基本需求 商業(yè)干擾，尚未研發(fā)住商混合最佳模式 高層住宅無地景，缺乏小區(qū)環(huán)境感 沙坪壩步行街現(xiàn)象 Human Scale 小區(qū)滿足 縫隙 需求 沙區(qū)主題聚客 最優(yōu)場所 城居最適 住商混合生活提案 定位 The Youth You Are Here ! Says Law賽伊法則 精確目標(biāo)客層聚客定位，營造沙區(qū)新聚點(diǎn) 引領(lǐng)沙區(qū)主題廣場，達(dá)成業(yè)態(tài)業(yè)種最佳滿足 呼應(yīng)、相融於整體步行街環(huán)境 商業(yè)入口空間演出的生機(jī)，促動(dòng)人潮商機(jī) 活躍的燈光計(jì)劃運(yùn)用，營造高度感官商業(yè)氛圍 突化在步行街理所當(dāng)然的聚客第一品牌地位 小區(qū)圍塑的生活領(lǐng)域感 住商各得其所的新城居哲學(xué) 大隱於市的居家私密確保 重慶最優(yōu) compact戶型 重慶唯一五星級公設(shè)配套的城居公寓 回家路徑驚豔的高度尊重 置身主題消費(fèi)商業(yè)的內(nèi)需滿足便利 精華商業(yè) 下榻住宅 生活配套全滿足 定位商居新生活 還建回遷 前提滿足 住商相互創(chuàng)造需求 空間新體驗(yàn) 一種融匯生活方式 融匯品牌 Commerce Residence 華聯(lián) 重百 新世紀(jì) 肯德基 銅鑼灣 必其香魚尾獅 金王燒烤 肯德基 麥當(dāng)勞 辛巴克 咖啡 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 鄉(xiāng)村基 好樂迪 823 紐卡斯?fàn)?重慶 大酒店 麗苑酒店 雙巷子 12,700人次 /h 名人廣場 8,200人次 /h 陳家灣方向 8,400人次 /h 水景街華聯(lián)口 10,000人次 /h 600米范圍 450米范圍 300米范圍 150米范圍 商業(yè)肌理解析 華聯(lián) 重百 新世紀(jì) 肯德基 銅鑼灣 必其香魚尾獅 金王燒烤 肯德基 麥當(dāng)勞 辛巴克 咖啡 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 鄉(xiāng)村基 好樂迪 823 紐卡斯?fàn)?重慶 大酒店 麗苑酒店 雙巷子 12,700人次 /h 名人廣場 8,200人次 /h 陳家灣方向 8,400人次 /h 水景街華聯(lián)口 10,000人次 /h 600米范圍 450米范圍 300米范圍 150米范圍 米范圍 沙區(qū) 新城居領(lǐng)域 the next 步行街商業(yè)主題 及地標(biāo)商業(yè) 弱 非主軸核心發(fā)展 卻擁有 600米生活商業(yè)全滿足 解構(gòu)、重組 沙區(qū)新消費(fèi)領(lǐng)域 置入 住商混雜 缺乏小區(qū)圍塑感 非精質(zhì)住宅定位區(qū)卻以“重慶書房” 匯集居群住宅群 城居新主張 沙區(qū)新生活領(lǐng)域 定位 融匯沙區(qū)案商住定位在那裡？ 置入 策略 1.沙區(qū)原既有商業(yè)卻重新組構(gòu)的 2.新組構(gòu)產(chǎn)生和沙區(qū)商業(yè)差異、空間、型式 3.大眾中更滿足分眾、分眾 卻不小眾的 4.方便消費(fèi)外更是拉高消費(fèi)、特別且新型式的 5.住宅樓客群的生活消費(fèi)生態(tài)型高比例滿足 6.住宅的空間優(yōu)越感的 7.生活認(rèn)同、消費(fèi)認(rèn)可，一種身份的表徵 8.住宅與商業(yè)、居住與消費(fèi)，相互提供需求 the next 分眾型 商業(yè)精華 特有的 消費(fèi)群體 獨(dú)有的業(yè)態(tài)組合 商業(yè)空白的填補(bǔ) 資金回籠的滿足 與周邊商業(yè)互動(dòng)的滿足 空間新體驗(yàn) 華立 品牌 the next the next下一波 Commerce 新 商業(yè)體驗(yàn) 消費(fèi)生態(tài)組合 的新主張 女人街 Consumer 消費(fèi)新體驗(yàn) 女性消費(fèi)的新需求 Soho House 女性群體 重慶下一波住商時(shí)尚 融匯以國際觀推薦 下一波 自在城居的生活方式 法蘭西風(fēng)情購物廣場 TIGER CITY Soho House N.Y. CONDO the next the next下一波 重慶下一波住商時(shí)尚 融匯以國際觀推薦 下一波 自在城居的生活方式 共生型住商新領(lǐng)域 時(shí)尚住商新領(lǐng)域 次文化消費(fèi)新領(lǐng)域身份表徵住商新領(lǐng)域 Commerce Residence 沙區(qū)新城居領(lǐng)域的市場切割策略 從分眾、精質(zhì)，到下榻 消費(fèi)領(lǐng)域 生活領(lǐng)域 高所得 高消費(fèi) 低所得 低消費(fèi) 所得 &消費(fèi)軸 生活講究 &品味軸 別墅 官府菜 大 4房 中 3房 高級餐館 小 2房 大眾食堂 單間套房 馬路飲食 高檔餐廳 融 匯 推薦的生活方式 基礎(chǔ)群眾消費(fèi)滿足 年輕族群消費(fèi)滿足 z 國際都會(huì)消費(fèi)滿足 富人圈沉斂消費(fèi) 都市精英高收入消費(fèi) 新離巢族家援型消費(fèi) 低價(jià)導(dǎo)向基礎(chǔ)消費(fèi) 消費(fèi)商業(yè) 、 目標(biāo)客層與消費(fèi)初步的概念定位 A B 離巢前高校學(xué)族為主、畢業(yè)進(jìn)入研究所以及選擇原生活圈為居住的社會(huì)新鮮白領(lǐng)階級為輔；前族群以家援為主經(jīng)濟(jì)來源、後族群則屬自有經(jīng)濟(jì)，以校園社交及基本社交為主消費(fèi)型態(tài) 生活圈範(fàn)圍較 A族廣，遍及解放碑區(qū)，沙區(qū)商業(yè)只是消費(fèi)選擇之一，對本族來說沙區(qū)消費(fèi)仍有社交高度不足的市場消費(fèi)縫隙 C (說明 )本目標(biāo)客層將因正式委託、深度市調(diào)再作核驗(yàn)調(diào)整 因 回遷滿足 所需容積張力的前題，客層必需以擴(kuò)大型式滿足開發(fā)。因此以需融合 A及 B客層設(shè)為行銷目標(biāo)，以拉升行銷客源量體的安全值。 C族群以沙區(qū)高校 8萬人為市場基礎(chǔ)，以及圍繞在高校就業(yè)的教職族群、當(dāng)?shù)鼐幼〉闹飨M(fèi)群為核心組構(gòu)，消費(fèi)型態(tài)以滿足方便消費(fèi)偏高消費(fèi)特別消費(fèi)新型式消費(fèi)的滿足，進(jìn)入沙區(qū)的已經(jīng)產(chǎn)生需求、卻缺乏供給的高度消費(fèi) 縫隙領(lǐng)域 ，這是本案必需經(jīng)營的行銷關(guān)鍵。 那麼， 縫隙領(lǐng)域 的概念關(guān)鍵是什麼？是當(dāng)商業(yè)引入之後，商業(yè)存活率要更高 ! C Commerce Residence Tiger City N.Y. Condo 沙區(qū)消費(fèi)記憶領(lǐng)域 沙區(qū)生活記憶領(lǐng)域 Commerce Tiger City 沙區(qū)消費(fèi)記憶領(lǐng)域 1.各別業(yè)態(tài)、業(yè)種面積達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模 基本規(guī)格要件 Jerde“You Are Here!”實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵 2.業(yè)態(tài)的商業(yè)價(jià)值 =商業(yè)品牌 +空間品牌 整體集客效益 3.各業(yè)態(tài)樓層空間對各別末端消費(fèi)群需塑造不同的吸引 個(gè)性空間塑圍 4.樓層與樓層需達(dá)成業(yè)態(tài)互動(dòng)、共生效果 營業(yè)互動(dòng)促成 5.營造歡樂多過靜態(tài) 商場個(gè)性氛圍塑造 Commerce Tiger City 沙區(qū)消費(fèi)記憶領(lǐng)域 兩種策略抉擇 銷售效果反應(yīng)較快 開發(fā)現(xiàn)金流量快 相對商場經(jīng)營技術(shù)較高 商場品牌較弱 形成較大比例帶租銷售 現(xiàn)金流量較慢 有利商場經(jīng)營架構(gòu) 商場品牌鮮明 產(chǎn)品小化助益單價(jià)與去化速度 局部產(chǎn)品放大去化反應(yīng)放慢 商場品牌關(guān)鍵在商場經(jīng)營力度 形成商場特色經(jīng)營形成融匯競爭 Little Tiger Big Tiger BIF 融匯原樓層定位 IF 2F 3F 商業(yè) 商業(yè) +餐飲 商業(yè) +餐飲 商業(yè) +餐飲 商業(yè) +餐飲 4F 5F 6F 7F 特色餐飲 +電玩 網(wǎng)吧 /酒吧 /迪廳 /棋牌室 籃球場 +舞廳 +KTV Tiger foody City Tiger neuter City Tiger girl City Tiger boy City Tiger club City Tiger club City Tiger melody City Tiger cinema City 美食廣場、電玩 中性館 女生館 男生館 咖啡 /網(wǎng)吧 /主題 餐廳 國際影院 /NBA鬥牛場 KTV 健身 SPA /美容美發(fā) /極限運(yùn)動(dòng) Tiger City沙區(qū)消費(fèi)記憶領(lǐng)域 Big Tiger 索斯 樓層 新 定位 美食廣場、電玩 中性館 女生館 男生館 主題 餐廳 / 網(wǎng)吧 國際影院 /電影文化類 娛樂健身 KTV / 燒烤 Little Tiger 資源 香港索斯確切掌握那些商業(yè)資源？ 索斯掌握商業(yè)資源 BIF IF 2F 3F 4F Tiger foody City 2150 Tiger neuter City 1970 Tiger girl City 1930 Tiger boy City 1370 Tiger club City 1930 電玩（ 800） 餐飲大排檔，（廣東名小吃）（ 1350） 班尼路（ 800） /美特斯邦威（ 300） /真維斯（ 300） /森馬（ 200） /唐獅（ 150） /佐丹奴（ 150） /美甲飾品 圣地維拉（ 90） /小魔魚（ 80） /鏗鏘玫瑰（ 80） /澤代佳伊（ 50） /KAJA（ 80） /E.Y.S（ 40） /麗人坊（ 40）/一佐（ 50） /比肩（唐裝 30） /假日風(fēng)情（ 40） /本島（ 40） /粉領(lǐng)貴族（ 40） /紅太陽（ 80） /捷亞瑪（ 80）/婧瑤（ 40） /飛越（ 50） /紅袖龍（ 30） /柒豹（ 50） /黎詩奇（ 50） /拼牌（ 50） /米豆朗（ 50） /奇琪雪（ 30） /蔓芭（ 50） /溫拿（ 80） / 唐榮（ 40） /卡爾蘭迪（ 100） /諾曼琪（ 50） /三彩（ 60） /夢舒婭（ 20），紅人（ 40） /QQ包（ 20） /依米奴（ 40） /伊韻兒（ 50） /可圖（ 40） /海貝（ 60） /布衣奴（ 50） 愛奴嬌（ 40） /越高（ 40） 琴曼（ 40） /波司登（ 50） /恒源祥（ 50） /杜安（ 50） /才子（ 50） /威鹿（ 40） /力豹（ 40） /威派（ 30）金雀鳥（ 50） /至尊云敦（ 50） /馬萊特（ 50） /港士龍（ 50） /南極人（ 40） /凱撒世家（ 40） /金盾（ 50），太平鳥（ 50） /大金車（ 40） /英皇天奴（ 40） /遠(yuǎn)東（ 40） /皇家公子（ 20） /發(fā)格爾（ 30） /西域駱駝（ 40）百天奴（ 30） /彬彬（ 50） /諾西尼（ 40） /拼牌（ 50） /皮具類：金盾（ 10） /老人頭（ 10） /紳士狗（ 10） ,萬貫（ 15） /LOL皮帶 (10)/ 雙陵 (40)/ 夢柯達(dá) (40)/ 柯而士 (40)/ 克萊蒙（ 40） 休閑主題餐廳瑞泰豐（ 600） /真鍋（ 300） /韓國鐵板燒（ 200） /網(wǎng)吧（ 800） Little Tiger City沙區(qū)新消費(fèi)領(lǐng)域 5F 6F 7F Tiger club City 2200 Tiger melody City 2500 Tiger cinema City 2400 峨嵋院線 /電影文化類 迪吧（ 2000） /健身及 SPA（ 1500） 故事村（ 2250） /英吉莎（ 1500） 廣東大排檔 電玩 -1F 索斯掌握商業(yè)資源 真維斯 唐獅 佐丹奴 沁園 1F 鏗鏘玫瑰 小魔魚 圣地維拉 海貝 本 島 三彩 假日 風(fēng)情 麗人坊 E Y S 鄉(xiāng)村基 自一方 2F 馬萊特 皮鞋 :雙陵 ,夢柯達(dá) , 波司登 恒源祥 英皇 天奴 開開 彬彬 天派 步森 金利來 鱷魚 東海茶樓 3F 瑞泰豐云南菜 網(wǎng)吧 真鍋咖啡 尋常故事 4F KTV 故事村 /英吉莎 5F 零點(diǎn)迪吧 沖擊波健身 逸姿儂 SPA 6F 影院 7F 索斯掌握商業(yè)資源 BIF IF 2F 3F 4F Tiger foody City Tiger neuter City Tiger girl City Tiger boy City Tiger club City 電玩： time zone /d8 主題餐飲：云娜水果撈 /阿里郎 巴西烤肉 /火鍋吧 (渝派 星寵兒 )/書吧 佐丹奴 /班尼路旗下四大年輕品牌 /Jeanswes/Ck/Tommy jeans 運(yùn)動(dòng)時(shí)空 運(yùn)動(dòng) 100/F40法拉利 /Mickey/Watson/coca-cola/Bread-talk Bossini/F1/森馬 /高邦 /JANSOWOOD 班尼路旗下女裝中檔品牌 /2%/千色店 /海盜船 /我家牛排 /Only Vero moda/obdo/G2000/淑女屋 /自然元素 /J&K/SwaroskI SWATCH/Scoffield/E-land/瑪絲菲爾 /黛安芬 /曼尼芬、 JPR等 Jack&jones/馬克 華菲 / Tonyjeans/Lee/ Levis /5th street/卡賓 hip-pop服裝 /Nike360/adidas三葉 /U2/G2000/Arow/Noveli/BONI/ Scoffield/蘇格蘭飛人 上島 /米蘿 /真鍋、讀者俱樂部 /重慶熱線 /商達(dá)電腦、韓國料理 /日本料理 Big Tiger City沙區(qū)新消費(fèi)領(lǐng)域 5F 6F 7F Tiger club City Tig