商鋪投資技巧報告會

主辦：商聯(lián)智勝（中國）商鋪投資技巧報告會第一部分 第二部分 第三部分商鋪熱銷原因商鋪前景預(yù)測商鋪的類型影響租金收入的因素商鋪投資的主要風(fēng)險商鋪投資誤區(qū)商鋪投資案例商鋪技巧總結(jié)互動、提問時間目錄n鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,投資產(chǎn)品少；n 消費市場迅速膨脹,城市化進(jìn)程增進(jìn)消費需求,消費需求拉動商鋪需求；n以往投資商鋪賺多賠少；n商業(yè)市場升級；n 市政拆除大量非法臨街商業(yè)建筑；鄭州商鋪熱銷原因分析-投資者儲蓄 實體股票期貨 債券 商鋪等不動產(chǎn)其它資金收藏品投資市場n 正方：商鋪市場需求強勁，投資商鋪前景大好，商鋪將會持續(xù)熱銷。n反方：鄭州商鋪短時間內(nèi)供應(yīng)過多，已供過于求、競爭激烈，部分有規(guī)劃、管理或是定位不準(zhǔn)的商鋪出現(xiàn)空鋪。鄭州商鋪前景預(yù)測-1. 臨街的獨立店：路邊獨立門面的商鋪。2. 商場內(nèi)非獨立性商鋪：由大商鋪分成的若干小商鋪，銷售時圖紙上分割，實際經(jīng)營過程中與其它店一起使用的商鋪。3. 專業(yè)市場內(nèi)獨立店：在專業(yè)市場內(nèi)有獨立的產(chǎn)權(quán)、有準(zhǔn)確進(jìn)深與面寬界定，有獨立墻面和門窗，可獨立經(jīng)營的商鋪。4. 市郊單業(yè)態(tài)商鋪：位置在郊區(qū)，一般經(jīng)營內(nèi)容定位較單一，規(guī)模較大，價格較低的商鋪。5. 其它類型(略)商鋪投資之基礎(chǔ)知識：商鋪的類型影響商鋪租金收入的主要因素（3 ）影響商鋪租金收入的主要因素-n 商鋪所在地段n商鋪面積的大小n 商鋪的經(jīng)營主題影響租金收入的因素之1-地段300-2000元火車站80-400元太康路45-120元東西大街30-80元農(nóng)業(yè)路每平方米月租價地段鄭州部分地段一層臨街商鋪租金對比表： 商鋪的實際價值不在于建筑本身,而在它所依附的土地的價值及土地的稀有性。影響租金收入的因素之1-地段鄭州土地資源的稀有性比較：12341. 火車站商圈 2. 二七商圈 3. 紫荊山、碧沙崗商圈4. 經(jīng)三、花園、文化、南陽、中原路等其它商圈影響租金收入的因素之1-地段小結(jié): 1. 越稀有地段商鋪租金越高,增值越快；2. 越成熟地段商鋪租金收入越穩(wěn)定；3. 商鋪的經(jīng)營定位應(yīng)與所在地段的客流特征相對應(yīng)；小結(jié): 1. 同樣地段的商鋪，面積不同租金標(biāo)準(zhǔn)就不同；2. 越大的面積，其租金標(biāo)準(zhǔn)越低；276元30M2122.7元300M276.4元2700M2二七路(一層)M2/月租金標(biāo)準(zhǔn)面積地段117元30M226.8元3000M217.1元39000M2紫荊山路M2/月租金標(biāo)準(zhǔn)面積地段影響租金收入的因素之2-面積本文件中所有數(shù)據(jù)由肯同集團(tuán)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心提供,僅供參考.同地段不同面積商鋪租金對比表25-80元/月/M2約300萬元一層或二層500M2餐飲（快餐）30180元/月/M2約80萬元一層20M2服裝零售300-2000元/月/M2約800萬元一層20M2服裝批發(fā)（世貿(mào)商城）1635元/月/M2不詳一層或二層1萬至2萬M2大型超市、百貨、專業(yè)店30100元/月/M2約50萬一層20M2煙酒食品所能承受租金標(biāo)準(zhǔn)年營業(yè)額鋪位面積經(jīng)營主題本文件中所有數(shù)據(jù)由肯同集團(tuán)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心提供,僅供參考.影響租金收入的因素之3-經(jīng)營主題不同業(yè)態(tài)的租金標(biāo)準(zhǔn)對比表世界500強的大型企業(yè)-能出多少租金？n大型超市如沃爾瑪、家樂福、家世界、易初蓮花等；百貨公司如百盛、太平洋等；專業(yè)商場如國美、通利、百安居等；專業(yè)店如麥當(dāng)勞、肯德基等；n 1萬平方米以上，每平方米的月租金不超過30元。1000平方米以下不高于80元；小結(jié):1. 不同的經(jīng)營主題，其所能承擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)不同；2. 同樣的地段、同樣的面積，其經(jīng)營內(nèi)容不同其租金標(biāo)準(zhǔn)就不同；一般現(xiàn)金流量越大、利潤越高的行業(yè)，所能承受的租金標(biāo)準(zhǔn)越高；影響租金收入的因素之3-經(jīng)營主題n選擇更稀有地段的商鋪，選擇不可復(fù)制的項目；n選擇面積適中，實用率高，相對面積較小的商鋪；n選擇經(jīng)營主題明確的商鋪，選擇適合現(xiàn)金流量大、利潤高的行業(yè)租用的商鋪；投資商鋪一般技巧：影響商鋪價值的主要因素() 影響商鋪價值的因素之1-周邊環(huán)境周邊的環(huán)境:周邊的環(huán)境直接影響商鋪的價值，比如：n 如果鋪位對面的路很寬，那么雖然會很便于交通，但會不方便消費者停留，直接影響租金標(biāo)準(zhǔn)；n 路面有障礙物也會影響路兩邊經(jīng)營需求的相互滲透，也會影響租金；n周邊有沒有垃圾轉(zhuǎn)運站、公廁也會影響租金；n周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)是否與所投商鋪一致也會影響租金；等等影響商鋪價值的因素之2-設(shè)施配備1. 裝修高檔、通風(fēng)、環(huán)保，有效的留住顧客的基礎(chǔ)；2. 電梯的數(shù)量足夠，是客流充分流動的保證；同時，電梯的質(zhì)量與電梯位置安排也同樣重要；3. 空調(diào)、背景音樂等現(xiàn)代化配備；4. 若定位于餐飲業(yè)的鋪位內(nèi)，還需設(shè)計有的上下水、排煙設(shè)施、電源、燃?xì)獾葪l件；5. 獨立經(jīng)營鋪位需通訊、互聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)條件；影響商鋪價值的因素之3-規(guī)劃布局合理的布局:合理的布局可以使客流有效流動，合理、人性化的布局可保證鋪位的均好性，沒有客流死角，戶戶都是旺鋪；影響商鋪價值的因素之4-戶型設(shè)計科學(xué)的戶型設(shè)計:1. 面積設(shè)計：面積太大租金單價低不劃算，面積太小無法獨立經(jīng)營；難以出租；2. 進(jìn)深設(shè)計：進(jìn)深超過面寬的2倍, 會影響貨品展示，進(jìn)深少于面寬使貨品一覽無余，影響進(jìn)店率；3. 層高設(shè)計；層高太低會影響經(jīng)營,一般一層經(jīng)營用房應(yīng)不低于3.8米(住宅要求層2.8米)影響商鋪價值的因素之5-停車位1. 充足車位保證高消費人群有效消費人群的到達(dá)；2. 停車場出入口設(shè)計合理車輛出入方便,使客流有效流動；影響商鋪價值的因素之6-售價商鋪的定價若高于合理價格，等于開發(fā)商已透支了該商鋪的升值空間和盈利價值；n 高于合理價格的商鋪不適合投資；n 購買商鋪前，應(yīng)估算出該鋪位的合理定價；n 估算定價的關(guān)鍵詞:同類地段,同類商鋪的當(dāng)前租金標(biāo)準(zhǔn)；1.定價公式: A. 月租金150倍合理售價B. 年租金12倍合理售價2.實際價格：升值潛力大的商鋪可高于150倍的標(biāo)準(zhǔn)； 升值速度較慢的商鋪應(yīng)低于150的標(biāo)準(zhǔn)；3.關(guān)鍵詞: 計算前提為“現(xiàn)在”租價；4.參考數(shù)據(jù): 同類地段,同類商鋪的租金；影響商鋪價值的因素之6-售價是否合理得房率套內(nèi)面積建筑面積類別約為50%50平方米100平方米商業(yè)約為85%85平方米100平方米住宅注：套內(nèi)面積：鋪位內(nèi)從墻到墻的中心線來測算的實際可使用的面積。建筑面積：套內(nèi)面積加樓梯、通道、衛(wèi)生間、消防間、地下室、中空等公攤面積的總和。得房率：套內(nèi)面積與建筑面積的比例；商業(yè)、住宅得房率對比圖影響商鋪價值的因素之6-售價是否合理小結(jié)：n 商業(yè)用房需要大量的樓梯、通道、中空、衛(wèi)生間、消防間、地下室等公用面積，所以得房率會遠(yuǎn)低于住宅。是按套內(nèi)面積銷售還是按建筑面積銷售，差別巨大。（以得房率50%為例，按建筑面積計每平方米1萬元的商鋪，而按套內(nèi)面積計則是2萬元；）2. 購鋪的詢價過程中應(yīng)注意換算，問清了實際價格才能衡量售價是否合理3. 落實清楚商鋪的具體套內(nèi)面積很重要，因為租客很有可能并不按建筑面積支付租金。影響商鋪價值的因素之6-售價是否合理商鋪投資的主要風(fēng)險( 3 )商鋪投資的主要風(fēng)險之1-招商風(fēng)險招商風(fēng)險:1. 招商與房產(chǎn)開發(fā)是兩個行業(yè)，若沒有招商經(jīng)驗、沒有商戶積累，招商對于普通項目而言將是一個十分漫長的過程，招商對于開發(fā)商是都是難題，普通投資招商難度更大；2. 大量的商鋪一次性供應(yīng)市場，招商更是難事；商鋪投資的主要風(fēng)險之1-招商風(fēng)險商鋪招商成功是商鋪投資成功的第一步，常規(guī)招商模式有以下幾種:1. 開發(fā)商一買了之，招商投資者自理；2. 開發(fā)商協(xié)助招商，實際仍是投資者自理；3. 委托第三方招商和管理，開發(fā)商變現(xiàn)出局；4. 開發(fā)商售后返租；5. 開發(fā)商先招商后銷售；商鋪投資的主要風(fēng)險之1-招商風(fēng)險最新“先租后售”的模式最受市場追捧n 帶租約的商鋪，即買即收租金，收益更有保障；n 歷經(jīng)市場驗證的商鋪，品質(zhì)更有保證；n 先租后售，升值空間留給投資者n 足夠?qū)嵙Σ拍芟茸夂笫凵啼佂顿Y的主要風(fēng)險之2-管理風(fēng)險后續(xù)管理是商鋪持續(xù)盈利的保障，是商鋪是否能夠升值的關(guān)鍵； 管理的2大風(fēng)險如下： 管理人員缺