住宅專項(xiàng)維修資金的概念.doc

住宅專項(xiàng)維修資金的概念在日常工作中，對于住宅專項(xiàng)維修資金，人們經(jīng)常有“公維”，“大修基金”，“維修資金”等說法。對于非物業(yè)行業(yè)的人來說，一頭霧水，不知所云，所以在探究維修資金支取監(jiān)管前，有必要先厘清相關(guān)的概念。（一）關(guān)于公共維修基金簡稱公維。因?yàn)樵O(shè)立的目的就是是用于小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的中修或大修，不含小修，所以也有人稱之為“大修基金”。1998年是中國住房制度改革的分水嶺 。為了貫徹落實(shí)國務(wù)院的住房制度改革精神，解決住房售后的維修管理問題，建設(shè)部、財(cái)政部頒發(fā)專門文件 ，正式提出維修基金的概念，定性為專戶存儲(chǔ)，分戶立賬。2002年7月1日正式實(shí)施的北京市住宅公共維修基金使用管理辦法的出臺(tái)，則直接明確為“公共維修基金”，這個(gè)概念一直沿用至2008年，直到現(xiàn)在成為習(xí)慣性稱呼。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律制度的日漸完善，“基金”被明確定性為投資行為，屬于法人財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于投資人或出資人，由基金托管人依照公司法管理。其中的標(biāo)志性事件是2003年10月全國人大審議通過證券投資基金法，該法將“基金”圈定為投資行為，通過公開或者非公開募集資金設(shè)立證券投資基金（以下簡稱“基金”），由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，進(jìn)行證券投資活動(dòng) 。把僅僅用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的資金，用基金來定義，顯然與證券投資基金法不符。因此，就立法者所想要達(dá)到的目的以及住宅專項(xiàng)維修資金的本質(zhì)屬性而言，“資金”的稱謂顯然要比“基金”更為符合要求 ?？偟膩碚f,無論是是理論界，還是從業(yè)者，都偏向于認(rèn)為維修資金是屬于專用資金的一種，而不是信托基金。第一,從建立維修資金的目的來看,其就是為了能及時(shí)對物業(yè)共用部分和共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修,確保其使用價(jià)值和安全,是屬于專用特定目的的資金，而信托基金只有一個(gè)目的，就是盈利，而沒有特定使用對象。第二,從維修資金的利用方式上看,有政府的審批和備案,有限的途徑使其保值增值,但并不以盈利為最終的目的 。（二）關(guān)于大修基金大修基金是實(shí)踐中約定俗成的稱呼，區(qū)別共有共用設(shè)施設(shè)備的中修、小修。設(shè)施設(shè)備的維修從規(guī)模和投入的角度，可以分為大修、中修和小修。物業(yè)管理本身就含有對共有共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，中修和小修一般情況下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取部分資金維修即可。而涉及到大修，則要申請使用專項(xiàng)維修資金。 不過實(shí)踐中，部分省、市的具體規(guī)定中也有突破大修使用資金范圍限制的規(guī)定，例如北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法（試行）曾經(jīng)規(guī)定共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修是除日常維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造 。（三）關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，簡稱為維修資金2003年6月，國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例就已不再使用公共維修基金的概念，取而代之的是“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金”（簡稱維修資金 ）。2007年12月，建設(shè)部、財(cái)政部制定住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)） ，直接明確為住宅專項(xiàng)維修資金。2009年11月，北京市制定新北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（京建物2009836號(hào)）沿用了建設(shè)部、財(cái)政部的名稱 。二、維修資金的內(nèi)涵和外延（一）維修資金的內(nèi)涵現(xiàn)代社會(huì)，隨著社會(huì)的進(jìn)步，高層建筑不斷涌現(xiàn)，樓群的集合體小區(qū)越來越多。由于高層建筑、住宅小區(qū)往往為不同的人共同擁有，所以容易引發(fā)爭議和糾紛。特別是隨著我國住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民逐漸擁有了私房，越來越多的農(nóng)民進(jìn)城購房，取得了房屋所有權(quán)，在這種情況下業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)成為了不同業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要組成部分 。為解決不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分所有權(quán)問題，解決實(shí)際中出現(xiàn)的糾紛，法官首先運(yùn)用先進(jìn)的理念，在審判中對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)按專有部分面積計(jì)算權(quán)利和義務(wù)。在這種情況下，建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)理論與立法也就應(yīng)運(yùn)而生了 。2007年10月1日，歷經(jīng)多次修改，物權(quán)法正式實(shí)施，以專章的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán) 。盡管解決了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論問題，解決了義務(wù)的分?jǐn)偧?xì)則，但是在實(shí)際工作中，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生維修、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，就成為現(xiàn)實(shí)迫切需要解決的問題。在這一背景下，由業(yè)主預(yù)先繳納一定費(fèi)用，建立維修資金，專門用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的制度就確立起來了。維修資金正是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)理論而產(chǎn)生的、主要用以解決多個(gè)居住者對建筑物的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修費(fèi)用的分擔(dān)問題 、籌集問題。物權(quán)法第七十九條解決了維修資金的三個(gè)問題，一是明確歸屬問題，規(guī)定屬于業(yè)主共有；二是使用決策問題，即要經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修；三是日常的管理問題，即維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。該法第一次以法律的形式明確維修資金的名稱、性質(zhì)和使用。這一規(guī)定也是對2003年頒布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例 關(guān)于維修資金的性質(zhì)、使用的肯定，而物業(yè)管理?xiàng)l例只是將維修資金限定為住宅和與住宅相關(guān)聯(lián)的非住宅?；谏衔环ǖ拿鞔_，住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法排除了非住宅的維修資金，定性了住宅方面的維修資金，其第 2 條規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅的資金，也就是說建設(shè)部的規(guī)章不包括非住宅。這也導(dǎo)致在實(shí)踐中，非住宅維修資金一旦集中繳納籌集，支取審核卻無法可依。除非地方再頒布一個(gè)高于部委規(guī)章地方性法規(guī)另行規(guī)定非住宅的支取審核。（二）維修資金的外延物權(quán)法第七十九條第一次以法律的形式明確維修資金的名稱、性質(zhì)和使用。該條說明，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)導(dǎo)致的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修而建立維修資金，并沒有區(qū)分住宅和非住宅。因此，從目前房屋的性質(zhì)，可以將維修資金分為三種。一是住宅專項(xiàng)維修資金，這也是本文研究的主要對象，本文所述維修資金就是指住宅以及與住宅相毗連的非住宅。2003年頒布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例 將維修資金設(shè)立的范圍限定為住宅和與住宅相關(guān)聯(lián)的非住宅?；谏衔环ǖ拿鞔_，住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法排除了非住宅的維修資金，從規(guī)章的名字上即旗幟鮮明的定性了住宅方面的維修資金。深圳市作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，通過地方性法規(guī)增加了非住宅維修資金，這是一個(gè)特別性的規(guī)定，下文還會(huì)涉及。二是住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)維修資金。即住宅小區(qū)內(nèi)的配套或者是毗連產(chǎn)，視同為住宅，按規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金。視同部分，不單獨(dú)立賬，與住宅同時(shí)繳納，同標(biāo)準(zhǔn)繳納，按共有共用的情況使用，按建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論分別使用。三是非住宅維修資金。根據(jù)物權(quán)法第七十九條之規(guī)定，并沒有區(qū)分住宅和非住宅，沒有規(guī)定繳納的法定義務(wù)，只是從法律的角度，從上位法的角度，說明維修資金涵蓋非住宅維修資金，定性為業(yè)主共有。盡管物業(yè)管理?xiàng)l例確定維修資金的法定繳納義務(wù)是住宅和住宅相關(guān)聯(lián)的非住宅，但是深圳市作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)還是做出了特別規(guī)定，深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第57號(hào)） 、深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定（深府2010121號(hào)） 規(guī)定既適用于住宅，也適用于非住宅，含商住、辦公及商業(yè)，即設(shè)立維修的前提是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，只要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位就應(yīng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金 。筆者認(rèn)為，深圳市的規(guī)定更符合維修資金的目的。也就是說，如果一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)盡管有多套住宅，但是產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)就不應(yīng)該設(shè)立維修資金。比如，當(dāng)前的單純的公租房項(xiàng)目，沒有做房改的公有住宅，都不設(shè)立維修資金。從維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分，可以分為按固定金額收取維修資金和