金科大學(xué)城項目經(jīng)濟測算

絕密編制單位/部門： 重慶金科地產(chǎn) 發(fā)展部編制人及編制日期： 王明方 審核人及審核日期：大學(xué)城項目（右上地塊）投資測算表 項目拿地階段 項目定位階段 方案完成階段 目標(biāo)成本編制階段主表 CS-01大學(xué)城項目（右上地塊） 經(jīng)濟指標(biāo)匯總表可售建面 287,954 序號 內(nèi)容 總額（萬元） 可租售單方 （元 /）1 總收入 150,043 5,211銷售收入 147,748 5,131出租收入 2,295 802 總投資 114,541 3,978-0 直接投資 106,145 3,686- 間接投資 8,396 2923 稅金 18,308 636 營業(yè)稅 8,126 282 土地增值稅 3,160 110 企業(yè)所得稅 7,022 2444 股權(quán)溢價 0 05 項目利潤 17,195 5976 靜態(tài)指標(biāo) 銷售凈利潤率 11.46%7 動態(tài)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 39.68% 凈現(xiàn)值 8,379 萬元 現(xiàn)值指數(shù) 1.09 現(xiàn)金峰值 28,446 萬元 (累計現(xiàn)金流出最大值 ) 投資回收期 2.0 年 收支平衡期 11年 3季度9 建設(shè)起始季度 10年 1季度10 建設(shè)結(jié)束季度 13年 4季度注：本測算中建設(shè)利息按現(xiàn)金流計算，如按貸款能力計算，則項目利潤為 14,296 銷售凈利潤率為 9.53%主表CS-02大學(xué)城項目（右上地塊） 技術(shù)經(jīng)濟一覽表規(guī)劃要求 擬建 規(guī)劃要求 擬建 規(guī)劃要求 擬建 規(guī)劃要求 擬建1 規(guī)劃用地面積 114,576 57,308 37,863 19,400 1.1 住宅用地1.2 幼兒園用地1.3 公共綠地1.4 綜合用地1.5 *用地2 容積率 2.5 2.20 0.70 3.95 3.203 建筑密度 0.25 0.25 0.25 0.254 綠地率 - - - - 5 建筑限高6 居住戶數(shù) 2,263 17 1,599 694 7 總建筑面積 293,322 43,656 177,864 71,802 7.1 計容積率 251,892 40,386 149,514 61,991 7.2 不計容積率 41,431 3,270 28,350 9,811 按功能性質(zhì)劃分 293,322 1 住宅建筑面積 237,135 1.1 - 建筑面積 - - - - 套內(nèi)面積 - - - - 公攤系數(shù) - - - - 1.2 三、四聯(lián)排別墅（舒適型）建筑面積 16,220 16,220 - - 套內(nèi)面積 15,730 15,730 - - - 公攤系數(shù) 3% 3% 3% 3%1.3 六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型）建筑面積 20,111 20,111 - - 套內(nèi)面積 19,504 19,504 - - 公攤系數(shù) 3% 3% 3% 3%1.4 高層建筑面積 200,804 - 142,368 58,436 套內(nèi)面積 160,646 - 113,897 46,750 公攤系數(shù) 25% 25% 25% 25%1.5 - 建筑面積 - - - - 套內(nèi)面積 - - - - 公攤系數(shù) - - - - 1.6 - 建筑面積 - - - - 套內(nèi)面積 - - - - 公攤系數(shù) - - - - 2 公建建筑面積 9,388 2.1 1#獨立商業(yè)（出售）建筑面積 1,631 1,631 - - 套內(nèi)面積公攤系數(shù)2.2 獨立商業(yè)（持有，售樓處）建筑面積 1,729 1,729 - - 套內(nèi)面積公攤系數(shù)2.3 底商建筑面積 6,029 - 3,030 2,999 套內(nèi)面積公攤系數(shù)3 車位 41,431 3.1 地上車位3.2 地下集中車位 41,431 3,270 28,350 9,811 4 配套建筑面積 5,368 4.1 物管用房 1,407 - 994 414 地塊2或2期 地塊3或3期序號 內(nèi)容 項目整體 地塊1或1期4.2 社區(qū)用房 - - - - 4.3 幼兒園 2,508 - 2,508 - 4.4 會所 - - - - 4.5 小學(xué) - - - - 4.6 活動中心 671 - 568 103 4.7 垃垃轉(zhuǎn)運站 46 - 46 - 教堂 650 650 - - 4.8 其它建筑設(shè)施 87 47 - 40 5 贈送建筑面積（在大地下室面積之外） - 5.1 *部份5.2 *部份5.3 *部份5.4 *部份按地上地下劃分1 地上建筑面積 251,892 40,386 149,514 61,991 2 地下建筑面積 41,431 3,270 28,350 9,811 停車泊位地面 327 190 44 93 地下 1,202 109 810 283 備注：1、“贈送建筑面積”為不計入規(guī)劃面積但送給業(yè)主的部份，如不計規(guī)劃面積的私家會所等，為成本計算依據(jù)。2、本表由設(shè)計人員填寫后交集團工程管理部和地產(chǎn)公司成控制。3、本表格需在拿地階段、項目及產(chǎn)品定位方案設(shè)計和年度開發(fā)全成標(biāo)指導(dǎo)書編制填寫。規(guī)劃要求 擬建 規(guī)劃要求 擬建 規(guī)劃要求 擬建- - - 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3% 3% 3%- - - - - - 3% 3% 3%- - - - - - 25% 25% 25%- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 地塊4或4期 地塊5或5期 地塊6或6期- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 備注：1、“贈送建筑面積”為不計入規(guī)劃面積但送給業(yè)主的部份，如不計規(guī)劃面積的私家會所等，為成本計算依據(jù)。2、本表由設(shè)計人員填寫后交集團工程管理部和地產(chǎn)公司成控制。3、本表格需在拿地階段、項目及產(chǎn)品定位方案設(shè)計和年度開發(fā)全成標(biāo)指導(dǎo)書編制填寫。主表CS-03大學(xué)城項目（右上地塊） 成本測算表 不可預(yù)見費（萬元）不可預(yù)見費費率一 直接投資合計 108,624 3,7721 土地成本 22,456 780 1.1 出讓土地購置成本 畝 172 1,250,995 21,500 7471.4 補交土地出讓金 6,882 165 114 41.5 契稅 257,550,000 0.03 773 271.6 其它 項 1 696,394 70 22 前期工程成本 17,278 600 2.1 咨詢調(diào)研費 項 1 300,000 30 1 2.2 水文地質(zhì)勘測費用 用地面積 114,576 8 92 3 2.3 設(shè)計費（含曬圖費） 建面 293,322 28 811 28 2.4 政府行政收費 9,550 332 2.4.1 配套費 建面 293,322 290 8,510 296 2.4.3 其他報建費 建面 293,322 35 1,040 36 2.5 前三通一平 824 29 2.5.1 平基土石方 m3 458,304 13 596 21 2.5.2 臨時道路 長度 m 1,300 405 53 2 2.5.3 臨時施工用水 建面 293,322 1 29 1 2.5.4 臨時施工用電 建面 293,322 5 147 5 2.6 虎溪河整治與綠化成本 項 1 54,673,000 5,467 190 2.7 不可預(yù)見費 萬元 167,743,596 3% 503 17 3 建安工程總成本 49,571 1,721 3.1 建安工程成本 48,304 1,677 3.1.2 三、四聯(lián)排別墅（舒適型） 12,045 2442 2,942 102 3.1.3 六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型） 19,063 2442 4,656 162 3.1.4 高層 200,804 1437 28,848 1,002 3.1.8 1#獨立商業(yè)（出售） 1,631 1881 307 11 3.1.9 獨立商業(yè)（持有，售樓處） 1,729 1881 325 11 3.1.10 底商 6,029 1504 907 31 3.1.17 普通地下車庫 25,431 1,533 3,898 135 3.1.18 人防地下室 16,000 1,717 2,747 95 3.1.19 聯(lián)排別墅閣樓與挑空 4,115 2,222 915 32 3.1.20 聯(lián)排別墅地下室 10,057 1,344 1,352 47 3.1.21 不可預(yù)見費 468,966,433 3% 1,407 49 3.2 樣板房成本 700 24 3.2.1 設(shè)計費 1,095 600 66 2 3.2.3 硬裝 1,095 2,800 306 11 3.2.4 軟裝 1,095 3,000 328 11 3.3 售房部成本 567 20 3.3.1 設(shè)計費 1,728.64 180 31 1 3.3.3 硬裝 1,729 2,100 363 13 3.3.4 軟裝 1,729 1,000 173 6 4 基礎(chǔ)設(shè)施成本 14,203 493 4.1 園林景觀工程 6,678 232 4.1.1 區(qū)內(nèi)普通景觀費 85,921 - 4.1.2 區(qū)內(nèi)示范區(qū)景觀費 景觀面積 20,000 700 1,400 49 4.1.3 區(qū)內(nèi)交房區(qū)景觀費 景觀面積 65,921 570 3,758 130 4.1.4 水治理費用 項 1 3,000,000 300 10 4.1.5 燈飾工程 項 1 200,000 20 1 4.1.8 臨時綠化 景觀面積 15,000 350 525 18 4.1.9 區(qū)外景觀費 景觀面積 15,000 450 675 23 4.2 市政配套工程 5,077 176 4.2.1 專業(yè)供水工程 980 34 4.2.1.1 外線接入 項 0 - - 4.2.1.2 小區(qū)內(nèi)部 戶數(shù) 戶 2,449 4,000 980 34 4.2.2 專業(yè)供電工程 2,933 102 4.2.2.1 外線接入 項 0 - - 4.2.2.2 開閉所 /配電房 項 0 - - 4.2.2.3 小區(qū)內(nèi)部 建面 293,322 100 2,933 102 4.2.3 供氣工程 929 32 投資額(萬元 )可售單方序號 成本項目估算基礎(chǔ)計量單位 工程量 單價 投資額(萬元 )可售單方序號 成本項目估算基礎(chǔ)計量單位 工程量 單價4.2.3.1 外線接入 項 1,000 200 20 1 4.2.3.2 小區(qū)內(nèi)部住宅 戶數(shù) 戶 2,402 3,200 769 27 4.2.3.3 商鋪 戶數(shù) 戶 47 30,000 141 5 4.2.5 通信、寬帶系統(tǒng) 戶數(shù) 戶 2,449 160 39 1 4.2.6 有線電視系統(tǒng) 戶 2,449 800 196 7 4.3 安防及智能化 913 32 4.3.1 普通型 戶 2,312 3,000 694 24 4.3.2 別墅型 戶 137 16,000 219 8 4.4 管網(wǎng)系統(tǒng) 建面 293,322 25 733 25 4.5 生化池及安裝 個 4 700,000 280 10 4.6 其它（區(qū)外管網(wǎng)系統(tǒng)） 項 1 1,080,000 108 4 4.7 不可預(yù)見費 137,889,583 3% 414 14 5 配套設(shè)施成本 2,004 70 5.1 物管用房 281 10 5.1.1 建筑安裝工程費 1,407 1,600 225 8 5.1.2 精裝修工程費 1,407 400 56 2 5.3 幼兒園 502 17 5.3.1 建筑安裝工程費 2,508 1,600 401 14 5.3.2 精裝修工程費 2,508 400 100 3 5.6 活動中心 134 5 5.6.1 建筑安裝工程費 671 1,600 107 4 5.6.2 精裝修工程費 671 400 27 1 5.8 教堂 442 15 5.8.1 建筑安裝工程費 650 3,300 214 7 5.8.2 精裝修工程費 650 3,500 227 8 5.9 其它建筑設(shè)施 26 1 5.9.1 建筑安裝工程費 132 1,600 21 1 5.9.2 精裝修工程費 132 400 5 0 5.10 人防地下室（設(shè)計咨詢） 16,000 350 560 19 5.12 不可預(yù)見費 19,456,544 3% 58 2 6 開發(fā)間接費 3,113 108 6.2 教育完善費 戶數(shù) 戶 2,400 424 102 4 6.3 物業(yè)完善費 總建面 - - 6.4 交通完善費 1 300,000 30 1 6.5 資本化利息 項 1 29,808,000 2,981 104 二 間接投資成本 8,396 2921 營銷費用 4,351 151 2 管理費用 4,044 1402.1 稅金 143 5 2.1.1 印花稅 - 2.1.2 土地使用稅 114,576 13 143 5 2.1.3 房產(chǎn)稅 - 3.2 公司管理費 3,901 135 3 財務(wù)費用 - 三 項目總投資合計 117,019 4,0642,3823%6級商業(yè)出讓金標(biāo)準(zhǔn) 330元 /交易服務(wù)費 29.6萬；拆遷補償 40萬。含教堂設(shè)計費（含見證費）整個一期流域面積1 5萬平方米含增送的中央空調(diào)及熱水器含增送的中央空調(diào)及熱水器含空調(diào)費含空調(diào)費含區(qū)內(nèi)景觀水系及示范區(qū)含社區(qū)配套設(shè)施計價依據(jù)計價依據(jù)一期共 4個生化池，容量約為 2500M3該工程總造價預(yù)估為360萬，由政府和我司共同分擔(dān)，我司暫按50%比例分擔(dān)成本基礎(chǔ)設(shè)施其他不可預(yù)見費按營銷部暫定的定位要求：大學(xué)城項目教育配套應(yīng)就讀南開、1中、8中，按此估算一期教育完善費按營銷部暫定的定位要求：大學(xué)城項目公交配套為902、266、908、456路公交車，按此估算一期交通完善費約30萬元6846費率： 2.9%費率： 2.6%未含在 2.6%管理費中主表CS-04大學(xué)城項目（右上地塊） 銷售回款進度表 1 2 3 4 5 6 7 8 首次開盤建面價 1 2 3 4 5 6 7 8 9產(chǎn)權(quán)面積單價地上面積單價 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年簽約比例 100% 0% 20% 70% 10% 0% 0% 0% 0% 0%簽約面積 16,220 - 3,244 11,354 1,622 - - - - - 簽約單價 11,654 11006 14,820 3.0% - 10,841 11,507 12,567 - - - - - 簽約金額 18,619 - 3,517 13,064 2,038 - - - - - 簽約比例 100% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0%簽約面積 20,111 - 10,056 10,056 - - - - - - 簽約單價 7,816 7509 8,000 2.5% - 7,471 7,928 - - - - - - 簽約金額 15,484 - 7,512 7,972 - - - - - - 簽約比例 100% 0% 9% 39% 34% 17% 0% 0% 0% 0%簽約面積 200,804 - 18,508 78,303 68,932 35,062 - - - - 簽約單價 4,992 4,695 4,695 1.25% - 4,672 4,828 5,040 5,290 - - - - 簽約金額 99,741 - 8,647 37,804 34,742 18,548 - - - - 簽約比例 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0%簽約面積 1,631 - - - - 1,631 - - - - 簽約單價 12,000 12,000 12,000 3.0% - - - - 12,000 - - - - 簽約金額 1,957 - - - - 1,957 - - - - 簽約比例 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0%簽約面積 1,729 - - - - 1,729 - - - - 簽約單價 12,000 12,000 12,000 3.0% - - - - 12,000 - - - - 簽約金額 2,074 - - - - 2,074 - - - - 簽約比例 100% 0% 0% 50% 0% 50% 0% 0% 0% 0%簽約面積 6,029 - - 3,030 - 2,999 - - - - 簽約單價 11,143 10,000 10,000 3.0% - - 10,000 - 12,299 - - - - 簽約金額 6,718 - - 3,030 - 3,688 - - - - 簽約比例 100% 0% 0% 49% 27% 24% 0% 0% 0% 0%簽約面積 16,572 - - 8,112 4,536 3,924 - - - - 簽約單價 1,903 - - 1,903 1,866 1,946 - - - - 簽約個數(shù) 481 - - 235 132 114 - - - - 每個單價 65,606 65,000 65,000 0.5% - - 1,903 1,866 1,946 - - - - 簽約金額 3,154 - - 1,544 847 764 - - - - 簽約面積 263,096 - 31,807 110,854 75,090 45,344 - - - - 簽約均價 5,616 - 6,186 5,721 5,011 5,961 - - - - 簽約金額 147,748 - 19,676 63,414 37,627 27,031 - - - - 當(dāng)期回款 1 - 16,633 63,781 39,096 28,161 77 - - - 地下車庫底商價格季度漲幅六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型）1#獨立商業(yè)（出售）內(nèi)容 合計高層三、四聯(lián)排別墅（舒適型）簽約合計回款金額獨立商業(yè)（持有，售樓處）期末未回款 1 - - - - - - - - - 回款金額主表CS-05示范區(qū) 一期 二期 三期 四期 五期*棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟 *棟1 2 3 2010年1月 2011年1月 2012年1月 2010年1月 2010年1月4 5 6 7 2010年1月 2011年1月 2012年1月 2010年1月 2010年1月8 2010年4月 2011年4月 2012年4月 2010年4月 2010年4月9 10 2010年3月 2011年3月 2012年3月 2010年3月 2010年3月11 2011年9月 2012年9月 2013年9月 2011年9月 2011年9月1213 2011年10月 2012年10月 2013年10月 2011年10月 2011年10月14 2010年7月 2011年7月 2012年7月 2010年7月 2010年7月示范區(qū) 一期 二期 三期 四期 五期*棟*棟 *棟*棟 *棟*棟 *棟*棟 *棟*棟 *棟*棟1 - - - - - - - - -2 三、四聯(lián)排別墅 （舒適型） 2,893 4,692 16,220 16,220 - - - -3 六、八聯(lián)排聯(lián)排別 墅（經(jīng)濟型） 2,719 5,469 20,111 20,111 - - - -4 高層 1,480 29,714 200,804 - 142,368 58,436 - -5 - - - - - - - - -6 - - - - - - - - -7 - - - - - - - - -8 1#獨立商業(yè)（出 售） 1,938 316 1,631 1,631 - - - -9 獨立商業(yè)（持有， 售樓處） 1,938 335 1,729 1,729 - - - -10 底商 1,549 934 6,029 - 3,030 2,999 - -11 - - - - - - - - -12 - - - - - - - - -13 - - - - - - - - -14 - - - - - - - - -15 - - - - - - - - -16 - - - - - - - - -17 地下車庫 1,652 6,845 41,431 3,270 28,350 9,811 - -18 配套設(shè)施成本 2,690 1,444 5,368 696 4,116 556 - -293,322 0 43,656 177,864 71,802 0 048,304 0 11,351 26,220 10,732 0 0大學(xué)城項目（右上地塊）項目關(guān)鍵節(jié)點序號 關(guān)鍵節(jié)點內(nèi)容完成時間取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證面積分布取得國有土地使用證確定項目定位完成方案設(shè)計文本取得方案審查意見書取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證完成土建施工圖設(shè)計文本取得施工許可證項目交地開工（為土建開工報告確定的時間）竣工（示范區(qū)竣工為開放時間，其他區(qū)域竣工為取得備案證時間）向物管交房向業(yè)主交房面積合計成本合計（不含配套）備注：本表格需在拿地階段、項目及產(chǎn)品定位階段、方案設(shè)計階段和年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制階段填寫。項目開盤項目產(chǎn)品及建安成本分布表序號 產(chǎn)品形態(tài)單方成本(元 / )成本合計(萬元 )建筑面積( )六期*棟 *棟2010年1月2010年1月2010年4月2010年3月2011年9月2011年10月2010年7月六期*棟*棟-00大學(xué)城項目（右上地塊）項目關(guān)鍵節(jié)點完成時間 備注面積分布備注備注：本表格需在拿地階段、項目及產(chǎn)品定位階段、方案設(shè)計階段和年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制階段填寫。項目產(chǎn)品及建安成本分布表1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2009年 1季度 09年 2季度 09年 3季度 09年 4季度 10年 1季度 10年 2季度 10年 3季度 10年 4季度 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度 12年 1季度 12年 2季度 12年 3季度 12年 4季度 13年 1季度 13年 2季度 13年 3季度 13年 4季度一 直接投資合計（不含利息） 105,643 - - - 22,455 1,840 1,953 1,258 1,779 8,423 8,900 5,831 6,835 7,235 10,764 7,892 5,746 1,980 3,077 7,291 940 1 土地成本 22,456 - - - 22,455 - - - - - - - - - - - - - - - - 2 前期工程成本 17,278 - - - - 1,516 961 18 116 6,259 3,905 126 57 2,585 1,610 20 52 20 4 28 - 2.3 設(shè)計費（含曬圖費） 811 - - - - 2 24 18 116 92 87 126 57 96 69 20 52 20 4 28 - 2.4 政府行政收費 9,550 - - - - 711 711 - - 2,895 2,895 - - 1,169 1,169 - - - - - - 2.5 前三通一平 6,917 - - - - 803 226 - - 3,271 923 - - 1,321 372 - - - - - - 3 建安工程總成本 49,571 - - - - 281 889 1,144 1,619 1,874 4,012 4,997 6,580 3,536 4,638 4,474 4,664 1,250 1,456 6,098 613 4 基礎(chǔ)設(shè)施成本 14,203 - - - - - - - - 224 983 708 199 913 4,004 2,886 810 368 1,616 1,165 327 4.1 園林景觀工程 6,678 - - - - - - - - - 199 596 199 - 810 2,429 810 - 327 981 327 4.2 市政配套工程 7,525 - - - - - - - - 224 784 112 - 913 3,194 456 - 368 1,289 184 - 5 配套設(shè)施成本 2,004 - - - - 30 89 89 30 60 - - - 122 512 512 220 341 - - - 大學(xué)城項目（右上地塊） 投資進度表序號 成本項目 投資額(萬元)21 22 2314年 1季度 14年 2季度 14年 3季度- - 1,443 - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,443 - - - - - - - - - - - - 大學(xué)城項目（右上地塊） 投資進度表主表CS-07大學(xué)城項目（右上地塊） 成本分配表產(chǎn)品形態(tài)合計 銷售部分三、四聯(lián)排別墅（舒適型）六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型）高層 1#獨立商業(yè)（出售）獨立商業(yè)（持有，售樓處）底商 地下車庫 出租部分 地下車庫（出租）287,954 263,096 16,220 20,111 200,804 1,631 1,729 6,029 16,572 24,858 24,858 土地成本 22,456 22,456 3,536 6,390 11,009 559 748 214 - - - 前期工程成本 15,551 14,208 876 1,086 10,844 88 93 326 895 1,342 1,342 建安工程成本 48,304 44,197 4,692 5,469 29,714 316 335 934 2,738 4,107 4,107 樣板房成本 700 700 46 57 571 5 5 17 - - - 售房部成本 567 567 37 46 462 4 4 14 - - - 基礎(chǔ)設(shè)施成本 14,203 13,991 1,523 2,485 9,116 214 273 239 141 211 211 園林景觀工程 6,678 6,678 1,051 1,900 3,274 166 222 64 - - - 市政配套工程 5,077 5,077 334 414 4,136 34 36 124 - - - 其它基礎(chǔ)設(shè)施 2,448 2,236 138 171 1,707 14 15 51 141 211 211 配套設(shè)施成本 1,252 1,144 71 87 873 7 8 26 72 108 108 開發(fā)間接費 3,113 2,844 175 217 2,171 18 19 65 179 269 269 合計 106,145 100,108 10,956 15,838 64,760 1,210 1,484 1,835 4,025 6,037 6,037 土地成本 780 854 2,180 3,177 548 3,429 4,326 355 - - - 前期工程成本 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 建安工程成本 1,677 1,680 2,893 2,719 1,480 1,938 1,938 1,549 1,652 1,652 1,652 樣板房成本 24 27 28 28 28 28 28 28 - - - 售房部成本 20 22 23 23 23 23 23 23 - - - 基礎(chǔ)設(shè)施成本 493 532 939 1,236 454 1,310 1,577 397 85 85 85 園林景觀工程 232 254 648 945 163 1,020 1,286 106 - - - 市政配套工程 176 193 206 206 206 206 206 206 - - - 其它基礎(chǔ)設(shè)施 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 配套設(shè)施成本 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 開發(fā)間接費 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 合計 3,686 3,805 6,755 7,875 3,225 7,420 8,584 3,044 2,429 2,429 2,429 間接費 292 314 642 431 278 671 671 624 107 52 52 稅金 636 696 1,875 546 571 1,853 1,562 2,709 301 - - 合計 927 1,010 2,517 977 849 2,524 2,233 3,333 407 52 52 建面單方總投入 4,614 4,815 9,272 8,852 4,074 9,944 10,817 6,377 2,836 2,480 2,480 其它單方投入可租售建筑面積（）總開發(fā)成本（萬元）單方開發(fā)成本（元 /）主表CS-08大學(xué)城項目（右上地塊）項目利潤預(yù)測序號 單位 合計 1期 2期- 1 萬元 150,043 38,599 75,914 - 287,954 42,960 173,749 元 / 5,211 8,985 4,369 - 1.2 萬元 18,619 18,619 - - 16,220 16,220 - 元 / 11,654 11,654 - - 1.3 萬元 15,484 15,484 - - 20,111 20,111 - 元 / 7,816 7,816 - - 1.4 萬元 99,741 - 69,206 - 200,804 - 142,368 元 / 4,992 - 4,885 - 1.8 萬元 1,957 1,957 - - 1,631 1,631 - 元 / 12,000 12,000 - - 1.9 萬元 2,074 2,074 - - 1,729 1,729 - 元 / 12,000 12,000 - - 1.10 萬元 6,718 - 3,030 - 6,029 - 3,030 元 / 11,143 - 10,000 - 1.17 萬元 3,154 283 2,107 - 16,572 1,308 11,340 元 / 1,903 2,167 1,858 - 1.27 萬元 2,295 181 1,571 - 24,858 1,962 17,010 元 / 923 923 923 - 2 萬元 106,145 30,282 53,084 - 2.2 總成本 萬元 10,956 10,956 - 單方成本 元 / 6,755 6,755 - - 2.3 總成本 萬元 15,838 15,838 - 單方成本 元 / 7,875 7,875 - - 2.4 總成本 萬元 64,760 - 45,290 單方成本 元 / 3,225 - 2,836 - 2.8 總成本 萬元 1,210 1,210 - 單方成本 元 / 7,420 7,420 - - 2.9 總成本 萬元 1,484 1,484 - 單方成本 元 / 8,584 8,584 - - 2.10 總成本 萬元 1,835 - 908 單方成本 元 / 3,044 - 2,436 - 2.17 總成本 萬元 4,025 318 2,754 單方成本 元 / 2,429 2,429 2,184 - 2.27 總成本 萬元 6,037 477 4,131 單方成本 元 / 2,429 2,429 2,184 銷售均價銷售面積底商地下車庫（出租）銷售面積銷售面積項目銷售均價三、四聯(lián)排別墅（舒適型）銷售收入銷售面積銷售面積地下車庫 (出售 )銷售均價銷售均價獨立商業(yè)（持有，售樓處）銷售均價底商銷售面積1#獨立商業(yè)（出售）銷售面積銷售面積銷售面積銷售均價銷售均價高層六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型）銷售均價三、四聯(lián)排別墅（舒適型）銷售均價減 :銷售成本六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型）高層1#獨立商業(yè)（出售）獨立商業(yè)（持有，售樓處）地下車庫 (出售 )地下車庫（出租）- 3 萬元 8,126 2,113 4,089 - 4 萬元 3,160 2,634 24 0 5 32,612 3,570 18,718 - 6 萬元 8,396 2,160 4,248 - 6.1 萬元 4,351 1,119 2,201 - 6.2 萬元 4,044 1,040 2,046 0 7 萬元 24,217 1,411 14,470 0 8 萬元 24,217 1,411 14,470 - 9 萬元 7,022 429 4,280 - 10 萬元 17,195 982 10,190 - 12 萬元 17,195 982 10,190 15% 3% 18%22% 9% 25%11% 3% 13%備注：本表格需在拿地階段、項目及產(chǎn)品定位階段、方案設(shè)計階段和年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制階段填寫。利潤總額銷售利潤營業(yè)稅金及附加應(yīng)交土地增值稅管理費用凈利潤減 :期間費用營銷費用營業(yè)利潤項目指標(biāo)投資凈利率銷售毛利率銷售凈利率實際凈利潤減：所得稅3期35,531 171,245 14,987 1- 1- 1- 1- 1- 1- 130,535 158,436 15,252 1- 1- 1- 1- 1- 1- 13,688 12,999 112,299 1764 13,924 11,946 1544 15,886 1923 122,780 1- 1- 1- 1- 119,470 12,466 1- 1- 1- 1- 1927 12,513 1953 11,836 11,430 11,836 11,924 1503 110,324 11,988 11,030 1958 18,336 18,336 12,313 16,023 16,023 124% 129% 117% 1備注：本表格需在拿地階段、項目及產(chǎn)品定位階段、方案設(shè)計階段和年度開發(fā)項目全成本目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制階段填寫。主表CS-09大學(xué)城項目（右上地塊） 項目利潤預(yù)測序號 項目 單位 合計 銷售部分三、四聯(lián)排別墅（舒適六、八聯(lián)排聯(lián)排別墅（經(jīng)濟型）高層1#獨立商業(yè)（出售）獨立商業(yè)（持有，售樓處）底商 地下車庫 (出售 ) 出租部分 地下車庫（出租）1 銷售收入 萬元 150,043 147,748 18,619 15,484 99,741 1,957 2,074 6,718 3,154 2,295 2,295 銷售面積 287,954 263,096 16,220 20,111 200,804 1,631 1,729 6,029 16,572 24,858 24,858 建面均價 元 / 5,211 5,649 11,654 7,816 4,992 12,000 12,000 11,143 1,903 923 923 套內(nèi)均價 元 / 12,017 8,060 5,147 13,320 13,320 12,369 1,903 2 減 :銷售成本 萬元 106,145 100,108 10,956 15,838 64,760 1,210 1,484 1,835 4,025 6,037 6,037 3 營業(yè)稅金及附加 萬元 8,126 8,126 1,024 852 5,486 108 114 370 173 04 應(yīng)交土地增值稅 萬元 3,160 3,160 823 1,020 - 83 88 306 841 05 銷售利潤 萬元 32,612 36,354 5,816 -2,226 29,495 557 389 4,208 -1,885 -3,742 -3,742 6 減 :期間費用 萬元 8,396 8,267 1,042 866 5,581 109 116 376 176 128 128 6.1 營銷費用 萬元 4,351 4,285 540 449 2,892 57 60 195 91 67 67 6.2 管理費用 萬元 4,044 3,982 502 417 2,688 53 56 181 85 62 62 6.3 財務(wù)費用 萬元 - - 07 營業(yè)利潤 萬元 24,217 28,087 4,774 -3,092 23,914 447 273 3,832 -2,061 -3,870 -3,870 7.1 營業(yè)外收入 萬元 - - 07.2 營業(yè)外支出 萬元 - - 08 利潤總額 萬元 24,217 28,087 4,774 -3,092 23,914 447 273 3,832 -2,061 -3,870 -3,870 9 減：所得稅 萬元 7,022 7,022 1,194 -773 5,979 112 68 958 -515 010 凈利潤 萬元 17,195 21,065 3,581 -2,319 17,936 335 205 2,874 -1,546 -3,870 -3,870 11 減：彌補股權(quán)溢價 萬元 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 012 實際凈利潤 萬元 17,195 21,065 3,581 -2,319 17,936 335 205 2,874 -1,546 -3,870 -3,870 項目指標(biāo) 投資凈利率 15.01% 19.44% 29.84% -13.88% 25.50% 25.41% 12.78% 129.97% -36.80% -62.77% -62.77%銷售毛利率 16.14% 19.01% 25.64% -19.97% 23.98% 22.85% 13.15% 57.04% -65.35% -168.61% -168.61%銷售凈利率 11.5% 14.3% 19.2% -15.0% 18.0% 17.1% 9.9% 42.8% -49.0% -168.6% -168.6%單方全成本 元 / 4,614 4,815 9,272 8,852 4,074 9,944 10,817 6,377 2,836 2,480 2,480 主表CS-11大學(xué)城項目（右上地塊） 現(xiàn)金流量及資金計劃表1 2 309年 1季度 09年 2季度 09年 3季度- 1 現(xiàn)金流入小計 150,043 - - - - 1 銷售回款 147,748 - - - - 1.2 營業(yè)外收入 2,295 - - - - 2 現(xiàn)金流出小計 132,345 - - - -1 2.1 直接投資成本 (息前 ) 105,643 - - - - 2.2 間接投資成本 8,396 - - - - 2.3 營業(yè)稅及附加 8,126 - - - - 2.4 土地增值稅 3,160 - - - - 2.5 企業(yè)所得稅 7,022 - - - - 2.6 股權(quán)溢價 - - - - 3 累計凈現(xiàn)金流量 (息前 ) 0 0 03.1 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 (息前 ) 17,698 0 0 03 累計凈現(xiàn)金流量 (息后 ) 0 0 03 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 (息后 ) 14,717 0 0 0項目指標(biāo) IRR 40%NPV(ic=15%) 8,379PI(ic=15%) 1.09現(xiàn)金峰值（息后） 28,446投資回收期（息后） 2.0 收支平衡期（息后） 11年 3季度4 資金計劃4.1 股權(quán)投資 - 股權(quán)投資收回 - 4.2 當(dāng)期借款 32,000 - - - 4.2.1 股東等內(nèi)部借款 32,000 4.2.2 銀行等外部借款 1 - 4.2.3 銀行等外部借款 2 - 4.3 當(dāng)期借款還本 32,000 - - - 4.3.1 償還內(nèi)部借款本金 32,000 4.3.2 償還外部借款本金 1 - 4.3.3 償還外部借款本金 2 - 4.4 期末借款余額 - - - 4.4.1 股權(quán)投資 - - - - 4.4.2 股東等內(nèi)部借款 - - - 4.4.3 銀行等外部借款 1 - - - 4.4.4 銀行等外部借款 2 - - - 4.5 當(dāng)期付息 2,981 - - - 4.5.1 股權(quán)投資 (6.48%,5.4%) - - - - 4.5.2 股東等內(nèi)部借款 (6.48%,5.4%) 2,981 - - - 4.5.3 銀行等外部借款 1(6.48%,5.4%) - - - - 4.5.4 銀行等外部借款2(5.4%) - - - 5 期末資金余額 - - - 6 當(dāng)期貸款 - - - 序號 內(nèi)容 合計7 累計貸款 - - - 4 5 6 7 8 9 10 11 1209年 4季度 10年 1季度 10年 2季度 10年 3季度 10年 4季度 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度- - - 3,570 13,063 15,277 19,213 15,677 13,613 - - - 3,570 13,063 15,277 19,213 15,677 13,613 - - - - - - - - - 22,455 2,155 2,703 2,240 3,631 10,494 11,360 7,942 8,742 22,455 1,840 1,953 1,258 1,779 8,423 8,900 5,831 6,835 - 315 750 750 750 750 750 750 750 - - - 196 718 840 1,057 862 749 - - - 36 131 153 192 157 136 - - - - 253 328 461 342 272 - - - - - - - - - -22,455 -24,610 -27,312 -25,982 -16,550 -11,767 -3,914 3,822 8,693-22,455 -2,155 -2,703 1,330 9,432 4,783 7,853 7,735 4,872-22,666 -25,258 -28,446 -27,634 -18,688 -14,246 -6,652 906 5,712-22,666 -2,592 -3,189 812 8,946 4,443 7,594 7,557 4,807銷售周期 6 12 銷售結(jié)束 17 建設(shè)周期 5 13 交房 20 26,000 2,000 4,000 - - - - - - 26,000 2,000 4,000 - - - 2,000 9,000 5,000 5,000 7,000 4,000 2,000 9,000 5,000 5,000 7,000 4,000 26,000 28,000 32,000 30,000 21,000 16,000 11,000 4,000 - - - - - - - - - - 26,000 28,000 32,000 30,000 21,000 16,000 11,000 4,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 211 437 486 518 486 340 259 178 65 - - - - - - - - - 211 437 486 518 486 340 259 178 65 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3,334 2,742 3,55