購房合同備案登記之日.doc

購房合同備案登記之日 最近發(fā)表了一篇名為購房合同備案登記之日的范文，感覺寫的不錯，希望對您有幫助，。 篇一:商品房合同備案的作用及法律效力 預售商品房合同備案的作用及法律效力 xx-08-2711:01搜房網綜合 摘要買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險,為保障買受人的利益、維護交易安全,法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外,還規(guī)定了商品房預售合同備案制度。 天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房預售合同?商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。 買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險,為保障買受人的利益、維護交易安全,法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外,還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。 中華人民共和國城市房地產管理法第四十四條規(guī)定:商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售登記備案的作用在于: 1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產登記,即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。 2、預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件,預售合同才能進行登記備案。登記備案前,登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關材料進行全面查閱,這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。 3、商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產開發(fā)企業(yè)不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押,如果開發(fā)商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權,該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。 4、預售合同未辦理登記備案手續(xù)的,不能辦理房屋產權權屬變更手續(xù)。預售合同備案登記作為前置程序,一定程度上保證了交易安全。 商品房預售合同登記備案的性質及效力 目前,我國法律法規(guī)及相關規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度,但對于該登記備案制度的性質與效力并未具體規(guī)定。學界對此亦無定論。但一般認為,商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產登記,國外稱預告登記或預登記,即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。一般不動產登記的權利是不動產物權,例如所有權、抵押權等。而預告登記發(fā)生時物權尚不存在,物權變動是將來發(fā)生的行為,故所登記的權利仍是一種請求權(債權),登記的內容是將來請求發(fā)生物權變動。 房屋買受人在商品房預售合同中的權利本是一種債權,經過登記后便獲得了對抗第三人的效力,如果房地產開發(fā)企業(yè)將經過預告登記的房屋售予第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權;如果房地產開發(fā)企業(yè)將經過預告登記的房屋設定抵押,該抵押權不能對抗預告登記的買受人。預告登記使合同債權應當具有物權性質,是一種典型的債權物權化。商品房預售合同登記備案的效力不同于商品房預售合同的效力。曾有個別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定,預售合同未經登記備案的,該預售合同無效。這種規(guī)定與合同法關于合同效力的有關規(guī)定相抵觸,同時也不利于保護買受人的合法權益,故預售合同是否經過登記備案并不影響預售合同的有效成立。 商品房預售合同登記備案的意義 商品房的預購人向售房單位預購商品房簽訂了預售合同后要在規(guī)定的時間內向登記機構辦理預售合同登記備案。備案的意義在于: 第一、房產登記機構可以審核售房單位的預售行為是否合法,當然這個合法性的審核僅針對登記機構應當審核的內容而不是包含一切的。如:預售許可內容、預售房的限制情況,排除重復登記的狀況等,起到了保護預購人的作用。 第二、當預購人與售房單位發(fā)生合同糾紛時。如:對合同的真實性有異議時,往往以登記機構存檔的合同文本為準,起到了登記備案鑒證的作用。 第三、當售房單位因其他債務一起在建工程查封時經登記備案的預購人可以對抗第三人,可避免被查封拍賣的事,起到了保護預購人和售房單位雙方合法權益的作用。第四、預購人要辦理個人住房貸款必須先經合