購房合同備案登記之日.doc

購房合同備案登記之日 最近發(fā)表了一篇名為購房合同備案登記之日的范文，感覺寫的不錯，希望對您有幫助，。 篇一:商品房合同備案的作用及法律效力 預售商品房合同備案的作用及法律效力 xx-08-2711:01搜房網(wǎng)綜合 摘要買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險,為保障買受人的利益、維護交易安全,法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外,還規(guī)定了商品房預售合同備案制度。 天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房預售合同?商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。 買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險,為保障買受人的利益、維護交易安全,法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外,還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定:商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售登記備案的作用在于: 1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。 2、預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件,預售合同才能進行登記備案。登記備案前,登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進行全面查閱,這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。 3、商品房預售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預售登記的房屋出售或抵押,如果開發(fā)商將經(jīng)過預售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權(quán),該抵押權(quán)也不能對抗預售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。 4、預售合同未辦理登記備案手續(xù)的,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)。預售合同備案登記作為前置程序,一定程度上保證了交易安全。 商品房預售合同登記備案的性質(zhì)及效力 目前,我國法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度,但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定。學界對此亦無定論。但一般認為,商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,國外稱預告登記或預登記,即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。一般不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán),例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。而預告登記發(fā)生時物權(quán)尚不存在,物權(quán)變動是將來發(fā)生的行為,故所登記的權(quán)利仍是一種請求權(quán)(債權(quán)),登記的內(nèi)容是將來請求發(fā)生物權(quán)變動。 房屋買受人在商品房預售合同中的權(quán)利本是一種債權(quán),經(jīng)過登記后便獲得了對抗第三人的效力,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過預告登記的房屋售予第三人,該第三人不能通過登記獲得所有權(quán);如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過預告登記的房屋設(shè)定抵押,該抵押權(quán)不能對抗預告登記的買受人。預告登記使合同債權(quán)應(yīng)當具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。商品房預售合同登記備案的效力不同于商品房預售合同的效力。曾有個別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定,預售合同未經(jīng)登記備案的,該預售合同無效。這種規(guī)定與合同法關(guān)于合同效力的有關(guān)規(guī)定相抵觸,同時也不利于保護買受人的合法權(quán)益,故預售合同是否經(jīng)過登記備案并不影響預售合同的有效成立。 商品房預售合同登記備案的意義 商品房的預購人向售房單位預購商品房簽訂了預售合同后要在規(guī)定的時間內(nèi)向登記機構(gòu)辦理預售合同登記備案。備案的意義在于: 第一、房產(chǎn)登記機構(gòu)可以審核售房單位的預售行為是否合法,當然這個合法性的審核僅針對登記機構(gòu)應(yīng)當審核的內(nèi)容而不是包含一切的。如:預售許可內(nèi)容、預售房的限制情況,排除重復登記的狀況等,起到了保護預購人的作用。 第二、當預購人與售房單位發(fā)生合同糾紛時。如:對合同的真實性有異議時,往往以登記機構(gòu)存檔的合同文本為準,起到了登記備案鑒證的作用。 第三、當售房單位因其他債務(wù)一起在建工程查封時經(jīng)登記備案的預購人可以對抗第三人,可避免被查封拍賣的事,起到了保護預購人和售房單位雙方合法權(quán)益的作用。第四、預購人要辦理個人住房貸款必須先經(jīng)合