萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目前期工程管理心得匯報(bào)前期介入!.ppt

北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前期工程管理心得匯報(bào) 前期介入及過(guò)程管理 前期介入及過(guò)程管理 一 前期介入部份 前期介入及過(guò)程管理 前期介入部分 與集團(tuán)規(guī)劃院 與項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 與建筑設(shè)計(jì)院 與項(xiàng)目公司工程部 與經(jīng)營(yíng)商戶 前期介入 與集團(tuán)規(guī)劃院的溝通 與集團(tuán)規(guī)劃院保持良好溝通 尤其是與各專業(yè)工程師積極對(duì)接 在規(guī)劃之初就今后的商業(yè)管理方面的需求提供給規(guī)劃院 以避免今后的調(diào)改 以及參與部分系統(tǒng)的評(píng)標(biāo) 議標(biāo)工作 例如 外場(chǎng)預(yù)留大功率電源的容量 位置 各商戶電量 冷量 水量的規(guī)劃設(shè)計(jì) 分配方式 弱電系統(tǒng)的需求 廣場(chǎng)園林景觀的設(shè)計(jì) 步行街內(nèi)部精裝設(shè)計(jì)的要求 施工階段原設(shè)計(jì)性的調(diào)整 與集團(tuán)規(guī)劃院的溝通 實(shí)例 參與園林景觀的研討 結(jié)合石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)地的環(huán)境 特點(diǎn) 就廣場(chǎng)豎向設(shè)計(jì) 通道設(shè)計(jì) 以及燈光配置 植被選擇提出相關(guān)意見 參與樓體LED照明的開標(biāo) 議標(biāo) 通過(guò)與競(jìng)標(biāo)廠商的對(duì)話 對(duì)LED照明的材質(zhì) 安裝 效果 控制進(jìn)行探討 了解 結(jié)合今后實(shí)際管理的要求提出自身的意見 以便在深化設(shè)計(jì)時(shí)被考慮 采納 與集團(tuán)規(guī)劃院的溝通 實(shí)例 參與精裝設(shè)計(jì)的開標(biāo) 議標(biāo) 深化 參與精裝設(shè)計(jì)的全過(guò)程 對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)風(fēng)格 使用材料 功能設(shè)計(jì)等進(jìn)行了解 以便在后期實(shí)際管理中對(duì)商戶的局部改造 備品備件 維修養(yǎng)護(hù) 實(shí)用要求等有所掌控 步行街入口LED屏幕設(shè)計(jì)尺寸的調(diào)整 大屏原設(shè)計(jì)80余平米 區(qū)政府提出加大尺寸的建議 經(jīng)與規(guī)劃院商議 將尺寸加大到110余平米 給予了大力的支持及配合 前期介入 與項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部的溝通 作為實(shí)質(zhì)工作的深化設(shè)計(jì)部門 將對(duì)商管公司結(jié)合管理的需求提出對(duì)局部的調(diào)整 起到非常重要的作用 例如 末端設(shè)備設(shè)施的選擇 商鋪預(yù)留工程條件的對(duì)接 局部實(shí)用性 安全性的調(diào)整 結(jié)合商管公司以往實(shí)際的管理經(jīng)驗(yàn) 進(jìn)行細(xì)化的調(diào)整 部分設(shè)施安裝位置的確定 與項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部的溝通 實(shí)例 排油煙管道 風(fēng)機(jī) 油煙凈化器的設(shè)計(jì) 原設(shè)計(jì)為相鄰商鋪共用一組排油煙管道 此種做法對(duì)今后的管理將帶來(lái)較大的弊病 為此建議改為獨(dú)立的排油煙管道 經(jīng)與設(shè)計(jì)部多次接洽 最終被采納 調(diào)整了設(shè)計(jì) 商戶燃?xì)庀到y(tǒng)的設(shè)計(jì) 由于燃?xì)獠煌谄渌到y(tǒng) 較為壟斷 設(shè)計(jì)及施工回旋余地不大 為此努力協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部 燃?xì)夤?以及餐飲商戶 采取分步完成 與項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部的溝通 實(shí)例 公共區(qū)域照明回路的設(shè)計(jì) 針對(duì)初步的照明回路設(shè)計(jì)圖紙 結(jié)合實(shí)際要求提出建議 即 按不同回路 用途 比例進(jìn)行調(diào)整 同時(shí)考慮按今后增加的 樓宇自控 的控制點(diǎn)位進(jìn)行建議 本項(xiàng)目由于搶工期 未按此執(zhí)行 但相關(guān)建議已被采納 精裝商鋪燈具選型及位置的設(shè)計(jì) 原設(shè)計(jì)商鋪內(nèi)燈距較密 且周邊采用金鹵燈 考慮到空調(diào)及實(shí)用性 建議予以調(diào)整及取消金鹵燈設(shè)計(jì) 已被采納 前期介入 與建筑設(shè)計(jì)院的溝通 建筑設(shè)計(jì)院作為所有系統(tǒng)圖紙的設(shè)計(jì) 繪制 變更的部門 各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)較為齊全 準(zhǔn)確 對(duì)商管公司各項(xiàng)數(shù)據(jù)的掌握 了解起到了重要的作用 例如 圖紙的索取 風(fēng) 水 電 結(jié)構(gòu)等各項(xiàng)參數(shù)的來(lái)源 裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn) 改造變更各項(xiàng)參數(shù)的審核 與建筑設(shè)計(jì)院的溝通 實(shí)例 圖紙的索取 在設(shè)計(jì)院報(bào)圖給設(shè)計(jì)部的同時(shí) 給商管公司一套 或及時(shí)通知商管公司 作為索取圖紙的另一條渠道 設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù) 商戶交房標(biāo)準(zhǔn) 相關(guān)參數(shù)的提供 商戶工程條件的核定 變更 就商戶提交的工程條件 與項(xiàng)目公司 設(shè)計(jì)院提前進(jìn)行對(duì)接 預(yù)留 甚至變更 前期介入 與項(xiàng)目公司工程部的溝通 項(xiàng)目公司工程部作為最終的實(shí)施者 對(duì)整體效果 標(biāo)準(zhǔn) 管理 安全 運(yùn)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用 一旦處理不好將會(huì)帶來(lái)致命的問(wèn)題 例如 設(shè)備設(shè)施的選型 安裝 工期進(jìn)度的掌控 交叉施工的協(xié)調(diào) 設(shè)計(jì)變更的配合 商鋪工程條件 與項(xiàng)目公司工程部的溝通 實(shí)例 排油煙風(fēng)機(jī)及油煙凈化器的選型及安裝位置的選擇 中庭圓弧區(qū)空調(diào)出風(fēng)口的選擇 原條形風(fēng)口改為噴口設(shè)計(jì) 由項(xiàng)目公司工程部牽頭 與總包方就臨時(shí)水電及施工垃圾清運(yùn)進(jìn)行磋商 確定相關(guān)費(fèi)用 保持良好溝通 就交叉施工可能對(duì)各方的影響進(jìn)行提前通報(bào) 各商鋪工程條件的確定及到位時(shí)間的跟蹤 由于招商的原因 預(yù)留工程條件將會(huì)發(fā)生變化 及時(shí)協(xié)調(diào)工程部予以變更 隔墻 結(jié)構(gòu)開洞 甚至規(guī)劃業(yè)態(tài)發(fā)生變化 前期介入 與經(jīng)營(yíng)商戶的溝通 作為最終的使用方 在達(dá)成深度意向后隨即與各商戶進(jìn)行溝通 就所需的工程條件進(jìn)行對(duì)接 初審 及時(shí)報(bào)知項(xiàng)目公司相關(guān)部門審核 深化 實(shí)施 例如 商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與規(guī)劃業(yè)態(tài)的核對(duì) 商戶風(fēng) 水 電 氣 土建結(jié)構(gòu)的審核 特殊要求的對(duì)接 溝通 與經(jīng)營(yíng)商戶的溝通 實(shí)例 洋快餐的對(duì)接 肯德基 必勝客 麥當(dāng)勞等洋快餐相對(duì)較為強(qiáng)勢(shì) 但條件并非不可變動(dòng) 例如 供水的管徑 廚房 衛(wèi)生間的規(guī)劃位置 外立面的設(shè)計(jì)等 餐飲商戶工程條件的對(duì)接 商戶所提供的電量往往高出設(shè)計(jì)及實(shí)際需求很多 為此需對(duì)其進(jìn)行初步的審核 例如 呷哺 電量要求提供200KW 通過(guò)索要設(shè)備清單 其實(shí)際需求僅有100KW 下水預(yù)留數(shù)量及位置的磋商 盡量減少對(duì)樓板的開洞數(shù)量 與經(jīng)營(yíng)商戶的溝通 實(shí)例 土建結(jié)構(gòu)變更的對(duì)接 根據(jù)招商的需要 原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的格局將有局部的調(diào)整 例如 鋪間隔墻的拆除 移位 甚至樓板結(jié)構(gòu)的開洞 加固 需及時(shí)與項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 工程部進(jìn)行對(duì)接 以避免影響到招商工作的進(jìn)展 廚房位置及燃?xì)赓Y料的索取 針對(duì)工期緊迫 交叉施工嚴(yán)重的廣場(chǎng) 如 本廣場(chǎng) 要求餐飲商戶務(wù)必先提供廚房位置圖 以便項(xiàng)目公司對(duì)水電安裝的位置進(jìn)行設(shè)計(jì) 預(yù)留 待施工進(jìn)展到一定程度后再行要求商戶提供燃?xì)庠O(shè)備詳細(xì)資料 前期介入及過(guò)程管理 二 過(guò)程管理部份 前期介入及過(guò)程管理 過(guò)程管理部分 1 人員到崗時(shí)間的計(jì)劃 附件15 裝修審批流程的確定 附件8 商鋪裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)間表的制定 附件20 商戶裝修巡查制度的確定 附加9 商戶裝修進(jìn)度表的提供 附件18 前期介入及過(guò)程管理 過(guò)程管理部分 2 店招審核小組機(jī)制的建立 審核小組的建立 附件12 店招設(shè)計(jì)導(dǎo)則的確定 附件10 店招審核意見的對(duì)接 反饋 附件11 針對(duì)嚴(yán)重滯后工期的處理機(jī)制的制定略微滯后 聯(lián)系商戶 加強(qiáng)對(duì)施工單位的督促 跟進(jìn) 嚴(yán)重滯后 聯(lián)絡(luò)招商 商戶 施工負(fù)責(zé)人 對(duì)滯后原因進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)分析 重新詳細(xì)制定 工程計(jì)劃表 必要時(shí)請(qǐng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)予以支持 過(guò)程管理 開業(yè)條件的保障 1 開業(yè)條件的保障 核心機(jī)電設(shè)備到位的時(shí)間配電室發(fā)電 核心機(jī)房的啟用 空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行 給排水系統(tǒng)的完工等 過(guò)程管理 開業(yè)條件的保障 2 開業(yè)條件的保障 商鋪內(nèi)部基礎(chǔ)條件到位的時(shí)間商戶進(jìn)戶電纜 配電箱的敷設(shè) 商戶電源送電的時(shí)間 空調(diào)系統(tǒng)的對(duì)接 燃?xì)庀到y(tǒng)的完善 過(guò)程管理 開業(yè)條件的保障 3 實(shí)例 商戶電力供應(yīng)嚴(yán)重滯后 甚至托期 一根240主電纜故障 影響近半條街的商戶 隔油池滯后 開業(yè)時(shí)隔油池?zé)o法使用 電梯故障頻發(fā) 無(wú)調(diào)試時(shí)間 致使開業(yè)2個(gè)月頻繁出現(xiàn)故障空調(diào) 無(wú)調(diào)試 丟