（土地資源管理專業(yè)論文）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究——以武漢市為例.pdf

i 一 j 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明及使用授權(quán)書 學(xué)位論文 z 如需保密 解密時(shí)間年月日 是否保密 乙 獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成 果 盡我所知 除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地3 外 論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā) 表或撰寫過的研究成果 也不包含為獲得華中農(nóng)業(yè)大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書 而使用過的材料 指導(dǎo)教師對(duì)此進(jìn)行了審定 與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任 何貢獻(xiàn)均已在論文中做了明確的說明 并表示了謝意 研究蚴么m 遺彪 帆弘盧年 月歹日 學(xué)位論文作者簽名 荔 氧多套導(dǎo)師簽名 礪每三 簽名日期 斫碑 月飛日 簽名日期 z o 年6 月弓日 注 請(qǐng)將本表直接裝訂在學(xué)位論文的扉頁和目錄之問 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 目錄 摘要 i a b s t r a c t i i 1 緒論 l 1 1 選題背景 1 1 2 選題的目的與意義 1 1 2 1 研究的目的 1 1 2 2 研究的意義 2 1 3 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3 1 3 1 國(guó)外相關(guān)研究概況 3 1 3 2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究概況 4 1 4 研究的基本思路 主要內(nèi)容及方法 7 1 4 1 基本思路 7 1 4 2 主要內(nèi)容 8 1 4 3 研究的方法 8 1 5 可能的創(chuàng)新 8 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)理論 9 2 1 房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵 9 2 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格的類型 9 2 1 2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 l o 2 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的價(jià)值論 1 0 2 3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的供求機(jī)制 1 1 2 3 1 長(zhǎng)期市場(chǎng)供求機(jī)制 1 1 2 3 2 短期市場(chǎng)供求機(jī)制與市場(chǎng)均衡 1 2 2 4 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的泡沫投機(jī)論 13 3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究 15 3 1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 1 5 3 1 1 經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 1 5 3 1 2 相關(guān)的政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 1 6 3 1 3 土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 l8 3 1 4 虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 1 9 3 1 5 心理預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 2 0 3 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律研究 2 l 3 2 1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的類型 2 1 3 2 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)理闡述 2 2 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 4 武漢市商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)性分析 2 9 4 1 武漢市商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響因素分析 2 9 4 1 1 經(jīng)濟(jì)基本面因素影響分析 2 9 4 1 2 政策因素影響分析 3 6 4 1 3 土地價(jià)格因素影響分析 3 9 4 1 4 虛擬經(jīng)濟(jì)因素影響分析 3 9 4 2 武漢市商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)性分析 4 0 4 2 1 武漢市商品房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì) 4 0 4 2 2 武漢市商品房?jī)r(jià)格的周期性波動(dòng) 4 l 4 2 3 武漢市商品房?jī)r(jià)格的季節(jié)性波動(dòng) 4 4 4 2 4 武漢市房地產(chǎn)價(jià)格的隨機(jī)性波動(dòng) 5 0 5 結(jié)論及建議 5 1 5 1 研究結(jié)論 51 5 2 建議 5 2 5 3 本文的不足 5 3 參考文獻(xiàn) 5 5 附表 5 8 致謝 6 1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 圖表目錄 圖1 1 基本思路 7 圖2 1 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值論機(jī)制分析 1 l 圖2 2 價(jià)格一般均衡 1 2 圖2 3 長(zhǎng)期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 1 2 圖2 4 短期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 13 圖2 5 均衡統(tǒng)一與房地產(chǎn)價(jià)格 1 3 圖2 6 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫運(yùn)行機(jī)制 1 4 圖4 1g d p 和商品房?jī)r(jià)格對(duì)數(shù)序列 3 1 圖4 2 調(diào)整前后武漢市商品房?jī)r(jià)格變化與利率變化對(duì)比 3 8 圖4 3 調(diào)整前后武漢市商品房?jī)r(jià)格變化與商品用途地價(jià)變化對(duì)比 3 9 圖4 4 調(diào)整前后武漢市商品房?jī)r(jià)格變化與證券交易額和短期貸款變化對(duì)比4 0 圖4 5 武漢市商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)變化 4 1 圖4 6 碎石圖 4 2 圖4 7 武漢市房地產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)圖 4 4 圖4 8 武漢市商品房?jī)r(jià)格月度走勢(shì)圖 4 6 圖4 9 對(duì)數(shù)序列相關(guān)和偏相關(guān)圖 4 7 圖4 1 0 月度數(shù)據(jù)對(duì)數(shù)一階差分序列 4 7 圖4 1l 對(duì)數(shù)一階差分相關(guān)和偏相關(guān)圖 4 7 圖4 1 2 對(duì)數(shù)一階差分季節(jié)調(diào)整后相關(guān)圖和偏相關(guān)圖 4 8 圖4 1 3 一階對(duì)數(shù)季節(jié)差分后相關(guān)圖和偏相關(guān)圖 4 9 圖4 1 4 季節(jié)性波動(dòng)因子 4 9 圖4 l5 隨機(jī)波動(dòng)因子 5 0 表4 1 武漢市商品房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù) 3 0 表4 2 商品房?jī)r(jià)格對(duì)數(shù)一階差分單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 1 表4 3g d p 對(duì)數(shù)一階差分單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 2 表4 4 商品房?jī)r(jià)格和g d p 一階差分序列因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 2 表4 5 商品零售指數(shù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 3 表4 6 商品房?jī)r(jià)格和商品零售指數(shù)因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 3 表4 7 總?cè)丝谝?guī)模單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 3 表4 8 商品房?jī)r(jià)格和商品零售指數(shù)因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 4 表4 9 武漢市房?jī)r(jià)收入比狀況 3 4 表4 10 人均可支配收入單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 5 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩十研究生學(xué)位論文 表4 1 1 商品房?jī)r(jià)格和商品零售指數(shù)因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 5 表4 1 2 利率一階對(duì)數(shù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 5 表4 1 3 商品房?jī)r(jià)格和市區(qū)人均住宅建筑面積因果檢驗(yàn) 3 6 表4 1 4 武漢市商品房?jī)r(jià)格調(diào)整前后與利率變化 一3 7 表4 1 5 利率一階對(duì)數(shù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果 3 8 表4 一1 6 商品房?jī)r(jià)格和利率因果檢驗(yàn)結(jié)果 3 8 表4 1 7 商品用地地價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 3 9 表4 18 解釋總方差表 4 2 表4 1 9 得分系數(shù)表 4 2 表4 2 0 主成分得分綜合指數(shù)表 4 3 表4 2 1 武漢市商品房?jī)r(jià)格月度數(shù)據(jù) 4 5 表4 2 2 月度數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果 4 6 表4 2 3 模型a r i m a 2 1 2 1 1 1 4 的估計(jì)結(jié)果 4 8 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 摘要 房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中國(guó)民財(cái)富的重要組成部分 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)的雙重資產(chǎn)特性使得價(jià)格變化受眾多因素影響 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況對(duì)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 行業(yè)發(fā)展以及居民生活消費(fèi)影響巨大 因此 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行理論分 析 了解房地產(chǎn)價(jià)格和各影響因素之間的關(guān)系 剖析價(jià)格波動(dòng)性規(guī)律并分析波動(dòng)程 度 進(jìn)而理解房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的實(shí)質(zhì)就顯得十分必要 本文在回顧國(guó)內(nèi)外研究狀況 的基礎(chǔ)上 主要分為四個(gè)部分 第一部分 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)理論 先從房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵著手 然后從馬克 思主義價(jià)值論角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況進(jìn)行了分析 接著用市場(chǎng)供求機(jī)制對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況進(jìn)行了探討 最后用泡沫投機(jī)論進(jìn)行了論述 第二部分 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析 影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素眾多 本文分別對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面因素 相關(guān)政策因素 土地價(jià)格因素 虛擬經(jīng)濟(jì)因素和心理 預(yù)期因素等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響進(jìn)行了深入的分析 第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律研究 首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)類型進(jìn)行了介紹 接著分別對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)變化 周期性波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng)和隨機(jī)性波動(dòng)的 特征 規(guī)律以及針對(duì)各種波動(dòng)類型的測(cè)度方法進(jìn)行了論述 第四部分 武漢市商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)性研究 以前面的理論為基礎(chǔ) 采用定量分 析的方法 對(duì)武漢市商品房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)變化 周期性波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng)和隨機(jī) 性波動(dòng)狀況進(jìn)行了分析 并歸結(jié)了各自的原因及變化特征 在以上分析的基礎(chǔ)上得出本文的研究結(jié)論并提出相應(yīng)的政策建議 為政府決策 和人們進(jìn)行理性的投資與消費(fèi)提供參考 最后提出本文寫作中的幾個(gè)不足之處 期 待進(jìn)一步改進(jìn) 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 波動(dòng)性 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to fn a t i o n sw e a l t hi nm o d e ms o c i a le c o n o m y a n di sa l s oap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y t h ed u a la s s e t sc h a r a c t e r i s t i c so fr e a l e s t a t em a k ep r i c ec h a n g e sa f f e c t e db ym a n yf a c t o r s r e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t yh a s t r e m e n d o u si m p a c ta tt h en a t i o n a le c o n o m y i n d u s t r yd e v e l o p m e n ta n dh o u s e h o l d c o n s u m p t i o n t h e r e f o r e t h et h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h er e a le s t a t ep r i c e s t h eu n d e r s t a n d i n g o fr e a le s t a t ep r i c e sa sw e l la st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a c t o r sa n da n a l y s i so ft h el a wa n d p r i c ev o l a t i l i t yl e v e l a n dt h e nt h eu n d e r s t a n d i n gt h es u b s t a n c eo f r e a le s t a t ep r i c ec h a n g e s b e c o m ev e r yn e c e s s a r y b a s e do nr e c a l l i n gt h es i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c h t h i sp a p e rc a nb ed i v i d e di n t of o u rp a r t s p a r tii sa b o u tt h et h e o r yo ft h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n s t h ec o n t e n t so fr e a l e s t a t ep r i c e ss t a r tt op r o c e e d a n dt h e nt h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n sf r o mt h ev a l u eo f t h em a r x i s tp o i n to fv i e wa r ea n a l y z e d a n dt h e nw i t ht h em a r k e tm e c h a n i s mo fs u p p l y a n dd e m a n df l u c t u a t i o n sa r ed i s c u s s e d a n df i n a l l yt h ea n a l y s i so nt h er e a le s t a t eb u b b l ei n a s s e tp r i c i n gt h e o r ya n ds p e c u l a t i o na r ec a r r i e do u t p a r t2i sa b o u tt h ea n a l y s i so fi n f l u e n c i n gf a c t o r so nr e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t y t h e r e r em a n yf a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n s t h ee c o n o m i c f u n d a m e n t a l s p o l i c i e s l a n dp r i c ef a c t o r v i r t u a l e c o n o m i cf a c t o r sa n dp s y c h o l o g i c a l f a c t o r ss u c ha se x p e c t e dp r i c ev o l a t i l i t yo fr e a le s t a t ea r ec o n d u c t e di n d e p t ha n a l y s i si n t h i sp a p e r p a r t3i sa b o u tt h es t u d yo nr e a le s t a t el a wf l u c t u a t i o n f i r s to fa l l t y p e so fr e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n sw e r ei n t r o d u c e d a n dt h e nt h el o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n si n r e a le s t a t ep r i c e s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n sa n dt h er a n d o mf l u c t u a t i o n so ft h ef e a t u r e s r u l e s a n dv o l a t i l i t yo ft h em e a s u r ef o ra l lt y p e so fm e t h o d sa r ei n t r o d u c e d p a r t4i sa b o u tt h es t u d yo fp r i c ev o l a t i l i t yo nw u h a nc i t yc o m m e r c i a lh o u s i n g b a s e do np r e v i o u st h e o r i e s l o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n s a n dr a n d o mf l u c t u a t i o n so fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e si nw u h a nh a v eb e e na n a l y z e dw i t h t h em e t h o do fq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dt h er e a s o u sa n dt h e i rr e s p e c t i v ev a r i a t i o nh a v e b e e ns u m m a r i z e d b a s e do na b o v ea n a l y s i s t h ec o n c l u s i o n sa r ed r a w na n dt h ec o r r e s p o n d i n gp a p e r s p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sa r ep r o v i d e dt oo f f e ri n f o r m a t i o nf o rg o v e r n m e n tp o l i c y m a k i n g a n dp e o p l eo ni n v e s t m e n ta n dc o n s u m p t i o nr a t i o n a l l y f i n a l l y i nt h i sw r i t i n g s e v e r a l d e f i c i e n c i e sa r ep o i n t e do u ta n di ml o o k i n gf o r w a r dt oh a v ef u r t h e ri m p r o v e m e n t k e yw o r d s r e a le s t a t ep r i c e s i n f l u e n c i n gf a c t o r s f l u c t u a t i o n 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 1 緒論 1 1 選題背景 房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中財(cái)富的重要組成部分 因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高 帶動(dòng)性強(qiáng) 與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切 發(fā)展態(tài)勢(shì)直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金 融安全 同時(shí)房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性 其發(fā)展易受眾多因素影響 價(jià)格變化往往表現(xiàn)不同的波動(dòng)特征 自2 0 0 0 年來 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過四年左右的快速發(fā)展和一年多的宏觀調(diào)控 至2 0 0 6 年已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速發(fā)展的階段 房地產(chǎn)投資過熱問題明顯 房?jī)r(jià)上漲 過快已經(jīng)關(guān)系到普通老百姓的生活成本 一邊是7 0 以上的城市居民難以承受的 高房?jī)r(jià) 另一邊是價(jià)格不菲的高檔房依然緊俏 為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲 進(jìn)一步 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 以確保房地產(chǎn)快速且健康地發(fā)展 2 0 0 7 年 在以往宏觀調(diào)控的 基礎(chǔ)上 國(guó)家在土地 金融 住房保障等方面加大了調(diào)整力度 但房?jī)r(jià)仍連續(xù)攀升 住宅價(jià)格上漲過快已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問題 2 0 0 8 年上半年 在 國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2 0 0 7 年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸 各項(xiàng) 指標(biāo)高位調(diào)整 過度需求泡沫得到有效的抑制 但2 0 0 8 年第三季度 全國(guó)7 0 大中 城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近十年來首次下跌 且房?jī)r(jià)下降的城市逐步增多 跌幅逐月加大 并 顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì) 盡管隨后在國(guó)家 保增長(zhǎng) 政策的主導(dǎo)以及各方面努力下 一些城市房地產(chǎn)交易量回升 但在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)全球經(jīng)濟(jì)下滑的形勢(shì)下 房地 產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)未得到有效遏制 整體市場(chǎng)并未得到期待的理性回歸 2 0 0 9 年 在相關(guān)政策的持續(xù)刺激下 房地產(chǎn)價(jià)格又一路攀升 事實(shí)表明 國(guó)家一 刀切的宏觀調(diào)控所取得的效果并不理想 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及房?jī)r(jià)過快增 長(zhǎng)與其高波動(dòng)性密不可分 以此為背景 在梳理理論邏輯的基礎(chǔ)上 本文嘗試對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和 價(jià)格的波動(dòng)狀況進(jìn)行研究 分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素特征并對(duì)價(jià)格波動(dòng)理論進(jìn)行闡 述 力求系統(tǒng)地了解房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律 從而理解房?jī)r(jià)變動(dòng)的實(shí)質(zhì) 進(jìn)而為宏觀調(diào)控決 策和人們進(jìn)行理性的投資消費(fèi)提供依據(jù) 1 2 選題的目的與意義 1 2 1 研究的目的 視角不同 房地產(chǎn)的價(jià)格組成往往不同 但是大體上可以認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩上研究生學(xué)位論文 基礎(chǔ)價(jià)值和人們投資和投機(jī)預(yù)期支撐的虛擬價(jià)值或增值部分組成 因而房地產(chǎn)價(jià)格 變化易受到經(jīng)濟(jì)基本面 政策 土地價(jià)格 心理等諸多因素共同決定 價(jià)格走向也 往往表現(xiàn)出不同的波動(dòng)特征 自本世紀(jì)初開始 房?jī)r(jià)保持持續(xù)高速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資過熱房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)象日益 明顯 而2 0 0 8 年下半年起房?jī)r(jià)又出現(xiàn)持續(xù)大幅下滑 隨后2 0 0 9 年房?jī)r(jià)又率先復(fù)蘇 直至偏熱 如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行深度調(diào)整 使價(jià)格全面回歸理性是房地產(chǎn)市場(chǎng)走 出困境的關(guān)鍵 本文以房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值組成以及房地產(chǎn)所具有的資產(chǎn)二重屬性 作為切入點(diǎn) 在介紹房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)理論的基礎(chǔ)上 深入分析價(jià)格波動(dòng)和其影響因 素之間的關(guān)系 并在進(jìn)一步分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)類型和規(guī)律的基礎(chǔ)上 對(duì)武漢市商 品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況進(jìn)行分析 得出波動(dòng)特征并歸結(jié)原因 最后根據(jù)研究結(jié)果提出 合理的建議 為政府采取相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控措施 減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為 促進(jìn) 房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性和房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考 1 2 2 研究的意義 2 0 0 8 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)以保證金融體系穩(wěn)定 并將穩(wěn)定住宅消費(fèi)作為拉動(dòng)內(nèi)需的重要內(nèi)容 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 保持國(guó)民經(jīng) 濟(jì)持續(xù) 快速 穩(wěn)健發(fā)展 2 0 0 9 年 隨著 兩型社會(huì) 配套政策的不斷出臺(tái) 兩型社 會(huì) 建設(shè)全面發(fā)力 面對(duì)海內(nèi)外經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化 武漢市通過增加投資 擴(kuò)大內(nèi)需 等手段實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資創(chuàng)新高 而房地產(chǎn)業(yè)的健康平 穩(wěn)發(fā)展起到了舉足輕重的作用 而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整 2 0 1 0 年武漢市 將從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 加大保障性住房建設(shè)力度 嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手 進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控措施的執(zhí)行力度 使武漢市住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理 住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn) 使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)為 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出積極貢獻(xiàn) 因此 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行理論分析 了解房地產(chǎn)價(jià)格和各影響因素之間的關(guān)系 剖析商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)性規(guī)律并分析其波動(dòng)程度 進(jìn)而理解商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的實(shí)質(zhì) 為政府和產(chǎn)業(yè)部門采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施 積極引導(dǎo)消費(fèi)者和投資者進(jìn)行正確決策 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)顯得十分有必要 并具有重要的現(xiàn)實(shí)意 義 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 1 3 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1 3 1 國(guó)外相關(guān)研究概況 國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)行的比較早 同時(shí)市場(chǎng)化程度也比較高 房?jī)r(jià)問題 的重要性和房?jī)r(jià)的敏感性吸引了學(xué)者和公眾的廣泛關(guān)注 從國(guó)外研究文獻(xiàn)來看 對(duì) 房?jī)r(jià)的波動(dòng)性研究主要集中在周期性波動(dòng) 泡沫與投機(jī)及房?jī)r(jià)的影響因素等方面 代表性的成果如下 w e n z l i c k 1 9 8 0 以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量 或銷售額 為依據(jù) 通過分析 1 7 9 5 1 9 7 3 年共1 8 0 年間美國(guó)房地產(chǎn)的周期波動(dòng)循環(huán)變化 指出美國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期 波動(dòng)周期約為1 8 年 n e l l i s 和l o n g b o t t o m 1 9 8 1 采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)英國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格影 響因素進(jìn)行分析后 得出收入 抵押貸款利率和社區(qū)抵押貸款存量對(duì)商品房?jī)r(jià)格變 化影響較大 而其中收入因素影響最大 t i r o l e 1 9 8 2 認(rèn)為 在交易者都是理性的條件下 不管是否允許賣空 s h o r t s a l e s 市場(chǎng)交易中都不可能獲得利得 除非交易者對(duì)給定資產(chǎn)的價(jià)值存在不同的 先知先覺 或者想利用市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 即資產(chǎn)價(jià)格泡沫難以存在 h e m k n a 1 9 8 5 利用1 9 7 9 1 9 8 3 年的數(shù)據(jù) 用實(shí)證的方法得出美國(guó)寫字樓租 金變化與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期和通貨膨脹密切相關(guān) 由此證明了美國(guó)寫字樓市場(chǎng)有很強(qiáng)周 期性的結(jié)論 r i c h a r dm b e t t s 1 9 9 6 認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)干預(yù)住房方案 原因在于政府參與能有 效消除市場(chǎng)失靈導(dǎo)致的種種缺陷 緩解住房市場(chǎng)供求導(dǎo)致的種種矛盾 d d e n i s e c ww i i l i a n 1 9 9 6 通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)狀況進(jìn)行分析后 認(rèn)為 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為使用市場(chǎng)和資本市場(chǎng) 并且建立了這兩個(gè)市場(chǎng)之間互動(dòng)的四象 限模型 c l a p p 1 9 9 7 通過對(duì)房地產(chǎn)周期的研究 發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)具有3 0 年 5 0 甚至 上百年的更長(zhǎng)時(shí)間上的周期性波動(dòng)特征 r a y m o n d 1 9 9 8 對(duì)香港地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了因果關(guān)系分析 發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)變 動(dòng)與地價(jià)之間無直接的因果聯(lián)系 m c k i n n o n p i l l 1 9 9 8 和k r u g m a n 1 9 9 8 對(duì)泡沫形成的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行了研究 他們的研究表明政府各種形式的擔(dān)保會(huì)導(dǎo)致較高的資產(chǎn)價(jià)格 并且他們認(rèn)為1 9 9 7 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)的原因歸結(jié)于房地產(chǎn)泡沫 p y h r r 和b o m 1 9 9 9 先從宏觀和微觀的角度對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行了區(qū)分 在此基 礎(chǔ)上又分別從實(shí)物市場(chǎng) 投資和國(guó)際化的視角對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了更為詳細(xì)的周期劃分 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 m a l p e z z i 1 9 9 9 針對(duì)價(jià)格收入比以及房?jī)r(jià)變化利用誤差修正模型得出了前 期價(jià)格和收入變化對(duì)于房?jī)r(jià)的影響以及短期供給弱彈性的結(jié)論 g e o f f r e ym e e n 2 0 0 2 在對(duì)美 英等國(guó)的住宅價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析后 認(rèn)為長(zhǎng) 短期收入對(duì)住宅價(jià)格的彈性都很大 并認(rèn)為長(zhǎng)期收入彈性在供給欠佳的市場(chǎng)上相 對(duì)較高 j u d 和w i n k l e r 2 0 0 2 通過使用短期滯后模型對(duì)房?jī)r(jià)變化進(jìn)行實(shí)證分析后 得出價(jià)格上漲受當(dāng)期人口 收入 建筑成本和利率影響很大 同時(shí)受到財(cái)富當(dāng)期 和滯后期值的影響 1 3 2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究概況 國(guó)內(nèi)大部分研究集中在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和周期性波動(dòng)等方面 主要研究 成果如下 謝經(jīng)榮 未勇 曲波等 2 0 0 2 周京奎 2 0 0 5 分別運(yùn)用理論和實(shí)證的方 法證明了房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系 周京奎還證明了股票價(jià) 格與房地產(chǎn)價(jià)格之間有反比關(guān)系 另外他還對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了研究 曲波 2 0 0 3 分別對(duì)美國(guó) 大陸和臺(tái)灣等地的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波 動(dòng)之間關(guān)系進(jìn)行研究 發(fā)現(xiàn)兩者聯(lián)系密切 但是影響兩者之間穩(wěn)定的協(xié)同增長(zhǎng)關(guān) 系的因素很多 不同地區(qū)或國(guó)家表現(xiàn)不同 高波 毛豐付 2 0 0 3 以19 9 9 2 0 0 2 年土地季度價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價(jià)格 指數(shù)為樣本 通過相關(guān)分析得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì) 短期內(nèi)兩者存在 相互影響的結(jié)論 李國(guó)柱 2 0 0 4 采用p a n e l d a t a 模型對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的差異進(jìn)行分 析 得出房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度較高的區(qū)域更易受宏觀政策的影響而 產(chǎn)生波動(dòng) 皮舜 2 0 0 4 通過建立相關(guān)模型對(duì)我國(guó)1 9 9 7 2 0 0 3 年間房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市 場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 認(rèn)為金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩者之間在長(zhǎng) 短期上均存 在雙向因果關(guān)系 張紅 2 0 0 5 認(rèn)為住宅價(jià)格走勢(shì)受經(jīng)濟(jì)基本面影響很大 并且她認(rèn)為貨幣供 給量 m 2 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資走向的影響要遠(yuǎn)大于后者對(duì)前者的影響 胡曉添 濮勵(lì)杰等 2 0 0 5 通過實(shí)證分析土地因素對(duì)南京市房?jī)r(jià)的影響后 得出土地因素中地價(jià)和土地出讓面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)為領(lǐng)先 其它因素影響作 用滯后 王千 2 0 0 6 認(rèn)為房地產(chǎn)是一種介于普通商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn) 4 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 因此 房地產(chǎn)能同時(shí)起到穩(wěn)定和擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)的雙重作用 是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的 紐帶 時(shí)筠侖 2 0 0 6 認(rèn)為房地產(chǎn)波動(dòng)主要表現(xiàn)為長(zhǎng)期趨勢(shì)波動(dòng)和周期波動(dòng) 長(zhǎng)期 趨勢(shì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)密切相關(guān) 且長(zhǎng)期趨勢(shì)波動(dòng)通過心理預(yù)期作用于周期波 動(dòng) 周期波動(dòng)通過政策因素影響到長(zhǎng)期趨勢(shì)波動(dòng) 周期波動(dòng)只是房地產(chǎn)波動(dòng)的一 種形態(tài) 并且正在日益弱化 吳寶申 2 0 0 7 通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間的關(guān)系研究 后得出 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分為長(zhǎng)期趨勢(shì)波動(dòng)和循環(huán)波動(dòng)組成 并認(rèn)為長(zhǎng)期趨勢(shì)受人 口規(guī)模 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 土地以及資金狀況制約 同時(shí)得出地價(jià)波動(dòng)性比房?jī)r(jià)波動(dòng)更大 且房地產(chǎn)波動(dòng)具有地域性特征 發(fā)達(dá)地區(qū)波動(dòng)性更為明顯 魯娜 2 0 0 7 認(rèn)為信貸規(guī)模對(duì)東部城市房地產(chǎn)價(jià)格影響都比較大 容易出現(xiàn)房 地產(chǎn)泡沫和投機(jī) 對(duì)中西部影響則較小 中西部房?jī)r(jià)主要受經(jīng)濟(jì)基本面影響比較大 另外房地產(chǎn)需求對(duì)各地區(qū)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)都存在負(fù)效應(yīng) 曹英 2 0 0 7 通過對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析后得出影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格波 動(dòng)的首要因素是人均可支配收入 其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和貸款利 率 且一年期貸款利率與商品房?jī)r(jià)格不存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系 趙曉丹 2 0 0 7 通過對(duì)匯率波動(dòng)和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的兩者的共性和特征分析 得出兩者之間存在一定的關(guān)聯(lián)性 前者有可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生上浮或下浮傳 導(dǎo)作用 且傳導(dǎo)作用是否發(fā)生要根據(jù)各國(guó)具體情況而定 史永東 陳日清等 2 0 0 8 通過建立最優(yōu)控制模型分析了不確定性環(huán)境下房地 產(chǎn)價(jià)格的決定因素 得出按揭貸款利率 按揭貸款額度 居民財(cái)富等多種因素對(duì)房 價(jià)均有影響 同時(shí)用抵押貸款利率對(duì)加息政策的效果進(jìn)行檢驗(yàn) 結(jié)果顯示抵押貸款 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無經(jīng)濟(jì)顯著性 另外房地產(chǎn)價(jià)格自身的變動(dòng)沖擊能引起房 地產(chǎn)價(jià)格上漲 任榮榮 鄭思齊 龍奮杰等 2 0 0 8 利用1 9 9 9 2 0 0 5 年數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)3 5 個(gè)大中城 市進(jìn)行實(shí)證研究 發(fā)現(xiàn)預(yù)期作用對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響巨大 這種作用在房?jī)r(jià)較高的城 市更為突出 并認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的預(yù)期會(huì)加速房地產(chǎn)需求膨脹 導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性增 長(zhǎng) 李賓 2 0 0 8 認(rèn)為房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)受技術(shù)進(jìn)步 生產(chǎn)要素等影響 而價(jià)格的短 期變化與短期真實(shí)利率調(diào)整呈反向聯(lián)動(dòng) 正因?yàn)槿绱宋磥矸康禺a(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng) 短期上 都將趨于下降 隨著人民幣匯率戰(zhàn)的日益升溫 對(duì)于外資流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成房地產(chǎn)價(jià)格 波動(dòng)問題的成為焦點(diǎn) 汪成豪 王雯瑁等 2 0 0 9 對(duì)外資流動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 影響研究后發(fā)現(xiàn)外資投資房地產(chǎn)總額占外商投資總額比例相對(duì)穩(wěn)定 且穩(wěn)速下降 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 并認(rèn)為外資會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期套利行為 而將更多關(guān)注于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià) 值 劉洪玉 2 0 0 9 認(rèn)為目前在世界經(jīng)濟(jì)不確定性的背景下 受住房交易量和價(jià)格 的下調(diào) 國(guó)家保增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的雙重目標(biāo) 土地和房地產(chǎn)的已有制度 住房保障政策和打擊投機(jī)的稅收政策等因素的共同作用 未來短期內(nèi)商品房住宅價(jià) 格變化將趨于理性回落 綜上所述 國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格及其波動(dòng)性的研究 主要集中在房地產(chǎn) 市場(chǎng)內(nèi)部機(jī)制 房地產(chǎn)泡沫 周期 投機(jī)及房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素等方面 且以實(shí)證 分析為主 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不同波動(dòng)類型的定量分析還較少 因此本文對(duì)此問題的 探尋具有一定的研究?jī)r(jià)值 6 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 1 4 研究的基本思路 主要內(nèi)容及方法 1 4 1 基本思路 圖1 1 基本思路 f i g 1 1b a s i ci d e a s 7 華中農(nóng)業(yè)人學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 1 4 2 主要內(nèi)容 本文具體內(nèi)容分為五章展開 第一章介紹本文研究的背景 目的與意義 進(jìn)行文獻(xiàn)綜述并提出論文寫作的思 路 歸納論文的主要內(nèi)容和方法以及論文可能的創(chuàng)新 第二章介紹了房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)理論 首先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵 類型等進(jìn)行了介 紹 接著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)的價(jià)值論 供求機(jī)制以及泡沫投機(jī)論等進(jìn)行了闡述 第三章分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律 先分別對(duì)影響 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)基本面因素 政策影響因素 土地價(jià)格因素 虛擬經(jīng)濟(jì)因素 和心理等因素進(jìn)行了介紹 接著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)類型和波動(dòng)機(jī)理狀況進(jìn)行了分 析 第四章在前幾章分析的基礎(chǔ)上以武漢市商品房?jī)r(jià)格為對(duì)象 先分析了商品房?jī)r(jià)格 和其影響因素之間的關(guān)系 接著分別對(duì)其長(zhǎng)期變化趨勢(shì) 周期性波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng) 以及隨機(jī)性波動(dòng)進(jìn)行了分析 第五章得出文章的結(jié)論并提出建議 1 4 3 研究的方法 本文中用到的主要研究方法有 一是在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析時(shí)使用了協(xié)整檢 驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn) 二是在房地產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)分析時(shí)使用了主成分分析方法 在季節(jié)性波動(dòng)分析時(shí)采用時(shí)間序列x 1 2 一a r i m a 季節(jié)調(diào)整模型對(duì)季節(jié)波動(dòng)因子和隨 機(jī)波動(dòng)因子進(jìn)行了提取 1 5 可能的創(chuàng)新 對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性的研究 本文強(qiáng)調(diào)影響因素的分析 波動(dòng)類型以及波動(dòng) 程度的測(cè)度 因此本文可能的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在 1 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了定量分析 對(duì)某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng) 的影響在不同地域內(nèi)和時(shí)序上分別作了闡述 2 對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的季節(jié)性波動(dòng) 本文采用間接方法進(jìn)行了分離 8 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)理論 2 1 房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題 它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán) 在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn) 關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置 房地產(chǎn) 價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一 是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表 現(xiàn) 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的形成的概念表述不盡相同 按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)可表述為 在房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)的過程中 所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所 有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn) 按西方效用價(jià)格理論 房地產(chǎn)價(jià)格可表述為 房地產(chǎn)的 效用 房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 2 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格的類型 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中 房地產(chǎn)價(jià)格種類具有多種不同的類型 不同的價(jià)格所起的 作用不盡相同 評(píng)估的原則 考慮的因素也不盡相同 1 按形成機(jī)制分 按照形成機(jī)制的不同 房地產(chǎn)價(jià)格可以劃分為房地產(chǎn)理論價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 評(píng) 估價(jià)格 政策價(jià)格 指導(dǎo)價(jià)格等 吳德進(jìn) 李國(guó)柱等 2 0 0 7 理論價(jià)格 理論價(jià)格是指房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值 表現(xiàn)為某一宗物業(yè)在某個(gè)時(shí)點(diǎn)于完全競(jìng) 爭(zhēng)性的公開市場(chǎng)上能夠成交的合理價(jià)格 在這種情況下 市場(chǎng)具有完全自由的進(jìn)入 退出機(jī)制 該時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀態(tài)穩(wěn)定 物業(yè)價(jià)值不變 不存在各種特殊情況 如不考慮 特殊買家的進(jìn)入等 因此 理論價(jià)格是由經(jīng)濟(jì)基本面決定的房地產(chǎn)價(jià)格 它是房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的中心 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格 它隨著時(shí)間和供求關(guān)系的變化 而波動(dòng) 一般可分為公平市場(chǎng)價(jià)格 限定價(jià)格和非公平市場(chǎng)價(jià)格等 公平市場(chǎng)價(jià)格 通常是指不受一些不良因素 如壟斷 信息不對(duì)稱 強(qiáng)迫交易等 的影響 雙方完 全在正常情況下交易的價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格是按一定的估價(jià)原則與程序 采用科學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)所作的一種估價(jià) 9 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 但是根據(jù)估價(jià)方法和目的的不同 評(píng)估價(jià)格可表現(xiàn)為偏重房地產(chǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的 估計(jì) 政策價(jià)格和指導(dǎo)價(jià)格 政策價(jià)格是政府運(yùn)用行政力量 在參考市場(chǎng)價(jià)格的情況下 迫使交易者接受的 房地產(chǎn)價(jià)格 而指導(dǎo)價(jià)格一般是指政府提出來的 供交易雙方參考的房地產(chǎn)價(jià)格 2 按交易權(quán)屬分 按照交易權(quán)屬的不同 房地產(chǎn)價(jià)格可以分為房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)使用權(quán) 價(jià)格 2 1 2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 從房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來看房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng) 房地產(chǎn)價(jià)格由地價(jià) 房屋建安費(fèi)用及 利潤(rùn) 房屋銷售成本及利潤(rùn) 稅金等構(gòu)成 因此房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是隨價(jià)格各組成部 分的變化而變化的 而在構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格各組成部分中 土地價(jià)格即土地所有權(quán)轉(zhuǎn) 讓或使用權(quán)出讓的價(jià)格和建安費(fèi)用在房?jī)r(jià)中占有很大的比重 但是土地的形成過程 沒有凝結(jié)必要的勞動(dòng) 因而本身是無價(jià)值的 土地價(jià)格具有二元特性一土地資本價(jià) 格和土地物質(zhì)價(jià)格 土地物質(zhì)價(jià)格沒有價(jià)值實(shí)體為基礎(chǔ) 這部分定價(jià)采用資本化定 價(jià)方式 其變化大小完全取決于供求狀況 而土地資本價(jià)格的變動(dòng)完全由土地資本 投入量多少?zèng)Q定 因此 由于土地價(jià)格構(gòu)成的二元性 使得土地價(jià)格的構(gòu)成整體完 全取決于市場(chǎng)供需狀況 同時(shí)土地價(jià)格的這種供求狀況并非是抽象的 它表現(xiàn)為影 響地價(jià)的諸多因素 除地價(jià)外 房地產(chǎn)價(jià)格的其他構(gòu)成部分 如建安費(fèi)用和各期管 理費(fèi) 利潤(rùn)和稅金等都是價(jià)值實(shí)體的一部分 其價(jià)格變化受供求狀況和價(jià)值共同決 定 2 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的價(jià)值論 馬克思主義價(jià)值理論認(rèn)為 商品是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品 它包含使用價(jià)值和價(jià) 值兩個(gè)要素 是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一 使用價(jià)值是指物品和服務(wù)能夠滿足人們某 種需要的屬性 即物品和服務(wù)的有用性 一般的物品或多或少具有使用價(jià)值 作為 商品的使用價(jià)值與一般物品的使用價(jià)值存在差別 首先它必須是勞動(dòng)產(chǎn)品的使用價(jià) 值 其次商品的使用價(jià)值不是針對(duì)生產(chǎn)者自己有用 而是針對(duì)他人 針對(duì)社會(huì)有用 最后商品的使用價(jià)值必須通過讓渡給他人才能進(jìn)入消費(fèi) 因此商品的使用價(jià)值是交 換價(jià)值的物質(zhì)承擔(dān)者 商品的價(jià)值是內(nèi)在的 抽象的 不能自己表現(xiàn)出來 只能通 過與另一種商品交換 才能獲得表現(xiàn) 任何物品都有使用價(jià)值 但只有這種物品作 為商品時(shí) 它才具有價(jià)值 因?yàn)閮r(jià)值是指產(chǎn)品生產(chǎn)過程中消耗的人類無差別的勞動(dòng) 交換價(jià)值是外在的 有具體的表現(xiàn)形式 價(jià)值是交換價(jià)值的基礎(chǔ) 交換價(jià)值是價(jià)值 1 0 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 表現(xiàn)形式 圖2 1 房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值論機(jī)制分析 f i g 2 一lo nt h em e c h a n i s mo ft h ev a l u eo fr e a le s t a t ep r i c e s 根據(jù)馬克思主義的價(jià)值理論 未進(jìn)行開發(fā)的土地只屬于一般物品 只有使用價(jià) 值 本身不包含價(jià)值 這部分使用價(jià)值只受供求關(guān)系影響 當(dāng)經(jīng)過一定量的勞動(dòng)和 資本投入后 土地就包含原有的使用價(jià)值和新投入的價(jià)值部分 價(jià)值部分直接由投 入量決定 這兩者結(jié)合成整體 最終使得在考慮投入量的前提下 土地價(jià)格采用資 本化定價(jià)方式計(jì)算 這樣形成的土地價(jià)格與建筑物構(gòu)筑物的價(jià)格一起形成房地產(chǎn)價(jià) 格 這種價(jià)格的變化更多的取決于供求關(guān)系 供求關(guān)系直接或間接受多種影響因素 單一或共同作用 使得房?jī)r(jià)波動(dòng)最終通過各影響因素變化得以體現(xiàn) 而波動(dòng)量的大 小和劇烈程度則取決于影響因素的內(nèi)容及性質(zhì) 2 3 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的供求機(jī)制 從供給需求的角度看 房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)受到長(zhǎng)期市場(chǎng)供求機(jī)制和短期供給機(jī)制 的影響 2 3 1 長(zhǎng)期市場(chǎng)供求機(jī)制 在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中 各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)非常復(fù)雜 每一種產(chǎn)品 都有大量的生產(chǎn)者 和消費(fèi)者 每種產(chǎn)品的價(jià)格都受供給和需求決定 房地產(chǎn)作為一種較特殊的商品 其價(jià)格變化必然受到供給和需求的影響 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài) 此時(shí)的價(jià)格叫做均衡價(jià)格 即出清價(jià)格 如圖2 2 所示的e 點(diǎn)價(jià)格p i 即為均衡價(jià)格 此時(shí)房地產(chǎn)的供給與需求量均為q 1 若此時(shí)只 考慮價(jià)格變化 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格由于某種原因由p l 上漲到p 2 時(shí) 相應(yīng)的供給量變?yōu)?q 5 而此時(shí)的需求量只有q 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量多出f g 市場(chǎng)無法出清 價(jià)格必 華中農(nóng)業(yè)人學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 然下跌 價(jià)格下跌又引起需求量上升 最終又回到均衡價(jià)格p t 當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌 例如跌倒p 3 時(shí) 此時(shí)需求量增加到q 4 而供給量減少到q 3 市場(chǎng)房地產(chǎn)短缺量為 r t 此時(shí)價(jià)格必然又回升 需求量減少 直至重新回到e 點(diǎn)為止 圖2 2 價(jià)格一般均衡 f i g 2 2g e n e r a le q u i l i b r i u mp r i c e 以上分析是只考慮價(jià)格變化時(shí)的一般情況 就房地產(chǎn)業(yè)而言 房地產(chǎn)的供給和 需求會(huì)受到諸多因素的影響 這些因素主要有經(jīng)濟(jì)基本面因素 土地價(jià)格因素 政 策因素 心理預(yù)期因素 虛擬經(jīng)濟(jì)等等 在這些因素的影響下 房地產(chǎn)的供給和需 求曲線會(huì)發(fā)生移動(dòng) 如當(dāng)居民收入發(fā)生變化 人口在較長(zhǎng)時(shí)間出現(xiàn)明顯變化 消費(fèi) 者的心理預(yù)期等 會(huì)使得在相同的價(jià)格下 需求曲線發(fā)生移動(dòng) 圖2 3 所示的就是 當(dāng)居民收入增加或減少時(shí) 需求曲線由d 變?yōu)閐 l 或d 2 供給情況也一樣 如當(dāng)物價(jià) 和地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本上漲或下跌時(shí) 房地產(chǎn)供給曲線相應(yīng)的由s 變?yōu)閟 l 和s 2 圖2 3 長(zhǎng)期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 f i g 2 3l o n g t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n d r e a le s t a t ep r i c e s 2 3 2 短期市場(chǎng)供求機(jī)制與市場(chǎng)均衡 在分析完房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡機(jī)制后 對(duì)于短期的房地產(chǎn)市場(chǎng) 由于房地產(chǎn)本 身的位置固定性和不可移動(dòng)性等區(qū)域性特征 加上房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng) 供給滯后 近期我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)為不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 短期的供給量易受到開發(fā)商的控制 這些因素使得在短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為一定程度的供給剛性 如圖2 4 所示 當(dāng) 1 2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性研究一以武漢市為例 房?jī)r(jià)開始p l 上升到p 2 時(shí) 供給量會(huì)由e 點(diǎn)上升到f 點(diǎn) 當(dāng)價(jià)格由于需求的增加由 p 2 i z y 至up 3 時(shí) 此時(shí)供給量有限 無法再增加且維持在q 2 需求的增加只會(huì)導(dǎo)致 價(jià)格繼續(xù)上升 價(jià)格的持續(xù)上升必然吸引更多的資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 使得房地產(chǎn) 投資開發(fā)量增加 供給量得以緩慢由q 2 增加到q 3 價(jià)格均衡由g 點(diǎn)變?yōu)閔 點(diǎn) 最 終實(shí)現(xiàn)短期均衡和長(zhǎng)期均衡的統(tǒng)一 眾多短期均衡點(diǎn)最終構(gòu)成長(zhǎng)期供給曲線s l 如 圖2 5 功 三弋 e 圖2 4 短期供求變化與房地產(chǎn)價(jià)格 f i g 2 4s h o r t t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n dr e a le s t a t ep r i c e s 代心一6 x c 圖2 5 均衡統(tǒng)一與房地產(chǎn)價(jià)格 f i g 2 5b a l a n c eu n i t ya n dr e a le s t a t ep r i c e s 2 4 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的泡沫投機(jī)論 房地產(chǎn)泡沫 b u b b l e s 被描述為 一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲 價(jià) 開始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期 于是又吸引了新的買主 這些 人一般只想通過買賣牟取利潤(rùn) 而對(duì)資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣 的 隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn) 接著就是價(jià)格的暴跌 最后以金融危機(jī)告終 或 者以繁榮的逐漸消退而不發(fā)生危機(jī) 查爾斯p 金德爾伯格 1 9 9 1 泡沫理論強(qiáng)調(diào) 預(yù)期易引起人們的投機(jī)行為 最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的除長(zhǎng)期趨勢(shì) 周期波動(dòng) 季節(jié)性波動(dòng) 和隨機(jī)波動(dòng)外的泡沫式波動(dòng) 曲波 2 0 0 3 而這種泡沫式波動(dòng)往往僅指房地產(chǎn)價(jià)格 的劇烈波動(dòng) 由于房地產(chǎn)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)二元資產(chǎn)特性 郭金興 2 0 0 3 p 弓 r 日 0 華中農(nóng)業(yè)人學(xué)2 0 1 0 屆碩士研究生學(xué)位論文 因而房地產(chǎn)除了滿足生產(chǎn)和生活需求以外 十分適合于進(jìn)行投資和投機(jī) 而投機(jī)的 需求是為了謀取差價(jià)利潤(rùn) 只要有差價(jià) 投機(jī)人有利可賺 他們就會(huì)有無窮的欲望 去購(gòu)買房地產(chǎn) 而不去理會(huì)價(jià)格的高低是否合理 這種行為導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的虛高 引發(fā)房地產(chǎn)泡沫 而房地產(chǎn)泡沫在銀行信貸的參與下具有一種自我膨脹的機(jī)制 如 圖2 6 并且房地產(chǎn)抵押貸款證券化后 流入房地產(chǎn)的資金就會(huì)像滾雪球一樣越滾 越大 投機(jī)者獲得更多的資金使得這種泡沫的自我膨脹機(jī)制進(jìn)一步放大 當(dāng)這種泡 沫達(dá)到一定程度時(shí) 在外界因素的沖擊下 例如市場(chǎng)謠言導(dǎo)致的資金外逃 政策因 素等等 房地產(chǎn)泡沫就會(huì)迅速破裂 房地產(chǎn)價(jià)格迅速下降 房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng) 最 終可能引發(fā)金融危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)危機(jī) 圖2 6 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫運(yùn)行機(jī)制 f i g 2 60p e r a t i n gs y s t e mr e a l