原稿玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.ppt

玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目錄 第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)分析 第二部分區(qū)域背景分析 第三部分整體市場(chǎng)研究 1 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2 宏觀調(diào)控基調(diào)3 宏觀經(jīng)濟(jì)政策4 樓市調(diào)控政策5 地產(chǎn)前景 1 經(jīng)濟(jì)總量2 投資情況3 人口發(fā)展情況4 人民生活指標(biāo)5 社會(huì)消費(fèi)品6 城市發(fā)展規(guī)劃 1 整體商業(yè)市場(chǎng)研究2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究3 玉溪整體房地產(chǎn)供求分析4 消費(fèi)需求趨勢(shì)分析 待完成 第四部分項(xiàng)目發(fā)展分析 1 區(qū)位分析2 交通分析3 周邊配套分析4 項(xiàng)目發(fā)展總結(jié)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 Part1 1 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2 宏觀調(diào)控基調(diào)3 宏觀經(jīng)濟(jì)政策4 樓市調(diào)控政策5 地產(chǎn)前景 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 我國(guó)GDP總值呈逐年遞增趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好 中國(guó)2013年GDP增長(zhǎng)已超過(guò)了7 5 的官方目標(biāo) 達(dá)到7 7 這是十四年來(lái)最低增速 2013年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占比增至46 1 首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè) 2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元 比上年增長(zhǎng)19 8 其中住宅投資增長(zhǎng)19 4 房屋新開工面積201208萬(wàn)平方米 比上年增長(zhǎng)13 5 其中住宅新開工面積增長(zhǎng)11 6 全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米 比上年增長(zhǎng)8 8 2014年一季度房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)15494億元 增速約18 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 觀點(diǎn) 雙向調(diào)控 一 地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)程度 二 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的 針對(duì)性 首次提出對(duì)不同城市進(jìn)行 分類調(diào)控 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 貨幣政策觀點(diǎn) 央行明確將 繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策 2014年人民銀行系統(tǒng)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策 不斷完善調(diào)控方式和手段 增強(qiáng)調(diào)控的前瞻性 針對(duì)性和協(xié)同性 大力推動(dòng)金融改革 切實(shí)維護(hù)金融穩(wěn)定 提升金融服務(wù)和管理水平 支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 爭(zhēng)取國(guó)際收支基本平衡 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展 當(dāng)前我國(guó)貨幣政策目標(biāo)并沒有改變 要在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)適度增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上 推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)去杠桿 優(yōu)化結(jié)構(gòu) 概括來(lái)說(shuō) 就是要兼顧貨幣政策幾大目標(biāo) 為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供良好的貨幣金融環(huán)境 從長(zhǎng)期看 勞動(dòng)力成本的逐步上升決定了未來(lái)5到10年的物價(jià)水平都會(huì)處在3 左右的溫和上漲周期中 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 2010年 2011年 2012年 物價(jià)樓市調(diào)控成效明顯國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上應(yīng)該是保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展 同時(shí)物價(jià)調(diào)控又取得了明顯的成效 經(jīng)濟(jì)走勢(shì)三條主線政策主線 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與宏觀政策的正常化回歸 結(jié)構(gòu)主線 我國(guó)處于一個(gè)新的結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)折點(diǎn) 國(guó)際主線 后危機(jī)時(shí)代的全球化視角 以科學(xué)發(fā)展為主題 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線 按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào) 及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控 把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置 國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn) 2013年 經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期 經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)的情況下還需要進(jìn)一步調(diào)整鞏固 宏觀穩(wěn) 微觀活 成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞 中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力雖然在減弱 但保持7 8 的增速的動(dòng)力依然存在 動(dòng)力來(lái)自于人口質(zhì)量的提升 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 技術(shù)的進(jìn)步 來(lái)自于改革帶來(lái)的制度創(chuàng)新 以及城市化進(jìn)程加速等 經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)觀點(diǎn) 2014年預(yù)測(cè) 穩(wěn)中有為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的決策者希望在保持一定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的基礎(chǔ)上 緩解包括就業(yè)在內(nèi)的種種社會(huì)矛盾 估計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在7 8 之間 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 地產(chǎn)前景 在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下 2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn) 銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢 投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn) 的特點(diǎn) 2011年 2012年 2013年 住建部 加快推進(jìn)房產(chǎn)征收稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍國(guó)土部 警惕一些地方放松調(diào)控住建部部署督察全國(guó)住房公積金財(cái)政部 嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策 國(guó)八條 房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地 限購(gòu) 限價(jià) 限貸 等政策全面升級(jí)限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè) 10月底 1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn) 強(qiáng)調(diào)稅收的作用完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房 增加普通商品住房及用地供應(yīng) 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 2010年 新國(guó)十條 限購(gòu)限貸措施密集出臺(tái) 停發(fā)第三套房貸款加大保障性住房體系建設(shè) 增加商品住房供給 遏制外地炒房者異地購(gòu)房 物業(yè)稅重慶 上海試點(diǎn) 地方政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 問責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力 觀點(diǎn) 有針對(duì)性的調(diào)整加大保障房建設(shè)力度加快城鎮(zhèn)化建設(shè) 對(duì)不同地域城市進(jìn)行分類調(diào)控 市場(chǎng)作為調(diào)控主體 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 形成有效供需 2014年 鑒于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大幅低于市場(chǎng)預(yù)期 季初存款下降 不良貸款上升等諸多因素 銀行的未來(lái)信貸投放將相對(duì)謹(jǐn)慎 但中短期內(nèi) 流動(dòng)性寬松格局將延續(xù) 并對(duì)今年經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇形成支持 由于中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效貸款需求不足 商業(yè)銀行中短期內(nèi)或傾向于房地產(chǎn)開發(fā)貸 但考慮到中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù) 商業(yè)銀行在信貸投放時(shí)仍會(huì)選擇實(shí)力較強(qiáng)的大中型房企和資質(zhì)優(yōu)良的項(xiàng)目等 始于2013年末的停貸潮緣何會(huì)波及新一年度的貸款額度 面對(duì)高收益的小微貸 信用貸 是銀行經(jīng)營(yíng)體制 利潤(rùn)最大化 的選擇結(jié)果即上調(diào)利率的預(yù)演 還是信貸額度管控的 欲罷不能 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 地產(chǎn)前景 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 樓市調(diào)控政策 國(guó)家政策 市場(chǎng)導(dǎo)向與行業(yè)理性化 將促成城市商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí) 住宅開發(fā)受宏觀調(diào)控的沖擊 客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng) 中國(guó)二 三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)需求 加之政策面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的拓寬 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展階段 多元化消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 受國(guó)際品牌及大型商家擴(kuò)張影響 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逐步將目光轉(zhuǎn)向追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益 商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性 經(jīng)濟(jì)回落 商業(yè)地產(chǎn)受影響較小 行業(yè)呈升級(jí)態(tài)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)理性化發(fā)展 業(yè)態(tài)發(fā)展多元化 迎合中國(guó)消費(fèi)升級(jí)浪潮 商業(yè)地產(chǎn)投資穩(wěn)定中出現(xiàn)減緩 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 樓市調(diào)控政策 區(qū)域背景分析 Part2 1 經(jīng)濟(jì)總量2 投資情況3 人口發(fā)展情況4 人民生活指標(biāo)5 社會(huì)消費(fèi)品6 城市發(fā)展規(guī)劃 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 本章引言 本章節(jié)將集中分析目前玉溪紅塔區(qū)乃至玉溪全市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及未來(lái)有關(guān)與商業(yè)市場(chǎng)息息相關(guān)的經(jīng)濟(jì)資料 透過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體分析 以此加深對(duì)目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)知 進(jìn)一步了解未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間以及分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的前景 除宏觀經(jīng)濟(jì)分析外 在此亦將介紹與分析紅塔區(qū)的城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展規(guī)劃 這些規(guī)劃亦會(huì)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)有正面影響 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 國(guó)民生產(chǎn)總值 GDP 及其增長(zhǎng)率 玉溪整體國(guó)民生產(chǎn)總值保持快速增長(zhǎng) 平均增速15 經(jīng)濟(jì)總量排名云南省前列 生產(chǎn)總值平穩(wěn)快速上漲 2013全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)連續(xù)上升趨勢(shì) 共1102 2億元 同比增加13 8 其中工業(yè)增加值達(dá)664 8億元 占總GDP的62 4 紅塔 昆鋼 云錫 云銅 云天化 云電等大企業(yè)大集團(tuán)作出了重要貢獻(xiàn) 卷煙及配套產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)362 7億元 占GDP的33 全市GDP發(fā)展以煙草類產(chǎn)業(yè)為主 與礦業(yè) 建筑業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展 占全市GDP80 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展情況 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與比重 表明了玉溪城市化水平發(fā)展提速 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)步提升 注 產(chǎn)業(yè)比例是衡量現(xiàn)代綜合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段的核心指標(biāo) 一般而言 第一產(chǎn)業(yè)比重高 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低 第三產(chǎn)業(yè)比重高 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也較高 資料來(lái)源 玉溪市統(tǒng)計(jì)局 資料顯示玉溪近年來(lái)年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化比較穩(wěn)定 第二產(chǎn)業(yè)比重在60 以上 工業(yè)發(fā)展及城市開發(fā)建設(shè)保持較高活躍度 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 固定資產(chǎn)投資情況 玉溪近年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快 房地產(chǎn)投資占據(jù)其中重要地位 2009 2013年來(lái) 玉溪市固定資產(chǎn)投資總量較快增長(zhǎng) 整體增幅在25 以上 房地產(chǎn)投資開發(fā)活躍 經(jīng)濟(jì)總量 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)投資 玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 以及國(guó)內(nèi)GDP依然依靠投資拉動(dòng) 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 穩(wěn)健發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的方向 小于4 4 5 5 8 大于8 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 美元 800 4000 4000 8000 8000 20000 0 800 啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期 2009 2013年間 玉溪市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 從36 6億左右增加到156億 增長(zhǎng)率超過(guò)300 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 人口分布情況 觀點(diǎn)1 紅塔區(qū)作為玉溪市首府 行政中心 商業(yè)中心同時(shí)也是玉溪常住人口最多 人口密度最大的區(qū)域 觀點(diǎn)2 人流密集程度決定消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換程度 紅塔區(qū)以南北大街 聶耳路 鳳凰路人口分布最為密集 而該片也是玉溪商業(yè)發(fā)展水平的代表區(qū)域 2013年年末全市常住人口為234萬(wàn)人 比上年末增加1萬(wàn)人 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 玉溪人均可支配收入水平 玉溪市城市居民生活水平處于國(guó)內(nèi)中等水平 但與一線城市還有較大差距 整體消費(fèi)水平有待提升 玉溪居民人均可支配收入持續(xù)保持較快增長(zhǎng)速度 2013年達(dá)到24276元 比上年增加2892元 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 社會(huì)消費(fèi)品 城市發(fā)展規(guī)劃 橫向?qū)Ρ热司芍涫杖胩幱谠颇陷^高水平 縱觀城市發(fā)展水平 玉溪實(shí)屬 藏富于民 云南省內(nèi)主要城市居民生活水平比較 根據(jù)2013年數(shù)據(jù)顯示 玉溪市人均可支配收入為24706元 僅次于省會(huì)昆明位居省內(nèi)第二 紅塔區(qū)人均可支配收入處于玉溪全市上游水平 注 城市生活水平比較以人均可支配收入作為參照 主要參考國(guó)內(nèi)一線城市及華中地區(qū)省會(huì)城市 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 城市發(fā)展規(guī)劃 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) CPI 2012年玉溪市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) CPI 達(dá)到了國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)的輕微通貨膨脹的范圍 結(jié)合GDP增長(zhǎng)情況 可判斷玉溪整體處于 高增長(zhǎng) 低通脹 的局面 運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好 注 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)取值以上年指數(shù) 100為標(biāo)準(zhǔn) 注 按國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn) 當(dāng)CPI增幅達(dá)3 5 的區(qū)間經(jīng)濟(jì)處于活躍狀態(tài) 價(jià)格增幅處于良性水平 2009 2013年 玉溪市整體居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)在0 9 5 之間 整體來(lái)看波動(dòng)較大 2010年以后體現(xiàn)為區(qū)位通脹 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 由于項(xiàng)目位于玉溪紅塔區(qū)北市區(qū) 因此 城市發(fā)展規(guī)劃部分將重點(diǎn)關(guān)注紅塔區(qū)城市建設(shè)發(fā)展方向 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 交通發(fā)展等規(guī)劃 導(dǎo)論 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 玉溪城市簡(jiǎn)介 城市職能 玉溪市政治 經(jīng)濟(jì) 文化 科技 信息中心煙草 生態(tài)旅游 裝備制造 新能源 高新技術(shù)等特色產(chǎn)業(yè)基地中國(guó) 東南亞國(guó)際大通道中心樞紐云南省重要的生態(tài) 文化旅游服務(wù)基地云南省面向滇中南的物資集散地 通往東南亞國(guó)際通道的重要樞紐 城市定位 滇中城市群次中心 具有高原山水特色的現(xiàn)代宜居生態(tài)城市 城區(qū)發(fā)展方向及結(jié)構(gòu) 城市空間布局結(jié)構(gòu)為 一心 雙核 四組團(tuán) 一心 中心組團(tuán) 雙核 舊城區(qū)綜合性商業(yè)服務(wù)中心和生態(tài)文化區(qū)市級(jí)行政 商務(wù)中心 四組團(tuán) 大營(yíng)街組團(tuán) 春和組團(tuán) 研和組團(tuán) 北城組團(tuán) 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 玉溪未來(lái)發(fā)展規(guī)劃圖 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 大營(yíng)街組團(tuán) 完善以煙草相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè) 促進(jìn)新火車站及其周邊區(qū)域的建設(shè) 利用鄰近中心組團(tuán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 積極發(fā)展娛樂服務(wù)業(yè) 旅游業(yè) 生活居住等功能 中心組團(tuán) 是玉溪市政治 經(jīng)濟(jì) 商業(yè)中心 未來(lái)將提升和優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 增強(qiáng)區(qū)域服務(wù)職能 北城組團(tuán) 依托臨近昆明的優(yōu)越區(qū)位條件 積極發(fā)展現(xiàn)代物流貿(mào)易 休閑度假 旅游服務(wù) 農(nóng)產(chǎn)品加工以及生活居住 北部皂角營(yíng)現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)逐步向研和工業(yè)園區(qū)遷移 春和組團(tuán) 城市重要功能區(qū) 依托紅塔工業(yè)園區(qū)九龍片區(qū)的開發(fā) 重點(diǎn)發(fā)展綠色生物技術(shù) 制藥和農(nóng)特產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè) 結(jié)合九龍池省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)及飛井海旅游區(qū)的建設(shè) 發(fā)展休閑度假 旅游服務(wù)及生活居住 充分利用良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件及農(nóng)副產(chǎn)品交易傳統(tǒng) 發(fā)展為城市服務(wù)的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn) 交易 加工及農(nóng)業(yè)觀光 綠色生態(tài)旅游 研和組團(tuán) 主要功能包括新型工業(yè) 區(qū)域物流與居住功能 研和工業(yè)園區(qū)主要發(fā)展鋼鐵加工 鑄造和裝備制造業(yè) 未來(lái)發(fā)展成為以新材料研發(fā) 加工鑄造 裝備制造為主導(dǎo)的生態(tài)型 現(xiàn)代化新型工業(yè)園區(qū) 結(jié)合鐵路站場(chǎng) 在組團(tuán)北部建設(shè)面向全省及東南亞的重要物流中心基地 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 紅塔區(qū)交通條件及規(guī)劃 玉溪規(guī)劃未來(lái)繞城道路 在現(xiàn)有道路基礎(chǔ)上規(guī)劃形成 七橫五縱 的主干道路骨架路網(wǎng) 七橫 與繞城高速公路出入口連接的三橫 為規(guī)劃快速路 其余四橫為結(jié)構(gòu)性主干道 五縱 原昆曼高速公路玉溪壩子段規(guī)劃為快速路 其余4條為結(jié)構(gòu)性主干道 外繞城線 內(nèi)繞城線 高鐵站 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 支柱產(chǎn)業(yè)分析 農(nóng)業(yè)煙草產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) 礦電產(chǎn)業(yè) 作為著名的云煙之鄉(xiāng) 玉溪烤煙種植一直保持全國(guó)領(lǐng)先水平 中上等煙比重多年穩(wěn)定在85 以上 為紅塔集團(tuán)的興起奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 突出生態(tài)特色 延續(xù)歷史文脈 強(qiáng)化音樂精神 突出建筑特色 截至 十一五 末 玉溪市礦電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)614 3億元 比 十五 末增長(zhǎng)2 2倍 成為全市又一支柱產(chǎn)業(yè) 引進(jìn)昆鋼 云銅 云錫 云天化 云電 泰國(guó)TCC等國(guó)內(nèi)外大企業(yè) 建立了 四礦一電 重工業(yè)體系 實(shí)現(xiàn)玉溪工業(yè)的跨越式發(fā)展 經(jīng)濟(jì)總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標(biāo) 社會(huì)消費(fèi)品 城市定位 滇中城市群次中心 具有高原山水特色的現(xiàn)代宜居生態(tài)城市 發(fā)展方向 玉溪城市發(fā)展方向已中央主城為商業(yè) 行政核心 向四城副中心進(jìn)行輻射 交通規(guī)劃 在現(xiàn)有道路基礎(chǔ)上規(guī)劃形成 七橫五縱 的主干道路骨架路網(wǎng) 形成面向滇南的陸路大通道 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 資源優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)將推動(dòng)民生保障 國(guó)民財(cái)富的迅速積累 商業(yè)規(guī)劃 依托玉溪傳統(tǒng)商圈氛圍 加之城市改造升級(jí)提速 商業(yè)區(qū)將實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài) 規(guī)模 輻射力的升級(jí) 小結(jié) 整體市場(chǎng)研究 Part3 1 整體商業(yè)市場(chǎng)研究2 住宅市場(chǎng)研究3 玉溪整體房地產(chǎn)分析4 消費(fèi)需求趨勢(shì)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 1 玉溪市商業(yè)市場(chǎng)研究 2 SOHO市場(chǎng)分析 3 寫字樓行業(yè)市場(chǎng)研究 玉溪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 玉溪市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 2005 2025年 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 一主 中心城區(qū) 南北大街 市級(jí)中心商業(yè)區(qū)指商業(yè)高度集中 各類商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種齊全 服務(wù)范圍對(duì)象以區(qū)域以外消費(fèi)者為主的商業(yè)繁華區(qū)域 規(guī)劃范圍為南至紅塔大道 北至龍馬路 西至昆玉高速 東至東部山地 鳳凰路 中心商業(yè)區(qū) 沃爾瑪 聶耳廣場(chǎng) 二輔 開發(fā)區(qū) 區(qū)域商業(yè)區(qū)指在居民稠密區(qū)形成的商業(yè)集中路段 公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的地區(qū)性商業(yè)服務(wù)中心 北片區(qū)南至李棋鎮(zhèn) 東至規(guī)劃中的行政中心 二輔 北片區(qū) 北城組團(tuán) 春和組團(tuán) 研和組團(tuán) 區(qū)域商業(yè)區(qū)指在居民稠密區(qū)形成的商業(yè)集中路段 公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的地區(qū)性商業(yè)服務(wù)中心 開發(fā)區(qū)南至高倉(cāng)鎮(zhèn) 包含沃爾瑪及南段商業(yè)區(qū)域 大營(yíng)街 四組團(tuán) 鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心 鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)區(qū)指在鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)區(qū)域 依托其產(chǎn)業(yè)情況 進(jìn)行商業(yè)的打造 多為初級(jí)商業(yè)區(qū)域 開發(fā)區(qū)南至高倉(cāng)鎮(zhèn) 包含沃爾瑪及南段商業(yè)區(qū)域 小廟街 一主 中心城區(qū) 南至紅塔大道 北至龍馬路 西至昆玉高速 東至東部山地 兩輔 開發(fā)區(qū)和北片區(qū) 開發(fā)區(qū)南至高倉(cāng)鎮(zhèn) 北片區(qū)北至李棋鎮(zhèn) 東至規(guī)劃中的行政中心 四組團(tuán) 春和組團(tuán) 北城組團(tuán) 研和組團(tuán) 大營(yíng)街組團(tuán) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 玉溪商圈分析 南北大街商圈 鳳凰路商圈 聶耳商圈 商業(yè)形態(tài) 消費(fèi)群體 商圈優(yōu)勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì) 以傳統(tǒng)百貨為主 輔以部分餐飲 市內(nèi)消費(fèi)人群及本地家庭型消費(fèi)為主 玉溪傳統(tǒng)商業(yè)聚集地 地段優(yōu)勢(shì)明顯 品牌優(yōu)勢(shì)突出 知名度較高 隨著玉溪的老城建設(shè) 將帶動(dòng)商圈的形象檔次升級(jí) 并朝多樣性 多元化發(fā)展 業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化 以時(shí)尚百貨 商業(yè)步行街 品牌超市 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)為主 市內(nèi)人群和時(shí)尚年輕消費(fèi)人群 商圈可達(dá)性較好 知名度較高 具有一定人文景觀優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)組合齊全 時(shí)尚性消費(fèi)吸引力較強(qiáng) 伴隨著商圈內(nèi)新興項(xiàng)目的不斷建成與新品牌的引進(jìn) 商圈檔次不斷提升 商業(yè)進(jìn)一步的升級(jí)換代 以社區(qū)商業(yè)為主 輔助部分高端餐飲 酒吧 市內(nèi)及地塊周邊消費(fèi)人群 依托聶耳公園及玉溪?jiǎng)≡?圖書館 高端別墅群資源 客戶得以保障 受城市規(guī)劃限制 區(qū)域商業(yè)客群穩(wěn)定 擴(kuò)容性較差 使得其發(fā)展較慢 沃爾瑪商圈 北城商圈 以沃爾瑪及美佳華中高端百貨為主 輔以家電家居賣場(chǎng) 配置一定量餐飲 室內(nèi)消費(fèi)人群及本地家庭型消費(fèi) 新興起商圈 目前運(yùn)營(yíng)情況良好 依托超市的拉動(dòng) 給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎(chǔ) 隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新興項(xiàng)目的加入 商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象急速提升 以其牛角小刀馳名滇中 以含多種礦物質(zhì)礦泉水為其產(chǎn)業(yè)支撐 作為產(chǎn)業(yè)基地為其存在 使得其客群更多為定向客群 擁有一定量的文物古跡 擁有一定品牌性的花燈隊(duì)吸引游客 其將做為玉溪北城鎮(zhèn)休閑度假區(qū)而存在 目前休閑度假區(qū)善在規(guī)劃中 春和商圈 以社區(qū)商業(yè)為主 商業(yè)檔次偏低 區(qū)域消費(fèi)人群 區(qū)域傳統(tǒng)商圈 后期潛在消費(fèi)力巨大 伴隨著玉溪的擴(kuò)容完善 使得區(qū)域作為四組團(tuán)中最靠近中心區(qū)組團(tuán)而言 擁有較大商業(yè)提升價(jià)值 研和商圈 大營(yíng)街商圈 以工業(yè)園區(qū)為其主要形態(tài) 工業(yè)上下游消費(fèi)人群 在09年其大量企業(yè)入駐 千家企業(yè)扎堆研和工業(yè)園區(qū)玉溪南部將鑄起鋼鐵城 未來(lái)將發(fā)展成為玉溪的鋼鐵城 作為玉溪經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)存在 以匯溪公園 匯龍生態(tài)園 映月潭 玉泉寺 玉泉湖等旅游景點(diǎn)吸引游客 云南省內(nèi)旅游客群為主 作為云南第一村 其依靠于自身優(yōu)勢(shì)資源加上一定的優(yōu)良配套以旅游為切入點(diǎn)進(jìn)行打造 隨著其旅游配套的完善 依托于玉溪的名氣進(jìn)行發(fā)展 使得其未來(lái)的旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)前景良好 小廟商圈 以餐飲 服裝購(gòu)物為主 市內(nèi)人群和中心消費(fèi)商業(yè)區(qū)人群 在核心商業(yè)區(qū)旁做配套商業(yè)存活以餐飲為其驅(qū)動(dòng)點(diǎn)存在 在未來(lái)周邊商業(yè)發(fā)展后 其將打造的更具玉溪味道進(jìn)行保留 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 玉溪商圈研究范圍 由于項(xiàng)目處于玉溪北線區(qū)域 為對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)指引與佐證 特此選擇與本案關(guān)聯(lián)度較高的市級(jí)及區(qū)域五大核心商圈的商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)加以研究分析 透過(guò)以下分析 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供相關(guān)參考依據(jù) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)調(diào)研說(shuō)明 本次調(diào)研將客觀細(xì)致分析玉溪成熟商圈商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 未來(lái)有發(fā)展前景的開發(fā)項(xiàng)目 為項(xiàng)目定位提供可靠參考依據(jù) 具體詳細(xì)調(diào)研部分有 南北大街 鳳凰路 珊瑚路 以及北市區(qū)玉水金岸和萬(wàn)裕中央商業(yè)區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 鳳凰路商圈 小廟街商圈 沃爾瑪商圈 聶耳廣場(chǎng)商圈 南北大街商圈 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 南北大街商圈重點(diǎn)解析 商圈概況南北大街商圈商業(yè)體量約16萬(wàn)平方米 是玉溪市最早形成的核心商圈之一 主要消費(fèi)人群為年輕時(shí)尚群體及區(qū)域客群 人流量巨大 商圈位置南北大街商圈位于玉溪中心區(qū)域 鳳凰路 玉興路段的中段 其實(shí)施道路中央隔離 總計(jì)長(zhǎng)1300米 商圈組成商圈內(nèi)以商業(yè)步行街 玉溪老百貨 多元化餐飲娛樂 專業(yè)市場(chǎng) 玉溪老街等商業(yè)形態(tài)組成 南北大街 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 南北大街商圈主要商業(yè)分布 家佳超市 國(guó)美電器 德克士 蘇寧電器 玉溪百貨大樓 鳳凰路 新興路 人民路 玉興路 N 班尼路 客萊帝珠寶 西德南 周六福珠寶金行 百麗 森馬 周大生珠寶 匹克 德爾惠 samuel 中國(guó)郵政l 361度 絕味 同一首歌 糖炒板栗 傣佳干巴 啄木鳥 新興影劇院 網(wǎng)吧 小錘干巴 恒源祥 網(wǎng)吧 貴人鳥 KAMA 安踏 日升商行 紅蜻蜓 南北襪行 清倉(cāng)服飾 周六福珠寶 眼鏡直通車 工商銀行 亨得利眼鏡 亨得利眼鏡 品牌男裝 兒童廣場(chǎng) 達(dá)芙妮 聶耳路 木木夕木心 孔雀珠寶 女鞋 珂卡夫 蜘蛛王 三毛尚品 朵以 紅蜻蜓 勁王服飾 意爾康 紅谷 勁王休閑鞋 杰豪 蜘蛛王 珂卡夫 三槍 時(shí)到表現(xiàn) 皮鞋甩賣 紅草帽 工商銀行 季候風(fēng) 女士?jī)?nèi)衣 金猴女鞋 木森 服飾店 路美鞋業(yè) 杰尼卡 瑞彪 卓詩(shī)尼 紅谷 足遙鞋業(yè) 寶島眼鏡 服飾店 蜘蛛王 野達(dá) 小錘干巴 通海田記銀飾 云南白藥 服飾店 百爵珠寶 奧康 太平鳥 服飾店 服飾店 迅捷通信 工商銀行 工商銀行 好萊塢服飾 肯德基 雅客來(lái) 佐丹奴 安踏 嘉華餅屋 云地礦珠寶店 昆百大珠寶 玉溪百大 意爾康 大眾服飾 青春服飾 潮流前線 德克士 森馬 某某女裝 祥榮眼鏡 MT服飾 西德南 利馬高 富貴鳥 建設(shè)銀行 香兩岸火鍋 利來(lái)鉆石 蘇寧電器 信佳眼鏡 金孔雀銀樓 紅谷 格度 日泰皮鞋 服飾 服飾 瑞彪 賽飛洛 金盾 艾斯普萊 太極名城銷售中心 艾美其 石頭記 一秀 童足輝鞋業(yè) 澳倫 三毛尚品 七星街 珂卡夫 愛慕 絕味 中老年服飾 四海百 比上 雨石 首創(chuàng)九九 摩爾酒店 百麗 屈臣氏 周大生 克萊帝 云地礦珠寶 發(fā)際線 雅戈?duì)?房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 南北大街商圈小結(jié) 業(yè)態(tài)組成 主要以零售業(yè)態(tài)為主 標(biāo)準(zhǔn)鋪面 標(biāo)準(zhǔn)鋪面約32平米 開間進(jìn)深比1 2 小結(jié) 以街鋪為主 以服飾銷售為主 消費(fèi)檔次以中低檔為主 部分中高端 分布部分大型商場(chǎng) 人流量較大 南北大街商圈商業(yè)現(xiàn)狀 租金 150 200元 月面積32平米 4 8 租金 200 250元 月面積36平米 4 9 租金 200 250元 平米 月面積70平米 租金 300 350元 月面積50平米 租金 250 300元 月面積32平米 租金 150 200元 平米 月面積50平米 租金 300 350元 平米 月面積32米 租金 250 300元 平米 月面積32平米 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 玉溪百大總體概況 玉溪百大位于云南玉溪市紅塔區(qū)人民路128號(hào) 南北大街17號(hào) 總建筑面積約6000平方米 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋了化妝品 精品服飾 男士精品服裝等業(yè)態(tài) 同時(shí)涵蓋親子樂園等娛樂設(shè)施 但目前已停止運(yùn)營(yíng) 已建成項(xiàng)目 玉溪百大 經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 缺乏檔次 定位不明晰目前處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài) 但局部尚在改造和裝修中 因此整體經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳 且內(nèi)部人流較少 內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃及業(yè)態(tài)設(shè)置較混雜 沒有明晰的定位 檔次感較差 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 蘇寧電器總體概況 蘇寧電器南北大街店位于云南省玉溪市紅塔區(qū)南北大街 總建筑面積約4800 其中頂樓第三層處于閑置狀態(tài) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋了五金交電 辦公設(shè)備 日用百貨 電子產(chǎn)品 制冷設(shè)備及配件 家用電器及配件等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 缺乏核心驅(qū)動(dòng)力 如餐飲 娛樂等 由于該商業(yè)內(nèi)部?jī)H含有服裝 家用電器等業(yè)態(tài) 缺乏驅(qū)動(dòng)型業(yè)態(tài) 同時(shí)由于區(qū)域內(nèi)緊鄰步行街 因此對(duì)于該商業(yè)的發(fā)展造成大量的分流 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 南北大街商圈小結(jié) 該商圈是本市規(guī)模較大的商圈之一 以零售為主 商圈整體商業(yè)檔次以中檔為主 部分較知名中端 中低端品牌均占用2 3個(gè)商鋪 商鋪?zhàn)饨鹩捎衽d路向鳳凰路逐漸遞增 越靠近步行街租金越高 消費(fèi)人群以年輕消費(fèi)者為主 商圈內(nèi)現(xiàn)有的大型商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況不佳 檔次定位不清晰 缺乏核心驅(qū)動(dòng)力 高端低端品牌混雜 頂層均為空置狀態(tài) 且人流量較少 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 商圈概況鳳凰路商圈是玉溪市較早成形的商圈 依托于南北大街的核心商業(yè)發(fā)展出來(lái)的輔商業(yè)區(qū) 商業(yè)體量達(dá)10萬(wàn)平方米 以市內(nèi)消費(fèi)人群以及年輕型消費(fèi)群體為主 商圈位置西起青年路 東到東風(fēng)東路 西至珊瑚路 以南北大街為中心 呈 一字 型分布 商圈組成鳳凰路商圈由中高檔購(gòu)物 品牌服飾和專業(yè)賣場(chǎng)及餐飲等業(yè)態(tài)組成 鳳凰路商圈商圈重點(diǎn)解析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 鳳凰路商圈主要商業(yè)分布 富安娜 水星家紡 七匹狼 李寧 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 鳳凰路商圈商業(yè)現(xiàn)狀 租金 120元 月面積135平米 4 8 租金 160元 月面積64平米 8 8 租金 180元 平米 月面積128平米 租金 140元 平米 月面積80平米 租金 200元 平米 月面積120平米 業(yè)態(tài)比例 鳳凰路商圈商業(yè)小結(jié) 業(yè)態(tài)組成 主要由零售業(yè)態(tài)為主 標(biāo)準(zhǔn)鋪面 標(biāo)準(zhǔn)鋪面約32平米 開間進(jìn)深比1 2 4 8 租金水平 租金約在120 330元 平米 月 其平均租金在180元 月 小結(jié) 鳳凰路商圈以街鋪為主 全長(zhǎng)1400米 寬度為15至18米 消費(fèi)檔次以中高檔為主 人流量較大 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 在售商業(yè)項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 由于其連接著南北大街 東風(fēng)中路兩條主干道使得其商業(yè)價(jià)值得到凸顯 零售密集度高 競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 特別在百貨業(yè)態(tài)上 品牌重復(fù)度較高 整體租金水平相對(duì)較為高端 租金約在180元 月 進(jìn)駐品牌不完善但相對(duì)高端 隨著級(jí)中心這一新項(xiàng)目的入市 將打造新型購(gòu)物中心的形態(tài) 商圈內(nèi)將掀起新一輪在檔次提升和商業(yè)形態(tài)升級(jí)的競(jìng)爭(zhēng) 鳳凰路商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 小廟街商圈重點(diǎn)解析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 小廟街商圈主要商業(yè)分布 福壽路 鳳凰路 祺陽(yáng)路 小廟街 文廟公園 新興路 小廟街 小廟街內(nèi)部 蘭花坊 紫荊花 N 現(xiàn)有商業(yè) 未來(lái)商業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 在76個(gè)商鋪中有31個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)服裝 所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它類型的商品 小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少 只有18個(gè) 所占的比例為23 68 品牌專賣店主要有凱莎 蔓妮詩(shī)菲 葛來(lái)娣 天意 佐丹奴 安真美 宇宙女孩等品牌 商品價(jià)格以中檔偏低為主 消費(fèi)者特點(diǎn) 非節(jié)假日期間 以本地消費(fèi)為主 其中以青年男女居絕大多數(shù) 節(jié)假日期間 會(huì)吸引周邊各縣居民前來(lái)購(gòu)物消費(fèi) 物業(yè)租金情況 整體租金從60 100元 月不等 均價(jià)在80元 月 租金相對(duì)于南北大街 鳳凰路而言相對(duì)偏低 小廟街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 商圈依托于政府政策扶持進(jìn)行運(yùn)營(yíng) 在2003年紅塔區(qū)政府將從事通訊器材 手機(jī) 經(jīng)營(yíng)和修理的門店 統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營(yíng) 但經(jīng)歷過(guò)03 12年 其逐漸被百貨購(gòu)物及餐飲所取代 使得其慢慢回歸于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 目前商圈業(yè)態(tài)呈現(xiàn)非品牌化 其檔次定位相對(duì)南北大道及鳳凰路而言檔次偏低端 其出現(xiàn)更多成為了2大商業(yè)圈的補(bǔ)充型商業(yè)存在 其租金水品相對(duì)偏低 保持在80元 平方米 月左右 隨著極中心項(xiàng)目的推出 其將更多偏向于旅游型配套商業(yè)存在 以其獨(dú)特的特色餐飲為其競(jìng)爭(zhēng)力吸引客戶群 小廟街商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 聶耳廣場(chǎng)商圈重點(diǎn)解析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 東風(fēng)北路 玉湖路 北苑路 聶耳音樂廣場(chǎng) 玉江大道 飛魚酒吧 紅樹林酒吧 千層浪 七層雪 現(xiàn)有商業(yè) 未來(lái)商業(yè) 祺陽(yáng)路 聶耳廣場(chǎng)商圈主要商業(yè)分布 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 在61個(gè)商鋪中有26個(gè)酒吧 14處餐飲 所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它類型的商品 酒吧檔次性普遍不高 均為自營(yíng)酒吧 消費(fèi)水平在人均60元左右 消費(fèi)者特點(diǎn) 以本地消費(fèi)為主 其中以青年人占大多數(shù) 部分高調(diào)性的酒吧可吸引到旅游客群 物業(yè)租金情況 整體租金從40 80元 月不等 均價(jià)在60元 月 鋪面相對(duì)偏大 以一拖二的方式進(jìn)行出租 聶耳廣場(chǎng)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 商圈處于音樂廣場(chǎng)旁 其自然景觀資源屬性相對(duì)較好 使得其聚集了一批酒吧及餐飲商業(yè) 目前商圈業(yè)態(tài)相對(duì)單一 經(jīng)營(yíng)情況一般 其租金水品相對(duì)偏低 保持在60元 平方米 月左右 隨著周邊高端品質(zhì)性小區(qū)的建設(shè) 使得其在未來(lái)的消費(fèi)人群基數(shù)在逐步增加 其風(fēng)情商業(yè)街 不夜街的概念或?qū)⒃谖磥?lái)進(jìn)行完善 使得其更具競(jìng)爭(zhēng)力 音樂廣場(chǎng)商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 商圈概況商圈體量約6萬(wàn)平方米 為多功能市級(jí)商業(yè)副中心 主要以城市家庭客群為主導(dǎo) 以及玉溪相對(duì)高端購(gòu)物人群 商圈位置東風(fēng)中路與紅塔大道的交叉口 兩條道路均為玉溪主干道型道路 商圈組成商圈目前以沃爾瑪加美佳華兩個(gè)商業(yè)體為其核心驅(qū)動(dòng)點(diǎn) 利用玉溪最大的生活購(gòu)物中心 最高端的服裝購(gòu)物中心為打造 吸引了市區(qū)的中高端及生活家庭型客戶群體至此進(jìn)行較多旅游消費(fèi) 沃爾瑪商圈重點(diǎn)解析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 東風(fēng)中路 紅塔大道 花園路 氣象路 籣花坊 商業(yè)內(nèi)街 新商業(yè) 美佳華 N 現(xiàn)有商業(yè) 未來(lái)商業(yè) 祺陽(yáng)路 沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 在29個(gè)商鋪中有14個(gè)服飾 7處餐飲 其他娛樂購(gòu)物為美佳華商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi) 區(qū)域商業(yè)依托于沃爾瑪及美佳華兩個(gè)核心驅(qū)動(dòng)進(jìn)行打造 以其附屬的餐飲 中端服飾等存在 消費(fèi)者特點(diǎn) 以本地消費(fèi)為主 更多的是家庭式的消費(fèi) 依托沃爾瑪?shù)膸?dòng)進(jìn)行消費(fèi) 物業(yè)租金情況 整體租金從40 200元 月不等 其差值相對(duì)較大 在沃爾瑪旁的商鋪在150元 月左右 而背街面價(jià)格在50元 月左右 新商業(yè)體的價(jià)格在160元 月左右 其客戶對(duì)其均為看好 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 典型商業(yè)項(xiàng)目 美佳華廣場(chǎng) 匯聚時(shí)尚 實(shí)現(xiàn)品牌先導(dǎo) 倡導(dǎo)生活新方式的首個(gè)一站式購(gòu)物中心 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)面積 約8000 柱間距8 10m 層高 7 2m 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 家庭用品 護(hù)理潔具 書籍 服裝 水果 干貨食品 生熟食 日均客流 平日4000 6000人次 節(jié)假日6000 10000人次 人流情況 業(yè)態(tài)呈現(xiàn)平面島式分布 出入口單一 動(dòng)線簡(jiǎn)單且較為混亂 超市吸引力對(duì)于上部商業(yè)帶動(dòng)作用較差 典型商業(yè)項(xiàng)目 沃爾瑪 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 商鋪面積10 1500 層高 3 8 4 2m a 主流客戶是紅塔區(qū)中 高收入的人群及其家庭成員占比80 消費(fèi)群體 b 次要客戶是市轄周邊縣城高收入人士及其家庭成員占比20 典型商業(yè)項(xiàng)目 沃爾瑪 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 商圈以沃爾瑪及美佳華商業(yè)為其核心驅(qū)動(dòng)力點(diǎn) 吸引客戶的到來(lái) 商圈欲打造區(qū)域副中心 目前商圈處于起步階段 其業(yè)態(tài)尚未完善 娛樂 餐飲等配套尚未成熟 使得客流無(wú)法在此進(jìn)一步轉(zhuǎn)化消費(fèi) 其租金水品按其鋪面有較大波動(dòng)沿街靠近商場(chǎng)在150元 平方米 月左右 背街面在50元 平方米 月左右 隨著其商圈周邊的建銀商業(yè)的落地及美佳華商業(yè)的轉(zhuǎn)型完善 使得客戶對(duì)此的投資熱情相對(duì)較高 但其娛樂的缺失將成為未來(lái)商圈提升的阻礙 沃爾瑪商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 玉溪人防工程的建設(shè) 在很大程度上對(duì)玉溪成熟商圈造成不小沖擊 持續(xù)時(shí)間在2 3年 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 玉溪商業(yè)呈現(xiàn)多元化主題式打造 各商圈具備各自的風(fēng)格特性 整體市場(chǎng)商業(yè)氛圍良好 商圈商業(yè)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 消費(fèi)者去昆明購(gòu)物的情況 商圈消費(fèi)者總結(jié) 對(duì)消費(fèi)者而言其中高端需求特別是娛樂餐飲方面的需求得到不滿足 是市場(chǎng)空白點(diǎn) 消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 消費(fèi)者消費(fèi)行為和習(xí)慣 消費(fèi)者消費(fèi)需求的滿足情況 玉溪市中心商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者主要來(lái)自紅塔中心城區(qū) 同時(shí) 其輻射范圍可達(dá)至下屬八縣從消費(fèi)者的年齡 受教育程度 家庭收入來(lái)看 到玉溪市中心商業(yè)區(qū)消費(fèi)的以19 40歲的中青年人為主 他們普遍學(xué)歷在高中 中專以下 家庭月收入主要集中于4000 8000元之間 紅塔員工 政府公務(wù)員大專以上學(xué)歷占54 家庭月收入主要集中于4001 10000元 是玉溪市的高學(xué)歷 高收入群體 從消費(fèi)者日常支出的結(jié)構(gòu)來(lái)看 玉溪市中心城區(qū)的消費(fèi)者日常支出主要是用于購(gòu)物 而在飲食 娛樂方面的支出比例較少 可待挖掘的潛力較大 大部分的消費(fèi)者認(rèn)為玉溪商業(yè)能滿足其消費(fèi)的需求 然而紅塔員工 政府公務(wù)員對(duì)玉溪商業(yè)的滿意度比普通消費(fèi)者低 說(shuō)明了這個(gè)高收入群體對(duì)消費(fèi)有著更高的要求 超過(guò)六成的消費(fèi)者表示平時(shí)會(huì)去昆明購(gòu)物 其中紅塔員工 政府公務(wù)員表示常去昆明購(gòu)物的比例比普通消費(fèi)者高 說(shuō)明由于玉溪未能完全滿足中高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求 導(dǎo)致這部分人群外流至昆明購(gòu)物 大部分消費(fèi)者表示平均每月到昆明購(gòu)物1次 昆明商品品牌全 購(gòu)物環(huán)境好 信譽(yù)有保證 商品檔次高等是吸引玉溪消費(fèi)者不辭遠(yuǎn)距離購(gòu)物的主要因素 更重要的是可以同時(shí)滿足消費(fèi)者休閑娛樂順便購(gòu)物的要求 而這在玉溪是難以實(shí)現(xiàn)的 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 1 玉溪市商業(yè)市場(chǎng)研究 2 SOHO市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 3 寫字樓行業(yè)市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) SOHO在玉溪市場(chǎng)上仍是一種全新的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式 市場(chǎng)認(rèn)可度較低 撬開玉溪SOHO市場(chǎng)大門就需要從小戶型住宅和小面積寫字樓區(qū)間尋找最佳方式 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 1 玉溪市商業(yè)市場(chǎng)研究 2 SOHO市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 3 寫字樓行業(yè)市場(chǎng)研究 2 富然中心 3 中軸玉璽 玉溪寫字樓發(fā)展背景 玉溪寫字樓現(xiàn)狀目前玉溪寫字樓市場(chǎng)處于初級(jí)階段 目前市場(chǎng)上已建成及可售寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少 大部分企業(yè)為小型企業(yè) 其均租住于沿街商業(yè)2 3樓 住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行其辦公 檔次性相對(duì)較弱 在乙級(jí)水平 租金水平目前相對(duì)較低 約在20 40元 左右已建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 匯溪大廈已建成銷售項(xiàng)目 中軸玉璽 富然中心 1 匯溪大廈 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 匯溪大廈 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 匯溪大廈為該區(qū)域較高端的寫字樓 主要以租賃為主 采取無(wú)定期簽約方式 由于處于南北大街干道 人流量較多 因此整體租金水平在區(qū)域內(nèi)部屬于較高水平 目前整體經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好 有中國(guó)人壽及中石油等機(jī)構(gòu)入駐 整體消化率為85 以上 平層面積 寫字樓單層面積為近2000 為純寫字樓物業(yè) 商鋪面積 一層 以銀行及蘋果專賣店為主 鋪均面積在300 500 之間 二層 以香草酸湯雞等為主的餐飲業(yè)態(tài) 鋪均面積為600 300 之間 三層 以網(wǎng)吧 會(huì)所為主的業(yè)態(tài) 鋪均面積為500 700 之間 四層 以小企業(yè)辦公為主 鋪均面積為150 300 之間 匯溪大廈寫字樓面積情況如下所示 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 富然中心 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 中軸玉璽 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 寫字樓小結(jié) 供應(yīng)分析 市場(chǎng)目前寫字樓僅有三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行供應(yīng) 市場(chǎng)整體存量較小 僅有約5000 存量 成交分析 三棟寫字樓的入駐率達(dá)到70 以上 但其租金水平相對(duì)較低 保持在20 40元 其對(duì)應(yīng)的售價(jià)在3500 7200元 現(xiàn)狀分析 從目前玉溪寫字樓市場(chǎng)上看 其目前處于寫字樓初級(jí)階段 大部分市場(chǎng)辦公需求被住宅市場(chǎng)所瓜分 其住宅辦公運(yùn)營(yíng)成本較低使得中小型企業(yè)紛紛進(jìn)駐 市場(chǎng)上的中大型企業(yè)由于城市發(fā)展成熟度較低 使得其數(shù)量相對(duì)較小 市場(chǎng)目前寫字樓辦公物業(yè)稀缺 整體供應(yīng)產(chǎn)品水平較低 多為丙級(jí)寫字樓物業(yè) 市場(chǎng)存在空白點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 玉溪寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 觀點(diǎn)一 玉溪寫字樓分布將形成集中式核心商務(wù)圈 點(diǎn)線結(jié)合的格局 玉溪寫字樓開發(fā)量集中于玉溪市政府所在的核心商業(yè)圈周邊 占據(jù)優(yōu)質(zhì)的交通及資源配套優(yōu)勢(shì) 逐步向高品質(zhì)的寫字樓邁進(jìn) 通過(guò)商業(yè) 金融 商務(wù)的積聚化優(yōu)勢(shì) 打造規(guī)模化 專業(yè)化的城市商務(wù)核心 同時(shí) 以聯(lián)通大廈 浦發(fā)銀行等為代表的 將形成點(diǎn) 線結(jié)合商務(wù)片區(qū) 寫字樓細(xì)分市場(chǎng)時(shí)代也將來(lái)臨 觀點(diǎn)二 城市綜合體將是未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)的主流 玉溪寫字樓市場(chǎng)將全面升級(jí) 具備豐富配套 優(yōu)秀物業(yè)條件等素質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓是必然趨勢(shì) 觀點(diǎn)三 消費(fèi)市場(chǎng)受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)明顯 寫字樓市場(chǎng)將不斷成熟 從消費(fèi)市場(chǎng)看 大中型企業(yè)不斷入駐玉溪寫字樓 為高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了很強(qiáng)的消費(fèi)力 并驅(qū)動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 住宅市場(chǎng) 玉溪城市處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段 城市商務(wù)價(jià)值爆發(fā)動(dòng)力充足 但未來(lái)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)聚焦于高品質(zhì)方向 從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看 玉溪良好的發(fā)展勢(shì)頭和頗具比較性的發(fā)展?jié)摿Χ〞?huì)進(jìn)一步吸引市場(chǎng)需求 玉溪作云南省內(nèi)知名的旅游 度假區(qū)域 今年來(lái)對(duì)外吸引力不斷增強(qiáng) 擁有各種得天獨(dú)厚的條件促進(jìn)城市整體發(fā)展 隨著政府對(duì)于北部區(qū)域發(fā)展的重視 未來(lái)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)功能將進(jìn)一步提升 玉溪的寫字樓開發(fā)還在不斷進(jìn)行當(dāng)中 今年招商引資的城市綜合體項(xiàng)目中 無(wú)一例外的都提到了寫字樓物業(yè) 從樓下搬到樓上可能就是一個(gè)意識(shí)上的轉(zhuǎn)變 但是想要這樣的轉(zhuǎn)變能夠延續(xù)下去 良好的配套服務(wù)是寫字樓能夠留住企業(yè)的根本 中原觀點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 玉溪寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 住宅市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 玉溪寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 北部板塊小結(jié) 住宅市場(chǎng) 1 北部版塊住宅體量比南市區(qū)大 東市區(qū)大 其中公租房入住率 比較容易調(diào)控達(dá)到超過(guò)商業(yè)住宅的效果 進(jìn)而發(fā)生一系列北板塊樓市利好的因素 其中商業(yè)體受惠的層面最大 2 北部版塊南部交通數(shù)量雖然比中市區(qū)略少 但是通行質(zhì)量 路面寬度上目前卻是市全市最優(yōu) 并且北版塊周邊的 河西路 玉江大道 東風(fēng)路 騰霄路 匯溪路 可以形成整個(gè)玉溪城市一環(huán) 對(duì)中市區(qū)的承接和過(guò)度非常好 所以北市交通而言動(dòng)脈好 北部商圈體量成長(zhǎng)空間比較大 稍加完善東西走向交通作為毛細(xì)血管 可以完全吸收中市區(qū)交通擁堵擠出來(lái)的人氣 3 北市區(qū)往北銜接春和鎮(zhèn) 北城鎮(zhèn) 同時(shí)也是昆玉高速在玉溪市區(qū)的第一個(gè)高速出口 同時(shí) 玉江大道的先自西向東 再自北向南的走勢(shì)使得北市區(qū)往版塊的輻射能力非常強(qiáng)大 而這一特點(diǎn)在太極路轉(zhuǎn)龍馬山鏈接輻射中市區(qū)版塊如出一轍 而通過(guò)玉江大道 河西路 北版塊又能鏈接到目前興起的西版塊 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 片區(qū)住宅市場(chǎng) 玉溪房?jī)r(jià)各板塊的高低價(jià)共存 反應(yīng)了玉溪樓市的5大版塊還沒達(dá)到共榮和整體成長(zhǎng) 玉溪紅塔區(qū)人均擁有住宅面積 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 片區(qū)住宅市場(chǎng)分析之北部板塊 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 片區(qū)住宅市場(chǎng)分析之北部板塊 北版塊 價(jià)格最高 蘭溪瑞園 玉水金岸 均價(jià)7000左右 價(jià)格最低 萬(wàn)裕 潤(rùn)園 3680期間 此外還有太極名城也是定價(jià)在4字頭 網(wǎng)上2手房源最多的玉溪二小區(qū) 轉(zhuǎn)賣價(jià)格也在4字頭 玉水金岸 蘭溪瑞園 萬(wàn)裕 潤(rùn)園 玉溪二小區(qū) 本案 聶耳廣場(chǎng)片區(qū)住宅市場(chǎng) 住宅板塊特點(diǎn)精品水岸樓盤積聚 核心居住區(qū)成型可望聶耳廣場(chǎng) 其集中了玉溪的優(yōu)質(zhì)樓盤 玉水金岸 蘭溪瑞園等 它代表了玉溪樓盤的建筑水平 是玉溪中心城區(qū)樓市風(fēng)向標(biāo) 片區(qū)已經(jīng)形成了規(guī)?；木幼『诵膮^(qū) 片區(qū)居住價(jià)值逐漸拉高 挖掘居住品質(zhì)成為片區(qū)住宅核心特點(diǎn) 打造景觀特色 優(yōu)化景觀 塑造居住文化成為片區(qū)住宅開發(fā)的顯著特色 通過(guò)挖掘住宅品質(zhì) 謀求市場(chǎng)價(jià)值最大化成為片區(qū)住宅開發(fā)的重要途徑 地段優(yōu)勢(shì)明顯 文化氛圍濃厚 項(xiàng)目周邊配套完善 且由于聶耳廣場(chǎng) 聶耳大劇院等文化資源集中 區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)將凸顯 同時(shí) 未來(lái)片區(qū)將涵蓋除住宅以外的酒店及酒店式公寓等投資型產(chǎn)品 片區(qū)居住積聚所引發(fā)的商業(yè)價(jià)值值得期待 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 體量特點(diǎn) 片區(qū)住宅項(xiàng)目較多 以高層建筑為主戶型特點(diǎn) 在售項(xiàng)目樓盤面積以剛需戶型為主 面積段為55 130 集中于60 90 為主 價(jià)格特點(diǎn) 片區(qū)樓盤價(jià)格集中于5500元 毛坯 價(jià)格處于玉溪片區(qū)較高檔次 區(qū)域在售樓盤狀況 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 備注 由于樣本量的不足 選取典型項(xiàng)目進(jìn)行分析 戶型配比反映 片區(qū)內(nèi)以投資和首改為主 小戶型投資型產(chǎn)品和大面積三房占比相對(duì)較大 且去化較好 玉溪 選取玉水金岸 荷林書香苑 吉泰大廈 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 本項(xiàng)目為片區(qū)內(nèi)樓盤品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目 體量較大 且物業(yè)涵蓋高層住宅 集中式商業(yè) 四星級(jí)酒店式公寓及酒店物業(yè) 區(qū)域典型樓盤分析 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目市場(chǎng)走勢(shì) 獨(dú)有資源優(yōu)勢(shì) 酒店式公寓 集中式商業(yè) 多種驅(qū)動(dòng)因素 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)定位及口碑 本項(xiàng)目物業(yè)類型 涵蓋高層住宅 四星級(jí)酒店式公寓 星級(jí)酒店 集中式商業(yè) 住宅底商等業(yè)態(tài) 一期及二期住宅已處于銷售中期 三期物業(yè)尚處于規(guī)劃當(dāng)中 由于本片區(qū)的文化及配套資源的優(yōu)勢(shì) 價(jià)值小戶型投資產(chǎn)品 吸引了較多投資客戶的親睞 物業(yè)價(jià)格 高層住宅物業(yè)均價(jià)毛坯6300元 精裝7500元 目前去化主要以玉溪本地及周邊縣份的置業(yè)自住客戶為主 酒店式公寓產(chǎn)品面積段35 90 四星級(jí)裝修 均價(jià)1 1 1萬(wàn)元 返租五年 年返租率8 五年后實(shí)行 業(yè)主可自行實(shí)行租賃 可繼續(xù)與管理公司簽訂返租協(xié)議 返租比例高于8 由管理公司以購(gòu)買時(shí)原價(jià)進(jìn)行收購(gòu) 客戶主要以昆明度假客戶為主 同時(shí)兼含新加坡等國(guó)外客戶 項(xiàng)目效果圖示 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目具有湖景自然景觀資源 項(xiàng)目地周邊具有聶耳大劇院 聶耳廣場(chǎng)等文化資源 項(xiàng)目周邊生活配套齊全 生活環(huán)境良好 劣勢(shì) 項(xiàng)目容積率較高 全部為高層項(xiàng)目 對(duì)于老年人和喜歡清靜的群體來(lái)說(shuō)具有一定抗性 在戶型設(shè)計(jì)上存在缺陷和局限性 部分戶型狹長(zhǎng) 進(jìn)深達(dá)到20米以上 存在不便 建筑面積 160 26 房型 四室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 中間走道浪費(fèi)嚴(yán)重 廚房無(wú)生活陽(yáng)臺(tái) 客廳無(wú)陽(yáng)臺(tái) 主臥無(wú)步入式衣帽間配置 戶型點(diǎn)評(píng) 以160 四室兩廳兩位戶型為例 整體戶型在布局上動(dòng)靜分區(qū)不明晰 臥室門正對(duì)餐廳 私密性較差 整體戶型贈(zèng)送較少 客廳和廚房均無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置 大量面積浪費(fèi)與走道空間 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) W 1 屬于新開發(fā)區(qū)域 人流量較少 人氣較缺乏 不利于商業(yè)的繁榮 2 周邊各項(xiàng)配套較少 也在一定程度上削弱了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 S 1 處于聶耳音樂廣場(chǎng)旁 有良好的人文環(huán)境 2 規(guī)劃較好 檔次較高 符合中高端客戶的需求 3 投資類產(chǎn)品多樣 利于吸引不同層次不同需求的投資客 O 1 目前來(lái)說(shuō)屬于檔次較高的玉溪第一城市綜合體 比較容易吸引客戶 2 昆百大的入駐提高了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 在業(yè)態(tài)上也有規(guī)劃 利于項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作 3 帶租約的銷售給部分投資客提供了較好的投資渠道 T 1 目前市場(chǎng)上存在較多的商業(yè)投資品 對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目形成一定的威脅 2 萬(wàn)裕中央商業(yè)區(qū)和時(shí)代之窗對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) 處于同一區(qū)位 產(chǎn)品上也存在一定的同質(zhì)情況 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)需求趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 玉水金岸SWOT分析 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目概況 未來(lái)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量有限 目前僅玉水金岸僅有少量體量 目前片區(qū)僅有