貸款應(yīng)該注意事項.doc

申請抵押貸款應(yīng)該注意事項經(jīng)濟不好，錢不夠用，你或許考慮向銀行或金融公司申請抵押貸款。 不過你可知道身為抵押人，你有什么權(quán)利和義務(wù)？抵押權(quán)人（即接受抵押的銀行或金融公司）在什么情況下，可以拍賣你抵押的房地產(chǎn)？在進行抵押貸款之前，你應(yīng)該注意什么事項？ 當(dāng)個人或公司向銀行或金融公司申請貸款獲得批準(zhǔn)后，須簽署一份貸款要約。這份貸款要約要求貸款者把房地產(chǎn)抵押給銀行，作為償還債務(wù)的擔(dān)保。 貸款者也須繳付指定的利息，和依照規(guī)定年限例如15年、20年還清貸款。如果貸款者太快償還貸款，他可能也必須繳付一筆罰金。銀行和金融公司一般會規(guī)定，要是貸款者在兩年內(nèi)就還清貸款，須繳付的罰金相等于貸款額的1%或2%。 銀行在處理貸款時，須要支付撥款費、處理費等，要是貸款者太快還清貸款，將對銀行造成損失，罰金正是對于損失的賠償。至于罰金的數(shù)目則由銀行來決定，每一家銀行的罰金有所不同。 她指出，要約信通常特別點出有關(guān)獲批準(zhǔn)貸款的特定條款，其他條款則列在附于要約信上的標(biāo)準(zhǔn)條款中。不過，貸款者如果不同意任何條款，應(yīng)該提出來商量，看銀行是否愿意修改。 簽署貸款要約后，銀行或金融公司會委任律師準(zhǔn)備法定抵押書，說明抵押人（即貸款者）和抵押權(quán)人（銀行或者金融公司）的權(quán)利和義務(wù)，并由律師提呈給土地管理局進行登記。 大體而言，在抵押人權(quán)利方面，房地產(chǎn)被抵押后，抵押人仍然是業(yè)主，他隨時可以還清貸款，贖回房地產(chǎn)。抵押人須妥當(dāng)管理抵押的房地產(chǎn)，如繳付維持費、產(chǎn)業(yè)稅等。至于抵押權(quán)人的權(quán)力，則是有權(quán)在抵押人無法償還貸款時，把房地產(chǎn)賣出。 抵押人如果沒有準(zhǔn)時交錢，或違反抵押書規(guī)定，抵押權(quán)人將能夠行使一系列權(quán)力，來追回貸款。這些權(quán)力包括銷售權(quán)力與委任接管人的權(quán)力。 抵押權(quán)人會通過律師通知抵押人償還貸款，否則將公開拍賣有關(guān)房地產(chǎn)或找買主購買房地產(chǎn)。 沈律師說：“抵押權(quán)人必須以合理價格賣出房地產(chǎn)，不能壓價出售。在賣屋所得不足以抵銷貸款的情況下，例如貸款100萬元，抵押的房地產(chǎn)只賣了80萬元，抵押權(quán)人還可以追討其余欠款，并不是抵押的房地產(chǎn)被賣掉就沒事了?！?抵押權(quán)人可以委任接管人管理房地產(chǎn)，要是房屋有出租，就由接管人代收租金。在市場蕭條時，不適合拍賣房地產(chǎn)，加上房屋價格又低，抵押權(quán)人有時會選擇收租，等到適當(dāng)時機才售賣。當(dāng)然，委任接管人的費用（包括律師費）都算在抵押人頭上。 抵押權(quán)人一般要求抵押人為房地產(chǎn)投保，因為要是房地產(chǎn)受到火患等損壞，抵押人還可以用保險賠償還貸款。如果抵押人沒有為房地產(chǎn)投保，抵押權(quán)人有權(quán)為房地產(chǎn)投保，并要抵押人承擔(dān)保費。 另外，有些抵押人是通過抵押多項房地產(chǎn)來取得貸款，而抵押權(quán)人有權(quán)把這些抵押的房地產(chǎn)視為一項抵押來處理。舉例說，抵押人抵押了三所房子后又要贖回其中一所，可是如果抵押權(quán)人認(rèn)為剩下的兩所房子在售賣后根本無法還清貸款，就可以拒絕讓抵押人贖回其中一所房子。由于抵押多項房地產(chǎn)后，要贖回部分房地產(chǎn)會有困難，在此建議客戶不要一次抵押這么多的房地產(chǎn)。 抵押權(quán)人只有權(quán)收回全數(shù)貸款及利息，因此售賣房地產(chǎn)的所得如果超過這個數(shù)目，抵押權(quán)人有責(zé)任把多余款項歸還給抵押人。 對貸款者的忠告則是，在簽署文件之前，必須注意貸款的利率、貸款期限、償還條件和罰金期，以決定是否值得貸款。 幾個與抵押有關(guān)的法律知識你不可不知 抵押的房地產(chǎn)如果是婚姻住所，而非抵押人一人所有，銀行的權(quán)力還是不受影響。 婚姻住所這個說法通常是在離婚案件中才會提到，在抵押階段一般不會考慮到所謂婚姻住所的問題。當(dāng)然，如果夫婦是聯(lián)名業(yè)主，那么有關(guān)文件就必須有兩人的簽名。 不過盡管夫婦鬧離婚時，會爭取婚姻住所的權(quán)益分配，但是抵押權(quán)人仍然享有優(yōu)先權(quán)。也就是說，抵押權(quán)人的利益并不會受到離婚案資產(chǎn)分配的影響。 抵押的房地產(chǎn)若是有動用到公積金購買，那么在抵押權(quán)人行使銷售權(quán)后，有關(guān)數(shù)額必須填回業(yè)主的公積金戶頭，剩下的才由抵押權(quán)人獲得。 抵押人如果動用公積金和向銀行貸款以購買房子，那么三方就會簽署一份協(xié)議。在協(xié)議中，抵押權(quán)人同意公積金局在抵押權(quán)人售賣房地產(chǎn)后，能夠先取回抵押人用來購買屋子的公積金款項。 在建房局條例下，政府組屋不能作為銀行貸款的抵押品。 過去法律把抵押權(quán)人看成是信托人，并要求抵押權(quán)人以最高價把抵押的房地產(chǎn)賣出。如果抵押權(quán)人沒有以最高價格賣出房地產(chǎn)，就被看成是失責(zé)，而抵押人可以追討損失。 近年的判例顯示法律觀點已改變，抵押權(quán)人不再被看成是信托人，而是被看作是債權(quán)人，因此未必要以最好的價錢賣出抵押的房地產(chǎn)。事實上，抵押的房地產(chǎn)既然是以公開拍賣的方式售出，有關(guān)售價應(yīng)該被當(dāng)成是市價。 抵押權(quán)人會以現(xiàn)有最好的價格售賣房地產(chǎn)。要是抵押人認(rèn)為對方是以低于市價售賣房地產(chǎn)，他可以要求抵押權(quán)人證明有關(guān)售價是最好的價格。 案例 一對父子因做家族公司的擔(dān)保人，而欠下銀行500多萬元。銀行以380萬元拍賣掉他們抵押給銀行的洋房后，向他們追討差額200多萬元。 父子在答辯中指起訴人東亞銀行沒有為洋房爭取最好的售價，因銀行所授權(quán)的拍賣人的拍賣廣告做得不夠好，吸引不到買主。高庭不同意他們的說法，判銀行勝訴，可向