云南省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價辦法.doc

云南省人民政府文件 云政發(fā)2003164號 云南省人民政府關(guān)于印發(fā) 云南省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價辦法的通知 各州、市、縣人民政府，各地區(qū)行政公署，省直各委、辦、廳、局： 現(xiàn)將云南省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價辦法印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 二00三年十一月十四日 云南省城市房屋拆遷補(bǔ)償估價辦法 第一條為了維護(hù)城市房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償估價行為，根據(jù)國務(wù)院令第305號公布的城市房屋拆遷管理條例、云南省人民政府令第109號公布的云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定和國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。 第二條在云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定第二條規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償估價活動的，適用本辦法。 第三條縣級以上建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷補(bǔ)償估價活動實施監(jiān)督管理。 第四條符合資質(zhì)條件的估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與會托人就城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(以下簡稱拆遷估價)訂立估價委托合同。委托人應(yīng)當(dāng)向估價機(jī)構(gòu)提供有關(guān)資料。 第五條估價機(jī)構(gòu)及其估價人員應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)估價規(guī)范和本辦法的規(guī)定，客觀、公正地進(jìn)行拆遷估價。 估價機(jī)構(gòu)及其估價人員不得故意降低或者提高拆子估價；不得與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人的合法權(quán)益；不得從事不正當(dāng)競爭行為；不得編造虛假的拆遷估價結(jié)果；不得違反有關(guān)規(guī)定提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項目。 第六條拆遷估價分為分類估價和分戶估價。 分類估價是指估價機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)及環(huán)境、設(shè)施配套等因素，確定每類房屋的市場平均價格。 分戶估價是指估價機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、朝向、層次、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素，確定每戶房屋的市場價格。 第七條被拆遷房屋的面積和用途，以被拆遷房屋的所有權(quán)證載明的面積和用途為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證未載明用途的，以房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案記載為準(zhǔn)。 第八條拆遷估價按照下列程序進(jìn)行： (一)按照房屋的建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、戶型、功能等因素劃分房屋類別； (二)在同一房屋類別中確定典型房屋； (三)對典型房屋進(jìn)行估價經(jīng)核驗后，確定典型房屋的價格并作為基準(zhǔn)價格； (四)按照朝向、層次等因素確定修正系數(shù)； (五)按照本辦法規(guī)定的計算公式確定典型房屋的市場價格。 第九條拆遷估價應(yīng)當(dāng)從市場比較法、收益法、成本法等估價方法中選用兩種以上估價方法，并對其估價結(jié)果加權(quán)平均。確實不需要選用兩種以上估價方法的，應(yīng)當(dāng)首選市場比較法，并在估價報告中說明理由。 在建房屋建筑工程的拆遷估價，應(yīng)當(dāng)選用成本法。 經(jīng)營性房屋的拆遷估價，應(yīng)當(dāng)選用市場比較法和收益法。 第十條采用市場比較法進(jìn)行拆遷估價時，應(yīng)當(dāng)在區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)等因素與被拆遷房屋相同或者相近的房屋范圍內(nèi)，收集成交時間一般不超過12個月的市場交易實例，并確定3個以上可比實例。但可比實例的綜合修正不得超過30%。 第十一條采用收益法進(jìn)行拆遷估價時，被拆遷房屋的收益計算，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相同用途和相似區(qū)位的房屋平均收益水平確定其房屋的客觀收益。 資本化率可以按照安全利率加風(fēng)險調(diào)整值確定。安全利率執(zhí)行5年期國債利率，風(fēng)險調(diào)整值不超過5%。 第十二條采用成本法進(jìn)行拆遷估價時，房屋折舊以直線拆舊法計算。不適用直線折舊法計算的，可以使用成新折扣法計算。房屋附屬設(shè)備應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計算折舊。 第十三條采用成本法進(jìn)行拆遷估價時，各種房屋結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)耐用年限和建筑物殘值率，可以按照附表一確定。 第十四條拆遷估價按照下列計算公式確定： 估價對象價格=類別基準(zhǔn)價格(1+朝向和其他因素修正系數(shù))(1+層次修正系數(shù))。 朝向和其他因素修正系數(shù)（指采光、通風(fēng)等未在基準(zhǔn)價格中修正的個別因素）,總值不得超過10%。 層次修正系數(shù)按照附表二確定。 第十五條估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同約定的時間內(nèi)完成拆遷估價工作，出具拆遷估價結(jié)果報告。拆遷估價結(jié)果報告的格式應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求。 成片房屋拆遷的，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行分類估價。對成片被拆遷房屋的同時估價，且單宗被拆遷房屋的價值較低時，拆遷估價結(jié)果報告可以采用表格形式。其他拆遷估價結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)采用文字說明形式。 第十六條表格式拆遷估價結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： (一)估價機(jī)構(gòu)及其估價人員； (二)估價報告編號； (三)估價目的：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價； (四)權(quán)屬狀況和實體狀況（包括成新、建造年代、使用情況等）； (五)房屋位置； (六)房屋用途； (七)建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層次； (八)附屬設(shè)備設(shè)施； (九)估價價格（精確到人民幣元）； (十)估價時點(diǎn)及估價報告有效期； (十一)其他有關(guān)事項。 第十七條違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的拆遷不予估價。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的拆遷，僅對該臨時建筑扣除折舊部分進(jìn)行估價。 第十八條本辦法自2004年1月1日起施行。附表一房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率表參 類 考 別值結(jié) 構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限 (年)殘值率（%）住 房其他房屋受腐蝕的其他房屋鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)(包括框 架結(jié)構(gòu)、剪力 墻結(jié)構(gòu)、筒體 結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié) 構(gòu)等)6050350磚混結(jié)構(gòu)5040302磚木結(jié)構(gòu)4030203土木結(jié)構(gòu)3525151簡易結(jié)構(gòu)1010100附表二房屋層次修正系數(shù)表 (%)總層修正系數(shù)層次及頂層九層以上八七六五四三二一九層以上頂層-4八.九層以上均為0五至八層均為2-3七-1-3六0-1-3五11O-2四03321-2