資產(chǎn)評估報告實例

精品文檔 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 報報 告告 項項 目目 名名 稱 稱 武漢市武昌區(qū)中北路 世紀(jì)彩城麗苑世紀(jì)彩城麗苑 2 2 單元單元 704704 住房住房 委委 托托 方方XXXX 估估 價價 方方湖北工業(yè)大學(xué) 估估 價價 人人 員員 王彬 估價作業(yè)日期估價作業(yè)日期 20122012 年10月20日至10月31日 估價報告編號 估價報告編號 鄂房估字 01 第 XX 號 目目 錄錄 一 致委托方函一 致委托方函 二 估價師聲明二 估價師聲明 三 估價的假設(shè)和限制條件三 估價的假設(shè)和限制條件 四 估價結(jié)果報告四 估價結(jié)果報告 五 估價技術(shù)報告五 估價技術(shù)報告 六 附件六 附件 精品文檔 致致 委委 托托 方方 函函 XXX 受您的委托 我于 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日 對位于武漢市武昌 區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2 單元 704 住房 建筑面積為 106m2 房屋所有權(quán)證 證號為鄂證字第 XX 號的房屋資產(chǎn)進(jìn)行市場價格評估 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律 法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料 遵循依 法 公正 科學(xué) 準(zhǔn)確和適度的原則 經(jīng)過本人實地收集資料 分析計算 并與 估價時點武漢市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后 確定委估房地產(chǎn)于估價時 點重 2012 年 10 月 25 日的價格為 1250024 元 單價為 11792 68 元 m2 王彬 2012 年 10 月 25 日 精品文檔 估估 價價 師師 聲聲 明明 我鄭重聲明 一 我在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的 二 本估價報告中的分析 意見和結(jié)論是我自己公正的專業(yè)分析 意見和結(jié) 論 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 三 我與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人 利害關(guān)系或偏見 四 我依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價規(guī)范 進(jìn)行分析 形成 意見和結(jié)論 撰寫本估價報告 五 我已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘 簽字 王彬 2012 年 10 月 25 日 精品文檔 估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一 本本項項估估價價的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1 本報告在評估過程中 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為民用 在未來剩余使用年限內(nèi) 不改變房地產(chǎn)用途 2 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法 沒有產(chǎn)權(quán)糾紛 3 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃 用途管制和限制條件 另有 說明的除外 二二 本本項項估估價價的的限限制制條條件件 1 本報告有關(guān)資料由委托方提供 未對資料的真實性進(jìn)行核實 如因資料不 實而導(dǎo)致估價失實 失誤和錯誤 責(zé)任不在估價方 和估價人員 2 本報告僅供委托方 確定拍賣底價 提供參考 依據(jù)用 不對其他用途負(fù)責(zé) 3 本報告未考慮抵押 擔(dān)保 出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響 4 實地查勘時 對房屋僅進(jìn)行一般性察看 并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試 不可能確 定其內(nèi)部缺損 5 本報告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計 6 本估價報告未考慮 房屋拍賣所需的手續(xù)費以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種 稅 武武漢漢市市武武昌昌區(qū)區(qū)中中北北路路世世紀(jì)紀(jì)彩彩城城麗麗苑苑 單單元元 號號 精品文檔 房房屋屋資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估結(jié)結(jié)果果報報告告 一一 委委托托方方 單位名稱 XXXX 單位住址 XXXX 聯(lián)系電話 XXXX 二二 估估價價方方 機構(gòu)名稱 湖北工業(yè)大學(xué) 單位住址 武漢市南湖徐家墩 法定代表人 王彬 聯(lián)系電話 65656565 三三 估估價價對對象象 物質(zhì)實體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物于 2009 年建成 維護(hù)保養(yǎng)情況較好 成新率為95 建筑 面積為 106m2 其中含公攤面積 20m2 世紀(jì)彩城位于武漢市武昌區(qū) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 高30 層 委估對象屬 第 7 層 4 號房 地面鋪地板磚 鋁合金窗 世紀(jì)彩城所配置兩部電梯 設(shè)地下停 車場 2 委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)住房用 公共配套設(shè)施好 3 周圍環(huán)境 估價對象位于沙湖公園大門外 環(huán)境優(yōu)雅 交通便利 人流量大 是武漢市 非常好的居住地段 精品文檔 四四 估估價價時時點點 2012 年 10 月 25 日 五五 估估價價方方法法 本人在實地勘察的基礎(chǔ)上 對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 決定 采用收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格 六六 估估價價結(jié)結(jié)果果 房地產(chǎn)價格 1250024 元 單價 11792 68 元 m2 七七 估估價價作作業(yè)業(yè)日日期期 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日 八八 估估價價報報告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價報告有效期為壹年 即從2012 年 10 月 25 日至 13 年 10 月 25 日 九九 估估價價人人員員 王彬 2012 年 10 月 25 日 精品文檔 武武漢漢市市世世紀(jì)紀(jì)彩彩城城麗麗苑苑2 2 單單元元 7 70 04 4 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價技技術(shù)術(shù) 報報告告 一一 個個別別因因素素分分析析 物質(zhì)實體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物于 2009 年建成 維護(hù)保養(yǎng)情況較好 成新率為95 建筑面積為 106m2 其中含公攤面積 20m2 世紀(jì)彩城位于武漢市武昌區(qū) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 高30 層 委估對 象屬第 7 層 4 號房 地面鋪地板磚 內(nèi)墻刮膩子 鋁合金窗 每層設(shè)兩部 電梯 設(shè)地下停車場 2 委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用 公共配套設(shè)施好 二二 區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價對象位于沙湖公園大門外 環(huán)境優(yōu)雅 交通便利 人流量大 是武 漢市非常好的居住地段 三三 市市場場背背景景分分析析 1 一般因素 影響土地價格的一般因素主要有地理位置和經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r 房地 產(chǎn)市場等 1 理位置和行政區(qū)劃 武漢市位于湖北中部 是中部較發(fā)達(dá)的城市 交通四通八達(dá) 用武廣高 鐵 直航巴黎 水上可直航 2000噸輪船至上海 初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交 通網(wǎng)絡(luò)更加突出了武漢市 出海大通道 的重要地位 武漢市自古以來就 是工業(yè)發(fā)達(dá)的城市 而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市 武漢水陸 空交通四通八達(dá) 郵電已跨入全國先進(jìn)行列 城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為 完善 隨著城市建設(shè)的發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 更多的投資者看好 這里 由于與廣州較為緊密的聯(lián)系 武漢市目前正在成為外來投資者投資 最理想地 加上自身有較大的城市規(guī)模 人口和較多的外來流動人口 人 流 物流 資金流 信息流已初具規(guī)模 2 濟和社會發(fā)展?fàn)顩r 武漢市已經(jīng)成為中部最大的都市 GDP已經(jīng)躍居全國前十 高樓喜迎 更多人才 經(jīng)濟更加活躍 3 地產(chǎn)市場分析 武漢市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速 在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況下 近幾年武漢市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大 總體來說 武漢房地產(chǎn) 近幾年總體發(fā)展有如下特征 近幾年武漢的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于長江兩岸 和郊區(qū) 房地產(chǎn)價格相對較低 總體來說 武漢目前房地產(chǎn)開發(fā)量與城市 規(guī)模相比 仍然處于較低水平 精品文檔 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析 該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最 高最佳使用 五五 估估價價方方法法選選用用 本人在實地勘察的基礎(chǔ)上 對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 決定采用收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格 收益法 預(yù)計估價對象未來的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價時點后累加 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 六六 估估價價測測算算過過程程 收益法 由于該房屋可用于出租 能比較合理地確定其租金收入 故也可用收益 法求取其價格 1 估算總收益 通過調(diào)查武漢市同類型 同地段 同規(guī)模 裝飾大致相同的住房的月出 租價格一般為 2000 元 m2 租金損失為 4 個月 則年總收益為 2000 106 12 4 1696000 元 2 估算年房地產(chǎn)租賃總費用 總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費 管 理費 保險費 稅金等 屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費 行業(yè)慣 例按建筑物重置價的 1 5 計算 據(jù)對武漢地區(qū)建筑物市場的了解 類似建筑物的重置價為8000 元 m2 則 房屋修繕費 8000 106 1 5 12720 元 管理費是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用 分為兩部分 一 是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出 另一是管理人員的工資 根據(jù) 行業(yè)慣例資料 取年租金的3 則 管理費 1696000 3 50880 元 保險費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支 付的費用 按房屋現(xiàn)值乘以保險費率2 則 保險費 8000 106 95 2 1611 2 元 精品文檔 稅費是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等 依據(jù)稅法及重慶市稅務(wù)部門資料 公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金 的 12 營業(yè)稅按年租金的5 教育附加按營業(yè)稅的3 城市維護(hù)建 筑稅按營業(yè)稅的 7 以上稅費小計為 17 5 則 1696000 17 5 296800 元 上述 總費用合計為 362011 2 元 3 年純收益 1696000 362011 2 1333988 8 元 4 還原利率的確定 還原利率是收益還原法中一個重要的因素 目前國內(nèi) 國際確定還原利 率的方法很多 這里主要采用復(fù)合投資收益率法 其公式為 還原利率 一年期貸款利率 70 期望得到的利潤 30 一年期貸款利率為 5 31 期望得到的利潤設(shè)為 10 則 還原利率 5 31 70 10 30 6 717 5 確定收益年限 委估對象建筑物剩余使用年限為70 年 委估宗地剩余使用年限為 70 年 按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則 該房地產(chǎn)的收益年限取70 年 6 計算房地產(chǎn)的價格 據(jù)估計 未來若干年委估房地產(chǎn)的凈收益將與現(xiàn)在接近 因此選用現(xiàn)在 年客觀純收益作為預(yù)期純收益 則 收益價格 1333988 8 6 717 1 1 1 6 717 1250024 64 元 取整為 1250024 元 房地產(chǎn)單價 1250024 106 11792 68 元 m2 附附 件件 一 房屋所有權(quán)證存根 二 價格評估委托書 三 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 四 估價機構(gòu)的資質(zhì)證書 五 估價人員資質(zhì)證書 六 估價機構(gòu)備案證明 以上均為復(fù)印件 精品文檔 精品文檔 人與人之間的距離雖然摸不著 看不見 但的的確確是一桿實實在在的秤 真與假 善與惡 美與丑 盡在秤桿上可以看出 人心的大小 胸懷的寬窄 撥一撥秤砣全然知曉 人與人之間的距離 不可太近人與人之間的距離 不可太近 與人太近了 常?？慈瞬磺?一個人既有優(yōu)點 也有缺點 所謂人無完人 金無赤足是也 初識時 走得太近就會模糊了不足 寵之 時間久了 原本的美麗之處也成了瑕疵 嫌之 與人太近了 便隨手可得 有時得物 據(jù)為己有 太過貪財 有時得人 為己所用 也許貪色 貪財也好 貪色亦罷 都是一種貪心 與人太近了 最可悲的就是會把自己丟在別人身上 找不到自己的影子 忘了回家的路 這世上 根本沒有零距離的人際關(guān)系 因為人總是有一份自私的 人與人之間太近的距離 易滋生事端 恩怨相隨 所以 人與人相處的太近了 便漸漸相遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 太遠(yuǎn)了 就像放飛的風(fēng)箏 過高斷線 太遠(yuǎn)了 就像南徙的大雁 失群哀鳴 太遠(yuǎn)了 就像失聯(lián)的旅人 形單影只 人與人之間的距離 有時 先遠(yuǎn)后近 有時 先近后遠(yuǎn) 這每次的變化之中 總是有一個難以忘記的故事或者一段難以割舍的情 有時候 人與人之間的距離 忽然間近了 其實還是遠(yuǎn) 忽然間遠(yuǎn)了 肯定是傷了誰 人與人之間的距離 如果是一份信箋 那是思念 如果是一個微笑 那是寬容 如果是一句問候 那是友誼 如果是一次付出 那是責(zé)任 這樣的距離 即便是遠(yuǎn) 但也很近 最怕的 人與人之間的距離就是一句失真的讒言 一個不屑的眼神 一疊誘人的紙幣 或者是一條無法逾越的深谷 這樣的距離 即便是近 但也很遠(yuǎn) 人與人之間最美的距離 就是不遠(yuǎn)不近 遠(yuǎn)中有近 近中有遠(yuǎn) 遠(yuǎn)而不離開 近而不相丟 太遠(yuǎn)的距離 只需要一份寬容 就不會走得太遠(yuǎn)而行同陌人 太近的距離 只需要一份自尊 就不會走得太近而丟了自己 不遠(yuǎn)不近的距離 多像一朵艷麗的花 一首悅耳的歌 一首優(yōu) 美的詩 人生路上 每個人的相遇 相識 都是一份緣 我們都是相互之間不可或缺的伴 人與人之間的距離雖然摸不著 看不見 但的的確確是一桿實實在在的秤 真與假 善與惡 美與丑 盡在秤桿上可以看出 人心的大小 胸懷的寬窄 撥一撥秤砣全然知曉 人與人之間的距離 不可太近人與人之間的距離 不可太近 精品文檔 與人太近了 常?？慈瞬磺?一個人既有優(yōu)點 也有缺點 所謂人無完人 金無赤足是也 初識時 走得太近就會模糊了不足 寵之 時間久了 原本的美麗之處也成了瑕疵 嫌之 與人太近了 便隨手可得 有時得物 據(jù)為己有 太過貪財 有時得人 為己所用 也許貪色 貪財也好 貪色亦罷 都是一種貪心 與人太近了 最可悲的就是會把自己丟在別人身上 找不到自己的影子 忘了回家的路 這世上 根本沒有零距離的人際關(guān)系 因為人總是有一份自私的 人與人之間太近的距離 易滋生事端 恩怨相隨 所以 人與人相處的太近了 便漸漸相遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 太遠(yuǎn)了 就像放飛的風(fēng)箏 過高斷線 太遠(yuǎn)了 就像南徙的大雁 失群哀鳴 太遠(yuǎn)了 就像失聯(lián)的旅人 形單影只 人與人之間的距離 有時 先遠(yuǎn)后近 有時 先近后遠(yuǎn) 這每次的變化之中 總是有一個難以忘記的故事或者一段難以割舍的情 有時候 人與人之間的距離 忽然間近了 其實還是遠(yuǎn) 忽然間遠(yuǎn)了 肯定是傷了誰 人與人之間的距離 如果是一份信箋