房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理.ppt

第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程勘察第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理組織第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 RealEstateDevelopment Operation 2 第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程勘察 主要任務(wù) 目的 為設(shè)計(jì) 施工提供精確的原始資料 數(shù)據(jù) 使設(shè)計(jì) 施工工作得以順利進(jìn)行 在保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全 質(zhì)量?jī)?yōu)良的前提下 最大限度地節(jié)約投資 降低造價(jià) 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益 工程勘察是根據(jù)建設(shè)工程的要求 查明 分析 評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì) 地理環(huán)境特征和巖土工程條件 編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng) 建設(shè)工程的勘察是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃 設(shè)計(jì)和施工的重要依據(jù) 一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托勘察設(shè)計(jì)部門進(jìn)行 一 工程勘察的主要任務(wù)和目的 二 工程勘察的分類 Descriptionofthecontents 施工勘察 對(duì)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜 工程要求較高以及與施工有關(guān)的工程地質(zhì)問(wèn)題進(jìn)行勘察 作為制定施工方案的依據(jù) 選址勘察 對(duì)工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和適宜性作出評(píng)價(jià) 繪制成1 5000的地形圖 為選址提供資料 詳細(xì)勘察 對(duì)建筑物地基進(jìn)一步勘探 作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià) 繪制1 1000的地形圖 為地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 地基處理加固以及不良現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料 初步勘察 對(duì)場(chǎng)地是否適當(dāng)適合建設(shè)作出評(píng)價(jià) 提出1 2000地形圖 作為詳細(xì)規(guī)劃或建筑總平面布置以及重要建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程勘察 其工作階段的劃分應(yīng)與規(guī)劃 設(shè)計(jì) 施工的劃分相適應(yīng) 一般可分為選址勘察 初步勘察 詳細(xì)勘察和施工勘察這幾個(gè)工作階段 RealEstateDevelopment Operation 三 工程勘察工作的主要內(nèi)容 地形測(cè)量 工程勘察 地下水 地表水的勘探 氣象調(diào)查 指根據(jù)規(guī)范和圖式的要求 對(duì)地物 地貌及其他地理要素進(jìn)行的測(cè)量 對(duì)地球表面的地物 地貌在水平面上的投影位置和高程進(jìn)行測(cè)定 并按一定比例縮小 用符號(hào)和注記繪制成圖的工作 通過(guò)地質(zhì)鉆探 挖探槽來(lái)探明建筑場(chǎng)地的土質(zhì) 構(gòu)造 底層及地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況 巖土的性質(zhì) 土壤的性質(zhì) 地下水 地基承載力 地基穩(wěn)定性等方面的情況 為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體規(guī)劃和建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及管網(wǎng)規(guī)劃提供依據(jù) 在施工前 必須查明地下水在不同時(shí)期的水位變化 流動(dòng)方向 水的化學(xué)成分 能否與混凝土發(fā)生化學(xué)反應(yīng) 是否會(huì)引起鋼筋銹蝕 以及地層的透水性 以確定施工方案 同時(shí)也應(yīng)收集附近河流 湖海的水系 流量 水位等資料 為夏季施工時(shí)的防洪排水提供依據(jù) 因地區(qū)不同 季節(jié)變化而會(huì)有較大的差別 其內(nèi)容應(yīng)包括空氣的濕度 溫度 風(fēng)向 風(fēng)力 雨雪 冰凍季節(jié)長(zhǎng)短 土壤凍結(jié)厚度等資料 為規(guī)劃 設(shè)計(jì)及施工提供依據(jù) RealEstateDevelopment Operation 四 工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容 民用建筑地質(zhì)勘查報(bào)告一般包括以下內(nèi)容 1 勘察目的 要求和任務(wù) 2 建筑的功能 體型 平面尺寸 層數(shù) 結(jié)構(gòu)類型 荷載 有條件時(shí)列出荷載組合 擬采用基礎(chǔ)類型及其概略尺寸及有關(guān)特殊要求的敘述 3 應(yīng)闡明場(chǎng)地不良地質(zhì)現(xiàn)象 分析論證靜力條件下場(chǎng)地和地基的穩(wěn)定性 在抗震設(shè)防烈度等于或大于6度的地震區(qū) 應(yīng)對(duì)場(chǎng)地土類型 建筑場(chǎng)地類別作出判定 6度或大于6度的強(qiáng)震區(qū) 應(yīng)對(duì)斷裂錯(cuò)動(dòng) 液化 震陷等進(jìn)行分析 論證和判定 對(duì)整個(gè)場(chǎng)地的適宜性作出明確結(jié)論 4 應(yīng)闡明地層結(jié)構(gòu)和巖土物理力學(xué)性質(zhì) 以巖土的均勻性 強(qiáng)度和變形性狀作出定性和定量評(píng)價(jià) 巖土參數(shù)的分析和選定應(yīng)符合現(xiàn)行 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 和 巖土工程勘察規(guī)范 的規(guī)定 5 應(yīng)闡明場(chǎng)地水文地質(zhì)條件 地下水埋藏條件和變化幅度 評(píng)價(jià)其對(duì)地基基礎(chǔ) 地下室和施工邊坡穩(wěn)定性的影響 提出預(yù)防措施 RealEstateDevelopment Operation 5 四 工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容 民用建筑地質(zhì)勘查報(bào)告一般包括以下內(nèi)容 6 應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)方案的論證和分析 天然地基方案應(yīng)提出持力層和基礎(chǔ)埋深的建議 進(jìn)行承載力 沉降的分析和驗(yàn)算 必要時(shí)對(duì)傾斜方向和傾斜值作出預(yù)測(cè) 樁基方案應(yīng)提出樁型 樁端持力層 樁端土承載力和樁周土摩擦力或單樁承載力和沉樁可能性的分析和建議 必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行樁基沉降分析 其它合適的地基基礎(chǔ)方案的分析和論證 7 高層與低層差異沉降的分析及對(duì)相鄰建筑影響的分析 8 基坑開(kāi)挖邊坡穩(wěn)定性的分析 必要時(shí)提出支擋方案 9 施工降水的可行性和對(duì)建筑物本身及相鄰建筑的影響 必要時(shí)提出降水方案 10 對(duì)施工和使用過(guò)程中的監(jiān)測(cè)檢驗(yàn) RealEstateDevelopment Operation 6 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程勘察工作的管理 5 親自到現(xiàn)場(chǎng)踏勘 1 樹(shù)立重視工程勘察工作的觀念 2 選擇好的工程勘察單位 3 簽訂好工程勘察合同 4 督促協(xié)助勘察單位開(kāi)展工程勘察工作 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托有資格的勘察單位進(jìn)行工程勘察 并做好相關(guān)管理工作 RealEstateDevelopment Operation 第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì) 一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系1 城市規(guī)劃的含義及任務(wù)城市規(guī)劃是研究城市的未來(lái)發(fā)展 城市的合理布局和管理各項(xiàng)資源 安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署 是對(duì)城市的空間和實(shí)體發(fā)展進(jìn)行的預(yù)先考慮 其對(duì)象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)部分 涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局 建筑物的區(qū)域布局 道路及運(yùn)輸設(shè)施的設(shè)置 城市工程的安排等 城市規(guī)劃的任務(wù)是 根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)方針 經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃 區(qū)域規(guī)劃 以及城市所在地區(qū)的自然條件 歷史情況 現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件 布置城市體系 確定城市性質(zhì) 規(guī)模和布局 統(tǒng)一規(guī)劃 合理利用城市土地 綜合部署城市經(jīng)濟(jì) 文化 基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè) 保證城市有秩序地 協(xié)調(diào)地發(fā)展 使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益和環(huán)境效益 城市規(guī)劃通常包括總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段 RealEstateDevelopment Operation 一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 1 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到管制作用 2 城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 3 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段 城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 龍頭 它指導(dǎo)和制約城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn) 并針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題而做出調(diào)整和補(bǔ)充 兩者關(guān)系密不可分 2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 RealEstateDevelopment Operation RealEstateDevelopment Operation 10 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理 1 建設(shè)用地選址管理 1 建設(shè)項(xiàng)目選址管理的含義是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關(guān)法律 法規(guī)時(shí)建設(shè)項(xiàng)目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇 保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排 并核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書的行政管理工作 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理是執(zhí)行城市規(guī)劃的關(guān)鍵所在 它直接關(guān)系到城市的性質(zhì) 規(guī)模 布局和城市規(guī)劃的實(shí)施 同時(shí)也關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施順利與否 這是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié) 2 建設(shè)項(xiàng)目選址管理的依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址進(jìn)行管理 主要依據(jù)相關(guān)法律 法規(guī)和方針政策 城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù) 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第三十六條規(guī)定 以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目 建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)前 應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書 以出讓方式提供土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書 1 建設(shè)用地選址管理 保證建設(shè)項(xiàng)目的布點(diǎn)符合城市規(guī)劃 對(duì)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控 綜合協(xié)調(diào)建設(shè)選址中的各種矛盾 促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目的前期工作的順利進(jìn)行 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的目的與任務(wù) 3 RealEstateDevelopment Operation 4 建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù) 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書 建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào) 建設(shè)項(xiàng)目與城市交通 通訊 能源 市政 防災(zāi)規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào) 采取的運(yùn)輸方式 建設(shè)項(xiàng)目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào) RealEstateDevelopment Operation 5 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的程序及操作要求 選址申請(qǐng) 參加選址 選址審查 核發(fā)選址意見(jiàn)書 提交文件 一是已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書 二是建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書申請(qǐng)報(bào)告 三是該項(xiàng)目有關(guān)的基本情況和建設(shè)技術(shù)條件要求 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告等文件 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 共同商討 對(duì)不同的擬建地址進(jìn)行比較分析 聽(tīng)取各有關(guān)部門 單位的意見(jiàn) 城市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)過(guò)調(diào)查研究 條件分析和多方案比較論證求對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目選址進(jìn)行審查 必要時(shí)應(yīng)組織專家論證會(huì)進(jìn)行慎重研究決定 對(duì)于特別復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目 可委托城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書的報(bào)告 然后城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)報(bào)告核發(fā)選址意見(jiàn)書 RealEstateDevelopment Operation 6 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 辦理申請(qǐng)材料 立項(xiàng)批復(fù) 土地管理部門用地意見(jiàn)函 現(xiàn)狀地形圖 申辦 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 的申請(qǐng)書 應(yīng)當(dāng)包括 建設(shè)項(xiàng)目的基本情況 建設(shè)項(xiàng)目選址的主要依據(jù) 建設(shè)項(xiàng)目選址 用地范圍和具體規(guī)劃要求 申請(qǐng)單位身份資料 RealEstateDevelopment Operation 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書申請(qǐng)表 2 建設(shè)用地規(guī)劃管理 1 建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義及內(nèi)容建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃 確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址 定點(diǎn)和范圍 審查總平面圖 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱 建設(shè)用地規(guī)劃管理的主要內(nèi)容包括 控制土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度 確定建設(shè)用地范圍 調(diào)整城市用地布局 核定土地使用及其他規(guī)劃管理的要求 2 建設(shè)用地管理的目的和任務(wù)控制各項(xiàng)建設(shè)合理使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地 保障城市規(guī)劃的實(shí)施 節(jié)約集約使用建設(shè)用地 促進(jìn)城市建設(shè)和農(nóng)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 協(xié)調(diào)建設(shè)用地的相關(guān)矛盾 綜合考慮建設(shè)用地的社會(huì) 經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益 不斷完善 深化城市規(guī)劃 RealEstateDevelopment Operation 16 2 建設(shè)用地規(guī)劃管理 3 建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù)在城市 鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn) 核準(zhǔn) 備案后 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng) 由城市 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置 面積 允許建設(shè)的范圍 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后 由土地主管部門劃撥土地 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目 在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn) 核準(zhǔn) 備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 向城市 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證 RealEstateDevelopment Operation 17 4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 的辦理步驟 辦理步驟 RealEstateDevelopment Operation 5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 的申請(qǐng)材料 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)表 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 對(duì)于出讓方式提供土地使用權(quán)的項(xiàng)目 則提交 土地出讓成交確認(rèn)書 和 土地出讓合同 及相關(guān)文件 立項(xiàng)批復(fù) 按建設(shè)用地定樁成果及繪圖要求繪制的1 500或1 2000的地形圖 建設(shè)用地定樁成果 RealEstateDevelopment Operation 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)書 3 建設(shè)工程規(guī)劃管理 1 建設(shè)工程規(guī)劃管理的含義建設(shè)工程規(guī)劃管理 是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)依法制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃及有關(guān)法律規(guī)范和技術(shù)規(guī)范 對(duì)各類建設(shè)工程進(jìn)行組織 控制 引導(dǎo)和協(xié)調(diào) 使其納入城鄉(xiāng)規(guī)劃的軌道 并核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政管理工作 城市規(guī)劃行政主管部門把 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 定義為 依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的法律憑證 RealEstateDevelopment Operation 21 道路管理 建筑管理 管線管理 2 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容 按照城市規(guī)劃要求對(duì)各項(xiàng)建筑工程 包括各類房屋 構(gòu)筑物 的性質(zhì) 規(guī)模 位置 標(biāo)高 高度 體量 體形 朝向 間距 日照 消防 衛(wèi)生 安全 空間等 建筑密度 建筑退讓控制 退界 退紅線 退鐵路線 退電力線 退河道線等 建筑色彩和風(fēng)格等進(jìn)行審查和控制 對(duì)象是各類城市管線工程 根據(jù)其所輸送的不同介質(zhì) 主要有 電力線 有線通訊線 給水管 燃?xì)夤?供熱管 雨水管 污水管和其他特殊管線 如軌道交通的電網(wǎng) 輸油管 輸氣管 化工物料等 市政管線工程規(guī)劃管理包括對(duì)管線的平面布置 水平排序 水平間距 豎向布置 豎向間距 覆土深度 管線敷設(shè)與行道樹(shù) 綠化的關(guān)系 管線敷設(shè)與市容景觀的關(guān)系 并對(duì)其進(jìn)行綜合協(xié)調(diào) 主要是按照城市規(guī)劃要求對(duì)各類道路的走向 坐標(biāo)和標(biāo)高 道路寬度 道路等級(jí) 交叉口設(shè)計(jì) 橫斷面設(shè)計(jì) 道路附屬設(shè)施等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制 RealEstateDevelopment Operation 3 建設(shè)工程規(guī)劃管理的程序 申請(qǐng) 審核 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 竣工驗(yàn)收前的規(guī)劃核實(shí) 報(bào)送竣工驗(yàn)收資料 RealEstateDevelopment Operation 4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦理申請(qǐng)材料 RealEstateDevelopment Operation 24 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表 土地權(quán)屬資料 土地使用證或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書 1 500或1 1000的地形圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn) 施工圖中的總平面圖及平 立 剖面圖 道路管線工程需提供道路管線規(guī)劃圖紙 文件二套 人防等相關(guān)專業(yè)部門的審查意見(jiàn) 三 建設(shè)工程設(shè)計(jì) 1 建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建設(shè)工程設(shè)計(jì) 是指根據(jù)建設(shè)工程的要求 對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 資源 環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析 論證 編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般為民用建筑項(xiàng)目 常采用兩階段設(shè)計(jì) 即初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 對(duì)于技術(shù)復(fù)雜的工業(yè)或民用建筑項(xiàng)目 可增加技術(shù)設(shè)計(jì) 對(duì)于小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中技術(shù)簡(jiǎn)單的 可在簡(jiǎn)化的初步設(shè)計(jì)后 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì) RealEstateDevelopment Operation 1 建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 1 初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)總說(shuō)明書和各專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明書總平面建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明書和設(shè)計(jì)圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書給水排水說(shuō)明書及圖紙電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書及圖紙弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書及圖紙采暖設(shè)計(jì)說(shuō)明書及圖紙動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明及方案圖 計(jì)算書 主要設(shè)備和材料表工程概算書 RealEstateDevelopment Operation 1 建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 2 施工圖設(shè)計(jì) 建筑施工圖 結(jié)構(gòu)施工圖 給排水施工圖 電氣施工圖 RealEstateDevelopment Operation 三 建設(shè)工程設(shè)計(jì) 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織委托 選擇設(shè)計(jì)單位 RealEstateDevelopment Operation 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià) 1 城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 居住區(qū)的涵義 構(gòu)成居住區(qū)的基本單位 之間被小區(qū)道路分隔人口規(guī)模1000 3000人 300 1000戶 占地2 3公頃 居住組團(tuán)有機(jī)組合成居住小區(qū) 由城市道路以及自然界線 如河流 劃分而成的完整居住地段1000 15000人 3000 5000戶 占地約12 35公頃 由城市干道或自然分界線所圍合人口規(guī)模30000 50000人 10000 16000戶 用地規(guī)模應(yīng)在50 100公頃左右 配套建設(shè)有一整套較完善 能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施 居住組團(tuán) 居住小區(qū) 居住區(qū) RealEstateDevelopment Operation 住宅用地 公共服務(wù)設(shè)施用地 綠化用地 道路用地 M1 M2 M4 M3 1 城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 居住區(qū)用地根據(jù)不同的功能要求 一般可以分為四類 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型點(diǎn)式 建筑物橫截面寬度和長(zhǎng)度比較接近的住宅 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型條式 由兩個(gè)或兩個(gè)以上的居住單元按直線鄰接的住宅 RealEstateDevelopment Operation 條式住宅 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型錯(cuò)層房?jī)?nèi)的廳 臥 衛(wèi) 廚 陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型躍層躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層 有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層 一般在首層安排起居室 廚房 餐廳 衛(wèi)生間 二層安排臥室 書房 衛(wèi)生間等 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型復(fù)式在躍層式住宅的基礎(chǔ)上發(fā)展而成的一種經(jīng)濟(jì)型住宅復(fù)式住宅在概念上是一層 并不具備完整的兩層空間 但層高較普通住宅 通常層高2 8米 高 可在局部拘出夾層 安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型退臺(tái) 由下至上逐層退讓 整體效果類似于臺(tái)階 RealEstateDevelopment Operation 退臺(tái)式住宅 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型花園別墅 帶有花園草坪的獨(dú)院式低層高級(jí)住宅 RealEstateDevelopment Operation 花園別墅 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型綜合性商住樓 RealEstateDevelopment Operation 住宅類型選擇的原則 要充分認(rèn)識(shí) 利用基地的特點(diǎn) 根據(jù)基地的地形和地貌特征 并結(jié)合土地的高效利用 選擇住宅類型 要了解居住者的屬性 使住宅類型更適應(yīng)生話方式 既能滿足群體需要也能滿足個(gè)體的需要 正確把握住宅區(qū)與城市 街區(qū)的關(guān)系 住宅特別是高層住宅的建設(shè)會(huì)給周邊地域環(huán)境帶來(lái)很大的沖擊 因此要將住宅區(qū)納入城市空間的設(shè)計(jì)范圍中去考慮 以確保城市的開(kāi)敞空間 要與周邊環(huán)境景觀保持協(xié)調(diào)發(fā)展 共同構(gòu)筑城市的良好的空間形態(tài) RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置周邊式 居住建筑沿街道或街坊周圍布置 并形成安靜 安全 方便的內(nèi)院式住宅組團(tuán) RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置行列式 居住建筑一律朝一個(gè)方向 一般是南北方向 成排布置 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置混合式 采用周邊式和行列式相結(jié)合的布置方式 RealEstateDevelopment Operation 2 住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置散點(diǎn)式將多層點(diǎn)式 墩式 住宅或高層點(diǎn)式 塔式 住宅 圍繞住宅組團(tuán)的中心設(shè)施 公共綠地 水面等 有規(guī)則地布置 自由式結(jié)合地形地貌 周圍條件 自由靈活地布置 以追求空間的變化和較大的綠化 活動(dòng)空間 RealEstateDevelopment Operation 3 公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 公共建筑的分類居住區(qū)內(nèi)的公共建筑主要是滿足居民基本的物質(zhì)和精神生活方面的需要 并主要為本居住區(qū)的居民所使用 一般根據(jù)公共建筑的使用性質(zhì)和居民對(duì)公共建筑使用的頻繁程度來(lái)進(jìn)行分類 按使用性質(zhì)可以分為八類系統(tǒng) 教育 醫(yī)療衛(wèi)生 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 文娛體育 金融郵電 行政管理及市政公用系統(tǒng) RealEstateDevelopment Operation 3 公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 公共建筑的規(guī)劃布置規(guī)劃布置的基本要求如下 a 為便于居民使用 各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑 合理服務(wù)半徑 是指居住區(qū)內(nèi)居民到達(dá)居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的最大步行距離 一般為居住區(qū)級(jí)800 1000m 居住小區(qū)級(jí)400 500m 居住組團(tuán)級(jí)150 200m b 應(yīng)設(shè)在交通比較方便 人流比較集中的地段 要考慮職工上下班的走向 c 產(chǎn)生噪音 氣味 污染物的公共建筑應(yīng)和住宅保持適當(dāng)?shù)木嚯x 使居民有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境 如地下車庫(kù) 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 d 在滿足居住區(qū)需要的同時(shí) 兼顧區(qū)外服務(wù) 提高經(jīng)濟(jì)效益 RealEstateDevelopment Operation 居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 可采用下列三種方式布置 a 沿街線狀布置 對(duì)改變城市面貌 豐富城市景觀有顯著的效果 特別是采用沿街住宅帶底層商鋪的方式比較節(jié)約用地 但在使用上和經(jīng)營(yíng)管理方面不如成片集中布置方式有利 居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 可采用下列三種方式布置 b 在獨(dú)立地段成片集中布置 在居民使用和經(jīng)營(yíng)管理方面比較方便 但是在用地上比較沿街線狀布置要多些 居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 可采用下列三種方式布置 c 沿街和城中集中相結(jié)合 吸取了前兩種特點(diǎn) 一般規(guī)模較大的項(xiàng)目可集中布置 較小項(xiàng)目以分散布置為宜 就近滿足居民需求 RealEstateDevelopment Operation 4 居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 RealEstateDevelopment Operation 5 居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 a 公共綠化 b 公共建筑和公共設(shè)施的專用綠地 c 宅旁及庭院綠化 d 街道綠化 居民區(qū)內(nèi)居民公共使用的綠地 包括居住區(qū)公園 居住小區(qū)公園 林蔭道 居住組團(tuán)的小塊綠化等 指居住區(qū)內(nèi)學(xué)校 幼兒園 醫(yī)院 門診 鍋爐房等用地的綠化 指住宅四旁及庭院的綠化 指居住區(qū)內(nèi)各種道路的行道樹(shù)等綠化 居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括 RealEstateDevelopment Operation 5 居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 RealEstateDevelopment Operation 5 居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 居住區(qū)綠化規(guī)劃布置的基本要求 RealEstateDevelopment Operation 武漢高綠化樓盤欣賞 RealEstateDevelopment Operation 朗詩(shī)綠色街區(qū) 地段 漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道68號(hào) 龍陽(yáng)大道與龍陽(yáng)湖湖南路交匯處 均價(jià) D戶型12300 12500元 平方米 C戶型11800 12000元 平方米 B戶型10400 10600元 平方米 A戶型9800 9990元 平方米 戶型 預(yù)計(jì)11月中旬推出一期三棟住宅 1 2 3號(hào)樓 共有88 95 130 170平方米4種精裝修戶型 朗詩(shī)綠色街區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅共9棟 其中8棟高層綠色科技住宅住宅以及一棟24層的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)40年 2011年11月中旬即將開(kāi)盤的是1 3棟住宅 70年產(chǎn)權(quán) 綠化率 容積率 72 2 38交通 585 205 208 413 204 801 579 596 597路公交到龍陽(yáng)大道升官渡站 交通非常方便 而且規(guī)劃的地鐵三號(hào)線有龍陽(yáng)湖南路站離小區(qū)僅5分鐘路程 RealEstateDevelopment Operation 樓盤關(guān)鍵字 獨(dú)創(chuàng)高科技住宅 冬暖夏涼 如今人們買房子 越來(lái)越注重樓盤的綠化率和社區(qū)環(huán)境 據(jù)觀察 目前江城大多數(shù)樓盤的綠化率都在35 左右 只有別墅項(xiàng)目才擁有較高的綠化率 朗詩(shī)綠色街區(qū)卻擁有72 的綠化 在武漢的普通住宅項(xiàng)目中 確實(shí)是很少 且該項(xiàng)目作為顛覆傳統(tǒng)的科技住宅 采用歐洲成熟十大住宅科技系統(tǒng) 室內(nèi)溫度全年恒定保持在18 26 濕度常年維持在30 70 無(wú)需空調(diào)也能享受冬暖夏涼 同時(shí) 室內(nèi)24小時(shí)持續(xù)置換經(jīng)過(guò)除塵 加濕處理的新風(fēng) 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 1 住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 外墻周長(zhǎng)系數(shù)是指每平方米建面所分?jǐn)偟耐鈮χ荛L(zhǎng) 在住宅建筑的造價(jià)構(gòu)成中 外墻造價(jià)占較大比重 如果分?jǐn)傇诿科椒矫捉ㄖ娣e上的周長(zhǎng)越小 則住宅建筑的單位造價(jià)就低 反之 外墻周長(zhǎng)系數(shù)越大 則住宅建筑單位造價(jià)就高 一般而言 住宅的建筑平面形狀簡(jiǎn)單 它的外墻周長(zhǎng)系數(shù)就小 則單位造價(jià)就低 如果住宅建筑的平面形狀又長(zhǎng)又窄 或復(fù)雜不規(guī)則時(shí) 則外墻周長(zhǎng)系數(shù)必然增大 造價(jià)也會(huì)增高 RealEstateDevelopment Operation 1 住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 平面系數(shù) K 住宅建面由居住面積 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成 其中居住面積是指居室凈面積 輔助面積指客廳 廚房 衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積 結(jié)構(gòu)面積是指墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占面積 輔助面積占住宅總建面的比重稱為輔助面積系數(shù) 一般為25 左右 結(jié)構(gòu)面積占住宅面積總建面的比例稱為結(jié)構(gòu)面積系數(shù) 結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小 設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì) 也就是說(shuō)墻體 柱這樣一些結(jié)構(gòu)所占面積越小 就越經(jīng)濟(jì) 一般地 不同的住宅建筑 結(jié)構(gòu)面積系數(shù)是不同的 磚混結(jié)構(gòu)約為19 外磚內(nèi)模體系為16 裝配式大板體系為14 框架結(jié)構(gòu)體系為11 RealEstateDevelopment Operation 1 住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 層高住宅層高的變化 對(duì)建筑造價(jià)和建筑用地都有較大的影響 令層高為H 降低層高值為 H 墻體造價(jià)占住宅建筑物造價(jià)的比重為K 那么層高降低 H時(shí)的造價(jià)降低率為 P K H H以5層磚混結(jié)構(gòu)住宅為例 當(dāng)H 3m K 0 4 層高降低值為 H 0 1m時(shí) 則住宅造價(jià)降低率為 P 0 4 0 1 3 0 0133造價(jià)較原來(lái)降低1 33 而且由于降低層高引起的管線工程費(fèi)用減少和減輕自重使基礎(chǔ)費(fèi)用降低還未計(jì)算在內(nèi) 另一方面 降低層高 可以降低建筑物的總高度 相應(yīng)建筑物的間距也可以減小 土地利用率得以提高 RealEstateDevelopment Operation 1 住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 住宅層數(shù)住宅建筑的層數(shù)對(duì)住宅造價(jià)的影響比較復(fù)雜 并隨著建筑的類型 形式 結(jié)構(gòu)而變化 一般而言 住宅的層數(shù)越高 總造價(jià)也越高 就單方造價(jià)而言 當(dāng)層數(shù)在四層以下時(shí) 增加樓層不影響其結(jié)構(gòu)形式 單位建面的造價(jià)一般會(huì)隨層數(shù)的增加而降低 但當(dāng)層數(shù)超過(guò)四層時(shí) 因結(jié)構(gòu)形式的改變 承重墻改為框架結(jié)構(gòu)或加厚 或是因?yàn)樵O(shè)置電梯 補(bǔ)充建筑設(shè)備 增加結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等原因 單位建面的造價(jià)會(huì)增加 但增加住宅的建筑層數(shù)可提高土地的使用強(qiáng)度 可以達(dá)到節(jié)約用地的目的 RealEstateDevelopment Operation 1 住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 住宅長(zhǎng)度將住宅單元進(jìn)行組合 組合前的外山墻變?yōu)榱私M合后的內(nèi)山墻 從而降低了住宅的單位造價(jià) 但住宅的單元組合得過(guò)長(zhǎng)時(shí) 需設(shè)置沉降縫或伸縮縫 設(shè)計(jì)成了雙墻 又會(huì)增加了造價(jià) 而且對(duì)抗震不利 因此單元組合時(shí)應(yīng)該少于5個(gè)單元 一般四單元長(zhǎng)住宅比二單元長(zhǎng)住宅每平米居住面積造價(jià)省2 5 3 采暖省10 21 RealEstateDevelopment Operation 1 住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 結(jié)構(gòu)形式住宅建筑的結(jié)構(gòu)和構(gòu)件 對(duì)住宅建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果 也有較大的影響 例如一般樓板造價(jià)占總造價(jià)的9 13 選擇預(yù)制樓板 不光重量輕 強(qiáng)度大能滿足功能上的要求 另外還能縮短工期 降低造價(jià) 同樣對(duì)基礎(chǔ) 墻體 屋面等部位的構(gòu)件設(shè)計(jì) 要因地制宜 并進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 擇優(yōu)選擇方案 RealEstateDevelopment Operation 2 居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 用地容積率容積率 總建筑面積 規(guī)劃用地面積是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總建筑面積與地塊面積之比 容積率主要用來(lái)控制土地的使用強(qiáng)度 開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在控制性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃管理部門提出的容積率內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 不能擅自提高容積率 RealEstateDevelopment Operation 2 居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 建筑密度是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑物基底占地面積與地塊面積之比 通常用上限控制 建設(shè)密度 建筑物基底占地面積 規(guī)劃用地面積建筑密度指標(biāo)是規(guī)劃部門用來(lái)控制建筑基地面積 保證空地率 綠化率的重要規(guī)劃控制指標(biāo) RealEstateDevelopment Operation 2 居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 建筑間距指前后兩排居住建筑之間的水平距離 一般根據(jù)所在地區(qū)日照 通風(fēng) 防止噪音與視線干擾 綠化 管線埋置 建筑規(guī)劃布局 節(jié)約用水等要求綜合考慮確定 其中 日照要求是確定住宅間距的主要依據(jù) 一般按照規(guī)定住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)是 在條狀建筑呈行列式布置時(shí) 原則上要求按當(dāng)?shù)囟寥者@一天在住宅底層日照時(shí)間不小于1小時(shí) 的要求 以此作為來(lái)計(jì)算房屋間距的依據(jù) RealEstateDevelopment Operation 2 居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 戶室比戶室比是各種戶型的住宅在總戶數(shù)中所占的百分比 戶室比反映了在一定時(shí)期 該地區(qū)社會(huì)對(duì)住宅需求的基本趨勢(shì)和構(gòu)成 如果戶室比確定得不合理 就會(huì)出現(xiàn)住房的供給與住房需求不一致 因此 在居住區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)中 科學(xué)合理地確定戶室比是很重要的 RealEstateDevelopment Operation 戶型設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 1 以人為本 2 滿足每個(gè)家庭成員的個(gè)性化需要 3 因地制宜 適應(yīng)變化 4 戶型面積要與目標(biāo)客戶需求相適應(yīng) 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行戶型面積設(shè)計(jì) 實(shí)際上是指調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 使開(kāi)發(fā)出來(lái)的住宅產(chǎn)品更加適合市場(chǎng)需要 RealEstateDevelopment Operation RealEstateDevelopment Operation RealEstateDevelopment Operation RealEstateDevelopment Operation 東方綠苑戶型 RealEstateDevelopment Operation 東方綠苑戶型 RealEstateDevelopment Operation RealEstateDevelopment Operation RealEstateDevelopment Operation 2 居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 造價(jià)造價(jià)是開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案最重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)可分為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總造價(jià) 綜合造價(jià) 和分?jǐn)偟矫科椒矫咨唐贩可系脑靸r(jià) 即綜合單方造價(jià) 造價(jià)的高低直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 從而影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益 而且造價(jià)高售價(jià)也會(huì)高 從而影響到住房需求者的購(gòu)買能力 RealEstateDevelopment Operation 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià) 1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn) 居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 評(píng)價(jià)主體除開(kāi)發(fā)企業(yè)本身外 還涉及到使用者 項(xiàng)目的管理者 城市的規(guī)劃管理部門 甚至還涉及到設(shè)計(jì)者本身 以及項(xiàng)目施工人員 應(yīng)同時(shí)符合規(guī)劃管理部門需求 即社會(huì)效益與環(huán)境效益 以綜合效益的好壞作為方案取舍的標(biāo)準(zhǔn) 通過(guò)評(píng)價(jià)者利用設(shè)計(jì)圖紙 模型等來(lái)進(jìn)行分析 設(shè)想來(lái)作出主觀判斷 這就難以保證這種預(yù)測(cè)性的主觀判斷十分準(zhǔn)確 因此 這一些都導(dǎo)致我們對(duì)方案評(píng)價(jià)值的不確定 評(píng)價(jià)主體的多元化 評(píng)價(jià)目標(biāo)的多樣性 評(píng)價(jià)值的不確定性 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià) 用地面積指標(biāo) 主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 綜合評(píng)價(jià)指標(biāo) 對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)可以從住宅建筑的適用性 安全性 經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性這樣的四個(gè)方面考慮 2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià) 3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)方法 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的各評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分 其中定性指標(biāo)采取專家打分 定量指標(biāo)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評(píng)分 然后將多項(xiàng)指標(biāo)的得分累加 就得出這個(gè)方案的綜合評(píng)分值 哪個(gè)方案的綜合評(píng)價(jià)值高就選擇哪種方案 沒(méi)有掩蓋 保留了專家的獨(dú)特看法和前面兩種方法的區(qū)別 不強(qiáng)行綜合評(píng)價(jià)者的意見(jiàn) 保持評(píng)價(jià)中的客觀性 按照評(píng)價(jià)問(wèn)題中各類因素之間的隸屬關(guān)系把它們排成從高到低的若干層次 根據(jù)對(duì)同一層次元素相對(duì)重要性比較的結(jié)果 確定其重要性的先后次序 以此作為方案的依據(jù) 綜合評(píng)分法 模糊評(píng)價(jià)法 層次分析法 第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理 招標(biāo)投標(biāo)的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的基本流程 施工許可證的獲取 4 1 2 3 施工許可證的獲取 1 5 一 招標(biāo)投標(biāo)的概念 招標(biāo)投標(biāo)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行工程建設(shè) 貨物買賣 財(cái)產(chǎn)出租 中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種競(jìng)爭(zhēng)形式和交易方式 是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制訂立合同 契約 的一種法律形式 招投標(biāo)制度實(shí)際上就是訂立合同的一個(gè)特殊程序 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)眾多競(jìng)爭(zhēng)方式中的一種 象大宗商品的購(gòu)銷 承攬加工 財(cái)產(chǎn)租賃 技術(shù)攻關(guān)等都經(jīng)常采用 招標(biāo)是指招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通知或公告 說(shuō)明擬采購(gòu)的商品的名稱 規(guī)格 數(shù)量及其他條件 邀請(qǐng)投標(biāo)人在規(guī)定時(shí)間 地點(diǎn) 按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為 投標(biāo)是指招標(biāo)的對(duì)稱概念 指投標(biāo)人應(yīng)招標(biāo)人的邀請(qǐng) 按照標(biāo)的要求和條件在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)人遞送投標(biāo)文件 包括填寫標(biāo)書 提出報(bào)價(jià) 并等候開(kāi)標(biāo) 爭(zhēng)取中標(biāo)的行為 一 招投標(biāo)的概念 表6 1招投標(biāo)締約與一般締約方式比較表 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式 1 公開(kāi)招標(biāo)是招標(biāo)人向不特定的人群發(fā)布公告 是一種廣而告之 邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo) 所以又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是 投標(biāo)的承包商多 競(jìng)爭(zhēng)范圍大 業(yè)主有較大的選擇余地 有利于降低工程造價(jià) 提高工程質(zhì)量和縮短工期 其缺點(diǎn)是 由于投標(biāo)的承包商多 招標(biāo)工作最大 組織工作復(fù)雜 需投人較多的人力 物力 招標(biāo)過(guò)程所需時(shí)間較長(zhǎng) 但整體來(lái)主說(shuō)優(yōu)越性十分明顯 主要適用于投資額度大 規(guī)模大 周期較長(zhǎng) 技術(shù)復(fù)雜的較大型工程建設(shè)項(xiàng)目 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式 2 邀請(qǐng)招標(biāo)只邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織來(lái)投標(biāo) 又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo) 這種方式不發(fā)布廣告 業(yè)主根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和所掌握的各種信息資料 向有能力承擔(dān)該項(xiàng)工程施工的承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 收到邀請(qǐng)書的單位有權(quán)利選擇是否參加投標(biāo) 這是一種非公開(kāi)化的招標(biāo)方式 一般被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商在3 10個(gè)左右 優(yōu)點(diǎn)是 參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)商數(shù)目可由招標(biāo)單位控制 目標(biāo)集中 招標(biāo)的組織工作較容易 工作量比較小 其缺點(diǎn)是 由于參加的投標(biāo)單位相對(duì)較少 競(jìng)爭(zhēng)范圍較小 有許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者被排除在外 縮小了招標(biāo)單位的選擇余地 邀請(qǐng)招標(biāo)的方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊 要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和一些專業(yè)技術(shù)的建設(shè)項(xiàng)目 或者是公開(kāi)招標(biāo)這種方式其結(jié)果沒(méi)有產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目 還可用于工期緊迫或有保密要求等原因而不宜進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式 3 議標(biāo)議標(biāo) 又稱協(xié)議招標(biāo) 協(xié)商議標(biāo) 是一種以議標(biāo)文件或擬議的合同草案為基礎(chǔ)的 直接通過(guò)談判方式 分別與若干家承包商進(jìn)行協(xié)商 選擇自己滿意的一家 簽訂承包合同的招標(biāo)方式 也不需要進(jìn)行資格預(yù)審以及開(kāi)標(biāo) 議標(biāo)通常適用于涉及國(guó)家安全的工程或軍事保密的工程 或緊急搶險(xiǎn)救災(zāi)工程及小型工程 RealEstateDevelopment Operation 89 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的基本流程 13 商簽合同 10 評(píng)標(biāo) 1 組建招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2 準(zhǔn)備招標(biāo)文件 編制攔標(biāo)價(jià) 3 發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo) 4 進(jìn)行資格預(yù)審 5 發(fā)售招標(biāo)文件 6 組織現(xiàn)場(chǎng)考察 7 解答標(biāo)書疑問(wèn) 8 接受投標(biāo)文件 始于組建招標(biāo)工作小組發(fā)布招標(biāo)邀請(qǐng)書 終于發(fā)出中標(biāo)通知書 其間大致經(jīng)歷了招標(biāo) 投標(biāo) 開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo) 定標(biāo) 簽訂合同 若產(chǎn)生中標(biāo)人 最后就要授標(biāo)和簽訂合同 這幾個(gè)主要階段 11 定標(biāo) 12 發(fā)中標(biāo)通知書 9 開(kāi)標(biāo) 四 施工許可證的獲取 申領(lǐng)施工許可證應(yīng)具備條件 1 已辦理該工程用地批準(zhǔn)手續(xù) 獲得 國(guó)有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 如果是在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程 還要取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3 已經(jīng)通過(guò)招標(biāo)確定了施工企業(yè) 簽署施工合同 4 有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料 施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查 5 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 6 按規(guī)定需要委托監(jiān)理的工程委托了監(jiān)理 并簽署委托監(jiān)理合同 7 建設(shè)資金已落實(shí) 由銀行出具的到位資金證明 建設(shè)工期不足一年的 到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50 建設(shè)工期超過(guò)一年的 到位資金不得少于合同價(jià)款的30 8 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí) 繳納按法律規(guī)定需要繳納的費(fèi)用 招投標(biāo)視頻欣賞 Clicktoaddtitleinhere 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同管理 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同概念及類別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段 當(dāng)事人就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得和房屋建設(shè)以及房屋銷售的相關(guān)事宜設(shè)立 變更 終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同主要包括前期工作類合同 建設(shè)實(shí)施類合同以及房屋銷售服務(wù)類合同 本節(jié)主要針對(duì)建設(shè)實(shí)施類合同的管理 RealEstateDevelopment Operation 92 CompanyLogo 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同管理 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理 RealEstateDevelopment Operation 94 第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理組織 RealEstateDevelopment Operation 95 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理組織方式與管理模式 自建 委托施工 工程總承包 工程部分承包 開(kāi)發(fā)企業(yè)把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)文件所包含的全部?jī)?nèi)容都一起委托給建筑承包商去完成 包括建筑材料和房屋設(shè)備的采購(gòu)工作 可以只承包基礎(chǔ)工程 也可以承建主體結(jié)構(gòu)過(guò)程 安裝工程或裝修工程 可以包工不包料 也可以包除主材之外的其他工料 開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組織施工隊(duì)伍 自己配備或租用施工機(jī)械 自己采購(gòu)材料 自己組織施工完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè) 采用這種方式的主要是兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的建筑企業(yè) 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的組織方式 RealEstateDevelopment Operation 96 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的管理模式 自行管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織工程建設(shè)管理班子進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng) 直接行使業(yè)主的全部職權(quán) 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量 工程進(jìn)度 建設(shè)投資進(jìn)行控制 有的還負(fù)責(zé)主材和房屋設(shè)備的采購(gòu)工作 當(dāng)前這種模式運(yùn)用得很普遍 自行管理模式的權(quán)威性更易得到施工單位的承認(rèn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)的意圖能得到更好的體現(xiàn) 但是 自行管理需要開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有專業(yè)配套 結(jié)構(gòu)合理 經(jīng)驗(yàn)豐富的管理班子 對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言很難做到 而且考慮到開(kāi)發(fā)淡季 常備的管理班子會(huì)造成人才浪費(fèi)和管理成本的提高 RealEstateDevelopment Operation 97 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的管理模式 委托管理開(kāi)發(fā)企業(yè)將已經(jīng)取得開(kāi)工許可證的過(guò)程委托給有資格的工程建設(shè)咨詢管理公司 我國(guó)稱其為 工程監(jiān)理公司 對(duì)工程建設(shè)過(guò)程實(shí)施管理 監(jiān)理單位利用自身的專業(yè)知識(shí)和工程經(jīng)驗(yàn)為工程建設(shè)提高智力服務(wù) 并向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取相應(yīng)的酬金 它實(shí)際是由項(xiàng)目法人 即開(kāi)發(fā)企業(yè) 監(jiān)理單位和承建單位組成的三元管理體制 有了監(jiān)理單位后 開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將項(xiàng)目管理 組織 控制 協(xié)調(diào)等大量工作交給監(jiān)理單位來(lái)做 而自己集中精力處理外部協(xié)調(diào) 重大決策 工程款的支付控制及對(duì)監(jiān)理單位的檢查 考核與監(jiān)督等方面事項(xiàng) 有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)和管理人員 有利于專業(yè)協(xié)作 RealEstateDevelopment Operation 98 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理的組織結(jié)構(gòu) 圖6 1矩陣型組織結(jié)構(gòu)圖 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理由公司任命 職能管理人員 如財(cái)務(wù) 銷售 由項(xiàng)目經(jīng)理與各職能部門協(xié)商聘用 在項(xiàng)目工作期間接受職能部門和項(xiàng)目經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后 所有人員均回到各自原來(lái)的職能部門或轉(zhuǎn)移到新項(xiàng)目中去 這種方式充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理層次減少 人員精干 管理直接和富于彈性流動(dòng)的特點(diǎn) RealEstateDevelopment Operation 99 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理的組織結(jié)構(gòu) 圖6 2事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)圖 各事業(yè)部有自己特點(diǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或地區(qū) 各事業(yè)部以經(jīng)濟(jì)效益為中心 實(shí)行獨(dú)立核算 自主經(jīng)營(yíng) 采用事業(yè)部制要注意幾個(gè)方面 一是事業(yè)部應(yīng)與地區(qū) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同壽命 沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí) 應(yīng)予以撤銷 二是一個(gè)地區(qū)只有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目時(shí) 一般不宜設(shè)立地區(qū)事業(yè)部 避免機(jī)構(gòu)重疊 第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)控制的內(nèi)容包括進(jìn)度控制 質(zhì)量控制 投資控制和安全控制 RealEstateDevelopment Operation 100 RealEstateDevelopment Operation 101 第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度控制1 概念 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)各階段的工作內(nèi)容 工作程序 持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃 將該計(jì)劃付諸實(shí)施 在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行 對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因 采取補(bǔ)救措施或者調(diào)整 修改原計(jì)劃 直至工程竣工 交付使用 最終目的 項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)總目標(biāo) 建設(shè)工期影響因素 人的因素 技術(shù)因素 材料 設(shè)備和構(gòu)配件因素 機(jī)具因素 資金因素 水文 地質(zhì)和氣象因素 其他環(huán)境 社會(huì)因素等 RealEstateDevelopment Operation 102 第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制 2 進(jìn)度控制的計(jì)劃系統(tǒng)及表示方法 1 進(jìn)度控制的計(jì)劃系統(tǒng) 工程項(xiàng)目前期工作計(jì)劃 工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃 文字部分 工程項(xiàng)目一覽表 工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃 投資計(jì)劃年度分配表 工程項(xiàng)目進(jìn)度平衡表 工程項(xiàng)目年度計(jì)劃 文字部分 表格部分 RealEstateDevelopment Operation 103 第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制 2 進(jìn)度控制的計(jì)劃系統(tǒng)及表示方法 2 進(jìn)度計(jì)劃的表示方法 橫道圖以 一條橫道 表示進(jìn)度 網(wǎng)絡(luò)圖由 箭線 節(jié)點(diǎn) 表示進(jìn)度 雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖 單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖 RealEstateDevelopment Operation 104 橫道圖示例 RealEstateDevelopment Operation 105 第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制 3 進(jìn)度控制方法及措施 1 控制方法 把計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度間的平衡作為控制進(jìn)度和計(jì)劃管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 2 控制措施 組織措施 落實(shí)工程項(xiàng)目中各層次進(jìn)度目標(biāo)的責(zé)任人 具體任務(wù)和工作責(zé)任 建立進(jìn)度控制目標(biāo)體系 建立工程進(jìn)度報(bào)告制度及進(jìn)度信息溝通網(wǎng)絡(luò) 建立進(jìn)度計(jì)劃審核制度和進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中的檢查分析制度 建立進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度 包括協(xié)調(diào)會(huì)議舉行的時(shí)間 地點(diǎn) 協(xié)調(diào)會(huì)議的參加人員等 建立圖紙審查 工程變更和設(shè)計(jì)變更管理制度 技術(shù)措施 審查承包商提交的進(jìn)度計(jì)劃 編制進(jìn)度控制工作細(xì)則 采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)及其他科學(xué)適用的計(jì)劃方法 并結(jié)合電子計(jì)算機(jī)的應(yīng)用 對(duì)建設(shè)工程進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)控制 經(jīng)濟(jì)措施 及時(shí)辦理工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付手續(xù) 對(duì)應(yīng)急趕工給予優(yōu)厚的趕工費(fèi)用 對(duì)工期提前給予獎(jiǎng)勵(lì) 對(duì)工程延誤收取誤期損失賠償金 合同措施 加強(qiáng)合同管理 協(xié)調(diào)合同工期與進(jìn)度計(jì)劃之間的關(guān)系 保證合同中進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 嚴(yán)格控制合同變更 對(duì)各方提出的工程變更和設(shè)計(jì)變更 應(yīng)嚴(yán)格審查后再補(bǔ)入合同文件之中 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理 在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)進(jìn)度的影響 以及相應(yīng)的處理方法 加強(qiáng)索賠管理 減少不必要的設(shè)計(jì)變更 RealEstateDevelopment Operation 106 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 1 設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制 1 設(shè)計(jì)單位的選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該應(yīng)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì) 高度 規(guī)模對(duì)照等級(jí)要求 選擇資質(zhì)合格 信譽(yù)好 技術(shù)力量強(qiáng) 設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)設(shè)計(jì)院 為控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo) 組織開(kāi)展設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽等方式 從多個(gè)設(shè)計(jì)方案中選擇的最優(yōu)方案 RealEstateDevelopment Operation 107 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量控制 1 設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制 2 嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計(jì)文件審查審查設(shè)計(jì)方案目的在于保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)大綱要求 符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策 符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn) 符合國(guó)情 工藝合理 技術(shù)先進(jìn) 能充分發(fā)揮工