某房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制策劃書 精品.docVIP

目錄1. 工程概況 2.策劃目的 3.編制依據(jù) 4.策劃內(nèi)容 4.1投資決策與可研階段的造價控制 4.2方案設(shè)計階段的造價控制 4.3施工圖設(shè)計階段的造價控制 4.4招標(biāo)投標(biāo)階段的造價控制 4.5施工階段的造價控制 4.6竣工結(jié)算階段的造價控制 5.投資估算總表 6.結(jié)論與建議 1、 項目概況該房地產(chǎn)開發(fā)項目位于昆明市郊，土地面積2000畝（300萬元/畝；約為133萬平方米），項目總建筑面積為240萬平方米，容積率1.8，綠化率不低于45%。該小區(qū)為小高層住宅，地下二層（主要用作車庫和設(shè)備用房），框架結(jié)構(gòu)，公建及配套設(shè)施面積不低于3萬平方米。2、 策劃目的工程造價的控制與管理，就是在投資決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)項目發(fā)包階段、施工階段以及竣工階段，把建設(shè)項目的造價控制在批準(zhǔn)的限額范圍之內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證羨慕管理目標(biāo)的實現(xiàn)，力求在各個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益，最終使該房地產(chǎn)運(yùn)營商獲得合理利潤。造價管理強(qiáng)調(diào)從項目全壽命周期造價管理的角度出發(fā)，充分考慮項目運(yùn)營期間的要求和可能存在的問題，加強(qiáng)項目前期策劃的力度與深度，設(shè)計階段周全考慮項目未來運(yùn)營的需要，提高設(shè)計的前瞻性與先進(jìn)性；為業(yè)主在項目實施期的各項重大問題提供全面的決策信息和依據(jù)，并充分考慮環(huán)境給項目造價帶來的各種風(fēng)險，進(jìn)行風(fēng)險管理；注重項目的總體目標(biāo)、全壽命周期、項目組成總體性和項目建設(shè)參與單位的總體利益；預(yù)測項目未來將要面臨的困難，及早提出應(yīng)對方案，為業(yè)主最高管理者提供決策依據(jù)和信息。此次策劃書的最終目的要求最終的造價要比常規(guī)造價降低10%左右。3、 編制依據(jù)1、可行性研究費國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知(計價格19991283號)；2、勘察設(shè)計費國家計委,建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定的通知(計價格20XX10號)；3、環(huán)境影響評價費國家計委,國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知(計價格20XX125號)；4、工程建設(shè)監(jiān)理費國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定的通知發(fā)改價格20XX670號；5、FIDIC施工合同條件（1999）、云南省建筑工程消耗量定額、云南省安裝工程消耗量定額、云南省建筑裝飾工程消耗量定額、云南省房屋修繕工程消耗量定額、云南省市政工程消耗量定額、云南省建設(shè)工程造價計價規(guī)則、云南省建設(shè)工程措施項目計價辦法、云南省施工機(jī)械臺班計價辦法；6、部分價格依據(jù)：來自于昆明市價格信息庫，昆明市市場價格。4、 策劃內(nèi)容1、 投資決策與可研階段的造價控制房地產(chǎn)項目投資決策與可研階段工程造價控制對整個項目全過程造價的控制起著決定性的作用。一個城市中的不同區(qū)位和地點對于房地產(chǎn)項目投資決策的形成起著重要的影響作用：決策過程中發(fā)布根據(jù)項目建設(shè)地點的規(guī)劃功能，公共配套設(shè)施，居住人群的密集情況、流動性、職業(yè)特點來確定該項目的開以類型，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的檔次，以及項目容積率、綠化率的確定，項目主要設(shè)備的選用等；而這些都關(guān)系到工程造價的高低。 項目決策階段的任務(wù)就是編制項目建議書和可行性研究報告，進(jìn)行投資估算。項目決策與可研階段的產(chǎn)出是決策的結(jié)果，這個階段的產(chǎn)出對總投資影響經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般為70%左右。這表明項目決策階段對整個項目工程造價具有決定性影響。按照用地范圍初步擬定項目規(guī)模后，為了確定合理的投資估算，在進(jìn)行投資估算的時候，對同類地區(qū)相鄰項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查、研究、對比、并根據(jù)項目之間的不同點進(jìn)行項目投資估算成本的替換。在進(jìn)行投資方案的決策時，進(jìn)行多方案比較，分析影響投資的風(fēng)險因素，評估風(fēng)險量，對影響項目的造價的風(fēng)險性因素進(jìn)行重點控制。 2、 方案設(shè)計階段的造價控制擬建項目一經(jīng)決策，設(shè)計就成了工程項目建設(shè)和造價控制的關(guān)鍵：設(shè)計方案的優(yōu)劣、設(shè)計質(zhì)量的好壞都直接影響著工程項目的造價、進(jìn)度和質(zhì)量。項目設(shè)計階段的產(chǎn)出對總投資的影響經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般為25%左右，表明項目設(shè)計階段對項目造價具有重要影響。為此，要做好以下幾方面的工作： （1）房地產(chǎn)商在開發(fā)項目定位以后，應(yīng)對項目的功能定位充分分析，在對市場進(jìn)行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上按照價值工程的原理對項目的功能進(jìn)行分析、評審、決策。 （2）進(jìn)行限額設(shè)計。房地產(chǎn)商應(yīng)將項目造價目標(biāo)按專業(yè)構(gòu)成進(jìn)行逐層分解，要求設(shè)計人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面在分配的投資額度內(nèi)最大限度地滿足和提高使用功能。在設(shè)計過程中，設(shè)計人員應(yīng)進(jìn)行多方案比較，優(yōu)化設(shè)計，既保證設(shè)計在技術(shù)上先進(jìn)合理、新穎美觀，又不突破投資限額目標(biāo)，從而杜絕在工程設(shè)計中任意提高安全系數(shù)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，或只考慮技術(shù)方案的可行性，而不重視經(jīng)濟(jì)合理性的比較，保證工程造價得到有效的控制。針對目前設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計變更隨心所欲，作如下條款規(guī)定：設(shè)計變更費超出施工合同價的3%時，則扣留一定比例的設(shè)計費用（設(shè)計質(zhì)保金）。（3）設(shè)計總體方案應(yīng)重點研究。整個項目的建筑品質(zhì)，小區(qū)的綜合平面布置、中水處理、智能化布線，園林、綠化、交通組織、配套設(shè)施及小品等都要做細(xì)致研究；并注意征求各方的意見，以避免因項目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中設(shè)計發(fā)生重大的變動，甚至重新設(shè)計的情況發(fā)生。3、 施工圖設(shè)計階段的造價控制滿足項目使用功能的前提下，合理的施工圖設(shè)計將使工程造價大幅度降低，充分挖掘設(shè)計潛力將是控制工程造價的關(guān)鍵所在。為此，要用好以下幾方面的工作：（1）房地產(chǎn)商應(yīng)向設(shè)計師充分表達(dá)建設(shè)意圖、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度的要求，做好設(shè)計任務(wù)書的編寫工作。（2）加強(qiáng)設(shè)計過程控制，及時與設(shè)計方進(jìn)行溝通和配合，減少設(shè)計中的錯、漏、碰、缺等現(xiàn)象，從而最大限度地減少施工中的洽商、變更。4、 招標(biāo)投標(biāo)階段的造價控制合同作為雙方當(dāng)事人履行權(quán)利和義務(wù)，相互索賠的依據(jù)，在房地產(chǎn)項目實施過程中，認(rèn)真編制招標(biāo)文件比簽訂工程合同尤為重要。房地產(chǎn)商必須對以下有關(guān)合同問題進(jìn)行策劃和決策： 41招標(biāo)方式的確定。招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)等，各種招標(biāo)方式有其特點及適用范圍，一般要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設(shè)和程度等決定；一般采用公開招標(biāo)。實踐中，房地產(chǎn)商選擇以往信譽(yù)、施工業(yè)績好的企業(yè)作為合作對象，不失為回避風(fēng)險的良策之一。 42招標(biāo)文件和標(biāo)底。該房地產(chǎn)項目應(yīng)該全部采取公開招標(biāo)，杜絕議標(biāo)或者變相議標(biāo)。在招投過程中應(yīng)該編制招標(biāo)公告書，招標(biāo)文件，資格預(yù)審文件，評標(biāo)、定標(biāo)原則及辦法，對投標(biāo)報價中單項報價進(jìn)行比較分析，為選擇承包單位提供依據(jù)，進(jìn)而簽訂工程承包合同。特別要注意到，編制工程標(biāo)底，工程量清單，審定工程標(biāo)底，為施工承發(fā)包合同價款的確定提供依據(jù)，協(xié)助業(yè)主對施工承包合同中的條款進(jìn)行技術(shù)咨詢，避免合同條款制定不嚴(yán)密，事后發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛事件。43選擇報價形式。在我國現(xiàn)階段通常采用兩種報價形式，即工程量清單和施工圖報價。按照有關(guān)規(guī)定，目前較多采用清單報價的方式，而施工圖報價這種報價形式主義以往應(yīng)用于得比較多。無論采用哪一種報價形式，都應(yīng)特別注意在招標(biāo)文件中一定要規(guī)定投檔人必須填寫材料（設(shè)備）明細(xì)匯總表，并在表中詳細(xì)列出所采用材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量等級、數(shù)量、單價及合價，以便于評標(biāo)時對比分析以及簽約后的質(zhì)量控制。 4.4工程量清單的編制、審核和管理。工程量清單應(yīng)做到項目齊全、內(nèi)容完整、項目特征表述清楚、數(shù)量計算準(zhǔn)確。工程量清單漏項不超過3%，工程量誤差不超過3%，項目特征描述不準(zhǔn)確或不完整項不超過總和的4%。中標(biāo)合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)，細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不明日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的負(fù)責(zé)人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)，對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式，三材市場價格的取定方法等，都有詳細(xì)的約定。5、 施工階段的造價控制在工程施工階段，由于工程設(shè)計及招投標(biāo)階段業(yè)已婚完成，其工程量已完全具體化。在些階段影響工程造價的可能性相比其它相對少一些，但是真正形成工實體主要是在這一階段；若控制不好，也會使投資失控，做好施工階段的造價控制需要從以下幾個方面著手： 51工程項目實施階段項目管理方式的策劃。項目管理方式的合理選擇是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標(biāo)的主要保證。 52審查優(yōu)化施工方案及施工須序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。 53嚴(yán)格控制工程變更。施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場踏勘，并對圖紙進(jìn)行會審、技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的返工，特別是那種涉及費用較高的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位、建設(shè)單位現(xiàn)場代表、監(jiān)理公司、施工單位等幾方現(xiàn)場核實并進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)比較，盡量減少合同外費用。 54嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。及時做好施工現(xiàn)場記錄：制定現(xiàn)場簽證的管理程序；加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證。 55制定索賠程序，妥善處理各種事項，準(zhǔn)確及時處理工程索賠和事件。 56做好材料、設(shè)備的定貨、采購、供應(yīng)工作，嚴(yán)把材料設(shè)備價格關(guān)。6、 竣工結(jié)算階段的造價控制工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價和竣工決算的前提和保障；做好工程結(jié)算的審查，認(rèn)為應(yīng)著重把握以下幾個主要環(huán)節(jié)： （1）計價方式是否符合合同約定，工程量清單計算是否符合規(guī)則。（2）清單項中人材機(jī)換算及計算結(jié)果是否準(zhǔn)確。（3）工程量調(diào)整是否有依據(jù)。（4）索賠是否證據(jù)合理、合法。工程竣工驗收后，依據(jù)國家有關(guān)方針政策做好本工程結(jié)算的審核工作。施工單位在提交工程結(jié)算之前，預(yù)算部門會同工程部門及監(jiān)理單位、施工單位召開專門結(jié)算工作會議，對如何上報工程結(jié)算提出具體要求，包括結(jié)算上報的時間、內(nèi)容及格式。一個完整的結(jié)算書應(yīng)該包括封面、目錄、編制說明、結(jié)算匯總表及明細(xì)、洽商、材料價調(diào)整依據(jù)，中標(biāo)通知書及施工合同等內(nèi)容，并簽字、蓋章齊全。施工單位遞交完整的結(jié)算資料后，先由監(jiān)理單位審核并簽署意見，再報公司預(yù)算管理部門進(jìn)行審核。為了提高工程造價咨詢部門審核的積極性，作如下控制措施：審核后造價與施工單位上報結(jié)算價相比，降低10%，按合同價5%進(jìn)行獎勵，如果審核價降低不明顯，扣除一部分咨詢費，這樣可以節(jié)約造價3%左右。另外，在工程項目竣工后，承包商將整個項目的竣工結(jié)算提交給發(fā)包人(投資人或項目管理者)進(jìn)行審查時，為了避免承包商在結(jié)算過程中，虛報工程量和高套單價等以獲取高額利潤的行為，項目管理者可在簽訂施工合同時，注明超過審查額度的一定限度時，審查費用將由承包商支出。5、 投資估算總表小高層住宅：地上8層+地下2層土地面積：2000畝=2000*666.67=1333340項目建筑總面積：1333340*1.8=2400012綠化面積（最低）：1333340*45%=600003公建及配套設(shè)施面積：30000 項目投資估算總表 單位：萬元總建筑面積(m2)2400012占地面積:1333340投資單價最終費用序號費用名稱費用標(biāo)準(zhǔn)/明細(xì)費用一土地成本1土地成本1.1土地出讓金300萬/畝600000300萬/畝6000001.2土地交易契稅1.3萬/畝26001.3萬/畝26001.3公共建設(shè)配套費250/m233335180/m224001.2合計635935626601.2二前期工程費用2.1工程檔案保證金1.2元/288.001 0.8元/192.001 2.2垃圾處理費18元/4320.022 11元/2640.013 2.3抗震審查費3元/720.004 2元/480.002 2.4消防審查費3元/720.004 2元/480.002 2.5墻體材料專項費10元/2400.0127元/1680.00842.6施工圖設(shè)計審查費建安的0.056%143.137 建安的0.049%99.701 2.7工程勘察審查費建安的0.032%81.792 建安的0.028%56.972 2.8施工安全技術(shù)服務(wù)費建安的0.15%383.402 建安的0.13%264.512 2合計9056.373 5893.212 三勘探、設(shè)計費3.1地質(zhì)勘探費約5元/666.67約4元/533.3363.2規(guī)劃方案費約5元/666.67約4元/533.3363.3施工圖設(shè)計費15元/3600.01810元/2400.0123.4園林綠化設(shè)計費15元/900.00459元/540.003 小計5833.36254006.687 四房地、建管費4.1綜合開發(fā)管理費0.5元/120.001 0.3元/72.000 4.3建安質(zhì)檢費120804.4渣土清運(yùn)管理費10元/1333.346元/800.0044.5施工占道費50304.6工程監(jiān)理費建安的0.8%2044.810 建安的0.5%1017.355 4.9小計3668.151 1999.359 五建筑安裝工程費用1土建配套商業(yè)1000元/m2500700元/m23502土建小高層1000元/m2239501.2800元/m2191600.963土建公共生活設(shè)施700元/m22100480元/m214404水電工程30元/m27200.03620元/m24800.024 5弱電工程20元/m24800.02413元/m23120.016 6暖通工程15元/m23600.0189元/m22160.011 7合計255601.278203471.010 六基礎(chǔ)設(shè)施1供水建面*10元/m22400.012建面*6元/m21440.007 2供電建面*15元/m23600.018建面*8元/m21920.00963道路建面*30%*60元/m24320.022 建面*30%*45元/m23240.016 4污、雨水工程建面*10元/m22400.012建面*6元/m21440.00725電視建面*5元/m21200.006建面*3元/m2720.00366電話建面*4元/m2960.0048建面*2.5元/m2600.003 7消防建面*1.5元/m2360.0018建面*1元/m2240.001 8合計15240.07629600.048 七配套設(shè)施1綠化12元/m2720.004 7元/m2420.002 2景觀小品5元/m2300.00153元/m2180.001 3庭院燈3.5元/m2210.001052元/m2120.001 4圍墻10元/m21333.346元/m2800.0045紅外線保安系統(tǒng)70506大門及入口廣場20157門鈴對講400/戶（按18000算）72031/戶（按18000算）5587合計3373.346 2143.0076八管理費用8.1管理費一至七*0.5%3365.532 一至七*0.3%1950.731 8.2監(jiān)理費建安費*1.2%3067.215 建安費*0.7%1424.297 8.3廣告宣傳費3001808.3銷售費用600400合計7332.747 3955.027615九預(yù)備費1不可預(yù)見的費用一至七*3%20XX3.189 一至七*2%13004.870 十總成本費用一至九956233.523 一至九870674.422 十一單方造價十/24000120.398428642十/24000120.362779195具體調(diào)價措施：1.土地費用此房地產(chǎn)項目位于昆明市郊，可以不需要造成大量的拆遷費，所以，土地費用中的拆遷安置補(bǔ)償費、拆遷許可證辦證費可以減少，可節(jié)約1500+60=1560萬元。2.總體規(guī)劃設(shè)計費（1）對設(shè)計單位提出明確結(jié)構(gòu)含筋量要求，控制鋼筋用量，使配筋盡可能經(jīng)濟(jì)、合理，把鋼筋含量控制在80kgm2以內(nèi)，與同類工程相比，可節(jié)約造價。（2）基礎(chǔ)底板和上部的結(jié)構(gòu)采取塑性結(jié)構(gòu)算法，較一般的算法可節(jié)約20%的含筋量；地下車庫采用“獨立基礎(chǔ)+防水板”的設(shè)計，較普通筏板基礎(chǔ)節(jié)約20%的鋼筋用量。所以可適當(dāng)調(diào)整設(shè)計費用，原來的費用單價為：15 元/，費用為3600.018萬元，降低后的投資單價為12元/，費用為：2400012*0.0012=2880.0144萬元。節(jié)約了3600.018-2880.0144=720.0036萬元。3.設(shè)備及安裝工程費用各類型建筑物經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表類 型經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：元/平方米）土建塑鋼門窗欄桿通風(fēng)空調(diào)電梯智能化小計多層住宅（6層以下）465.00 45.00 15.00 0